캐나다 임대 소득 세금: 신고, 경비, 손실

지하 세대, 방, 룸메이트에게 받는 임대료도 신고해야 하나요?

세대나 방에서 받는 임대료는 본인 집 안의 방이라도 일반적으로 신고 대상입니다. 룸메이트가 집 관리비나 식료품비를 조금 보태는 경우에는 비용 분담 약정일 수 있습니다. 이때는 그 부담금을 신고하지 않고 임대 경비도 공제하지 않습니다. 중요한 것은 지급금에 붙인 이름이 아니라 약정의 내용과 목적입니다(CRA: 임대 소득).

소득을 얻으려고 임대료를 받는다면 임대료와 임대 공간에 관련된 경비를 기록해 두십시오. 비용 분담 약정으로는 임대 손실을 만들 수 없습니다(CRA: 임대 소득).

Form T776에 임대 소득은 어떻게 신고하나요?

순임대 소득은 다른 개인 소득과 합산해 연방 및 주(준주) 일반 세율로 과세됩니다. 임대 소득에만 적용되는 별도의 단일 세율은 없습니다(CRA: 임대 소득; CRA: 개인 소득세율). 임대 소득이나 손실은 Form T776으로 계산하고, 그 금액을 개인 세금 신고서로 옮깁니다. CRA는 임대 수입과 경비 명세서를 요구하며 다른 재무제표도 인정하지만 Form T776 사용을 권장합니다(CRA: Form T776 작성).

보통은 현금이 나중에 오가더라도 임대료는 발생한 시점에, 경비는 지출이 생긴 시점에 신고합니다. CRA는 현금주의를 적용해도 순결과가 거의 같을 때만 허용합니다. 임대차 계약서, 임대료 기록, 청구서, 영수증은 보관하고, 요청이 없으면 신고서와 함께 제출하지 마십시오(CRA: 임대 소득).

퀘벡 주 신고서를 제출한다면, 단독 소유자나 공동 소유자로서 임대료를 받는 개인은 Form TP-128-V도 제출합니다. 12월 31일에 임대료를 냈거나 내야 하는 퀘벡 주 내 해당 주택의 임대인은 RL-31 명세서를 제출하고, 다음 해 2월 말일까지 세입자에게 사본을 보내야 합니다.

어떤 임대 경비를 공제할 수 있나요?

임대료를 얻기 위해 쓴 합리적인 비용은 일반적으로 공제할 수 있으며, 임대 용도로 쓴 부분까지만 인정됩니다. 주택담보대출 납입액은 이자와 원금을 나누어야 합니다. 임대 부동산을 사거나 개선하려고 빌린 돈의 이자는 공제될 수 있지만 원금 상환액은 공제되지 않습니다(CRA: 임대 소득).

신축이나 대규모 개보수는 이자와 재산세의 처리 방식을 바꿀 수 있습니다. 검토에 대비해 이 비용들은 따로 보관하십시오(CRA: 임대 소득).

수리비는 지금 공제할 수 있나요, 자본적 지출인가요?

부동산의 기존 상태를 되돌리는 수리는 대개 당기 경비입니다. 오래 가는 개선을 더하거나 부동산을 이전보다 좋게 만드는 공사는 대개 자본적 지출입니다. 그 비용은 일반적으로 한꺼번에 공제하지 않고 자본 원가에 더합니다(CRA: 당기 경비와 자본적 지출).

청구 금액의 크기보다 수리 목적과 부동산 상태가 더 중요합니다. 자본적 지출을 여러 해에 걸쳐 공제하는 방법은 자본비용 공제를 참고하십시오.

집의 일부를 임대할 때 경비는 어떻게 나누나요?

공유 주택 비용 중 임대료를 얻는 데 합리적으로 관련된 부분만 공제합니다. CRA는 바닥 면적이나 방 수를 기준으로 나누는 것을 허용합니다. 부엌이나 거실처럼 함께 쓰는 공간은 누가 쓸 수 있는지, 세입자가 언제 쓰는지를 고려하십시오(CRA: 임대 소득).

방을 연중 일부 기간에만 임대로 내놓았다면 공유되는 연간 비용도 임대 용도 기간으로 한정하십시오. 날짜와 바닥 면적 또는 방 수 계산을 보관하십시오(CRA: 공유경제).

임대 공간에만 드는 비용, 예를 들어 그 방의 광고비는 전액 임대 경비로 처리합니다. 보험료, 재산세, 공과금처럼 집 전체에 드는 비용은 나눕니다. Form T776에는 총경비를 적고 개인 용도 부분은 따로 표시하십시오. 측정값과 계산 방법은 보관하십시오(CRA: 임대 소득). 집의 일부를 임대하면서 세법상 용도가 바뀌면, 45(2)항 선택(election)에 서명하고 그해 신고서에 첨부해 제출하여 간주 매각을 미룰 수 있습니다. 이 경우 적용되는 동안에는 CCA를 청구할 수 없습니다. 주택을 임대용으로 바꿀 때와 주 거주용 주택 면세를 참고하십시오(CRA: 양도소득).

공동 소유자나 배우자는 임대 소득을 함께 어떻게 신고하나요?

공동 소유자는 일반적으로 소유 지분에 따라 임대 소득이나 손실을 신고하며, 소유 관계가 바뀌지 않는 한 배분 비율은 일관되게 유지해야 합니다. 투자용 부동산을 함께 소유한다고 해서 그것만으로 소유자들이 파트너십이 되는 것은 아닙니다(CRA: 소유; CRA: 임대 소득).

공동 소유자는 각자 Form T776의 해당 부분을 작성합니다. 일반적인 공동 소유라면 각자 12599번 라인에 부동산 전체의 총임대료를 신고하고, 12600번 라인에는 본인 지분의 순소득 또는 손실만 신고합니다. T5013 명세서를 발급하는 파트너십은 Form T776 작성 안내가 다릅니다(CRA: 임대 소득; CRA: 소유).

배우자나 자녀를 등기 명의에 추가했다면, 등기 명의만으로 누가 임대료에 대해 과세되는지 정해지지 않을 수 있습니다. 가족에게 부동산 이전을 참고하십시오.

단기 임대 소득은 어떻게 과세되며, 언제 사업소득이 되나요?

단기 숙박 소득은 신고 대상입니다. 기본 서비스만 곁들여 공간을 제공하면 대개 부동산에서 나오는 임대 소득이 됩니다. 식사, 청소, 보안 같은 추가 서비스가 있으면 사업소득이 될 수 있고, 이 경우 T776이 아니라 Form T2125로 신고합니다(CRA: 임대 소득과 사업소득). 사업소득에는 CPP 또는 QPP 기여금이 붙을 수 있고, 퀘벡 주에서는 QPIP 보험료도 붙을 수 있습니다(CRA: 일 시작하기; Revenu Québec: 자영업자 기여금과 보험료).

90일 미만의 연속 숙박으로 주거용 부동산을 내놓는 경우에는 주 및 시 정부의 허가, 등록, 면허, 인가 요건을 확인하십시오. 이 규정을 어기면, 단기 임대로 내놓은 기간 중 규정을 지키지 않은 일수에 비례해 원래 공제 가능한 경비의 연방 공제가 불허됩니다. 소득은 그대로 신고해야 합니다. 면허 기록과 날짜를 보관하십시오(소득세법 67.7조; CRA: 단기 임대 공제). 숙박 판매세는 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하십시오.

임대 손실로 급여 소득의 세금을 줄일 수 있나요?

공제 가능한 임대 손실은 임대 소득을 얻으려고 비용을 썼다면 일반적으로 급여를 포함한 다른 소득에서 공제할 수 있습니다. 비용 분담 약정은 소득을 얻는 임대 사업이 아니며, 자본비용 공제(CCA)로는 임대 손실을 만들거나 늘릴 수 없습니다(CRA: 임대 소득).

빈 땅의 경우 이자와 재산세로는 임대 손실을 만들거나 늘릴 수 없고, 다른 소득을 줄일 수도 없습니다(CRA: 임대 소득).

받은 임대료, 광고, 임대차 계약, 경비의 증빙을 보관하십시오. 적자가 반복되거나 개인 용도로 쓰거나 가족 할인이 있으면 손실을 인정받을 수 있는지가 달라질 수 있습니다(CRA: 임대 소득).

가족에게 시세보다 싸게 임대하면 손실을 청구할 수 있나요?

친척이나 아는 사람에게 특수관계 없는 세입자보다 적게 받아 손실이 나는 경우에는 임대 손실이 인정되지 않습니다. 식료품이나 관리비를 조금 보태는 정도의 가계 부담금은 비용 분담입니다. 이를 임대료로 신고하거나 임대 경비를 청구하지 마십시오(CRA: 임대 소득).

친척이 다른 세입자와 같은 임대료를 내고 본인이 이익을 낼 것으로 기대한다면 다를 수 있습니다. 비교할 만한 임대료, 약정, 실제 지급 내역을 문서로 남기십시오. CRA는 이 경우 손실을 청구할 수 있다고 밝힙니다(CRA: 임대 소득).

임대 소득이 있으면 세금을 분납해야 하나요?

다른 곳에서 원천징수되는 세금이 너무 적으면 임대 소득 때문에 분납이 필요할 수 있습니다. CRA 분납에서는 총임대료가 아니라 CRA 신고서의 순납부세액을 해당 기준액과 비교합니다. 올해 기준과, 직전 2년 중 한 해의 같은 기준을 모두 충족해야 합니다(CRA: 소득세 분납 납부 대상자).

이 기준액은 이 페이지의 과세연도에 대해 CRA가 공시한 금액입니다(CRA: 소득세 분납 납부 대상자). 퀘벡 주 거주자는 퀘벡 주 순소득세 납부액을 기준으로 한 주 분납도 따로 해야 할 수 있습니다. Revenu Québec: 분납을 참고하십시오. CRA 안내는 계산해 보라는 알림일 뿐, 올해 기준액을 넘는다는 증거는 아닙니다.

예시

설명용 캐나다 달러 금액입니다. 집주인이 별도의 지하 세대를 한 해 동안 C$18,000에 임대합니다. 이 세대는 집 바닥 면적의 사분의 일을 차지합니다. 집 전체의 재산세, 보험료, 공과금, 공제 가능한 주택담보대출 이자는 합계 C$12,000이므로 임대 몫은 C$3,000입니다. 지하 세대에만 관련된 수리비 C$1,000이 있습니다. T776에서 총경비는 C$13,000, 개인 용도 부분은 C$9,000, 공제 가능한 경비는 C$4,000입니다. 순임대료는 C$18,000에서 C$4,000을 뺀 C$14,000입니다. 집주인은 바닥 면적 계산서와 영수증을 보관합니다. 이후의 개선 공사나 개인 용도 대출 갈아타기는 따로 처리해야 합니다.

상황이 다르신가요?

• 첫 임대 연도, 주거와 임대를 겸하는 집, 여러 세대, 단기 숙박인 경우: 임대차 계약서, 임대료와 플랫폼 기록, 재산세와 보험료 고지서, 주택담보대출 이자 명세서, 영수증, 바닥 면적 계산서, 지역 면허를 모아 세금 신고 준비를 받으십시오.
• 장비를 구입했거나 건물을 개선한 경우: 자본비용 공제를 참고하십시오. 임대 부동산을 매각한 경우: 임대 부동산 매각을 참고하십시오.
• 이사를 나가면서 예전 집을 임대한 경우: 주택을 임대용으로 바꿀 때를 참고하십시오. 집의 일부만 임대한 경우: 매각 전에 주 거주용 주택 면세를 확인하십시오.
• 부동산이 캐나다 밖에 있는 경우: 캐나다 밖의 부동산을 참고하십시오. 미국 부동산이라면 미국 임대 부동산을 가진 캐나다 거주자를 참고하십시오. 현재 캐나다 밖에 사는 경우: 비거주자 임대인을 참고하십시오.
• 가족을 등기 명의에 추가했거나 가족에게 임대한 경우: 가족에게 부동산 이전을 참고하십시오. 법인을 통해 임대 부동산을 보유한 경우: 지주회사와 투자 법인을 참고하십시오.
• CRA가 손실에 대해 문의한 경우: 검토와 세무조사를 참고하십시오. 과거 신고서에서 임대료를 빠뜨린 경우: 미신고 소득과 자발적 신고를 참고하십시오. 도움을 받을지 고민 중인 경우: 회계사가 필요한 때를 참고하십시오.