공동 소유 임대, Schedule E와 Form 1065 중 무엇?

임대 부동산 공동 소유주는 언제 각자 Schedule E를 제출하나요?

임대 부동산을 소유하고 관리하고 임대만 하는 공동 소유주는 일반적으로 파트너십이 아니므로, 각 소유주가 본인 몫에 대해 Schedule E(Form 1040)를 따로 제출합니다. 규정은 유지·수선되고 임대되는 재산을 단순히 공동 소유하는 것만으로는 별도의 사업체가 생기지 않는다고 정합니다(26 CFR 301.7701-1). Publication 541은 공동 소유주가 세입자에게 용역을 제공하지 않는 한 파트너십이 아니라고 덧붙입니다. 지분이 다른 tenants in common(지분 공유) 형태로 소유하는 것만으로는 이 결론이 바뀌지 않습니다.

그러면 각 소유주는 임대료와 비용 중 본인 몫만 Schedule E에 신고합니다(Schedule E 작성 안내; Publication 527).

다음 중 하나라도 해당하면 단순한 경우가 아닙니다.

• 임대 부동산을 소유주가 둘 이상인 LLC나 다른 사업체로 보유합니다.
• 소유주가 세입자에게 용역도 제공합니다.
• 소유주들이 지분과 다른 비율로 이익이나 손실을 나눕니다.
• 한 소유주가 비용 대부분을 내거나, 대출 명의자이거나, 임대료를 받아서 돈의 흐름이 지분과 맞지 않습니다.
• 구성원이 여럿인 LLC가 Form 1065를 한 번도 제출하지 않고 Schedule E를 제출한 것처럼, 이전 연도를 반대 방식으로 제출했습니다.
• 소유주가 새로 들어오거나, 나가거나, 매각하거나, 미국 밖에 거주합니다.

이 중 하나라도 해당하면 답은 사실관계에 달려 있습니다. 끝부분의 "상황이 다르다면?"을 참고하세요.

결정하기 전에 모아 둘 자료: 소유권 증서, LLC 서류와 EIN 통지서, 소유주 간의 서면 또는 구두 약정, 대출 명세서와 Form 1098, 누가 무엇을 냈고 누가 임대료를 받았는지 정리한 목록입니다.

공동 소유 임대는 언제 파트너십이 되나요?

공동 소유 임대는 소유주들이 함께 사업을 영위하고 그 이익을 나눌 때, 또는 법인으로 과세받지 않는 구성원 둘 이상의 미국 국내 LLC에 속할 때 파트너십이 됩니다(Publication 541).

용역. 규정의 예는 아파트 건물의 공동 소유주가 공간을 임대하면서 입주자에게 직접 또는 대리인을 통해 용역도 제공하는 경우입니다(26 CFR 301.7701-1). 규정과 Publication 541 모두 어떤 용역이 해당하는지는 밝히지 않습니다. 관리인을 고용했다는 사실만으로 파트너십이 되지는 않습니다. Revenue Procedure 2002-22는 Revenue Ruling 75-374를 설명하는데, 이 사례에서 공동 소유주의 대리인은 임대료를 수금하고, 비용을 지급하고, 세입자에게 통상적인 용역(난방, 냉방, 쓰레기 수거, 무인 주차, 공용 구역 관리)을 제공했습니다. 이런 용역은 소유주 본인의 용역으로 인정되었지만, 공동 소유를 파트너십으로 만들 만큼 광범위하지는 않았습니다. Revenue Ruling은 IRS 지침이지 규정이 아니며, 소유주나 대리인이 더 광범위한 용역을 제공하면 결과가 달라질 수 있습니다. Publication 527은 별도로 정기 청소, 침구 교체, 객실 정리 서비스를 Schedule C 기준의 상당한 용역으로 나열합니다. 이는 다른 기준이며, 여기서의 세이프하버가 아닙니다(Publication 527).

LLC. 구성원이 최소 둘인 미국 국내 LLC는 Form 8832를 제출해 법인으로 과세받거나 S corporation 지위를 선택하지 않는 한 파트너십으로 분류됩니다(IRS; 26 CFR 301.7701-3). 소유주를 "공동 소유주"라고 부른다고 달라지지 않습니다. 부부가 LLC를 부부 공동재산으로 소유하는 경우는 아래에 별도 규정이 있습니다. 구성원이 한 명인 LLC는 소득세에서 무시되므로 소유주가 일반적으로 Schedule E를 사용하고, 두 번째 구성원이 들어오면 파트너십이 됩니다(Revenue Ruling 99-5). LLC를 쓸지 여부는 LLC로 보유하는 임대 부동산을 참고하세요.

선택 제외. 파트너십이지만 사업을 적극적으로 영위하지 않는 공동 소유주는 section 761(a)에 따라 파트너십 취급에서 제외되도록 선택할 수 있습니다. 모든 구성원이 동의해야 합니다. 이 선택은 첫해에 기한 내(연장 포함) 제출하는 Form 1065에 첨부하는 설명서로 하며, 그 연도 이후에는 Form 1065가 필요 없습니다(Form 1065 작성 안내, 질문 32; Publication 541). 세입자 용역이 있는 임대가 해당하는지는 사실관계에 달려 있습니다.

지분이 다른 tenants in common(지분 공유)은 임대료와 비용을 어떻게 나누나요?

각 소유주는 자신의 Schedule E에 임대료 중 본인 지분 몫을 신고하고, 각 비용 중 본인 지분 몫을 공제합니다. 지분이 절반인 소유주는 임대료의 절반을 신고합니다(Publication 527; Schedule E 작성 안내).

그 뒤 손실 한도는 소유주별로 각자의 신고서에 있는 수치로 적용됩니다. 임대 손실의 특별 공제는 적극적 참여가 필요합니다. 한 해 내내 가치 기준 10% 이상을 소유하고(배우자의 지분 포함) 중요하고 진정한 의미의 관리 결정을 내려야 합니다(Publication 527; Publication 925). 지분이 작은 소유주는 해당하지 않을 수 있습니다. 한도는 임대 부동산 세금을 참고하세요.

한 소유주가 대금을 내거나 대출 명의자라면 분배가 달라지나요?

Publication 527에 따르면 본인 지분보다 더 많이 냈다고 해서 소유 비율보다 많이 공제할 수는 없습니다. 소유주는 자신이 지급한 비용을 그 비율대로 공제하고, 나머지는 공동 소유주에게서 상환받을 권리가 있습니다. 지분의 절반을 가진 소유주가 수리비를 낸 예에서, 소유주는 절반을 공제하고 나머지 절반은 공동 소유주에게서 상환받을 권리가 있습니다(Publication 527).

Publication 527은 다른 소유주가 남이 먼저 낸 자기 몫을 갚기 전에 공제할 수 있는지, 또는 소유주들이 정산하지 않았을 때 갚지 않은 몫을 어떻게 취급하는지는 다루지 않습니다. 이는 소유주들이 무엇에 합의했는지에 달려 있습니다.

관련된 함정이 세 가지 있습니다.

• 한 사람 명의의 대출. 본인과 다른 사람 한 명 이상(부부 합산 신고에서는 배우자 제외)이 이자를 부담할 책임이 있고 실제로 냈으며, 다른 사람이 Form 1098을 받았다면, 본인 몫을 Schedule E 13번 줄에 신고하고 그 양식을 받은 사람의 이름을 적은 설명서를 첨부합니다(Schedule E 작성 안내). 대출 명의자가 아니라는 사실만으로 공제가 막히지는 않습니다. 재산의 담보대출 이자를 내는 법적 또는 형평법상 소유주는 약정어음에 대한 개인 책임이 없어도 공제할 수 있습니다(26 CFR 1.163-1(b)). 다만 임대 부동산의 통상적인 한도와 위에서 설명한 Publication 527의 소유 비율 규정이 적용됩니다. 장부에는 누가 재산을 소유하고 누가 이자를 냈는지가 드러나야 합니다.
• 소유주 한 명에게 발급된 Form 1099. 일부가 다른 사람의 몫인 금액에 대한 Form 1099를 받은 소유주는 명의 수령인(nominee recipient)입니다. 일반 작성 안내에 따르면 원래 지급자가 아니라 명의 수령인이 다른 소유주 각각의 몫을 보여 주는 Form 1099를 제출하며, 배우자는 상대 배우자를 위해 이 절차를 거칠 필요가 없습니다(일부 정보 신고서 일반 작성 안내). 결제 플랫폼 양식은 Form 1099-K 가이드를 참고하세요.
• 파트너십 비용. 파트너는 파트너십 계약에서 비용을 내도록 요구한 경우에만, 그리고 그것이 사업 비용인 경우에만 상환받지 못한 파트너십 비용을 공제할 수 있습니다(Schedule E 작성 안내).

Schedule E, Form 8825, K-1: LLC는 무엇을 언제까지 제출하나요?

파트너십으로 과세받는 LLC는 임대 부동산에 대해 Form 8825를 첨부한 Form 1065를 제출하고, 각 소유주에게 Schedule K-1을 발급하며, 각 소유주는 K-1을 Schedule E의 Part II에 신고합니다. 미국 국내 파트너십은 소득, 공제, 세액공제가 전혀 없는 경우가 아니라면 모두 Form 1065를 제출해야 하고, 파트너십으로 분류되는 LLC도 같은 제출 의무를 집니다(Form 1065 작성 안내).

Form 8825는 임대 부동산 활동에만 쓰입니다. 단기 임대와 상당한 개인 용역이 있는 임대는 여기에서 제외될 수 있습니다(Form 1065 작성 안내). 단기 임대는 Schedule C인가 Schedule E인가를 참고하세요.

역년 기준 파트너십의 Form 1065 기한은 3월 15일입니다. Form 7004로 기한 내에 연장을 신청하면 제출 기한이 6개월 연장됩니다. 각 K-1의 기한은 연장을 포함해 신고서를 제출해야 하는 날입니다(26 CFR 1.6031(b)-1T).

2027에 기한이 도래하는 Form 1065를 늦게 또는 불완전하게 제출하면, 정당한 사유가 없는 한, 해당 연도 중 한 번이라도 파트너였던 사람 한 명당, 연장을 포함한 기한 이후 매월 또는 월의 일부마다 가산세($260, 최대 12개월까지)가 부과될 수 있습니다. IRS는 이 금액을 매년 조정하므로 다른 연도에 기한이 도래하는 신고서는 금액이 다릅니다. Section 6698은 이 가산세를 파트너십에 부과합니다(Form 1065 작성 안내; Revenue Procedure 2025-32).

소유주들이 지분과 다르게 이익을 나눌 수 있나요?

파트너가 아닌 공동 소유주는 소유 지분에 따라 임대료와 비용을 신고합니다(Publication 527). 파트너십의 항목은 서면 또는 구두일 수 있고 소유 비율과 다를 수 있는 파트너십 계약을 따릅니다(Publication 541). 계약에 정함이 없거나 배분에 실질적인 경제적 효과가 없으면, 각 파트너의 몫은 파트너십에서의 지분을 따릅니다(Form 1065 작성 안내). 몫을 정하는 방법은 파트너십 과세 방식에서 다룹니다.

임대료를 증서상 지분과 다른 비율로 나누는 공동 소유주가 여전히 단순한 공동 소유주인지, 아니면 파트너십이 되었는지는 사실관계에 달려 있으며, Publication 541과 규정 어느 쪽도 세이프하버를 주지 않습니다. 이런 분배는 신고 전에 계약과 사업체 유형을 정리해 둘 만하다는 신호입니다.

부부나 가족 LLC는 어떻게 되나요?

부부 합산 신고를 하는 부부가 파트너십이 아닌 임대 부동산을 공동 소유하면, 합산 신고서에 신고하며 Form 1065는 제출하지 않습니다. 부부가 세입자에게 용역도 제공하는 등의 이유로 파트너십이라면, Form 1065를 제출하는 대신 적격 공동사업(qualified joint venture, QJV)을 선택할 수 있습니다. 이 선택은 부부 모두가 실질적으로 참여해야 하며, LLC나 그 밖의 주법상 사업체로 보유한 임대에는 적용되지 않습니다. 합산 신고서의 Schedule E 2번 줄에서 QJV 칸에 표시해 선택하고, 취소하려면 IRS의 허가가 필요합니다(Schedule E 작성 안내; Publication 527). 부부 공동재산제 주에는 배우자 소유 LLC에 대한 별도 규정이 있습니다(IRS). 배우자·가족 LLC를 참고하세요.

배우자가 아닌 친척이 소유한 LLC는 다른 구성원이 여럿인 LLC와 똑같이 취급됩니다.

각 소유주의 몫을 증명하려면 장부에 무엇이 있어야 하나요?

장부에는 각 소유주의 몫, 각 소유주가 넣고 꺼낸 금액, 소유주 간의 모든 지급이 드러나야 합니다. IRS는 소득과 경비를 분명히 보여 주는 기록 체계라면 무엇이든 인정하며, 신고서에 적은 내용을 뒷받침하는 기록을 기대합니다(IRS 기록 보관).

• 부동산 하나에 원장 하나: 들어온 임대료와 각 비용을 날짜와 지급한 사람별로 기록합니다.
• 각 소유주의 지분과 지분이 바뀐 날짜를 적은 표.
• 소유주가 부동산을 위해 개인적으로 낸 돈과 소유주 간의 각 상환.
• 각 소유주에게 지급한 임대료.
• 소유주 계약서 또는 LLC 운영 계약서.
• 대출 명세서, Form 1098, Form 1099와 각 금액이 누구의 몫인지.

설정 방법은 임대 기록과 영수증과 임대 부동산마다 별도 은행 계좌를 참고하세요.

소유주들이 잘못된 방식으로 신고해 왔다면 어떻게 하나요?

구성원이 둘 이상인 LLC가 Form 1065를 한 번도 제출하지 않았다면, 법인으로 과세받지 않았다는 전제에서 소득이나 공제가 있던 해마다 신고서를 빠뜨린 것일 수 있습니다. 지연 가산세는 모든 파트너에 대해 매월 한도까지 계산됩니다(Form 1065 작성 안내). 소유주들이 그 연도에 Schedule E를 제출했다면, 누락된 신고서를 제출하면 각 소유주가 직접 신고한 몫이 K-1 금액으로 대체되고, 수치가 다른 소유주는 수정 신고가 필요할 수 있습니다. 일부 경우에는 구제가 있습니다. 파트너십 신고서 지연 가산세 구제와 미제출 사업 신고서 따라잡기를 참고하세요.

반대의 경우, 즉 한 번도 파트너십이 아니었던 공동 소유주를 위해 Form 1065를 제출한 경우는 Form 1065 작성 안내와 Publication 541 어디에도 나와 있지 않습니다. 중단할 수 있는지와 방법은 사실관계와 제출한 연도에 달려 있습니다.

이미 제출한 Form 1065나 K-1의 분배가 잘못되었다면 제출한 사업 신고서 정정을 참고하세요.

소유주 한 명이 나가거나 매각하면 어떻게 되나요?

매각하는 공동 소유주는 본인의 매각을 직접 신고합니다. 파트너십으로 과세받는 LLC에서는 나가는 소유주가 파트너십 지분을 매각하고 떠나는 해의 K-1을 받습니다.

공동 소유, 파트너십 아님. 매각하는 소유주는 자신의 신고서에 매각을 신고합니다. 임대 부동산 매각을 참고하세요. 나머지 소유주는 계속 소유 지분에 따라 신고하므로, 장부에는 지분이 바뀐 날짜가 필요합니다.

파트너십으로 과세받는 LLC. 지분 전체를 매각하는 소유주는 파트너십 지분의 매각을 신고합니다(Publication 541). 파트너십은 그 해 한 번이라도 파트너였던 모든 사람에게 K-1을 발급해야 합니다(Form 1065 작성 안내).

구성원이 둘인 LLC에서 한 소유주가 다른 소유주의 지분을 인수하면 파트너십이 종료되고 파트너십이 종료한 달 후 3번째 달 15일까지 최종 Form 1065를 제출해야 합니다. 기한 내 Form 7004로 이 기한을 연장할 수 있습니다. 그 뒤 LLC의 소득은 남은 소유주의 본인 신고서에 들어갑니다(Publication 541; Revenue Ruling 99-6). 파트너 지분 인수를 참고하세요.

미국 밖에 거주하는 소유주나 매수인에게는 이 페이지에서 다루지 않는 원천징수와 제출 규정이 추가됩니다. 비거주 임대인을 참고하세요.

예시

모든 금액은 US 달러이며 설명을 위한 예시입니다.

tenants in common으로 소유한 친구 세 명

친구 세 명이 두 가구용 주택(듀플렉스)을 25%, 25%, 50% 지분의 tenants in common으로 소유합니다. 임대료 수입은 $48,000이고 비용은 $30,000입니다. 이들은 각자의 이름으로 보유하고 세입자에게 용역을 제공하지 않으므로, 이 사실관계에서는 파트너십 신고서가 필요하지 않습니다. 순소득은 $18,000입니다. 각자 자신의 Schedule E에 $4,500, $4,500, $9,000을 신고합니다.

같은 세 사람, LLC로 보유

세 사람은 듀플렉스를 LLC에 넣고, 임대료와 비용은 그대로입니다. 법인 선택을 하지 않은 구성원 세 명의 미국 국내 LLC는 기본적으로 파트너십입니다. 역년 기준으로 다음 해 3월 15일까지 Form 8825를 첨부한 Form 1065를 제출하고 K-1 세 장을 발급하며, 각 소유주는 K-1을 Schedule E의 Part II에 신고합니다. 계약이 25%, 25%, 50% 배분을 유지한다면 금액은 첫 사례와 같지만, 이제 그 금액은 계약에서 나옵니다. 신고서가 늦으면 가산세는 파트너 세 명 모두에 대해 매월 계산됩니다.

한 소유주가 수리비를 냅니다

한 여성이 지분 60%, 그의 형제가 40%를 각자의 이름으로, LLC 없이 소유합니다. 그 여성이 $10,000의 수리비를 냅니다. 그 여성은 비용 중 자기 몫인 $6,000을 공제합니다. 나머지 $4,000은 형제의 몫입니다. Publication 527은 그 여성이 이 금액을 상환받을 권리가 있는 것으로 보므로, 장부에는 형제가 갚기 전까지 형제가 그 여성에게 갚을 $4,000 잔액이 나타납니다. 형제가 그 전에 공제할 수 있는지는 해당 자료에서 다루지 않습니다.

상황이 다르다면?

• LLC가 Form 1065를 한 번도 제출하지 않았거나 과거 연도를 반대 방식으로 제출했습니다: 가산세는 파트너 한 명당 매월 부과되므로 사업체 유형과 제출하지 않은 연도를 먼저 확인해야 합니다. 파트너십 신고서 지연 가산세 구제를 참고하시고, 사업체 세금 상담을 받아 보세요.
• 지분이 다르고 현금이나 비용이 지분을 따르지 않습니다: 분배 방식이 각 소유주의 신고서와 장부를 좌우합니다. 계약서를 가지고 사업체 세금 상담을 받고, 각 소유주의 몫이 드러나는 장부 관리를 받으세요.
• 함께 매수하는 중이고 아직 계약을 마치지 않았습니다: 소유권 명의를 어떻게 정하는지, LLC를 쓰는지가 신고서를 결정합니다. LLC로 보유하는 임대 부동산을 참고하시고, 계약을 마치기 전에 사업체 세금 상담을 받아 보세요.
• 소유주가 새로 들어오거나, 나가거나, 매각하거나, 해외에 삽니다: 파트너 지분 인수와 비거주 임대인을 참고하시고, 변경 전에 사업체 세금 상담을 받아 보세요.
• 부부이거나 가족 LLC입니다: 배우자·가족 LLC를 참고하세요.
• 투숙객에게 호텔식 서비스를 제공합니다: 단기 임대는 Schedule C인가 Schedule E인가를 참고하세요.
• 임대 부동산마다 LLC가 따로 있습니다: 임대 부동산별 LLC의 장부를 참고하세요.
• 부동산이 영업 중인 사업의 일부입니다: LLC 파트너 간 지분 나누기와 파트너십 과세 방식을 참고하세요.