임대 부동산마다 LLC를 둘 때: 장부, 은행 계좌, 세금 신고서

임대 LLC마다 세금 신고서를 따로 제출하나요?

법인 과세를 선택하지 않은 소유주 한 명의 LLC는 연방 소득세 신고서를 따로 제출하지 않습니다. IRS는 이런 LLC를 소득세에서 무시되는 별도 과세 대상이 아닌 사업체(disregarded entity)로 보므로, 임대료와 비용은 소유주의 Form 1040에 들어갑니다(IRS: 단일 구성원 LLC). 소유주가 둘 이상인 LLC는 달리 선택하지 않으면 파트너십이며 Form 1065를 제출합니다(IRS: 법인 또는 파트너십으로 신고하는 LLC, 26 CFR 301.7701-3).

연방 소득세는 임대 부동산마다 LLC 하나를 요구하지 않습니다. 무시되는 LLC 하나가 임대 부동산 여러 개를 보유할 수 있고, 부동산마다 Schedule E의 별도 열에 신고합니다. LLC를 쓸지 여부는 주법, 대출 기관, 비용의 문제이며, LLC로 보유하는 임대 부동산에서 다룹니다.

부부만 소유하고 부부 공유재산으로 LLC를 보유하는 경우, 별도 과세 대상이 아닌 사업체로 보거나 파트너십으로 볼 수 있으며 IRS는 둘 다 인정합니다. 나중에 바꾸면 전환으로 처리됩니다. 다른 주에서는 부부 두 명의 LLC가 파트너십으로 신고합니다(IRS: 단일 구성원 LLC). 배우자와 가족 LLC를 참고하세요.

다음에 해당하면 단순한 사례가 아닙니다.

• 장부나 계좌가 이미 뒤섞인 경우. 계좌 하나로 여러 LLC의 청구서를 지급했거나, 기록 없이 LLC 사이 또는 본인에게 돈이 오갔습니다. 이체를 먼저 정리해야 신고서가 맞습니다.
• 세금 신고 대행인이 LLC마다 신고서를 제출하자고 견적을 낸 경우. 어느 LLC가 신고서를 제출하는지는 부동산 수가 아니라 소유주와 선택에 따라 달라집니다.
• 두 번째 소유주가 합류하는 경우. 소유주 한 명의 LLC에 두 번째 구성원이 생긴 날부터 파트너십이 됩니다(26 CFR 301.7701-3(f)). 이때부터 임대 소득은 첫 소유주의 Schedule E Part I 열이 아니라 Form 1065의 Form 8825에 들어갑니다. Form 1065를 제출하지 않았다면 예시 앞의 마지막 섹션을 참고하세요.
• 소유주가 떠나고 한 명만 남는 경우. 구성원이 한 명만 남으면 LLC는 다시 무시됩니다(26 CFR 301.7701-3(f)). 파트너십은 보통 마지막 Form 1065를 제출하며 기한은 파트너십이 종료한 달 후 3번째 달 15일입니다(IRS: Form 1065 작성 안내, 26 CFR 1.708-1). 그 이후에는 소유주가 임대 소득을 Schedule E에 신고합니다. 동업자 지분 매입 기록하기를 참고하세요.
• 지주 LLC가 임대 LLC를 소유하는 경우. 지주 LLC가 파트너십으로 과세되고, 임대 LLC 각각을 단독으로 소유하며, 어느 임대 LLC도 법인 과세를 선택하지 않았다면 임대 LLC는 지주 LLC의 한 부분이므로 Form 1065 한 장으로 모든 부동산을 포함할 수 있습니다(IRS: 단일 구성원 LLC). 다른 소유주가 있거나 법인 과세를 선택한 임대 LLC는 그 LLC 자체의 규정을 따릅니다.
• LLC가 Form 8832 또는 Form 2553을 제출한 경우. 이때는 법인 신고서를 제출하며 기본 규정이 더 이상 적용되지 않습니다(IRS: Form 2553 안내). Form 8832 선택은 지정한 날부터 효력이 생기며, 제출일 75일 전부터 12개월 후까지 가능합니다. 모든 소유주 또는 권한 있는 임원, 관리자, 구성원이 서명하며, LLC의 재산은 그날 새 법인으로 옮겨진 것으로 보므로 장부에 그 시점의 기준일이 필요합니다(26 CFR 301.7701-3(c) 및 (g)). Form 2553의 기한은 처음 적용되는 연도의 시작일로부터 2개월 15일입니다.
• 주 정부가 더 요구하는 경우. IRS가 무시하는 LLC도 주 수수료나 주 신고서를 내야 할 수 있습니다(아래 참고).

먼저 준비할 자료: 소유주가 합류하거나 떠난 날짜가 있는 운영 계약서, EIN 통지서, Form 8832 또는 Form 2553, LLC별 은행 및 주택담보대출 명세서, 마지막 신고서. 전체 목록은 아래 연말 섹션에 있습니다.

소유주 한 명의 임대 LLC는 Schedule E에 어떻게 신고하나요?

임대 부동산이 하나씩인 LLC 3개와 임대 부동산이 3개인 LLC 1개는 Schedule E에서 똑같이 보입니다. Part I에서 임대 부동산마다 A, B, C 중 별도 열이 하나씩 생깁니다. Schedule E는 LLC가 아니라 부동산을 나열합니다(IRS: Schedule E 작성 안내). 한 페이지에 부동산 3개를 적을 수 있으며, 더 많으면 페이지를 추가합니다.

부동산 주소는 1a번 줄에, 임대료는 3번 줄에, 각 비용은 해당 부동산의 열에 적습니다.

LLC가 정기적인 청소나 침구 교체처럼 세입자에게 상당한 서비스를 제공한다면 그 소득은 Schedule C에 속할 수 있습니다(IRS: Publication 527). 임대 부동산 세금을 참고하세요.

소극적 손실 한도는 LLC가 아니라 소유주의 신고서에 적용됩니다. 어느 해에 공제받지 못한 임대 손실은 사용될 때까지, 또는 그 활동의 지분 전체를 특수관계가 없는 상대에게 완전히 과세되는 매각으로 처분할 때까지 이월됩니다(IRS: Form 8582 작성 안내). 따라서 부동산별로, 또는 하나로 묶은 임대 활동별로 기록을 두면 어느 이월액이 어디에 속하는지 알 수 있습니다.

임대 LLC에 소유주가 둘 이상이면 무엇이 달라지나요?

LLC는 Form 1065를 제출하고 모든 소유주에게 Schedule K-1(그 소유주의 소득과 공제 몫을 보여 주는 양식)을 줍니다. 주택이 한 채뿐이어도 마찬가지이며, 그해에 소득이 없고 공제나 세액공제로 처리할 지출도 없었다면 예외입니다(IRS: Form 1065 작성 안내, IRS: Publication 527).

일반 임대 부동산은 Form 1065의 1페이지가 아니라 파트너십의 임대 부동산 양식인 Form 8825에 들어갑니다. Form 8825는 LLC가 소극적 손실 목적으로 여러 건물을 하나의 활동으로 취급하더라도 부동산마다 한 열을 씁니다(IRS: Form 8825 작성 안내). 그 순결과는 Schedule K의 2번 줄과 각 K-1의 2번 칸에 나옵니다. 숙박 기간이 평균 7일 이하이거나 상당한 개인 서비스가 따르는 단기 숙박처럼 작성 안내가 임대 활동으로 보지 않는 활동은 사업(trade or business)이며, 1페이지와 각 K-1의 1번 칸에 신고합니다(IRS: Form 1065 작성 안내). 임대 부동산 세금을 참고하세요. 그러면 각 소유주는 K-1을 자신의 신고서 Schedule E의 Part II에 신고합니다(IRS: Schedule E 작성 안내).

가산세는 그해에 한 번이라도 소유주였던 모든 사람을 기준으로 계산합니다. 취득가액, 위험 부담 금액, 소극적 손실 한도는 LLC가 아니라 소유주가 각자의 몫에 적용합니다(IRS: Form 1065 작성 안내, IRS: Schedule E 작성 안내).

신고서 자체는 파트너십 과세 방식을 참고하세요. LLC 없이 임대 부동산을 함께 소유한 경우는 공동 소유 임대 부동산: Schedule E 또는 파트너십 신고서를 참고하세요.

LLC마다 장부를 따로 둬야 하나요, 아니면 파일 하나에 부동산별 클래스를 두면 되나요?

자체 신고서를 제출하는 LLC에는 독립적으로 성립하는 기록이 필요합니다. IRS가 무시하는 소유주 한 명의 LLC는 LLC마다 장부를 따로 두는 쪽이 각 열을 깔끔하게 유지하기 쉽습니다. 이는 세법상 규정이 아니라 실무 방식입니다.

Publication 583은 사업을 둘 이상 가진 소유주는 사업마다 완전하고 별도의 장부와 기록을 둬야 한다고 안내하며, 수입과 비용이 분명히 드러나는 방식이면 어떤 방식이든 인정합니다. 임대가 세법상 항상 사업(trade or business)인 것은 아니지만(IRS: Schedule E 작성 안내), Schedule E와 Form 8825 모두 부동산마다 한 열을 쓰므로 어느 쪽이든 부동산 단위 구분은 필요합니다.

기준은 LLC마다 다른 LLC 없이도 자체 손익계산서, 재무상태표, 은행 대사를 만들 수 있는지입니다. 스프레드시트도 모든 행에 LLC와 부동산 이름을 적으면 같은 구분을 담을 수 있습니다. 임대 부동산용 스프레드시트 또는 소프트웨어를 참고하세요. 장부 자체는 회사별 장부 분리와 임대 부동산 계정과목표를 참고하세요.

LLC마다 은행 계좌를 따로 둬야 하나요?

세법은 특정 계좌 구성이 아니라 수입과 비용이 분명히 드러나는 기록을 요구합니다. Publication 583은 사업 자금을 개인 자금과 분리한 사업용 계좌에 두고, 입금마다 사업 소득, 개인 자금, 대출 중 무엇인지 표시하라고 안내합니다.

파트너십 LLC의 기록은 신고서의 모든 항목을 뒷받침해야 하며(IRS: Form 1065 작성 안내), 수입과 청구서를 그 LLC 하나로만 추적할 수 있을 때 가장 쉽습니다. 장부를 망가뜨리는 것은 계좌 하나로 여러 LLC의 청구서를 지급하는 경우입니다. 이런 지급은 대개 대출, 출자, 분배금 중 하나로 정리해야 합니다. 책임 보호는 주법 문제이므로 이 페이지에서 다루지 않습니다. 계좌를 따로 두는 것이 좋은 경우와 임대료를 개인 자금과 분리하는 방법은 임대 부동산마다 별도 은행 계좌에서 다룹니다.

임대 LLC마다 EIN이 따로 필요한가요?

항상 필요한 것은 아닙니다. 연방 기준으로 IRS가 무시하는 소유주 한 명의 LLC는 직원이 있거나 특정 소비세를 내야 할 때만 EIN이 필요합니다. 그렇지 않으면 소득세에는 소유주의 사회보장번호나 EIN을 씁니다(IRS: 단일 구성원 LLC). 은행이나 주에서 EIN을 요구할 수도 있으며, 그 경우 LLC가 신청할 수 있습니다. 무시되는 LLC의 Form W-9에는 LLC의 번호가 아니라 소유주의 번호를 적습니다.

파트너십으로 과세되는 LLC는 자체 EIN으로 Form 1065를 제출하며, Form SS-4에서 Partnership에 체크해 신청합니다(IRS: Form SS-4 작성 안내). 이미 자체 EIN이 있는 무시되는 LLC가 소유주를 추가해 파트너십이 되면 그 EIN을 그대로 씁니다. EIN이 없었다면 새로 받아야 합니다(26 CFR 301.6109-1(h)). 파트너십이 끝나지 않는 소유주 변경에는 새 EIN이 필요하지 않습니다(IRS: 새 EIN이 필요한 경우).

부동산마다 임대료, 대출 상환, 수선비, 감가상각을 어떻게 구분하나요?

모든 거래를 해당하는 부동산 하나에 기록하면, Schedule E나 Form 8825의 각 열을 그 부동산의 합계로 채울 수 있습니다(IRS: Schedule E 작성 안내).

12번 줄은 은행이나 기타 금융기관에 지급한 이자용이며, 받는 쪽이 금융기관이 아니거나 Form 1098이 오지 않았다면 13번 줄을 씁니다(IRS: Schedule E 작성 안내). 대출 기관은 회사로부터 받은 이자에 대해 Form 1098을 제출하지 않아도 되므로(IRS: Form 1098 작성 안내), LLC의 대출은 이 양식 없이 올 수 있습니다. 이자는 대출을 어느 부동산이 담보하는지가 아니라 빌린 돈을 어디에 썼는지를 따릅니다(26 CFR 1.163-8T).

보험 증권 하나처럼 여러 부동산에 걸친 청구서는 보통 합리적인 기준으로 부동산별로 나누며, 나눈 내역은 청구서와 함께 보관합니다.

대출이 본인 명의이고 LLC가 부동산을 보유한다면, 대출 서류와 대출 기관 명세서를 해당 부동산의 기록과 함께 보관하고 실제로 누가 지급했는지 적어 두세요. 본인 자금으로 낸 지급은 LLC에 출자했거나 빌려준 돈입니다. LLC 계좌에서 낸 지급은 대출에 본인 이름이 있다는 이유만으로 출자가 되지 않습니다. 다른 소유주가 있는 LLC에서 누가 이자를 공제할 수 있는지는 세금 신고 대행인에게 물어봐야 합니다.

한 LLC가 다른 LLC의 청구서를 지급하거나 제가 개인적으로 지급한 경우, 장부에는 어떻게 나타나나요?

청구서는 부동산을 소유한 LLC의 비용으로 기록하고, 누가 지급했는지는 두 장부 사이에 오간 돈으로 기록합니다. 대출이거나 출자와 분배금입니다.

• 한 LLC가 다른 LLC의 청구서를 지급한 경우. 부동산을 소유한 LLC는 비용과 지급한 LLC에 대한 미지급금을 기록합니다. 지급한 LLC는 받을 돈을 기록합니다. 두 LLC를 같은 소유주가 보유하고 상환할 의도가 없다면, 장부에는 지급한 LLC의 분배금과 다른 LLC에 대한 출자가 나타납니다.
• 본인이 개인적으로 LLC의 청구서를 지급한 경우. LLC의 장부에는 본인이 넣은 돈이나 본인에게서 받은 대출이 나타납니다. 소유주 한 명의 LLC가 쓴 비용은 그 부동산의 열에서 한 번만 공제합니다. 파트너십 LLC에서 소유주가 LLC를 위해 개인적으로 낸 비용을 공제할 수 있는지는 파트너십 계약과 임대가 사업(trade or business)인지에 따라 달라집니다(IRS: Schedule E 작성 안내). 소유주가 넣거나 빌려준 돈으로 기록하고, 소유주의 신고서에서 공제하기 전에 세금 신고 대행인에게 물어보세요.
• LLC가 본인의 개인 청구서를 지급한 경우. 임대 비용이 아니라 인출한 돈으로 기록합니다(IRS: Publication 583).

한 소유주가 두 LLC를 모두 보유하고 어느 쪽도 법인 과세를 선택하지 않았다면, 두 LLC 모두 소유주의 신고서에 신고하므로 수선비는 수선한 부동산의 Schedule E 열에 들어갑니다. LLC마다 소유주가 다르면 그 지급은 소유주 사이에 돈을 옮기는 것입니다. 서면 대출로 문서화하세요. 상환할 의도가 없다면 세금 처리는 세금 신고 대행인에게 물어봐야 합니다. 구체적인 방법은 회사별 장부 분리, LLC 자본 계정, 파트너 자본 계정에 있습니다.

LLC마다 반복되는 주 수수료와 보고서에는 무엇이 있나요?

LLC 수수료를 부과하거나 연례 보고서를 요구하는 주는 소유주가 아니라 LLC마다 부과합니다. 예를 들어 캘리포니아 주는 그 주에서 설립했거나 영업하는 모든 LLC에 영업을 하지 않더라도 취소될 때까지 연간 $800의 세금을 부과합니다. LLC가 3개면 부과도 3번입니다(California Franchise Tax Board).

LLC를 설립한 곳과 영업하는 곳에 따라 주 정부가 IRS가 무시하는 LLC에도 자체 연례 보고서나 신고서를 요구할 수 있습니다. 주별 LLC 연간 수수료와 보고서와 캘리포니아 최소세와 LLC 수수료를 참고하세요.

연말에 LLC마다 세금 신고 대행인에게 무엇을 줘야 하나요?

LLC마다 폴더 하나에 다음 자료를 담습니다.

• 운영 계약서와 모든 수정본. 누가 얼마를 소유하는지와 소유주가 합류하거나 떠난 시점이 나와 있어야 합니다.
• EIN 통지서, 그리고 Form 8832 또는 Form 2553과 IRS가 돌려준 서류.
• 모든 은행 계좌와 대출의 연말 명세서, 대출 기관이 발급한 경우 Form 1098.
• 부동산별 임대료 기록과 부동산 관리 업체의 명세서.
• 재산세 고지서, 보험료 청구서, 수선 또는 개량으로 표시한 수리 청구서.
• 그해의 매입, 매각, 재융자 관련 정산 명세서와 지난 신고서의 감가상각 일람표.
• LLC 사이 또는 소유주와 주고받은 모든 이체의 날짜순 목록(금액과 이유 포함).
• 마지막 신고서: 소유주의 Schedule E, 또는 LLC의 Form 1065와 K-1 및 자본 계정.
• 주 정부의 연례 보고서 및 수수료 통지서.

장부가 엉켰거나 Form 1065를 한 번도 제출하지 않았다면 어떻게 하나요?

먼저 어느 LLC가 별도 납세자인지 정한 다음, LLC마다 자체 명세서로 장부를 다시 만듭니다. 다시 만든 장부를 보면 어떤 신고서가 빠졌는지 알 수 있습니다.

1. LLC마다 운영 계약서, 수정본, K-1을 보고 날짜별 소유주를 정리하고, Form 8832 또는 Form 2553이 있으면 적어 둡니다. 이것이 연도별 분류를 정하고, 따라서 어느 LLC가 Form 1065를 제출했어야 하는지도 정합니다.
2. 모든 은행 및 대출 명세서를 모아 거래마다 그 부동산이나 대출이 속한 LLC에 배정합니다.
3. LLC 사이 또는 LLC와 소유주 사이에 오간 돈을 대출, 출자, 분배금으로 다시 분류합니다.
4. 신고서를 준비하기 전에 계좌마다 명세서와 대사합니다.

제출해야 했는데 한 번도 제출하지 않은 Form 1065에는 위에서 설명한 소유주별 월 가산세가 붙을 수 있으며, 금액은 그 신고서의 기한이 속한 해에 정해진 금액입니다. IRS는 정당한 사유가 있으면 이를 면제할 수 있고, 소유주가 파트너 10명 이하인 소규모 파트너십은 Revenue Procedure 84-35에 따라 면제를 받을 수 있습니다(IRS: CP162C 통지서). 일부 행정 구제는 같은 신고서를 직전 3년 동안 기한 내에 제출했는지에 달려 있습니다(IRS: 행정 가산세 구제). 두 번째 소유주가 합류했는데 신고 방식을 바꾸지 않았다면 그 이후 연도의 Schedule E 신고가 틀렸을 수 있습니다. 한 해에 소유주가 합류하거나 떠났거나, Form 8832 또는 Form 2553을 찾을 수 없거나, 숫자가 대사되지 않는 경우에는 세금 신고 대행인의 검토로 제출해야 할 신고서가 달라질 수 있습니다. 늦게 제출한 파트너십 신고서의 가산세 구제, 지연 제출·납부 가산세, 사업 자금과 개인 자금 섞임 바로잡기, 임대 부동산 장부 따라잡기를 참고하세요.

예시

설명을 위한 미국 달러 금액이며 어림수입니다.

소유주 한 명의 LLC 3개, 각각 임대 부동산 하나

한 소유주가 LLC 3개를 보유하며, LLC마다 장기 임대 부동산이 하나씩이고 연 임대료는 $24,000입니다. 어느 LLC도 법인 과세를 선택하지 않았으므로 연방 소득세 신고서를 제출하는 LLC는 없습니다. 소유주의 Schedule E에는 A, B, C 세 열이 있고 열마다 임대료 $24,000가 나옵니다. 소유주는 부동산마다 주택담보대출 이자와 감가상각이 자기 열에 머물도록 기록을 세 벌로 둡니다. 은행, 대출 기관, 주 정부는 LLC 3개 각각에 대해 EIN이나 연례 보고서를 요구할 수 있습니다.

형제 두 명이 임대 부동산 하나를 60/40으로 보유하는 경우

형제 두 명이 법인 과세를 선택하지 않은 LLC로 장기 임대 부동산 하나를 보유하며 이익을 60/40으로 나눕니다. 임대료는 $30,000이고 비용은 $12,000이므로 순임대소득은 $18,000입니다. 역년을 쓰는 LLC는 3월 15일까지 Form 1065를 Form 8825 및 K-1 2장과 함께 제출합니다. 2번 칸에 한 명은 $10,800, 다른 한 명은 $7,200가 나오고, 각자 그 금액을 개인 신고서의 Schedule E Part II에 신고합니다.

한 LLC가 다른 LLC의 지붕 수리비를 지급한 경우

LLC A가 LLC B 소유 부동산의 $3,000 지붕 수리비를 A의 계좌에서 지급합니다. B는 $3,000 수선비를 기록하고 A에게 $3,000를 줘야 하며, A는 받을 돈 $3,000를 기록합니다. 같은 소유주가 두 LLC를 보유하고 어느 쪽도 법인 과세를 선택하지 않았다면 수리비는 여전히 Schedule E에서 B의 열에 들어갑니다. A가 끝내 상환받지 못하면 장부에는 A가 소유주에게 분배한 $3,000와 소유주가 B에 출자한 $3,000가 나타납니다. 수리비를 A에 계상하면 잘못된 열에 들어가게 됩니다.

상황이 다르신가요?

• LLC의 장부나 계좌가 이미 뒤섞였거나 계좌 하나로 여러 LLC의 청구서를 지급한 경우: 신고서를 준비하기 전에 과거 이체를 대출, 출자, 분배금으로 정리해야 하는 경우가 많습니다. 장부 관리 도움을 받고 사업 자금과 개인 자금 섞임 바로잡기를 참고하세요.
• LLC에 두 번째 소유주가 있는데 Form 1065를 제출한 적이 없는 경우: 자본 계정을 다시 만들어야 할 수 있습니다. 장부 관리 도움을 받고 파트너십 자본 계정 다시 만들기를 참고하세요.
• 세금 신고 대행인이 LLC마다 신고서를 견적했는데 어느 것이 필요한지 모르겠는 경우: LLC별로 소유 날짜와 선택이 결정합니다. 사업체가 제출하는 신고서를 참고하고, 연말 전에 장부를 나누려면 장부 관리 도움을 받으세요.
• 배우자와 함께 LLC를 소유한 경우: 배우자와 가족 LLC를 참고하세요.
• LLC 없이 다른 사람들과 임대 부동산을 함께 소유한 경우: 공동 소유 임대 부동산: Schedule E 또는 파트너십 신고서를 참고하세요.
• 임대 장부가 몇 해째 밀려 있는 경우: 임대 부동산 장부 따라잡기를 참고하세요.
• LLC가 S corporation 자격을 선택한 경우: S corporation 선택 후의 장부를 참고하세요.
• 소유주가 미국 밖에 사는 경우: 비거주 임대인을 참고하세요.