Schedule C 소득과 모기지: 대출기관의 가산 항목

모기지 대출기관은 Schedule C에서 소득을 어떻게 계산하나요?

대출기관은 제출한 Schedule C의 순이익에서 출발해 이를 현금 흐름 금액으로 조정합니다. 장부에서 출발하지 않습니다. 대출을 Fannie Mae에 파는 대출기관의 규정집인 Fannie Mae Selling Guide에 따르면, 대출기관은 감가상각, 감모상각, 주택의 사업적 사용, 상각, 재해 손실을 다시 더하고 일회성 소득과 식비 제외액을 뺍니다. 그래서 실제 공제가 대출 심사용 소득을 줄이는 폭은 보이는 것보다 작을 수 있습니다.

모을 서류: 모든 부속 양식을 포함해 서명한 연방 신고서 2년분, 연초부터 현재까지의 손익계산서, Schedule K-1이 있다면 그 서류, 대출기관이 요청할 수 있는 은행 명세서.

이는 Fannie Mae의 규정입니다. FHA 보증 대출은 HUD의 핸드북을 따르고, 다른 프로그램은 각자의 규정이 있으며, 대출기관은 최소 서류보다 더 많이 요구할 수 있습니다(Selling Guide B3-3.1-01). 무엇이든 바꾸기 전에 대출기관이 어떤 대출 프로그램과 계산표를 쓰는지 물어보세요.

사전 승인 금액이 예상보다 낮게 나왔고 클로징 날짜가 잡혀 있다면, 신고서나 장부를 바꾸기 전에 가산 항목과 수정 신고 부분을 먼저 읽으세요. 소득이 줄었거나, 자영업을 시작한 지 두 해가 안 되었거나, 소득이 S corporation이나 파트너십에서 나오거나, 최신 신고서가 제출되지 않았거나, 장부와 신고서가 서로 다른 경우에도 간단한 사례가 아닙니다.

대출기관은 Schedule C의 어떤 공제를 다시 더해 줄 수 있나요?

Fannie Mae는 대출기관에 Schedule C에서 공제된 반복적인 항목 다섯 가지를 다시 더하라고 합니다. 감가상각, 감모상각, 주택의 사업적 사용, 상각, 재해 손실입니다(Selling Guide B3-3.6-03). 대출기관은 이 분석을 Fannie Mae의 현금 흐름 분석표(Form 1084)나 이에 상응하는 양식에 기록합니다(Selling Guide B3-3.5-01). 어느 양식을 썼고 무엇을 더했는지 물어보세요. 각 항목이 어디에 나오는지는 IRS Schedule C 작성 안내에 나와 있습니다.

13번 줄에는 감가상각과 section 179 비용 처리가 함께 들어 있지만, Selling Guide의 표현은 감가상각입니다. 특히 장비를 한 번에 크게 구입한 뒤에는 대출기관이 이 줄 전체를 더하는지 물어보세요. 표준 마일리지 요율로 공제하면 그 차량의 감가상각은 13번 줄에 나타나지 않지만, 요율에는 감가상각이 들어 있습니다(Publication 463). 마일리지 기록을 보관하고, 대출기관이 그 부분을 인정하는지 물어보세요. 주택 공제 자체는 주택 사무실 공제: 간편 방식과 실제 비용 방식을 참고하세요.

Schedule C의 다른 비용은 이 목록에 없습니다. Selling Guide는 별도로 대출기관에 일회성 특별 비용 같은 반복되지 않는 손실을 반영해 현금 흐름을 조정하라고 합니다(Selling Guide B3-3.6-01).

대출기관은 Schedule C 소득에서 무엇을 빼나요?

대출기관은 반복되지 않는 소득과 식비 및 접대비 제외액을 뺍니다(Selling Guide B3-3.6-03).

반복되지 않는 소득. Schedule C에는 사업 이익이 아닌 소득이 들어 있을 수 있습니다. 6번 줄에는 회수한 대손금, 고철 판매, 사업 관련 상금과 상 같은 다른 곳에 신고되지 않은 사업 소득이 모입니다(작성 안내). 여기의 일회성 항목은 대출기관이 뺄 수 있는 종류입니다.

식비 및 접대비 제외액. 24b번 줄에는 사업 식비 중 공제 가능한 부분만 나타나며, 대부분은 지출한 금액의 50%입니다(작성 안내). Selling Guide의 해당 항목은 대출기관에 그런 제외액을 빼라고 하지만 계산 방법은 주지 않습니다. 대출기관의 계산표가 Schedule C의 어느 금액을 쓰는지 물어보세요.

급여 명세서가 없으면 대출기관에 무엇을 주나요?

자영업 대출 신청인은 급여 명세서가 아니라 제출한 연방 소득세 신고서로 소득을 증명합니다. Fannie Mae는 대출기관이 모든 해당 부속 양식이 첨부된 서명한 신고서나 그 IRS 세금 기록 사본을 쓰도록 허용합니다(Selling Guide B3-3.5-01). 세금 기록 사본은 소득을 뒷받침할 만큼 자세한 경우에만 신고서를 대신하며, Fannie Mae의 자동 검증이 Schedule C 소득을 확인하면 대출기관이 필요한 서류가 줄어들 수 있습니다(Selling Guide B3-3.1-02).

계약금, 클로징 비용, 예비 자금에 사업 자금을 쓸 계획이라면 대출기관은 그 인출이 사업에 해가 되지 않는지 확인해야 하고, 여러 달의 사업 명세서나 최신 재무상태표를 요청할 수 있습니다(Selling Guide B3-3.5-01).

대출기관에는 몇 해의 신고서가 필요한가요?

Fannie Mae는 일반적으로 대출기관이 서명한 신고서나 IRS 세금 기록 사본으로 2년 동안의 소득을 증빙하라고 합니다(Selling Guide B3-3.5-01).

이력이 더 짧아도, 가장 최근에 서명한 신고서가 현재 사업에서 12개월 전체의 자영업 소득을 보여 주면 대출기관이 소득을 인정할 수 있습니다. 또한 서류에는 같은 상품이나 서비스 분야 또는 책임이 비슷한 직무에서 같거나 더 큰 이전 소득이 증빙되어야 하고, 대출기관은 본인의 경력과 사업의 부채를 따져야 합니다.

사업이 5년 동안 존속했고 그 기간 내내 25% 이상의 지분을 가졌다면, 대출기관은 두 해 대신 한 해의 신고서를 인정할 수 있습니다.

"가장 최근 연도"는 IRS에 제출했어야 하는 마지막 신고서를 뜻하며, 대출 서류에는 항상 제출한 마지막 신고서가 들어 있어야 합니다. 연초에 신청하면 최신 신고서가 아직 기한이 안 되었거나 제출되지 않았을 수 있습니다. 그때 대출기관에 필요한 서류는 신청 시점과 대출 실행일(자금 지급일)에 따라 달라집니다(Selling Guide B1-1-03).

IRS가 신고 기한을 옮기면 이 날짜도 옮겨집니다.

작년보다 소득이 줄었다면 어떻게 되나요?

소득이 줄어든 해는 공식 하나로 정해지지 않지만 더 면밀한 검토를 받습니다. Fannie Mae는 대출기관에 소득의 추세와 소득원에 집중하고, 각 소득원이 안정적이며 계속될 가능성이 높은지 확인하고, 안정적으로 보이지 않는 소득은 제외하라고 합니다(Selling Guide B3-3.6-01). 사업 소득을 분석할 때 대출기관은 총소득, 비용, 과세소득의 연도별 추세를 측정합니다(Selling Guide B3-3.5-01).

어느 항목도 대출기관이 어느 해의 금액을 쓸지 정하는 공식을 두지 않습니다. 대출기관은 Fannie Mae의 소득 비교 분석표(Form 1088), 소득 계산기 또는 사업의 존속 가능성을 공정하게 보여 주는 다른 방법으로 추세를 측정할 수 있으므로(Selling Guide B3-3.5-01), 어느 방법을 쓰는지 물어보세요. 거래처를 잃었다, 일회성 비용이 있었다, 계절적 공백이 있었다처럼 쉬운 설명을 준비하고, 사실이 뒷받침한다면 올해 소득 현황을 보여 주는 올해의 명세서도 준비하세요. S corporation이나 파트너십의 25% 이상 소유주에 대해서는 Fannie Mae가 명시적인 소득 추세 기준을 정해 두었습니다. S corporation과 파트너십 부분을 참고하세요.

모기지 대출기관이 손익계산서를 요구하나요?

모기지 대출기관은 대부분의 사업에서 연초 이후의 손익계산서를 요구하지 않지만, 신청일이 사업의 과세연도 종료일로부터 120일 넘게 지난 시점이고 소득이 안정적이거나 계속되는지 판단하는 데 손익계산서가 필요하면 요구할 수 있습니다(Selling Guide B3-3.7-04). 역년 기준 사업이라면 대략 4월 말입니다.

손익계산서는 감사받았거나 감사받지 않은 것이어도 되며, 일반적인 형태는 Schedule C와 비슷합니다. 해당 항목은 CPA의 서명을 요구하지 않으며, 본인이 작성한 손익계산서를 인정할지는 대출기관이 결정합니다. 누가 작성할 수 있는지는 대출기관에 자영업 소득 증명하기에서 다룹니다.

감가상각, 감모상각, 주택 사용, 일회성 항목은 별도 줄에 표시해서, 대출기관이 신고서에 쓴 것과 같은 조정을 적용할 수 있게 하세요. 그리고 Schedule C 분류를 써서 손익계산서와 신고서가 맞아 떨어지게 하세요(Schedule C용 계정과목표).

대출기관은 왜 IRS 세금 기록 사본을 받고, 무엇이 일치해야 하나요?

대출기관은 세금 기록 사본으로 내가 제출한 신고서를 IRS가 가진 기록과 비교합니다. IRS는 본인의 동의가 있을 때만 소득 확인 신속 서비스를 통해 대출기관에 세금 기록을 제공합니다. 본인의 IRS 계정에서 요청을 승인하거나, 대출기관을 통해 Form 4506-C로 승인합니다.

Fannie Mae는 소득을 사용하는 모든 대출 신청인에게 서명한 Form 4506-C를 요구하며, 자동 검증이 확인한 소득 같은 예외가 있습니다. 한 번의 요청은 신고서 양식 번호 하나만 다루므로, 개인 신고서와 사업체 신고서는 양식을 따로 써야 합니다(Selling Guide B3-3.1-02).

신고서 사본, 손익계산서, 세금 기록 사본은 서로 일치해야 합니다. 신고서 세금 기록 사본(return transcript)은 대부분의 항목을 제출한 그대로 보여 주며 이후 변경은 반영하지 않습니다. 계정 세금 기록 사본(account transcript)은 이후의 조정을 보여 줍니다(양식 작성 안내). 세금 기록 사본이 대출기관에 낸 내용과 다르면, 대출기관은 그 차이에 대한 설명이나 서류를 서류철에 보관합니다.

IRS 온라인 계정에서 직접 세금 기록 사본을 열어 대출기관이 보게 될 내용을 확인할 수 있습니다. 요청 방법은 대출기관에 자영업 소득 증명하기를 참고하세요.

소득이 더 많아 보이도록 신고서를 수정하거나 장부를 바꿔야 하나요?

진짜 오류를 바로잡을 때만 수정 신고하고, 대출을 위해 소득을 부풀리려고 수정해서는 안 되며, 대출에 맞추려고 장부를 바꾸지 마세요. 손익계산서를 신고서와 대사할 수 있도록 장부를 유지하고 차이가 있으면 설명하세요.

Schedule C 비용은 일반적이고 필요한 비용이어야 합니다. 허용되고 증빙이 있는 공제는 오류가 아니며, 신고 이익을 높이려고 공제를 빼면 그 이익에 대한 세금도 늘어납니다. 감가상각을 하지 않는다고 해서 감가상각이 사라지는 것도 아닙니다. IRS는 자산의 취득가액을 허용된 감가상각액이나 허용될 수 있었던 감가상각액 중 큰 금액만큼 줄입니다(Publication 946). 대출기관이 Fannie Mae의 방법을 따른다면 감가상각과 주택 공제를 다시 더해 주므로, 이 줄들이 대출 심사용 소득을 줄이는 폭은 보이는 것보다 작을 수 있습니다.

개인 비용을 공제했거나, 소득을 빠뜨렸거나, 놓친 비용이 있는 것처럼 신고서가 정말 틀렸다면 그 자체의 이유로 바로잡으세요(사업 비용 실수로 인한 수정 신고, 과거 신고서에서 빠진 소득의 수정 신고). 그리고 신고서를 뒷받침하는 기록은 한 벌만 유지하세요(자영업자의 기록 보관). 대출기관은 제출한 신고서를 기준으로 삼으므로, 신고서에 올라간 적이 없는 소득은 대출기관이 의존하는 서류에 없습니다. 빠뜨린 소득은 대출이 진행 중이든 아니든 일반적으로 바로잡아야 하며, 세금에 이자가 붙고 가산세가 붙을 수도 있습니다. 원래 기한이 지나지 않았다면 그때까지 제출하고 납부한 수정 신고서가 원래 신고서를 대체하며 가산세와 이자를 피할 수 있습니다(IRS Topic 308). 수정 신고는 대출을 신청한 뒤가 아니라 그 전에 전문가와 상의하세요.

대출기관이 수정 신고서와 계정 세금 기록 사본을 원하는지 물어보세요. 신고서 세금 기록 사본은 제출한 그대로의 신고서를 보여 주며 이후의 변경은 보여 주지 않습니다. 수정 신고에는 시간도 걸립니다. IRS는 Form 1040-X를 처리하는 데 8~12주 정도 여유를 두라고 하며, 일부는 최대 16주까지 걸립니다(IRS FAQ). 클로징 날짜는 기다려 주지 않을 수 있습니다.

다음 신고서에서 장비를 어떻게 공제할지는 신고서 작성자와 세무상의 이유로 정하는 세무 판단입니다. 과세 이익이 달라지므로 분기별 추정세도 달라집니다.

Schedule C 대신 S corporation이나 파트너십이면 대출기관은 어떻게 보나요?

대출기관은 Schedule K-1과 사업체 신고서를 보고, 그 돈을 본인이 쓸 수 있었는지 확인합니다. S corporation 소유주는 K-1 몫과 별개로 급여나 배당을 받을 수도 있습니다(Selling Guide B3-3.7-02). IRS가 별도 과세 대상으로 보지 않는 단일 구성원 LLC는 소유주의 신고서에 신고하고, 개인 소유주는 Schedule C를 쓸 수 있으므로(Publication 334) 위의 Schedule C 부분이 일반적으로 적용됩니다. 아래 표는 Form 1065나 Form 1120-S를 제출하는 사업체를 설명합니다.

예시

이 예시는 설명을 위한 것이며 미국 달러를 씁니다. 대출기관의 최종 금액은 다를 수 있습니다.

대출기관이 감가상각과 주택 사용을 다시 더하는 경우

프리랜서의 Schedule C에 감가상각 US$9,000과 주택의 사업적 사용 US$3,000을 공제한 뒤 순이익 US$48,000이 나옵니다. 대출기관이 Fannie Mae의 규정에 따라 둘 다 더하면 다른 조정 전 금액은 US$48,000 + US$9,000 + US$3,000 = US$60,000이 됩니다. 일회성 항목이나 식비 제외액이 있다면 여기서 빼게 됩니다.

소득이 줄어든 경우

한 컨설턴트의 Schedule C 이익이 신청 두 해 전에는 US$70,000, 가장 최근 해에는 US$50,000이었습니다. 대출기관은 총소득, 비용, 이익의 감소를 검토하고, 연초 이후의 손익계산서와 설명을 요청할 수 있으며, 어느 금액이 안정적인지 판단합니다. 여기에 인용한 두 Selling Guide 항목은 어느 금액을 쓰는지 밝히지 않으므로, 어느 방법을 쓰는지와 무엇을 보여 줘야 하는지 물어보세요.

자영업 기간이 두 해 미만인 경우

한 운전기사가 개인사업자로 과세되는 LLC를 세우고 1년 차 7월에 시작합니다. 1년 차 신고서에는 여섯 달 동안의 이익 US$20,000이 나옵니다. 2년 차 신고서에는 열두 달 동안의 이익 US$50,000이 나옵니다. 자영업 기간은 18개월로 두 해 미만입니다. 2년 차 신고서를 제출하면 가장 최근 신고서에 12개월 전체가 나옵니다. 그러면 LLC를 세우기 전에 직원 운전기사로 연 US$55,000을 번 것처럼 같은 분야에서 같거나 더 큰 이전 소득이 서류에 있다면 대출기관이 소득을 인정할 수 있습니다. 사업이 짊어진 부채도 함께 따집니다.

상황이 다르다면?

• 사전 승인 금액이 너무 낮게 나왔고 클로징 날짜가 잡혀 있는 경우: 대출기관이 어떤 공제를 다시 더하는지, 연초 이후 손익계산서에 무엇이 나와야 하는지, 다음 신고서를 어떻게 계획할지는 신고서와 대출기관의 방법에 달려 있습니다. 신고서와 맞는 손익계산서는 장부 관리 상담을, 신고서나 장부를 바꾸기 전에는 개인 세금 상담을 받으세요.
• 장부가 밀렸거나 신고서와 맞지 않는 경우: 신고서나 입금 내역과 다른 손익계산서는 질문을 받을 수 있습니다. 밀린 장부 따라잡기와 장부에서 사업 소득세 신고서까지를 참고하고, 장부 관리 상담을 받으세요.
• 신고서가 제출되지 않았거나 빠진 연도가 있는 경우: 대출기관은 근거로 삼는 해의 신고서나 세금 기록 사본이 필요합니다. 미제출 연도의 Schedule C 비용을 참고하고 개인 세금 상담을 받으세요.
• 소득이 S corporation이나 파트너십에서 나오는 경우: S corporation의 과세 방식과 파트너십의 과세 방식을 참고하고, 법인 세금 상담을 받으세요.
• 소득이 임대 수입이거나 모기지가 아니라 사업자 대출이 필요한 경우: 대출기관용 임대 손익계산서, 은행 대출용 재무제표, SBA 대출 재무제표를 참고하세요.