미국 임대 부동산 1031 교환: 캐나다 거주자의 세금

캐나다에 살아도 미국 임대 부동산에 1031 교환을 쓸 수 있나요?

캐나다에 산다는 이유만으로 요건을 갖춘 미국 임대 부동산 교환이 막히지는 않습니다. section 1031은 부동산, 그 용도, 교환 구조를 기준으로 하며, 캐나다 거주 여부 때문에 미국 임대 부동산이 이 규정에서 해외 부동산이 되지는 않습니다. 교환하는 두 부동산 모두 요건을 갖춰야 합니다(IRS 교환 규정).

1031 교환(동종 자산 교환, like-kind exchange)은 미국 투자 부동산을 다른 미국 투자 부동산으로 바꾸면서, 양도차익에 대한 미국 세금을 대체 부동산을 팔 때까지 이연하는 제도입니다. 이연은 대체 부동산의 취득가액(세법상 취득 원가)에 반영됩니다. 캐나다는 이 이연을 따르지 않으며, 캐나다 세법상 거주자는 일반적으로 매각한 연도에 양도소득을 신고합니다.

요건을 갖춘 미국 부동산은 무엇이고, 그렇지 않은 것은 무엇인가요?

요건을 갖춘 교환은 사업용 또는 투자용으로 보유하는 부동산을 사업용 또는 투자용으로 보유하는 동종 부동산으로 바꾸는 것입니다. 부동산 유형이 달라도 요건을 충족할 수 있습니다(IRS Form 8824 작성 안내).

개인이 머무는 휴가용 임대 부동산은 별도 검토가 필요합니다.

현금을 꺼내거나, 다른 자산을 받거나, 대체 부동산의 대출이 줄어들면(차액을 현금으로 채우지 않는 한) 양도차익 일부가 지금 과세될 수 있습니다. 특수관계인(가까운 친족 또는 관련 회사나 신탁)과 교환하면 어느 한쪽이 2년 안에 매각할 경우 이연이 끝납니다. 사망, 교환 후에 임박한 비자발적 전환(involuntary conversion), 세금 회피 목적이 없는 경우에는 예외가 있고, 해당 기간의 각 연도에 Form 8824를 제출해야 합니다(Form 8824 작성 안내).

45일과 180일 기한은 무엇이고, 적격 중개인은 무슨 일을 하나요?

일반적인 시차 교환에서는 기존 부동산을 먼저 팔고 대체 부동산을 나중에 삽니다. 기존 부동산을 양도한 날부터 45일 이내에 대체 부동산을 지정하고, 180일 또는 연장을 포함한 미국 신고서 기한 중 먼저 오는 날까지 취득해야 합니다. 두 기간 모두 기존 부동산을 양도한 날부터 시작되며 서로 겹칩니다(Form 8824 작성 안내, 5번 줄과 6번 줄).

두 기한 중 하나라도 놓치면 대체 부동산은 동종 자산이 아닌 것으로 처리되어 양도차익이 이연되지 않고 과세됩니다. 두 기간 모두 마지막 날 자정에 끝납니다(26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

적격 중개인은 매각 대금을 보관하고 그 돈으로 대체 부동산을 취득하는 외부 업체이며, 돈이 본인에게 닿지 않게 합니다. 세이프하버(safe harbor)를 적용받으려면 중개인과의 서면 계약에서 본인이 자금을 받거나 담보로 제공하거나 빌리거나 그 밖의 방법으로 이익을 얻을 권리를 명시적으로 제한해야 합니다. 본인이나 자격 없는 사람은 중개인이 될 수 없습니다. 자격 없는 사람에는 최근 2년 동안 본인을 위해 일한 변호사, 회계사, 부동산 중개인이나 특수관계인이 포함됩니다. 본인의 대리인이 보관하는 돈은 본인이 받은 것으로 봅니다(26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) 및 (k)).

서명한 지정 통지서와 기한 안에 보냈다는 증빙을 보관하세요. 가치와 관계없이 최대 3개까지 부동산을 지정할 수 있으며, 더 많이 지정하려면 가치 기준을 충족해야 합니다(26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

양도 연도의 미국 신고서 기한이 더 빠르면 교환 기간은 그날에도 끝납니다. 역년 기준으로 Form 1040-NR을 제출하는 사람은 일반적으로 6월 15일이고, 원천징수 대상인 미국 급여가 있거나 미국에 사무소가 있으면 4월 15일입니다(IRS 비거주자 신고 규정). 기한 안에 제출한 연장(Form 4868)은 그 날짜를 늦춰 주지만 180일째를 넘기지는 못하므로, 신고서 날짜는 주로 연말에 가까운 양도에서 중요합니다. 연방 재난 지역으로 선포된 뒤에는 피해를 입었거나 교환에 차질이 생긴 납세자의 두 마지막 날이 120일만큼 미뤄질 수 있으며(일반 구제 종료일이 더 늦으면 그날까지), 연장을 포함한 신고서 기한이나 1년을 넘을 수는 없습니다(Rev. Proc. 2018-58, section 17).

이미 클로징했고 돈이 제 계좌에 있습니다. 교환은 끝난 건가요?

대체 부동산을 취득하기 전에 본인 또는 대리인이 매각 대금 전액을 실제로 또는 사실상(constructive) 받았다면 일반적으로 교환은 끝난 것입니다. 이는 시차 교환이 아니라 매각이며, 나중에 동종 부동산을 사더라도 마찬가지입니다. 돈이 본인 계좌에 입금되었거나, 본인을 위해 따로 분리되었거나, 그 밖에 인출할 수 있는 상태가 되면 사실상 받은 것입니다. 일부만 받았다면 그 부분의 양도차익은 지금 과세될 수 있습니다(26 CFR 1.1031(k)-1(a) 및 (f)(2)). 대금이 요건을 갖춘 제한 아래 있었다면 클로징 전의 교환 서류를 검토받으세요.

이미 완료된 매각의 원천징수, 미국 신고서, 초과 원천징수액 환급은 캐나다 거주자의 미국 부동산 매도에서 다룹니다.

교환할 때 FIRPTA 원천징수는 어떻게 적용되나요?

FIRPTA(비거주자의 미국 부동산 매각 시 원천징수 제도)는 외국인이 미국 부동산을 팔 때 구매자가 매매 대금의 일부를 떼어 IRS에 보내도록 하는 제도입니다. 미국 시민권자도 미국 세법상 거주자도 아닌 매도자는 일반적으로 외국인(foreign person)으로 봅니다. 시민권자나 세법상 거주자는 구매자에게 외국인이 아니라는 확인서(certification of non-foreign status)를 줄 수 있습니다. 1031 교환이라고 해서 원천징수가 자동으로 없어지지는 않으며, 원천징수하지 않은 구매자는 세금, 가산세, 이자에 대한 책임을 질 수 있습니다(26 CFR 1.1445-1(e)). 일반 세율은 양도차익이 아니라 양도 금액(amount realized, 현금, 다른 재산, 인수한 부채 포함)의 15%입니다(IRS FIRPTA 규정; 예외).

이 제한은 26 CFR 1.1445-2(d)(2)에서 나오며, IRS의 일반적인 원천징수 예외 목록에 단서를 붙입니다. 통지서에는 위증 시 처벌을 받는다는 조건으로 서명합니다.

IRS 원천징수 증명서를 신청하려면 Form 8288-B를 사용합니다. 손익 불인식이 적용되면 7a번 줄, 지금 인식하는 양도차익을 반영한 최대 세액 계산으로 감액을 받으려면 7b번 줄을 사용하며, 첨부 서류는 작성 안내에 나옵니다. 매도자를 포함한 모든 당사자의 미국 납세자 식별번호가 필요합니다. 번호가 없고 개인 납세자 식별번호(ITIN)를 받을 자격이 있는 매도자는 Form W-7(ITIN 신청서)로 신청할 수 있습니다(캐나다 거주자의 미국 부동산 매도 참고). IRS는 필요한 서류를 모두 받은 날부터 보통 90일 이내에 처리하지만, 그동안에도 교환 기간은 계속 흐릅니다. 신청서를 양도일까지 제출하고 구매자에게 적절히 알렸다면, IRS가 증명서나 거부 통지서를 우편으로 보낸 날부터 20일 후까지 IRS에 대한 납부를 미룰 수 있습니다. 신청이 처리되는 동안에도 구매자는 원천징수해야 하므로 신청만으로 자금이 풀리지는 않습니다(Form 8288-B 작성 안내; Form 8288 작성 안내).

첫 클로징 전에 원천징수 신청, 클로징 지시서, 대체 부동산 자금 조달을 서로 맞춰 두어야 합니다. 원천징수를 위해 묶인 돈 때문에 자금이 부족해질 수 있고, 그동안에도 교환 기한은 계속 흐릅니다.

교환할 때 IRS에 무엇을 제출하나요?

요건을 갖춘 교환으로 양도차익이 전부 이연되더라도, 기존 임대 부동산을 양도한 연도의 미국 소득세 신고서와 함께 Form 8824를 제출합니다. 이 서식에는 부동산, 날짜, 양도차익, 대체 부동산의 취득가액을 적습니다(Form 8824 작성 안내).

비거주 외국인은 양도 연도의 신고서에 진술서도 첨부해야 하며, 그렇지 않으면 손익 불인식이 적용되지 않습니다. 진술서에는 section 897이 적용된다는 점, 두 부동산(기존 부동산은 취득가액과 양도일 포함), 인식한 양도차익과 원천징수된 세금, 이후 매각을 면제하는 조세조약 조항, 조세조약과 관계없이 이후 매각이 미국에서 과세된다는 본인의 서명한 선언이 들어갑니다. 구매자 통지서 사본에 빠진 항목을 더해 사용할 수 있습니다(26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

미국은 양도차익을 이연하는데 캐나다는 왜 매각에 과세하나요?

캐나다에는 1031 방식의 이연 제도가 없습니다. 거주자는 그 연도의 과세소득에 대해 과세됩니다. 대체 자산 규정은 비자발적 처분(수용, 파손)과 과거 사업용 자산의 자발적 매각에 적용되는데, 주로 임대료를 벌려고 쓴 자산은 일반적으로 여기에 해당하지 않습니다. 매각 대금으로 다른 임대 부동산을 사더라도 캐나다 양도차익은 이연되지 않습니다. 특수관계인의 사업에 주로 사용한 경우에는 달라질 수 있으며, 예외와 캐나다 양도차익·환입 계산은 캐나다 임대 부동산 매각에서 다룹니다(소득세법(Income Tax Act) 제2조; CRA 대체 자산 Folio, 1.1항, 1.3항, 1.27–1.29항).

캐나다는 매각 대금은 매각일 환율, 취득가액은 취득일 환율, 비용은 지출 시점의 환율로 환산합니다. 미국 양도차익을 한 가지 환율로 환산한 값은 캐나다의 계산이 아닙니다(CRA 양도소득 계산 안내).

캐나다 세금은 매각 연도에 부과되지만 교환 대금은 중개인에게 묶여 있습니다. 교환 자금에서 현금을 꺼내면(그 세금을 내기 위한 현금 포함) 미국 양도차익 일부가 지금 과세될 수 있습니다(Form 8824 작성 안내).

미국은 이연하고 캐나다는 이연하지 않으면 세액공제는 어떻게 맞물리나요?

같은 양도차익이 서로 다른 두 해에 과세될 수 있습니다. 캐나다는 지금, 미국은 대체 부동산을 팔 때입니다. 미국 양도차익이 전부 이연되면 캐나다 외국납부세액공제가 상계할 현재의 미국 세금이 없고, 미국 취득가액이 낮아 나중에 미국 양도차익이 생겨도 이를 상계할 캐나다 세금이 거의 또는 전혀 없을 수 있습니다. CRA는 두 나라가 거래에 서로 다른 해에 과세하면 이중과세가 생길 수 있다고 밝힙니다(1.97항).

나중에 매각할 때의 미국 세금은 그 나중 연도에 발생합니다. CRA Folio는 외국 세금을 외국법에 따라 외국 납세 의무가 생긴 연도와 연결합니다(1.32항). 여기서 사용한 자료로는 나중의 미국 세금을 캐나다 교환 연도로 소급해 맞출 수 있는지 알 수 없으므로 그 부분은 확정되지 않았습니다. 원래 매각 연도에 대해 나중에 부과 결정을 받아 내는 경우는 다릅니다.

해외 양도소득에 대한 외국 세금은 캐나다의 비사업 세액공제 규정에 따릅니다. 사용하지 않은 비사업 세액공제는 다른 연도로 이월할 수 없고, 환급될 FIRPTA 원천징수액은 납부한 외국 세금에서 제외됩니다(CRA 외국납부세액공제 Folio, 1.22항, 1.24항, 1.32항, 1.33항, 1.89항).

1.97항은 일부 경우 조세조약 구제가 가능할 수도 있다고 하며, 제XIII조(8)와 소득세법 제115.1조를 인용합니다. 이 조항은 거주지국이 인정하지 않는 조직 개편 유형의 이전을 다루며, 상대국의 권한 있는 당국이 인수자의 요청이 있으면 자기 조건에 따라 이연에 동의할 수 있습니다. 임대 부동산 교환을 설명하지 않으며, 캐나다에서 자동으로 롤오버가 적용되는 것도 아닙니다.

일반적인 세액공제 계산은 캐나다 신고서의 해외 소득을 참고하세요.

대체 부동산에 대해 각 나라에서 어떤 취득가액과 감가상각을 이어받나요?

미국에서는 대체 부동산이 일반적으로 기존 임대 부동산의 세법상 취득가액을 이어받으며, 현금, 부채, 비용에 따라 조정됩니다. 캐나다에서는 실제로 지불한 금액을 캐나다 달러로 환산한 금액에서 시작합니다. 두 나라의 기록을 따로 보관하세요(IRS Publication 551; CRA 임대 소득 안내서).

캐나다 자본비용 공제는 미국 상각표가 아니라 캐나다 규정을 따르며, 토지는 공제 대상이 아닙니다(CRA 임대 소득 안내서). 자본비용 공제(CCA)를 참고하세요. 이후 매년 하는 신고와 미국 순소득 과세 선택은 캐나다 거주자의 미국 임대 부동산을 참고하세요.

주 세법도 연방 교환을 따르나요?

자동으로 따르지는 않습니다. 연방 교환이 주 세법의 적용 여부, 원천징수, 계속되는 신고 요건을 정해 주지는 않으므로, 기존 임대 부동산과 대체 부동산이 있는 주를 각각 확인하세요.

캘리포니아 주는 계속되는 의무의 예입니다. 캘리포니아 주 부동산을 캘리포니아 주 밖의 부동산으로 교환하면 일반적으로 교환 연도와 이후 매년, 캘리포니아 원천 이연 양도차익이 인식될 때까지 Form FTB 3840을 제출해야 합니다. 이 제출 의무는 거주지와 관계없이 적용되며, 다른 캘리포니아 신고서가 없어도 요구될 수 있습니다(캘리포니아 FTB 3840 작성 안내). 다른 주는 각자 규정이 있으므로 해당 주의 공식 안내를 확인하세요.

캐나다가 어차피 양도차익에 과세한다면 교환이 의미가 있나요?

교환은 양도차익에 대한 미국 세금을 늦춰 줍니다. 캐나다 세금은 늦춰 주지 않고, 나중에 미국 세금이 생길 때 맞는 캐나다 세액공제가 없을 수 있으며, 중개인, 원천징수, 두 가지 기한이 더해집니다. 두 방법을 비교해 보세요.

계약서, 클로징 명세서, 감가상각 및 공제 내역, 대출 잔액, 거주 관련 정보, 중개인 서류, 환율을 모아 두세요. 그러면 클로징 전에 두 나라의 결과를 계산할 수 있습니다.

예시

온타리오 주 세법상 거주자가 미국 임대 부동산을 직접 소유하고 중개인을 통해 요건을 갖춘 교환을 마친다고 가정합니다. 아래 모든 금액은 예시입니다. 부채, 매각 비용, 감가상각, 자본비용 공제는 무시합니다. US$1은 기존 임대 부동산을 샀을 때 C$1.25였고, 매각할 때와 대체 부동산을 살 때는 C$1.40이었다고 가정합니다.

기존 임대 부동산의 미국 조정 취득가액은 US$200,000이고 US$300,000에 매각합니다. 매각 대금은 전액 US$300,000짜리 미국 대체 임대 부동산에 들어가며, 받은 현금도 없고 지금 인식하는 양도차익도 없습니다. IRS 증명서가 구매자의 원천징수를 면제해 준다고 가정합니다. 증명서가 없다면 구매자는 US$45,000(US$300,000의 15%)를 떼어 둘 것입니다.

미국이 양도차익을 이연해도 캐나다는 처분을 인정하며, 캐나다 양도차익은 매각일 환율로 계산한 미국 양도차익(C$140,000)보다 큽니다. 매입 이후 환율 변동이 포함되기 때문입니다. 나중에 같은 환율로 대체 부동산을 US$300,000에 매각하면 미국 양도차익은 US$100,000(US$300,000에서 교환 취득가액 US$200,000을 뺀 금액)이고 캐나다 양도차익은 없으므로(C$420,000에서 C$420,000을 뺀 금액), 그 매각에는 세액공제로 줄일 캐나다 세금이 남지 않습니다. 실제 환율, 가격, 감가상각에 따라 숫자는 달라집니다.

상황이 다르다면?

• 캐나다 거주자로서 미국 임대 부동산 교환을 계획하거나 진행 중인 경우: 기한, 원천징수, 두 나라 세액공제의 불일치 때문에 보통 함께 검토하는 편이 좋습니다. 위의 기록을 챙겨 국경 간 세금 서비스로 가져오세요.
• 매각 대금이 이미 제한 없는 본인 계좌에 들어왔거나 교환이 실패한 경우: 매각 신고서와 원천징수 환급은 캐나다 거주자의 미국 부동산 매도를 따르세요.
• 캐나다에 사는 미국 시민권자 또는 영주권자: 두 나라의 거주자라면 조세조약의 이중 거주 판정 기준(제IV조(2))이 조세조약상 어느 나라 거주자로 볼지 정합니다. 위의 FIRPTA와 Form 1040-NR 내용은 외국인을 기준으로 쓰였으므로 해당하지 않을 수 있습니다. 캐나다에 사는 미국인의 세금 신고부터 보고, 별도의 세액공제 분석은 국경 간 세금 서비스를 통해 요청하세요. 미국 세액공제 이월분으로 불일치가 해결된다고 가정할 수 없습니다.
• 법인, LLC, 파트너십을 통해 보유한 부동산: 매도자는 본인이 아니라 캐나다 법인입니다(미국 부동산을 보유한 캐나다 법인). 누가 부동산을 소유하는 것이 좋은지는 캐나다 거주자의 미국 부동산 소유 방식을 참고하세요.
• 배우자나 가족과 공동 소유한 경우: FIRPTA 원천징수는 외국인 소유자의 지분에 대해 계산하며, 지분은 자본 기여분으로 배분하고 배우자는 각각 절반으로 칩니다(IRS FIRPTA 규정). 따라서 중개인, 지정 통지서, 원천징수 경로가 모든 소유자에게 맞아야 합니다.
• 대체 부동산을 팔기 전에 캐나다를 떠나는 경우: 캐나다는 거주자 신분이 끝날 때 미국 부동산 같은 재산을 시가로 처분한 것으로 간주하며, 미국의 이연과는 관계없습니다(CRA: 캐나다 출국자의 재산 처분; 캐나다 출국).
• 개인 용도가 섞인 경우, 특수관계인과의 교환, 수용 또는 파손: 국경 간 세금 서비스를 통해 사실관계를 검토받으세요.
• 교환 후 해외 재산 신고(Form T1135, 해외 재산 신고서): 해외 재산과 해외 관계회사 보고를 확인하세요.