Imposto sobre aluguel no Canadá: declaração, despesas e prejuízos

Devo declarar o aluguel de um apartamento no porão, de um quarto ou de um colega de moradia?

O aluguel de um apartamento ou de um quarto geralmente deve ser declarado, mesmo quando o quarto fica na sua própria casa. Um colega de moradia que paga um valor pequeno para a manutenção da casa ou para as compras de supermercado pode, em vez disso, fazer parte de um rateio de custos: você não declara essa contribuição nem deduz despesas de aluguel. O que conta é o arranjo e a sua finalidade, não o nome que você dá ao pagamento (CRA (Canada Revenue Agency, a receita federal do Canadá): Rental Income).

Se você cobra aluguel para obter renda, guarde o registro do aluguel e das despesas ligadas ao espaço alugado. Um rateio de custos não pode gerar prejuízo de aluguel (CRA: Rental Income).

Como declaro rendimentos de aluguel no Form T776?

O aluguel líquido é tributado junto com a sua outra renda pessoal pelas alíquotas normais federais e provinciais ou territoriais; não existe uma alíquota única separada para aluguel (CRA: Rental Income; CRA: Personal income tax rates). Use o Form T776 para calcular o lucro ou prejuízo de aluguel e leve os valores para a declaração pessoal. A CRA exige uma demonstração de rendimentos e despesas de aluguel e aceita outras demonstrações financeiras, embora incentive o uso do Form T776 (CRA: Completing Form T776).

Em geral, declare o aluguel quando ele é ganho e as despesas quando são incorridas, mesmo que o dinheiro mude de mãos depois. A CRA só permite o regime de caixa quando ele produz quase o mesmo resultado líquido. Guarde contratos de locação, registros de aluguel, notas e recibos; não os envie com a declaração, a menos que sejam pedidos (CRA: Rental Income).

Se você apresenta uma declaração de Quebec, a pessoa física que recebe aluguel como proprietária única ou coproprietária também apresenta o Form TP-128-V. Para uma moradia elegível em Quebec com aluguel pago ou a pagar em 31 de dezembro, o locador deve apresentar um informe RL-31 e enviar as cópias aos inquilinos até o último dia de fevereiro do ano seguinte.

Quais despesas de aluguel posso deduzir?

Em geral, você pode deduzir custos razoáveis incorridos para obter aluguel, limitados à parte de uso como aluguel. As parcelas do financiamento precisam ser separadas: os juros sobre dinheiro emprestado para comprar ou melhorar o imóvel alugado podem ser dedutíveis, enquanto a amortização do principal não é (CRA: Rental Income).

Construção ou reforma grande pode mudar o tratamento dos juros e do imposto sobre a propriedade. Mantenha esses custos separados para uma eventual revisão (CRA: Rental Income).

Um reparo é dedutível agora ou é uma despesa de capital?

Um reparo que restaura a condição existente do imóvel geralmente é despesa corrente. Uma obra que acrescenta uma melhoria duradoura ou deixa o imóvel melhor do que era geralmente é de capital; o custo costuma ser somado ao custo de capital, e não deduzido de uma vez (CRA: Current or capital expenses).

A finalidade e a condição do imóvel pesam mais do que o tamanho da conta. Para saber como custos de capital podem ser deduzidos ao longo do tempo, veja capital cost allowance.

Como divido as despesas quando alugo parte da minha casa?

Deduza apenas a parte de um custo da casa compartilhada que se relaciona razoavelmente com a obtenção do aluguel. A CRA permite um rateio por área construída ou por cômodos; para uma cozinha ou sala compartilhada, considere quem pode usá-la ou quando o inquilino a usa (CRA: Rental Income).

Se o quarto é oferecido para alugar apenas durante parte do ano, limite também os custos anuais compartilhados ao período de uso como aluguel. Guarde as datas e o cálculo por área ou por cômodos (CRA: Sharing economy).

Lance no aluguel o custo exclusivo do espaço alugado, como o anúncio daquele quarto. Divida os custos da casa inteira, como seguro, imposto sobre a propriedade e contas de consumo. No Form T776, informe o total das despesas e mostre a parte pessoal separadamente; guarde as medições e o método usado (CRA: Rental Income). Se alugar parte da casa muda o uso do imóvel para fins fiscais, você pode adiar uma venda presumida assinando uma opção da section 45(2) e apresentando-a com a declaração daquele ano, sem pedir CCA enquanto ela valer; veja transformar uma casa em imóvel de aluguel e a isenção da residência principal (CRA: Capital Gains).

Como coproprietários ou cônjuges declaram um aluguel em conjunto?

Coproprietários geralmente declaram o lucro ou prejuízo de aluguel de acordo com as suas participações, e a divisão deve permanecer coerente, salvo se a propriedade mudar. Ser dono de um imóvel de investimento em conjunto não torna, por si só, os proprietários uma sociedade de pessoas (CRA: Ownership; CRA: Rental Income).

Cada coproprietário preenche as partes aplicáveis do Form T776. Em uma copropriedade comum, cada um declara na linha 12599 o aluguel bruto de todo o imóvel e, na linha 12600, apenas a sua parte do lucro ou prejuízo líquido. Uma sociedade de pessoas que emite um informe T5013 segue instruções diferentes do Form T776 (CRA: Rental Income; CRA: Ownership).

Se um cônjuge ou filho foi incluído na escritura, a escritura sozinha pode não definir quem paga imposto sobre o aluguel. Veja transferir um imóvel para a família.

Como o aluguel de curta temporada é tributado e quando ele é renda de negócio?

A renda de hospedagem de curta temporada deve ser declarada. Oferecer o espaço com serviços básicos geralmente gera rendimentos de aluguel de propriedade; serviços adicionais, como refeições, limpeza ou segurança, podem torná-la renda de negócio, declarada no Form T2125 (rendimentos empresariais e profissionais) em vez do T776 (CRA: Rental income or business income). A renda de negócio também pode trazer contribuições ao CPP ou QPP (planos de previdência canadenses) e, em Quebec, prêmios do QPIP (seguro parental de Quebec) (CRA: Starting to work; Revenu Québec: Self-employed contributions and premiums).

Para um imóvel residencial oferecido para estadias de menos de 90 dias consecutivos, verifique as exigências provinciais e municipais de autorização, registro, licença e alvará. Se a operação descumpre essas regras, a dedução federal de despesas que seriam elegíveis é negada em proporção aos dias de descumprimento em que o imóvel foi oferecido como aluguel de curta temporada. A renda ainda precisa ser declarada. Guarde os registros das licenças e as datas (Income Tax Act, section 67.7; CRA: Short-term rental deductions). Para o imposto sobre vendas de hospedagem, veja GST/HST sobre imóveis residenciais.

Um prejuízo de aluguel pode reduzir o imposto sobre o meu salário?

Um prejuízo de aluguel elegível geralmente pode ser deduzido de outras rendas, inclusive do salário, quando as despesas foram incorridas para obter rendimentos de aluguel. Um rateio de custos não é uma atividade de aluguel que gera renda, e o capital cost allowance não pode criar nem aumentar um prejuízo de aluguel (CRA: Rental Income).

Em terreno vago, juros e imposto sobre a propriedade não podem criar nem aumentar um prejuízo de aluguel, nem reduzir outras rendas (CRA: Rental Income).

Guarde provas do aluguel cobrado, dos anúncios, dos contratos de locação e das despesas. Um prejuízo recorrente, o uso pessoal ou um desconto para a família podem mudar se o prejuízo é aceito (CRA: Rental Income).

Posso declarar prejuízo quando alugo abaixo do preço de mercado para um familiar?

Nenhum prejuízo de aluguel é aceito quando você perde dinheiro porque cobra de um parente, ou de outra pessoa que conhece, menos do que cobraria de um inquilino sem relação com você. Uma pequena contribuição para as compras de supermercado ou para a manutenção da casa é rateio de custos: não a declare como aluguel nem peça despesas de aluguel (CRA: Rental Income).

Um parente que paga o mesmo aluguel que os outros inquilinos pode ser um caso diferente se você espera ter lucro. Documente aluguéis comparáveis, o acordo e os pagamentos efetivos; a CRA diz que, nesse caso, um prejuízo pode ser declarado (CRA: Rental Income).

Os rendimentos de aluguel significam que terei de pagar imposto em parcelas?

Os rendimentos de aluguel podem levar a parcelas se pouco imposto for retido em outras fontes. Para as parcelas da CRA, compare com o limite aplicável o imposto líquido a pagar da sua declaração da CRA, e não o aluguel bruto. O teste do ano atual e o mesmo teste em um dos dois anos anteriores devem ser atendidos ao mesmo tempo (CRA: Who has to pay tax instalments).

Estes são os limites publicados pela CRA para o ano fiscal da página (CRA: Who has to pay tax instalments). Residentes de Quebec também podem precisar de parcelas provinciais separadas, com base no imposto de renda líquido de Quebec a pagar; veja Revenu Québec: Instalment payments. Um lembrete da CRA é um aviso para calcular, não uma prova de que o limite do ano atual será superado.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses: um proprietário aluga um apartamento separado no porão por C$18.000 durante um ano. O apartamento ocupa um quarto da área construída da casa. O imposto sobre a propriedade, o seguro, as contas de consumo e os juros elegíveis do financiamento da casa inteira somam C$12.000, então a parte do aluguel é C$3.000. Um reparo de C$1.000 se refere só ao apartamento. No T776, o total das despesas é C$13.000, a parte pessoal é C$9.000 e as despesas dedutíveis são C$4.000. O aluguel líquido é C$18.000 menos C$4.000, ou seja, C$14.000. O proprietário guarda o cálculo por área e os recibos. Uma melhoria posterior ou um refinanciamento pessoal exigiria tratamento separado.

Seu caso é diferente?

• Primeiro ano de aluguel, uso misto da casa, várias unidades ou estadias curtas: reúna contratos de locação, registros de aluguel e de plataformas, contas de imposto sobre a propriedade e de seguro, extratos de juros do financiamento, recibos, cálculos por área e licenças locais para a preparação de declarações.
• Você comprou equipamentos ou melhorou o prédio: veja capital cost allowance. Você vendeu um imóvel alugado: veja vender um imóvel de aluguel.
• Você se mudou e alugou a sua antiga casa: veja transformar uma casa em imóvel de aluguel. Você alugou apenas parte da casa: verifique a isenção da residência principal antes de uma venda.
• O imóvel fica fora do Canadá: veja imóveis fora do Canadá ou, para um imóvel nos EUA, canadenses com imóveis de aluguel nos EUA. Você agora mora fora do Canadá: veja locadores não residentes.
• Você incluiu familiares na escritura ou aluga para eles: veja transferir um imóvel para a família. Você mantém imóveis de aluguel por meio de uma corporação: veja corporações holding e de investimento.
• A CRA perguntou sobre um prejuízo: veja revisões e auditorias. Você deixou de declarar aluguel em declarações anteriores: veja rendimentos não declarados e divulgação voluntária. Você está decidindo se busca ajuda: veja quando você precisa de um contador.