Dias de aluguel e uso pessoal no Schedule E: a regra dos 14 dias

O que são dias de aluguel a valor justo na linha 2 do Schedule E?

Dias de aluguel a valor justo são os dias em que um imóvel foi alugado por um preço justo de aluguel. Dias de uso pessoal são os dias em que você, sua família, um coproprietário ou alguém que pagou menos que um preço justo usou o imóvel. A linha 2 do Schedule E pede as duas contagens para cada imóvel de aluguel, e elas decidem três coisas separadas:

Se ninguém usou o imóvel para fins pessoais e todos os dias alugados foram a preço justo, não há dias de uso pessoal nem divisão de dias: todas as despesas do imóvel são despesas de aluguel. Os dias em que o imóvel foi anunciado, mas ficou vazio, não entram em nenhuma dessas contagens. Essas regras federais da seção 280A cobrem uma casa, apartamento, condomínio, casa pré-fabricada, barco ou imóvel semelhante; a declaração estadual e os impostos locais sobre hospedagem seguem regras próprias.

O caso não é simples quando as estadias foram gratuitas ou com desconto, um coproprietário usou o imóvel, houve troca de casas, a declaração mostra prejuízo, há vários imóveis, anos anteriores foram entregues com uma contagem aproximada ou o Form 1099-K de uma plataforma de pagamento não bate com o seu calendário de noites. Reúna um calendário de todas as noites, de quem se hospedou e do quanto pagou, e os totais de despesas do ano antes de contar.

O anfitrião que presta serviços significativos aos hóspedes, como serviço de camareira, informa no Schedule C em vez disso (instruções do Schedule E); veja Schedule C ou Schedule E para um anfitrião.

O que conta como dia de uso pessoal?

Dia de uso pessoal é qualquer dia, ou parte de um dia, em que o imóvel é usado por você ou por alguém que as regras tratam como você (instruções do Schedule E; Publication 527).

Um primo ou um parente por casamento não é “família” nessa definição, mas uma estadia com desconto ou gratuita de qualquer pessoa continua sendo uso pessoal.

Quais dias não contam como uso pessoal?

Dois tipos de dia ficam de fora: os dias de reparo e, só para o teste da residência, os dias de residência principal antes ou depois de um aluguel longo (Publication 527).

• Dias de reparo e manutenção. Um dia dedicado, em tempo substancialmente integral, a reparar e manter (não a melhorar) o imóvel não é uso pessoal, mesmo que familiares usem o imóvel para lazer naquele dia.
• Dias de residência principal antes ou depois do aluguel. Os dias em que você morou lá como residência principal, antes ou depois de um período de 12 meses consecutivos ou mais em que o imóvel foi alugado, ou mantido para aluguel, por um preço justo, não contam como uso pessoal. Depois de um período mais curto que terminou em venda ou permuta, só os dias anteriores ficam de fora (seção 280A(d)(4)).

A segunda regra não muda a divisão das despesas. Os custos do tempo em que você morou lá continuam pessoais, e as despesas de aluguel e a depreciação começam no dia em que o imóvel passou a ser usado para aluguel.

Divido pelos dias alugados, pelos dias anunciados ou por 365?

Divida pelos dias de uso: dias de aluguel mais dias de uso pessoal. Os dias em que o imóvel esteve disponível para aluguel, mas não foi alugado, não são dias de aluguel, e o IRS não divide por 365 (Publication 527; seção 280A(e)). A Publication 527 e sua planilha dividem todo custo compartilhado dessa forma, inclusive juros de financiamento e imposto sobre o imóvel. O limite de dias da lei não vale para as deduções permitidas haja ou não aluguel da unidade (seção 280A(e)(2)); por isso, pode ser possível uma divisão diferente desses dois custos. Esta página segue o método do IRS.

Por exemplo, um imóvel anunciado por 120 dias, alugado em 60 deles e usado pessoalmente em outros 30 tem uma parte de aluguel de 60 de 90 dias. Não são 60 de 120 dias anunciados nem 60 de 365.

Dois tipos de dia exigem cuidado:

• Um dia alugado por um preço justo em que você também usou o imóvel. Por exemplo, um inquilino deixa você usar o imóvel por um fim de semana sem reembolso. É um dia de aluguel para a divisão das despesas, mas um dia de uso pessoal para o teste da residência.
• Um dia alugado abaixo de um preço justo. É um dia de uso pessoal nos dois casos. Continua sendo um dia alugado para a regra dos 15 dias, abaixo.

Como divido juros de financiamento, impostos, seguro, serviços públicos e reparos?

Divida cada custo que serve aos dois usos pela parte de aluguel dos dias, e atribua a um só uso o custo que serve apenas a ele. Isso vale haja ou não o imóvel contado como residência (instruções do Schedule E; Publication 527).

Se você detalha as deduções, a parte pessoal dos juros de financiamento e do imposto sobre o imóvel pode ir no Schedule A, sujeita aos limites dele. Os juros do financiamento de uma segunda residência alugada só contam ali se o imóvel for usado como residência, como a próxima seção define, e só para a única segunda residência que você escolher tratar como qualificada (Publication 936). A parte pessoal dos outros custos não é dedutível (Topic no. 415; Publication 527).

Quando um aluguel conta como minha residência e o que muda?

Um imóvel é usado como residência quando o seu uso pessoal passa do maior valor entre 14 dias e 10% dos dias em que ele foi alugado a outras pessoas por um preço justo de aluguel (seção 280A(d)). “Usado como residência” é um termo tributário para os seus dias de uso pessoal; você não precisa morar lá. O lado do percentual só é o limite mais alto quando os dias de aluguel a preço justo passam de 140. Para esse teste, um dia em que você também usou o imóvel conta como uso pessoal, não como dia de aluguel.

Para as regras de prejuízo passivo, depreciação e as dúvidas sobre reparo ou melhoria, veja impostos de imóveis para aluguel.

Aluguei por menos de 15 dias: preciso informar o aluguel?

Não, se você usou o imóvel como residência. Nesse caso, você não informa o aluguel, não deduz despesas de aluguel e não lista o imóvel no Schedule E. Os juros do financiamento, o imposto sobre o imóvel e as perdas por sinistro seguem as regras usuais do Schedule A (instruções do Schedule E; Publication 527).

Para essa isenção, conte todo dia em que a casa foi realmente alugada a qualquer pessoa, por qualquer preço, inclusive estadias pagas abaixo do mercado e dias alugados em que você também usou o imóvel (seção 280A(g)). Esse total pode ser maior que os dias de aluguel a valor justo da linha 2. A Worksheet 5-1 pergunta sobre os dias a preço justo, mas a lei diz “realmente alugada” e é a que vale.

Ela cobre tanto a residência principal quanto uma segunda residência: se você mora na casa e a aluga por menos de 15 dias, os seus dias lá são de uso pessoal, então a primeira condição está cumprida (seção 280A(g)).

A regra exige as duas condições. Uma segunda residência usada por 10 dias e alugada por 10 dias não é usada como residência, porque 10 não é mais que 14; então o aluguel é informado e as despesas são divididas. Uma casa usada por 45 dias e alugada por 14 dias a preço justo mais 1 dia com desconto foi alugada por 15 dias, então o aluguel é informado.

Se uma plataforma de pagamento informou esses pagamentos em um Form 1099-K, veja como conciliar um Form 1099-K com o seu aluguel.

Usei o imóvel como residência e aluguei por 15 dias ou mais: quanto de prejuízo posso deduzir?

Informe todo o aluguel. Se o aluguel for maior que a parte de aluguel das despesas e da depreciação, deduza tudo e pule a planilha. Se as despesas forem maiores, os custos operacionais e a depreciação só podem reduzir o aluguel a zero, não criar um prejuízo, e o valor não permitido passa para o ano seguinte (Publication 527).

O aluguel de uma residência não é uma atividade passiva (Publication 925). Esse limite, e não as regras de prejuízo passivo, bloqueia o excesso, e o excesso não pode compensar outra renda. Para um prejuízo líquido, use a Worksheet 5-1 da Publication 527, que permite as despesas nesta ordem:

1. Primeiro, por inteiro: custos diretos do aluguel, como comissões de corretor e anúncios, e, se você detalha as deduções, a parte de aluguel dos juros de financiamento, do imposto sobre o imóvel e das perdas por sinistro. Em geral, só a perda causada por um desastre declarado pelo governo federal ou estadual conta como perda pessoal por sinistro (seção 165(h)).
2. Segundo, até o aluguel que sobrar depois do primeiro grupo: custos operacionais, como reparos, seguro e serviços públicos. Quem usa a dedução padrão coloca aqui a parte de aluguel dos juros de financiamento e do imposto sobre o imóvel, e o mesmo vale para quem detalha, na parte que passa dos limites do Schedule A.
3. Terceiro, até o que sobrar depois do segundo: a depreciação e qualquer perda por sinistro não permitida no primeiro grupo.

O que não for permitido passa para o mesmo grupo no ano seguinte, sob o limite daquele ano, mesmo que você não use o imóvel como residência naquele ano.

Como divido os custos quando alugo um quarto ou parte da minha casa?

Trate a parte alugada como se fosse um imóvel separado. Divida os custos compartilhados por qualquer método razoável, na maioria das vezes pela área ou pelo número de cômodos, e trate os custos só da parte alugada como totalmente de aluguel (Publication 527).

A divisão por dias, acima, só se aplica quando a parte alugada também tem uso pessoal. Se você aluga um quarto em tempo integral e nunca o usa, não há dias de uso pessoal: divida os custos compartilhados por área ou por cômodos e informe um aluguel comum, com os dias de aluguel a valor justo e zero dia de uso pessoal na linha 2. Um quarto de hóspedes que você aluga em alguns fins de semana e usa em outros tem os seus próprios dias de aluguel e de uso pessoal. Um quarto regularmente disponível para hóspedes pagantes e que o proprietário não usa como residência é tratado como espaço de tipo hotel, não como unidade residencial; por isso, a divisão por dias e os limites da residência não se aplicam a ele.

Alugar para um parente ou abaixo do mercado é uso pessoal?

Em geral, sim: um dia alugado a qualquer pessoa por menos que um preço justo de aluguel é uso pessoal, parente ou não (Publication 527). A tabela acima mostra a única exceção para familiares.

Um preço justo de aluguel é, em geral, o que uma pessoa sem parentesco pagaria. Um aluguel substancialmente abaixo dos de imóveis semelhantes na região não é justo; compare uso, tamanho, estado, mobília e localização. À parte disso, um aluguel que não é exercido com intuito de lucro não é um aluguel do Schedule E: informe o aluguel no Schedule 1 (Form 1040), linha 8j, sem deduzir despesas de aluguel. Quem detalha as deduções ainda pode lançar no Schedule A os juros do financiamento (de residência principal ou segunda residência), o imposto sobre o imóvel e as perdas por sinistro (Publication 527). Em um ano em que você usou o imóvel como residência, vale a seção 280A em vez dessa regra (seção 280A(f)(3)). Um aluguel novo pode adiar a questão do lucro entregando o Form 5213 em até 3 anos depois do vencimento da declaração do primeiro ano, ou em até 60 dias depois de uma notificação escrita do IRS propondo negar as deduções, o que ocorrer primeiro.

Exemplo

Estes exemplos usam dólares americanos e números redondos.

Cabana no lago com uma estadia gratuita de familiar

Uma cabana é alugada por um preço justo durante 60 dias. O proprietário a usa por 20 dias e um irmão se hospeda por 10 dias de graça; então o uso pessoal é de 30 dias. A parte de aluguel é 60 de 90 dias, dois terços.

As despesas do ano são de US$12.000: juros de financiamento 4.500, imposto sobre o imóvel 1.500, serviços públicos, seguro e reparos 3.000 e depreciação 3.000. Pelo método do IRS, a parte de aluguel é de US$8.000: juros 3.000, imposto 1.000, custos operacionais 2.000 e depreciação 2.000. Os outros US$2.000 de juros e imposto são pessoais e vão para o Schedule A se o proprietário detalhar as deduções.

O uso pessoal de 30 dias passa do maior valor entre 14 dias e 6 dias (10% de 60), então a cabana é usada como residência. O aluguel recebido é de US$6.000:

• Se o proprietário detalha as deduções, juros e imposto de 4.000 são permitidos primeiro, sobrando 2.000 de aluguel.
• Os custos operacionais de 2.000 cabem nesse valor.
• A depreciação de 2.000 não é permitida neste ano e passa para o ano seguinte.

O Schedule E mostra aluguel de 6.000 e despesas de 6.000, ou seja, nenhuma renda e nenhum prejuízo. Com a dedução padrão, juros e imposto passam para o segundo grupo e o resultado aqui é o mesmo.

Apartamento alugado para um festival

Um apartamento é alugado por um preço justo durante 10 dias em um festival e rende US$4.000. O proprietário o usou por 45 dias. Isso passa do maior valor entre 14 dias e 1 dia (10% de 10), então ele é usado como residência. Alugado por menos de 15 dias, os US$4.000 não são informados e nenhuma despesa de aluguel é deduzida. Os juros do financiamento e o imposto sobre o imóvel seguem as regras do Schedule A.

Uma ex-residência alugada por um ano

Um proprietário mora em uma casa até 31 de março do Ano 1, aluga a casa por um preço justo de 1º de abril do Ano 1 a 31 de março do Ano 2 (12 meses) e depois volta a morar nela.

• Ano 1: os dias de janeiro a março como residência principal não são uso pessoal, porque o aluguel dura 12 meses seguidos; então o ano é de aluguel comum. As despesas de aluguel e a depreciação começam em 1º de abril, e nove doze avos de custos anuais, como juros de financiamento, imposto sobre o imóvel e seguro, são despesas de aluguel. A parte de juros e imposto de janeiro a março é pessoal, para o Schedule A se o proprietário detalhar as deduções. A depreciação é calculada sobre o menor valor entre o valor justo de mercado da casa e o custo-base ajustado em 1º de abril (Publication 527; veja impostos de imóveis para aluguel).
• Ano 2: o aluguel de janeiro a março é um aluguel comum. Os dias depois da volta à casa não são uso pessoal. As despesas de aluguel cobrem só os três meses de aluguel.

E no seu caso?

• A contagem de dias determina um prejuízo, ou anos anteriores foram entregues com uma contagem aproximada: os totais decidem o prejuízo e o que passa para os anos seguintes, e uma contagem errada em um ano já entregue pode exigir uma declaração retificadora. Veja como retificar uma declaração por erros em despesas e conte com ajuda com o imposto de renda pessoal.
• Você tem coproprietários, vários imóveis ou uma LLC que possui o imóvel: a linha 2 tem contagens próprias para cada imóvel, e os dias de um coproprietário contam contra todos os proprietários. Veja aluguéis em copropriedade e imóvel de aluguel em uma LLC, e conte com ajuda com o imposto de renda pessoal para as contagens.
• Você mora no Canadá e tem este imóvel: veja canadenses com imóvel de aluguel nos EUA para saber o que se entrega em cada país, a retenção sobre o aluguel bruto que o pagador pode aplicar e a opção pela renda líquida, e conte com ajuda com impostos entre países.
• Você não tem calendário ou a sua escrituração contábil está atrasada: reconstrua os dias e os custos a partir das reservas, dos repasses e dos extratos bancários. Veja como atualizar a escrituração de um imóvel de aluguel, registros e recibos de imóveis para aluguel e ajuda com a escrituração contábil.
• Um Form 1099-K mostra mais que o aluguel que você ganhou, ou não bate com o seu registro de dias: siga o guia do Form 1099-K e veja como registrar repasses pelo valor bruto ou líquido. Se os totais ainda não conciliarem com as suas reservas, conte com ajuda com a escrituração contábil.
• Você aluga a sua casa para a sua própria empresa por alguns dias: veja a regra de Augusta.
• Você quer usar prejuízos de aluguel contra salários: veja os registros para as regras do aluguel de curta temporada.
• Você presta serviços aos hóspedes: veja Schedule C ou Schedule E para um anfitrião.
• Você vai vender uma casa que alugou: veja a exclusão na venda da residência.
• Os hóspedes podem dever imposto sobre vendas ou de ocupação: veja imposto sobre vendas no aluguel.