Venda de terra agrícola a incorporador de data center: imposto sobre ganho de capital

Vender terra agrícola gera ganho de capital ou renda empresarial?

No Canadá, terra agrícola mantida pela família por muitos anos costuma gerar ganho de capital. Os planos de um incorporador de data center não definem o tratamento.

A CRA (Agência da Receita do Canadá), no IT-218R arquivado, diz que apenas subdividir o terreno não muda o tratamento como capital. Porém, instalar vias ou serviços de infraestrutura, ou fazer divulgação extensa dos lotes, pode transformar a terra em estoque. A valorização anterior à conversão é ganho de capital; o lucro empresarial posterior não pode usar a isenção rural nem a reserva para ganhos de capital. Os fatos definem o tratamento no Canadá; essa é uma posição administrativa arquivada.

Nossa terra agrícola atende às regras de propriedade rural elegível?

No Canadá, a terra agrícola deve atender aos testes de propriedade e uso agrícola da seção 110.6(1.3). Apenas zoneamento agrícola ou aluguel pago em dinheiro não torna a terra elegível.

No Canadá, familiares elegíveis incluem cônjuges, companheiros em união estável (common-law), pais e filhos. Compare a receita agrícola do operador pessoa física antes das despesas com sua outra renda, como salários ou renda líquida de aluguel e de negócios, e não com a renda da família. Os anos de atividade agrícola elegível de um dos pais podem contar se as condições de propriedade e uso forem atendidas; quem herda não pode usar automaticamente a data de aquisição dos pais. Guarde o histórico de titularidade e as declarações da atividade agrícola; aluguel pago em dinheiro por terceiros sem vínculo familiar não é atividade agrícola familiar.

Qual é a isenção rural de cada proprietário?

No Canadá, cada pessoa física elegível tem limite vitalício de $1,275 milhão de ganho elegível. Cônjuges ou irmãos coproprietários calculam individualmente seu ganho e o limite restante.

O Canadá inclui 50% do ganho de capital na renda; a dedução compensa a parcela tributável elegível. Pedidos anteriores de isenção, certas perdas em ações ou dívidas de pequenas empresas e despesas acumuladas de investimentos que superam os rendimentos de investimentos podem reduzir a dedução. Prejuízos de aluguel podem entrar nesse último cálculo no Form T936. Declare no Schedule 3; solicite no Form T657. Omitir o ganho ou deixar de entregar a declaração até 1 ano após o vencimento, de forma deliberada ou por negligência grave, pode causar a perda da dedução. Consulte as seções 38 e 110.6.

É necessário ser residente no Canadá durante todo o ano do pedido de isenção. A seção 110.6(5) permite residência durante parte do ano se houver residência durante todo o ano anterior ou seguinte. A CRA (Agência da Receita do Canadá) confirma o limite indexado.

Residentes de Quebec, no Canadá, também solicitam a dedução no TP-726.7-V, transferindo a linha 56 para a linha 292 da declaração. O limite vitalício de dedução de ganho tributável é C$637.500, antes de pedidos anteriores e outras reduções. Anexe os documentos do pedido federal até a data mais tardia entre 30 dias após a solicitação federal e o prazo de entrega da declaração daquele ano; a falta de cópias gera multa de $25 por dia, até $2.500.

Ações de corporações rurais familiares ou participações em sociedades de pessoas rurais familiares podem se qualificar?

No Canadá, ações de corporações rurais familiares ou participações em sociedades de pessoas rurais familiares podem se qualificar conforme suas próprias definições da seção 110.6.

Durante todo um período elegível de 24 meses antes da venda no Canadá, mais de 50% do valor dos ativos deve atender às regras de bens agrícolas, incluindo participações elegíveis em outras entidades rurais. Na venda, todos ou substancialmente todos devem se qualificar; a CRA (Agência da Receita do Canadá) geralmente entende isso como 90% ou mais. A participação familiar regular e contínua importa. Aluguéis para empreendimentos podem mudar a elegibilidade.

No Canadá, o ganho da venda de terra por uma sociedade de pessoas elegível é alocado aos sócios para as deduções individuais. Se a corporação vender sua própria terra, os acionistas não podem aplicar suas isenções pessoais ao ganho da corporação; consulte venda da sua empresa.

Como o pagamento pela opção de compra é tributado?

No Canadá, conceder opção de compra de terra que é bem de capital geralmente cria ganho de capital separado no ano da concessão: o custo fiscal da opção é zero, portanto o preço é o ganho antes das despesas de venda permitidas.

Se o incorporador exercer a opção no Canadá, o preço da opção passa a integrar o produto da venda da terra. Se o exercício ocorrer em ano posterior, a seção 49(3)–(4) prevê retificar a declaração do ano da concessão até o prazo de entrega do ano do exercício. Uma opção que expire sem exercício deixa um ganho separado; a elegibilidade à isenção exige revisão porque a seção 49 trata a opção separadamente e a seção 110.6 não lista expressamente opções como propriedade rural elegível. Distinga opções, depósitos reembolsáveis e aluguel.

Se alugarmos primeiro, uma venda posterior ainda pode se qualificar?

No Canadá, a atividade agrícola familiar anterior pode preservar a isenção do proprietário da terra agrícola. Alugar a um incorporador não é atividade agrícola.

Para terras adquiridas mais recentemente no Canadá, os anos elegíveis de receita bruta podem ser anteriores ao aluguel se os testes de propriedade e uso continuarem atendidos. Terras mais antigas que perdem a alternativa do ano da venda precisam de outra alternativa, como cinco anos de atividade agrícola elegível. Consulte a seção 110.6(1.3).

No Canadá, o aluguel anual de terreno é renda; consulte rendimentos de aluguel e Form T776. Terra que não atende aos testes agrícolas segue as regras comuns de venda de imóvel alugado.

Pode restar imposto mínimo alternativo mesmo com a isenção?

Sim. No Canadá, pode continuar devido imposto mínimo federal mesmo depois de a isenção eliminar o imposto comum sobre o ganho.

Para um ganho simples de terra no Canadá, o cálculo do imposto mínimo mantém 30% do ganho coberto pela isenção e todo o ganho não coberto, além de outros ajustes. A isenção individual é $181.440 e a alíquota é 20,5%, antes dos créditos permitidos. Preencha o Form T691; consulte as seções 127.52 e 127.51.

Recuperar o imposto mínimo no Canadá nos 7 anos seguintes exige imposto comum superior ao imposto mínimo conforme a seção 120.2. Um agricultor aposentado pode não ter imposto suficiente depois para recuperá-lo. Os valores provinciais também importam: Alberta AB428, Ontário ON428 e Quebec TP-776.42-V exigem cálculos separados.

Uma reserva para ganhos de capital pode distribuir os pagamentos do incorporador?

No Canadá, uma reserva para ganhos de capital distribui o reconhecimento de ganhos elegíveis por no máximo 5 anos, mesmo que o incorporador ainda deva dinheiro.

No Canadá, solicite a reserva anualmente no Form T2017 e no Schedule 3. O máximo depende dos valores da venda pagáveis após o fim do ano e do limite legal: declare pelo menos um quinto do ganho no ano da venda e todo o ganho até o quinto ano. A extensão para transferência a filho exclui compras por incorporadores. Não residir no Canadá no fim do ano ou no ano seguinte, vender a uma corporação controlada ou a uma sociedade de pessoas em que o vendedor seja sócio com participação majoritária geralmente impede a reserva. Consulte as regras de reserva da CRA. Simule a reserva junto com o imposto mínimo e o limite restante de isenção.

Há GST/HST na venda de terra agrícola ou no aluguel de terreno?

No Canadá, vendas de terra agrícola costumam ser tributáveis mesmo para vendedores não registrados. Incorporadores registrados geralmente apuram e recolhem o imposto; vendedores não o cobram. Consulte CRA GI-002.

No Canadá, as alíquotas seguem a localização da terra; consulte as alíquotas da CRA e as alíquotas da Revenu Québec. A apuração pelo comprador em Quebec exige conferir os dois registros.

No Canadá, se o comprador não for registrado, o vendedor geralmente cobra o imposto. A casa da propriedade rural e a terra necessária a ela são tratadas separadamente, geralmente com isenção de GST/HST (imposto federal sobre bens e serviços do Canadá); para imposto de renda, consulte as regras de residência principal.

No Canadá, uma sociedade de pessoas é uma pessoa distinta para GST/HST: aplique as regras gerais de imóveis, e não as isenções para pessoas físicas da GI-002. Conforme a seção 272.1(5) da Excise Tax Act, sócios de responsabilidade ilimitada atuais e antigos podem responder pessoalmente por GST/HST não pago da sociedade de antes ou durante sua participação e, se eram sócios na dissolução, de depois; a responsabilidade anterior à participação tem limite patrimonial legal. Um aluguel comercial de terreno gera aluguel tributável; o registro normalmente se torna obrigatório acima de $30.000 em fornecimentos contabilizados em um trimestre ou quatro trimestres consecutivos, incluindo associados. O momento do registro segue as regras da CRA.

Trate o imposto separadamente e confira os registros do comprador no Canadá. Cobrança, formulários de recolhimento, apuração pelo comprador, faturas de aluguel e cobranças omitidas são tratados em GST/HST sobre imóveis comerciais.

A seção 44 é o equivalente canadense da permuta 1031?

A seção 44 do Canadá é mais restrita que a permuta 1031 dos EUA. Na venda voluntária de um negócio agrícola, a terra agrícola de substituição deve servir à mesma atividade agrícola ou a uma semelhante. Desapropriações elegíveis exigem uso semelhante do bem de substituição e, para bens empresariais, atividade semelhante. Apenas reinvestir não basta.

No Canadá, o ano inicial depende de quando os valores da alienação se tornam recebíveis, com exceções para desapropriação. Terra que gera principalmente aluguel pago em dinheiro por partes não relacionadas geralmente não pode ser bem anteriormente usado na atividade empresarial em uma venda voluntária. A alternativa involuntária não exige uso empresarial, portanto terra alugada por pagamento em dinheiro pode se qualificar, sujeita aos testes de uso do bem de substituição. Consulte a seção 54. A tomada de uma faixa de passagem pode ser uma servidão, em vez da terra; identifique qual bem foi tomado. Se uma sociedade de pessoas vender, a compra pessoal de um bem de substituição por um sócio não se qualifica para a sociedade. O contribuinte que aliena faz a opção na declaração do ano de aquisição do bem de substituição; para substituição em ano posterior, anexe carta descrevendo ambos os bens e calculando o ganho revisto. Em uma sociedade de pessoas, um sócio autorizado faz a opção por todos os membros no período fiscal. O diferimento reduz o custo fiscal do bem de substituição; consulte a seção 44 e o fólio da CRA sobre bem de substituição.

O que muda se um proprietário for cidadão americano?

Um cidadão americano residente no Canadá pode se qualificar para a isenção canadense, mas ainda deve declarar a renda mundial ao IRS, a receita federal dos EUA. A isenção do Canadá não se aplica na declaração dos EUA.

Consulte as orientações do IRS, a receita federal dos EUA, sobre alíquotas, moeda, vendas parceladas e permutas de imóveis no exterior.

A isenção pode deixar pouco imposto comum canadense para usar como crédito nos EUA. A possibilidade de crédito pelo imposto mínimo canadense exige revisão separada. As diferenças de momento entre a reserva canadense e a venda parcelada nos EUA podem impedir o uso de créditos, apesar dos prazos usuais de aproveitamento de 1 ano em anos anteriores e 10 anos em anos seguintes. Consulte a Publication 514.

O NIIT (imposto sobre renda líquida de investimentos) dos EUA é de 3,8% sobre o menor valor entre a renda líquida de investimentos e a renda bruta ajustada modificada que supera estes limites em dólares americanos: US$200.000 para declaração como solteiro ou chefe de família, US$250.000 para declaração conjunta ou como cônjuge sobrevivente elegível e US$125.000 para casados que declaram separadamente. Um cidadão casado com estrangeiro não residente geralmente usa o limite de declaração separada, salvo se as opções de declaração conjunta também se aplicarem ao NIIT. Ganhos de terra de atividade agrícola não passiva podem ser excluídos; terra alugada por pagamento em dinheiro geralmente é incluída. Consulte as instruções do Form 8960. O IRS, a receita federal dos EUA, diz que créditos por imposto estrangeiro não podem reduzir o NIIT; consulte por que resta imposto nos EUA após pagar imposto canadense.

A seção 1062 cobre terra agrícola dos EUA vendida a agricultores qualificados com compromisso de uso agrícola, excluindo esta venda para empreendimento; consulte vendas de terra nos EUA.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses; desconsidere custos de venda. Suponha tratamento como capital, uso e propriedade familiares elegíveis, limite integral de isenção disponível e residência no Canadá. Os valores de imposto mínimo excluem créditos, outras rendas e imposto provincial.

Venda definitiva de um quarto de seção de terra no condado de Sturgeon

Um agricultor que cultiva desde 1998 atende ao teste de receita bruta no Canadá. Uma venda de C$1.500.000 menos custo-base ajustado de C$225.000 gera ganho de C$1.275.000, coberto pela isenção do imposto comum.

Imposto mínimo federal canadense antes dos créditos: (30% × C$1.275.000 − C$181.440) × 20,5% = C$41.217, aproximadamente C$41.200. O imposto mínimo de Alberta pode acrescentar mais. O incorporador registrado apura e recolhe o GST.

Aluguel de terreno com infraestrutura elétrica em Ontário

Uma sociedade de pessoas registrada aluga 100 acres no Canadá por C$120.000 anuais mais C$15.600 de HST a 13%. Suponha que o registro cubra todo o ano; os fornecimentos contabilizados superam C$30.000.

Terra comprada em 2004 no Canadá ainda pode se qualificar por dois anos de receita bruta de um familiar elegível ou 24 meses de atividade agrícola de sociedade de pessoas familiar elegível. Terra de propriedade da sociedade também exige condição de sociedade de pessoas rural familiar na venda; confira se o aluguel ao incorporador invalida seu teste de ativos. Quando a atividade agrícola cessa, a alternativa para terras mais antigas exige cinco anos de atividade agrícola elegível no histórico de propriedade.

Dois irmãos perto de Calgary, um com cidadania americana

Dois proprietários com participações iguais vendem terra que o pai cultivava no Canadá e que agora é alugada por pagamento em dinheiro. Suponha que os registros do pai comprovem uso elegível para cada proprietário. Uma venda de C$2.400.000 menos custo-base ajustado de C$400.000 gera ganho de C$1.000.000 para cada irmão.

Cada irmão confere o imposto mínimo federal canadense: (C$300.000 − C$181.440) × 20,5% = C$24.305 antes dos créditos. A irmã com cidadania americana que mora em Calgary declara seu ganho em dólares americanos nos EUA. Se herdou sua participação, seu custo-base (basis) nos EUA geralmente é o valor da participação na morte do pai, que pode diferir do custo canadense; consulte a IRS Publication 551. Imposto sobre ganhos de capital dos EUA e NIIT (imposto sobre renda líquida de investimentos) de 3,8% podem se aplicar acima dos limites relevantes; créditos pelo imposto mínimo canadense exigem revisão.

E no seu caso?

• Vendedor não residente, incluindo cidadão residente nos EUA: confira a elegibilidade à isenção e a seção 116 em não residentes vendendo bens no Canadá.
• Casas ou lotes mantidos por pouco tempo: confira as regras de revenda rápida de imóveis.
• Cidadão americano: consulte americanos que vivem no Canadá; ações de corporações também exigem revisão das declarações dos EUA sobre corporações estrangeiras.
• Antes de assinar opção de compra, aluguel ou venda: traga aos nossos CPAs (contadores públicos habilitados) os documentos de titularidade, custos, declarações da atividade agrícola, pedidos anteriores de isenção, detalhes de residência, condições de pagamento e registros do comprador para revisão de impostos de pessoa física.

Mudança de zoneamento, aprovações de terra agrícola em Quebec, restrições provinciais a compradores, valores de indenização, avaliações e condições contratuais devem ser tratados com advogado, avaliador ou comprador.