Venta de terreno agrícola a un desarrollador de centros de datos: impuesto sobre ganancias de capital

¿Vender un terreno agrícola genera ganancia de capital o ingreso empresarial?

En Canadá, vender un terreno agrícola familiar conservado por muchos años suele generar una ganancia de capital. Los planes del desarrollador de un centro de datos no determinan el tratamiento.

Según la IT-218R archivada de la CRA, la autoridad tributaria de Canadá, subdividir por sí solo no cambia el tratamiento de capital. Sin embargo, instalar caminos o servicios, o comercializar lotes de forma extensa, puede convertir el terreno en inventario. La valorización anterior a la conversión es de capital; la ganancia empresarial posterior no puede usar la exención agrícola ni la reserva por ganancias de capital. Los hechos determinan el resultado; esta es una posición administrativa archivada.

¿Nuestro terreno es una propiedad agrícola que cumple los requisitos?

En Canadá, el terreno agrícola debe cumplir las pruebas de propiedad y uso agrícola de la sección 110.6(1.3). La zonificación agrícola o el alquiler a cambio de dinero por sí solos no hacen que un terreno cumpla los requisitos.

En Canadá, los familiares elegibles incluyen cónyuges, parejas de hecho, padres e hijos. Compare los ingresos agrícolas del operador individual antes de gastos con sus otros ingresos, como salarios o ingresos netos de alquiler y de negocios; no use el ingreso del hogar. Los años de agricultura de un padre que cumplen los requisitos pueden contar si se satisfacen las condiciones de propiedad y uso; los herederos no pueden usar automáticamente la fecha de adquisición del padre. Conserve el historial de títulos y las declaraciones agrícolas; el alquiler a terceros sin vínculo a cambio de dinero no es actividad agrícola familiar.

¿Cuánto puede eximir cada propietario por la venta agrícola?

En Canadá, cada persona física elegible tiene un límite vitalicio de $1.275 millones de ganancias que cumplen los requisitos. Los cónyuges o hermanos copropietarios calculan por separado su ganancia y el monto disponible restante.

Canadá incluye el 50% de una ganancia de capital en el ingreso; la deducción compensa la parte gravable elegible. Las solicitudes anteriores de exención, ciertas pérdidas en acciones o deudas de pequeñas empresas y los gastos de inversión acumulados que superan los ingresos de inversión pueden reducir la deducción. Las pérdidas de alquiler pueden contar en ese último cálculo del Form T936. Declare en el Schedule 3 y solicite la deducción en el Form T657. Omitir la ganancia a sabiendas o por negligencia grave, o no presentar dentro de 1 año después del vencimiento, puede hacerle perder la deducción. Consulte las secciones 38 y 110.6.

Se exige residencia en Canadá durante todo el año de solicitud; la sección 110.6(5) permite residencia por parte del año si se fue residente todo el año anterior o siguiente. La CRA, la autoridad tributaria de Canadá, confirma el límite ajustado por inflación.

Los residentes de Quebec, Canadá, también solicitan la deducción en el TP-726.7-V, trasladando la línea 56 a la línea 292 de la declaración. El límite vitalicio de deducción de ganancias gravables es $637,500, antes de descontar deducciones solicitadas anteriormente y otras reducciones. Adjunte los documentos de la solicitud federal a más tardar en la fecha que sea posterior: 30 días después de solicitar la deducción federal o la fecha límite de presentación de la declaración de ese año; no enviar las copias cuesta $25 por día, hasta $2,500.

¿Pueden cumplir los requisitos las acciones o participaciones agrícolas familiares?

En Canadá, las acciones de corporaciones agrícolas familiares o las participaciones en sociedades de personas agrícolas familiares pueden cumplir los requisitos según sus propias definiciones de la sección 110.6.

Durante todo un período de 24 meses que cumple los requisitos antes de la venta en Canadá, más del 50% del valor de los activos debe cumplir las reglas de propiedad agrícola, incluidas participaciones elegibles en otras entidades agrícolas. Al vender, todos o casi todos deben cumplir; la CRA, la autoridad tributaria de Canadá, generalmente entiende por esto 90% o más. La participación familiar regular y continua es relevante. Los arrendamientos para desarrollo pueden cambiar la elegibilidad.

En Canadá, la ganancia por venta de terrenos de una sociedad de personas que cumple los requisitos se asigna a los socios para sus deducciones individuales. Si una corporación vende su propio terreno, los accionistas no pueden aplicar sus exenciones personales a la ganancia de la corporación; consulte venta de su negocio.

¿Cómo tributa un pago por una opción de compra?

En Canadá, otorgar una opción de compra sobre un terreno que es un activo de capital generalmente genera una ganancia de capital separada en el año de otorgamiento. Su costo fiscal es cero, por lo que el precio es la ganancia antes de los gastos de venta permitidos.

Si el desarrollador ejerce la opción en Canadá, el precio se suma a los ingresos de la venta del terreno. Si la ejerce en un año posterior, la sección 49(3)–(4) dispone que se enmiende la declaración del año de otorgamiento a más tardar en la fecha límite de declaración del año de ejercicio. Si la opción vence, queda una ganancia separada; debe revisarse la elegibilidad de la exención porque la sección 49 la trata por separado y la sección 110.6 no incluye expresamente las opciones como propiedad agrícola que cumple los requisitos. Distinga opciones, depósitos reembolsables y alquiler.

Si arrendamos primero, ¿la venta posterior aún puede cumplir los requisitos?

En Canadá, la actividad agrícola familiar anterior puede preservar la exención del propietario de un terreno agrícola. Arrendar a un desarrollador no es actividad agrícola.

En Canadá, para terrenos adquiridos más recientemente, los años de ingresos brutos que cumplen los requisitos pueden ser anteriores al arrendamiento si siguen satisfechas las pruebas de propiedad y uso. Los terrenos más antiguos que pierden la vía del año de venta necesitan otra vía, como cinco años de agricultura que cumplen los requisitos. Consulte la sección 110.6(1.3).

En Canadá, el alquiler anual por arrendamiento de un terreno es ingreso; consulte ingresos de alquiler y Form T776. El terreno que no pasa las pruebas agrícolas sigue las reglas ordinarias de venta de inmuebles de alquiler.

¿Puede quedar impuesto mínimo alternativo después de la exención?

Sí. En Canadá, puede quedar impuesto mínimo federal por pagar aunque la exención elimine el impuesto ordinario sobre la ganancia.

Para una ganancia simple por un terreno en Canadá, el impuesto mínimo incluye el 30% de la ganancia amparada por la exención y toda la ganancia no amparada, con otros ajustes. La exención individual es $181,440 y la tasa es 20.5%, antes de los créditos permitidos. Complete el Form T691; consulte las secciones 127.52 y 127.51.

En Canadá, recuperar el impuesto mínimo durante los 7 años siguientes exige que el impuesto ordinario supere el impuesto mínimo según la sección 120.2. Un agricultor jubilado puede no generar suficiente impuesto posterior para recuperarlo. También cuentan los montos provinciales: AB428 de Alberta, ON428 de Ontario y TP-776.42-V de Quebec requieren cálculos separados.

¿Una reserva por ganancias de capital permite distribuir los pagos del desarrollador?

En Canadá, una reserva por ganancias de capital distribuye las ganancias que cumplen los requisitos durante un máximo de 5 años, aunque el desarrollador aún deba dinero.

En Canadá, solicite la reserva cada año en el Form T2017 y el Schedule 3. El máximo depende de los ingresos de venta pagaderos después del cierre del año y del límite legal: declare al menos un quinto de la ganancia en el año de venta y toda la ganancia a más tardar en el quinto año. La prórroga para transferencias a hijos excluye compras de desarrolladores. Ser no residente al cierre del año o en el siguiente, vender a una corporación controlada o a una sociedad de personas donde el vendedor sea socio con participación mayoritaria generalmente impide usar la reserva. Consulte las reglas de reservas de la CRA, la autoridad tributaria de Canadá. Calcule la reserva junto con el impuesto mínimo y el monto de exención disponible.

¿Se cobra GST/HST al vender o arrendar terrenos agrícolas?

En Canadá, las ventas de terrenos agrícolas suelen estar gravadas, incluso si el vendedor no está registrado. Los desarrolladores registrados generalmente calculan y declaran el impuesto por cuenta propia; los vendedores no lo cobran. Consulte GI-002 de la CRA, la autoridad tributaria de Canadá.

En Canadá, las tasas dependen de la ubicación del terreno; consulte las tasas de la CRA, la autoridad tributaria de Canadá, y las tasas de Revenu Québec, la autoridad tributaria de Quebec. La autodeterminación del impuesto en Quebec exige verificar ambos registros.

En Canadá, si el comprador no está registrado, el vendedor generalmente cobra. La vivienda de la explotación agrícola y el terreno necesario se consideran por separado y suelen estar exentos del GST/HST (impuesto federal sobre bienes y servicios de Canadá); para el impuesto sobre la renta, consulte las reglas de residencia principal.

En Canadá, una sociedad de personas es una persona separada para el GST/HST, impuesto federal sobre bienes y servicios de Canadá. Aplique las reglas generales de bienes inmuebles, no las exenciones individuales de GI-002. Según la sección 272.1(5) de la Excise Tax Act, ley de impuestos al consumo, los socios colectivos actuales y anteriores pueden deber personalmente el GST/HST impago de la sociedad de antes o durante su participación y, si eran socios al disolverse, de después. La responsabilidad anterior a la participación tiene un límite legal vinculado a los bienes. El arrendamiento comercial de un terreno genera alquiler gravable. El registro normalmente se vuelve obligatorio al superar $30,000 de operaciones computables en un trimestre o cuatro trimestres consecutivos, incluidos los asociados. Los plazos siguen las reglas de registro de la CRA.

Trate el impuesto por separado y verifique los registros del comprador en Canadá. El cobro, los formularios de remesa, la autodeterminación, las facturas de alquiler y los impuestos no cobrados se tratan en GST/HST, impuesto federal sobre bienes y servicios de Canadá, sobre inmuebles comerciales.

¿La sección 44 es el equivalente canadiense de un intercambio 1031?

La sección 44 de Canadá es más limitada que un intercambio 1031 de EE. UU. En una venta voluntaria de una explotación agrícola, el terreno agrícola de reemplazo debe servir al mismo negocio agrícola o a uno similar. Las expropiaciones que cumplen los requisitos exigen un uso similar del reemplazo y, para bienes empresariales, un negocio similar. Reinvertir por sí solo no basta.

En Canadá, el año inicial depende de cuándo los ingresos de venta pasan a ser por cobrar, con excepciones para expropiaciones. Un terreno usado principalmente para obtener alquiler en dinero de terceros sin vínculo generalmente no puede ser un bien anteriormente usado en el negocio en una venta voluntaria. La vía involuntaria no exige uso empresarial, por lo que un terreno alquilado en dinero puede cumplir los requisitos, sujeto a las pruebas de uso del reemplazo. Consulte la sección 54. La expropiación de un corredor puede afectar una servidumbre en lugar del terreno; identifique qué bien se tomó. Si vende una sociedad de personas, la compra personal de reemplazo de un socio no cumple los requisitos para la sociedad. El contribuyente que dispone del bien hace la elección en la declaración del año de adquisición del reemplazo. Para un reemplazo en un año posterior, adjunte una carta que describa ambos bienes y calcule la ganancia revisada. En una sociedad de personas, un socio autorizado hace la elección por todos los miembros del período fiscal. El diferimiento reduce el costo fiscal del reemplazo; consulte la sección 44 y el folio de la CRA, la autoridad tributaria de Canadá, sobre bienes de reemplazo.

¿Qué cambia si un propietario es ciudadano de EE. UU.?

Un ciudadano de EE. UU. residente de Canadá puede cumplir los requisitos de la exención canadiense, pero debe seguir declarando sus ingresos mundiales al IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU.. La exención de Canadá no se aplica en la declaración de EE. UU.

Consulte la orientación del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU., sobre tasas, moneda, ventas a plazos e intercambios de inmuebles extranjeros.

La exención puede dejar poco impuesto ordinario canadiense disponible para el crédito de EE. UU. Usar el impuesto mínimo canadiense como crédito requiere una revisión separada. Los plazos de la reserva y de las ventas a plazos pueden dejar créditos sin utilizar pese al arrastre habitual a años anteriores de 1 año y a años futuros de 10 años. Consulte Publication 514, publicación sobre el crédito por impuestos extranjeros.

El impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de EE. UU. es del 3.8% sobre el menor entre el ingreso neto de inversión y el ingreso bruto ajustado modificado que supera estos umbrales en dólares estadounidenses: US$200,000 para solteros o jefes de familia, US$250,000 para declaraciones conjuntas o cónyuges sobrevivientes que cumplen los requisitos, y US$125,000 para casados que declaran por separado. Un ciudadano casado con un extranjero no residente generalmente usa el umbral de declaración separada, salvo que las elecciones de declaración conjunta también se apliquen al NIIT. Las ganancias por terrenos de un negocio agrícola no pasivo pueden excluirse; los terrenos alquilados en dinero generalmente se incluyen. Consulte las instrucciones del Form 8960. El IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU., indica que los créditos por impuestos extranjeros no pueden reducir el NIIT; consulte por qué sigue debiendo impuestos en EE. UU. después de pagar en Canadá.

La sección 1062 cubre terrenos agrícolas de EE. UU. vendidos a agricultores que cumplen los requisitos con un compromiso contractual de uso agrícola, lo que excluye esta venta para desarrollo. Consulte ventas de terrenos en EE. UU..

Ejemplo

Cifras ilustrativas en dólares canadienses; se omiten los costos de venta. Se suponen tratamiento de capital, uso y propiedad familiares que cumplen los requisitos, exención completa disponible y residencia en Canadá. Las cifras del impuesto mínimo excluyen créditos, otros ingresos e impuesto provincial.

Venta directa de un cuarto de sección de terreno en el condado de Sturgeon

Un agricultor de Canadá que cultiva desde 1998 cumple la prueba de ingresos brutos. Una venta de $1,500,000 menos un costo ajustado de $225,000 genera una ganancia de $1,275,000, exenta del impuesto ordinario.

Impuesto mínimo federal de Canadá antes de créditos: (30% × $1,275,000 − $181,440) × 20.5% = $41,217, aproximadamente $41,200. El impuesto mínimo de Alberta puede añadir más. El desarrollador registrado calcula y declara por cuenta propia el GST (impuesto federal sobre bienes y servicios de Canadá).

Arrendamiento de un terreno con suministro eléctrico en Ontario

Una sociedad de personas registrada en Canadá arrienda 100 acres por $120,000 al año más $15,600 de HST (impuesto armonizado sobre las ventas de Canadá) al 13%. Se supone que el registro cubre todo el año; las operaciones computables superan $30,000.

Un terreno de Canadá comprado en 2004 aún puede cumplir los requisitos mediante dos años de ingresos brutos de un familiar elegible o 24 meses de actividad agrícola de una sociedad de personas familiar que cumple los requisitos. El terreno de una sociedad de personas también exige que la entidad tenga la condición de sociedad de personas agrícola familiar al vender; revise si el arrendamiento al desarrollador impide cumplir la prueba de activos. La alternativa para terrenos más antiguos exige cinco años de agricultura que cumplen los requisitos una vez que cesa la actividad agrícola.

Dos hermanos cerca de Calgary, uno con ciudadanía estadounidense

Dos copropietarios por partes iguales venden un terreno de Canadá que cultivó su padre y que ahora se alquila en dinero. Se supone que los registros del padre acreditan el uso que cumple los requisitos para cada uno. Una venta de $2,400,000 menos un costo ajustado de $400,000 genera para cada hermano una ganancia de $1,000,000.

Cada hermano revisa el impuesto mínimo federal de Canadá: ($300,000 − $181,440) × 20.5% = $24,305 antes de créditos. La hermana ciudadana de EE. UU. que vive en Calgary declara su ganancia en dólares estadounidenses. Si heredó su parte, la base fiscal estadounidense generalmente es su valor al fallecer el padre, que puede diferir del costo canadiense; consulte Publication 551 del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU., sobre base fiscal. Pueden aplicarse el impuesto estadounidense sobre ganancias de capital y el impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de 3.8% al superar los umbrales pertinentes; los créditos por impuesto mínimo canadiense requieren revisión.

¿Su caso es distinto?

• Vendedor no residente, incluido un ciudadano residente de EE. UU.: revise la elegibilidad de la exención y la sección 116 en no residentes que venden bienes en Canadá.
• Viviendas o lotes conservados poco tiempo: revise las reglas de reventa rápida de inmuebles.
• Ciudadano de EE. UU.: consulte estadounidenses que viven en Canadá. Las acciones de corporaciones también requieren revisar las obligaciones informativas de EE. UU. sobre corporaciones extranjeras.
• Antes de firmar una opción de compra, arrendamiento o venta: traiga a nuestros CPA (contadores públicos certificados) el título, los costos, las declaraciones agrícolas, las solicitudes anteriores, los datos de residencia, las condiciones de pago y los registros del comprador para una revisión de impuestos personales.

Los cambios de zonificación, las autorizaciones de terrenos agrícolas de Quebec, las restricciones provinciales a compradores, los montos de compensación, los avalúos y las condiciones contractuales corresponden a un abogado, un valuador o el comprador.