Landwirtschaftliche Flächen an Rechenzentrumsentwickler verkaufen: Kapitalgewinnsteuer

Führt der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen zu einem Kapitalgewinn oder zu Geschäftseinkünften?

Langjährig gehaltene landwirtschaftliche Familiengrundstücke führen in Kanada üblicherweise zu einem Kapitalgewinn. Die Pläne eines Rechenzentrumsentwicklers entscheiden nicht über die Behandlung.

Die archivierte IT-218R der CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) besagt: Eine Parzellierung allein ändert die Behandlung als Kapitalvermögen nicht. Der Bau von Straßen oder Versorgungsanlagen oder eine umfangreiche Vermarktung der Parzellen kann das Grundstück jedoch in Umlaufvermögen umwandeln. Die Wertsteigerung vor der Umwandlung ist ein Kapitalgewinn. Spätere Geschäftsgewinne können weder den landwirtschaftlichen Freibetrag noch die Rücklage für Kapitalgewinne nutzen. Die Tatsachen entscheiden; dies ist eine archivierte Verwaltungsauffassung.

Erfüllt unser Grundstück die Regeln für begünstigtes landwirtschaftliches Vermögen?

Landwirtschaftliche Flächen in Kanada müssen die Eigentums- und Nutzungsbedingungen in Abschnitt 110.6(1.3) erfüllen. Eine landwirtschaftliche Flächenausweisung oder Geldpacht allein genügt nicht.

Zu den berechtigten Angehörigen gehören Ehepartner, Lebenspartner (Common-Law Partner), Eltern und Kinder. Vergleichen Sie die landwirtschaftlichen Einnahmen des einzelnen Betreibers vor Ausgaben mit dessen anderen Einkünften, etwa Lohn oder Nettomiet- und Geschäftseinkünften, nicht mit dem Haushaltseinkommen. Begünstigte Landwirtschaftsjahre eines Elternteils können zählen, wenn die Eigentums- und Nutzungsbedingungen erfüllt sind. Erben können nicht automatisch das Erwerbsdatum des Elternteils verwenden. Bewahren Sie die Eigentumshistorie und landwirtschaftliche Steuererklärungen auf. Geldpacht von nicht verbundenen Personen ist keine familiäre Landwirtschaft.

Wie hoch ist der landwirtschaftliche Freibetrag je Eigentümer?

Jede berechtigte Privatperson in Kanada hat einen lebenslangen Freibetrag von $1,275 Millionen für begünstigte Kapitalgewinne. Miteigentümer, etwa Ehepartner oder Geschwister, berechnen ihren Gewinn und den verbleibenden Freibetrag jeweils selbst.

Kanada bezieht 50 % eines Kapitalgewinns in das Einkommen ein; der Abzug gleicht den begünstigten steuerpflichtigen Anteil aus. Frühere Freibeträge, bestimmte Verluste aus Anteilen oder Schuldforderungen kleiner Unternehmen und angesammelte Kapitalanlageausgaben über den Kapitaleinkünften können den Abzug mindern. Mietverluste können in die letzte Berechnung auf Form T936 einfließen. Melden Sie den Gewinn auf Schedule 3 und beantragen Sie den Abzug auf Form T657. Wer den Gewinn wissentlich oder grob fahrlässig nicht meldet oder nicht spätestens 1 Jahr nach dem Fälligkeitstermin eine Erklärung einreicht, kann den Anspruch verlieren. Siehe Abschnitte 38 und 110.6.

Erforderlich ist die kanadische Ansässigkeit während des gesamten Jahres der Inanspruchnahme. Abschnitt 110.6(5) erlaubt eine unterjährige Ansässigkeit, wenn im Vorjahr oder Folgejahr ganzjährige Ansässigkeit besteht. Die CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) bestätigt den indexierten Freibetrag.

In Québec ansässige Personen beantragen den Abzug außerdem auf TP-726.7-V und übertragen Zeile 56 in Zeile 292 der Steuererklärung. Der lebenslange Abzug für steuerpflichtige Kapitalgewinne ist auf $637.500 begrenzt, vor früheren Inanspruchnahmen und anderen Kürzungen. Reichen Sie die Unterlagen zum Bundesabzug spätestens zum folgenden Termin mit ein: der spätere der beiden Termine: 30 Tage nach Geltendmachung des Abzugs auf Bundesebene oder die Einreichungsfrist der Steuererklärung für dieses Jahr. Fehlende Kopien kosten $25 pro Tag, höchstens $2.500.

Können Anteile an landwirtschaftlichen Familienkapital- oder -personengesellschaften begünstigt sein?

Anteile an landwirtschaftlichen Familienkapital- oder -personengesellschaften können nach ihren eigenen Definitionen in Abschnitt 110.6 begünstigt sein.

Während eines begünstigten Zeitraums von 24 Monaten vor dem Verkauf müssen mehr als 50 % des Vermögenswerts die Regeln für landwirtschaftliches Vermögen erfüllen, einschließlich begünstigter Beteiligungen an anderen landwirtschaftlichen Unternehmen. Beim Verkauf muss das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen begünstigt sein. Die CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) versteht darunter grundsätzlich 90 % oder mehr. Regelmäßige, fortlaufende Mitarbeit der Familie ist relevant. Pachtverträge zur Erschließung können die Begünstigung verändern.

Der Kapitalgewinn einer begünstigten kanadischen Personengesellschaft aus dem Grundstücksverkauf wird den Gesellschaftern zugewiesen, die individuelle Abzüge nutzen. Verkauft die Kapitalgesellschaft ihr eigenes Grundstück, können Aktionäre ihre persönlichen Freibeträge nicht auf deren Gewinn anwenden. Siehe Ihr Unternehmen verkaufen.

Wie wird eine Optionszahlung besteuert?

Die Einräumung einer Kaufoption für ein Grundstück im Kapitalvermögen führt in Kanada grundsätzlich zu einem separaten Kapitalgewinn im Jahr der Einräumung. Die steuerlichen Anschaffungskosten der Option sind null; daher entspricht ihr Preis vor zulässigen Verkaufskosten dem Gewinn.

Übt der Entwickler die Option aus, fließt deren Preis stattdessen in den Grundstücksverkaufserlös ein. Bei Ausübung in einem späteren Jahr sieht Abschnitt 49(3)–(4) eine Änderung der Erklärung für das Einräumungsjahr bis zur Einreichungsfrist des Ausübungsjahres vor. Eine verfallene Option hinterlässt einen separaten Gewinn. Die Freibetragsberechtigung muss geprüft werden, weil Abschnitt 49 die Option gesondert behandelt und Abschnitt 110.6 Optionen nicht ausdrücklich als begünstigtes landwirtschaftliches Vermögen nennt. Unterscheiden Sie Optionen, erstattungsfähige Anzahlungen und Pachtentgelte.

Kann ein späterer Verkauf begünstigt bleiben, wenn wir zunächst verpachten?

Frühere familiäre Landwirtschaft kann den Freibetrag eines kanadischen Eigentümers landwirtschaftlicher Flächen erhalten. Eine Verpachtung an einen Entwickler ist keine Landwirtschaft.

Bei später erworbenen Grundstücken können die begünstigten Jahre mit ausreichenden Bruttoeinnahmen vor der Verpachtung liegen, sofern Eigentums- und Nutzungsbedingungen weiter erfüllt sind. Früher erworbene Grundstücke, die die Bedingung für das Verkaufsjahr nicht mehr erfüllen, benötigen eine andere Grundlage, etwa fünf begünstigte Landwirtschaftsjahre. Siehe Abschnitt 110.6(1.3).

Jährliche Entgelte aus Grundstückspacht sind in Kanada Einkünfte; siehe Mieteinkünfte und Form T776. Grundstücke, die die landwirtschaftlichen Bedingungen nicht erfüllen, unterliegen den gewöhnlichen Regeln zum Verkauf vermieteter Immobilien.

Kann trotz Freibetrag alternative Mindeststeuer anfallen?

Ja. In Kanada kann Mindeststeuer auf Bundesebene fällig bleiben, auch wenn der Freibetrag die reguläre Steuer auf den Kapitalgewinn vollständig beseitigt.

Bei einem einfachen Grundstücksgewinn erfasst die kanadische Mindeststeuer 30 % des durch den Freibetrag geschützten Gewinns und den vollen ungeschützten Gewinn, mit weiteren Anpassungen. Der persönliche Freibetrag beträgt $181.440, der Satz 20,5 %, vor zulässigen Steuergutschriften. Füllen Sie Form T691 (Berechnung der Mindeststeuer) aus; siehe Abschnitte 127.52 und 127.51.

Eine Anrechnung in den folgenden 7 Jahren setzt nach Abschnitt 120.2 eine reguläre Steuer über der Mindeststeuer voraus. Ein pensionierter Landwirt hat möglicherweise später nicht genug Steuer, um die kanadische Mindeststeuer anzurechnen. Auch Provinzbeträge sind relevant: Alberta AB428, Ontario ON428 und Québec TP-776.42-V verlangen separate Berechnungen.

Kann eine Rücklage für Kapitalgewinne die Zahlungen des Entwicklers verteilen?

Eine Rücklage für Kapitalgewinne verteilt begünstigte Gewinne in Kanada auf höchstens 5 Jahre, auch wenn der Entwickler danach noch Geld schuldet.

Beantragen Sie die kanadische Rücklage jährlich auf Form T2017 und Schedule 3. Der Höchstbetrag hängt von nach Jahresende zahlbaren Erlösen und der gesetzlichen Obergrenze ab: Melden Sie mindestens ein Fünftel des Gewinns im Verkaufsjahr und den gesamten Gewinn bis zum fünften Jahr. Die verlängerte Frist für Übertragungen an Kinder gilt nicht für Käufe durch Entwickler. Nichtansässigkeit am Jahresende oder im Folgejahr, eine beherrschte Kapitalgesellschaft als Käufer oder eine Personengesellschaft als Käufer, an der der Verkäufer mehrheitlich beteiligt ist, schließen die Rücklage grundsätzlich aus. Siehe Rücklagenregeln der CRA. Berechnen Sie die Rücklage zusammen mit Mindeststeuer und verbleibendem Freibetrag.

Fällt GST/HST auf den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen oder Grundstückspacht an?

Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen in Kanada sind üblicherweise auch bei nicht registrierten Verkäufern steuerpflichtig. Registrierte Entwickler berechnen und entrichten die Steuer grundsätzlich selbst; Verkäufer erheben sie nicht. Siehe CRA GI-002.

Die Steuersätze in Kanada richten sich nach der Grundstückslage; siehe CRA-Sätze und Sätze von Revenu Québec. Für die Selbstberechnung und Entrichtung in Québec müssen beide Registrierungen geprüft werden.

Ist der Käufer in Kanada nicht registriert, erhebt der Verkäufer grundsätzlich die Steuer. Das Wohnhaus des Hofes und das dafür notwendige Grundstück werden getrennt behandelt und sind üblicherweise von GST/HST (kanadische Waren- und Dienstleistungssteuer / harmonisierte Umsatzsteuer) befreit. Zur Einkommensteuer siehe Regeln zum Hauptwohnsitz.

Eine kanadische Personengesellschaft ist für GST/HST ein eigenständiges Steuersubjekt. Wenden Sie die allgemeinen Regeln für unbewegliches Vermögen an, nicht die Befreiungen für Privatpersonen aus GI-002. Nach Excise Tax Act, Abschnitt 272.1(5) können persönlich haftende und ehemalige persönlich haftende Gesellschafter unbezahlte GST/HST der Personengesellschaft aus der Zeit vor oder während ihrer Mitgliedschaft persönlich schulden. Sind sie bei der Auflösung Mitglieder, gilt dies auch danach. Die Haftung für die Zeit vor der Mitgliedschaft hat eine gesetzliche Vermögensgrenze. Eine gewerbliche Grundstückspacht ist steuerpflichtig. Die Registrierung wird normalerweise verpflichtend, wenn die maßgeblichen Lieferungen und Leistungen einschließlich verbundener Personen in einem Quartal oder vier aufeinanderfolgenden Quartalen $30.000 übersteigen. Der Zeitpunkt richtet sich nach den Registrierungsregeln der CRA.

Regeln Sie die Steuer separat und prüfen Sie die Registrierungen des Käufers. Steuererhebung, Vordrucke zur Abführung, Selbstberechnung und Entrichtung, Pachtrechnungen und versäumte Steuererhebung behandelt GST/HST auf Gewerbeimmobilien.

Ist Abschnitt 44 das kanadische Gegenstück zum Immobilientausch nach 1031?

Abschnitt 44 in Kanada ist enger als der US-Immobilientausch nach 1031. Bei einem freiwilligen Verkauf aus einem landwirtschaftlichen Betrieb muss die Ersatzfläche demselben oder einem ähnlichen landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Begünstigte Enteignungen verlangen eine ähnliche Ersatznutzung und bei Betriebsvermögen einen ähnlichen Betrieb. Eine Wiederanlage allein genügt nicht.

Das ursprüngliche Jahr richtet sich in Kanada nach dem Anspruch auf den Erlös, mit Ausnahmen für Enteignungen. Grundstücke, die hauptsächlich Geldpacht von nicht verbundenen Personen erwirtschaften, können bei einem freiwilligen Verkauf grundsätzlich kein ehemaliges Betriebsvermögen sein. Bei unfreiwilliger Veräußerung ist keine betriebliche Nutzung erforderlich. Gegen Geldpacht verpachtete Grundstücke können daher begünstigt sein, vorbehaltlich der Bedingungen für die Ersatznutzung. Siehe Abschnitt 54. Die Inanspruchnahme einer Trasse kann ein Nutzungsrecht statt das Grundstück selbst betreffen; klären Sie, welches Vermögen entzogen wurde. Verkauft eine Personengesellschaft, ist der persönliche Ersatzkauf eines Gesellschafters nicht für die Personengesellschaft begünstigt. Der veräußernde Steuerpflichtige übt die Wahl in der Steuererklärung für das Erwerbsjahr des Ersatzvermögens aus. Bei Ersatz in einem späteren Jahr fügen Sie ein Schreiben bei, das beide Vermögenswerte beschreibt und den neu berechneten Gewinn ausweist. Bei einer Personengesellschaft übt ein bevollmächtigter Gesellschafter die Wahl für jedes Mitglied im Geschäftsjahreszeitraum aus. Der Aufschub mindert die steuerlichen Anschaffungskosten des Ersatzvermögens; siehe Abschnitt 44 und CRA-Folio zu Ersatzvermögen.

Was ändert sich, wenn ein Eigentümer US-Staatsbürger ist?

Ein in Kanada ansässiger US-Staatsbürger kann für den kanadischen Freibetrag berechtigt sein, muss aber weiterhin sein weltweites Einkommen dem IRS (Internal Revenue Service, US-Bundessteuerbehörde) melden. Kanadas Freibetrag gilt nicht in der US-Steuererklärung.

Siehe IRS-Hinweise zu Steuersätzen, Währung, Verkäufen gegen Ratenzahlung und Tausch ausländischer Immobilien.

Der kanadische Freibetrag kann nur wenig reguläre kanadische Steuer zur Anrechnung in den USA übrig lassen. Ob kanadische Mindeststeuer anrechenbar ist, muss separat geprüft werden. Zeitliche Unterschiede bei Rücklage und Ratenzahlung können Steuergutschriften unbrauchbar machen, trotz der üblichen Zeiträume für Rücktrag (1 Jahr) und Vortrag (10 Jahre). Siehe Publication 514.

Die US-Net Investment Income Tax (NIIT, Steuer auf Nettokapitaleinkünfte) beträgt 3,8 % des niedrigeren Betrags aus Nettokapitaleinkünften und dem Teil des modifizierten bereinigten Bruttoeinkommens über folgenden Schwellen in US-Dollar: US$200.000 bei Veranlagung als ledig oder Haushaltsvorstand, US$250.000 bei gemeinsamer Veranlagung oder als berechtigter überlebender Ehepartner und US$125.000 bei getrennter Veranlagung von Verheirateten. Ein US-Staatsbürger, der mit einem nicht in den USA ansässigen Ausländer verheiratet ist, verwendet grundsätzlich die Schwelle für getrennte Veranlagung, sofern die Wahlrechte zur gemeinsamen Veranlagung nicht auch für NIIT gelten. Grundstücksgewinne eines nicht passiven landwirtschaftlichen Betriebs können ausgenommen sein; gegen Geldpacht verpachtete Grundstücke sind grundsätzlich einbezogen. Siehe Anleitung zu Form 8960. Laut IRS kann die Anrechnung ausländischer Steuern NIIT nicht mindern; siehe Warum nach kanadischer Steuer noch US-Steuer anfällt.

Abschnitt 1062 erfasst US-Landwirtschaftsflächen, die mit einer Verpflichtung zur landwirtschaftlichen Nutzung an berechtigte Landwirte verkauft werden. Dieser Verkauf zur Erschließung ist ausgeschlossen; siehe US-Grundstücksverkäufe.

Beispiel

Zur Veranschaulichung in kanadischen Dollar, ohne Verkaufskosten. Angenommen werden die Behandlung als Kapitalvermögen, begünstigte familiäre Nutzung und Eigentumsverhältnisse, der volle verfügbare Freibetrag und kanadische Ansässigkeit. Die Mindeststeuerbeträge berücksichtigen keine Steuergutschriften, anderen Einkünfte oder Provinzsteuern.

Direktverkauf einer Quarter Section in Sturgeon County

Ein seit 1998 tätiger Landwirt erfüllt den Bruttoeinnahmentest. Ein Verkauf für $1.500.000 abzüglich angepasster Anschaffungskosten von $225.000 ergibt einen Kapitalgewinn von $1.275.000, der von der regulären kanadischen Steuer geschützt ist.

Kanadische Mindeststeuer auf Bundesebene vor Steuergutschriften: (30 % × $1.275.000 − $181.440) × 20,5 % = $41.217, rund $41.200. Albertas Mindeststeuer kann hinzukommen. Der registrierte Entwickler berechnet und entrichtet GST selbst.

Grundstückspacht für einen Standort mit Stromanschluss in Ontario

Eine registrierte Personengesellschaft verpachtet 100 Acres für jährlich $120.000 zuzüglich $15.600 HST bei 13 %. Angenommen wird, dass die Registrierung das gesamte Jahr abdeckt; die maßgeblichen Lieferungen und Leistungen übersteigen $30.000.

Ein 2004 gekauftes Grundstück kann weiterhin begünstigt sein: durch zwei Jahre mit ausreichenden Bruttoeinnahmen eines berechtigten Familienmitglieds oder 24 Monate begünstigte Landwirtschaft einer Familienpersonengesellschaft. Bei Grundstücken im Eigentum einer Personengesellschaft muss diese beim Verkauf auch als landwirtschaftliche Familienpersonengesellschaft gelten. Prüfen Sie, ob die Verpachtung an den Entwickler ihren Vermögenstest verletzt. Die Alternative für früher erworbene Grundstücke verlangt nach Ende der Landwirtschaft fünf begünstigte Landwirtschaftsjahre.

Zwei Geschwister bei Calgary, eines mit US-Staatsbürgerschaft

Zwei Eigentümer mit gleichen Anteilen verkaufen ein Grundstück, das ihr Vater bewirtschaftete und das nun gegen Geldpacht verpachtet ist. Angenommen wird, dass seine Unterlagen für beide eine begünstigte Nutzung belegen. Ein Verkauf für $2.400.000 abzüglich angepasster Anschaffungskosten von $400.000 ergibt für jeden Geschwisterteil einen Kapitalgewinn von $1.000.000.

Beide prüfen die kanadische Mindeststeuer auf Bundesebene: ($300.000 − $181.440) × 20,5 % = $24.305 vor Steuergutschriften. Die in Calgary lebende Schwester mit US-Staatsbürgerschaft meldet ihren Gewinn in US-Dollar. Hat die Schwester ihren Anteil geerbt, entsprechen ihre US-Anschaffungskosten grundsätzlich dessen Wert beim Tod des Vaters. Dieser kann von den kanadischen Anschaffungskosten abweichen; siehe IRS Publication 551. US-Steuer auf Kapitalgewinne und 3,8 % NIIT (Net Investment Income Tax, Steuer auf Nettokapitaleinkünfte) können oberhalb der jeweiligen Schwellen anfallen. Die Anrechnung kanadischer Mindeststeuer muss geprüft werden.

Anders in Ihrem Fall?

• Nichtansässiger Verkäufer, einschließlich eines in den USA ansässigen US-Staatsbürgers: prüfen Sie Freibetragsberechtigung und Abschnitt 116 unter Nichtansässige verkaufen kanadisches Vermögen.
• Kurzzeitig gehaltene Häuser oder Grundstücke: prüfen Sie die Regeln für kurzfristige Immobilienverkäufe.
• US-Staatsbürger: siehe US-Amerikaner in Kanada. Anteile an Kapitalgesellschaften erfordern außerdem eine Prüfung der US-Meldepflichten für ausländische Kapitalgesellschaften.
• Vor Unterzeichnung einer Option, Pacht oder eines Verkaufs: bringen Sie unseren CPAs (Certified Public Accountants) Eigentumsnachweise, Kosten, landwirtschaftliche Steuererklärungen, frühere Freibetragsansprüche, Angaben zur Ansässigkeit, Zahlungsbedingungen und Käuferregistrierungen zur Prüfung Ihrer persönlichen Steuern mit.

Umwidmung, Genehmigungen für landwirtschaftliche Flächen in Québec, Käuferbeschränkungen der Provinzen, Entschädigungsbeträge, Bewertungen und Vertragsbedingungen gehören zu einem Anwalt, Gutachter oder dem Käufer.