Vente de terre agricole à un centre de données : impôt au Canada

La vente d'une terre agricole produit-elle un gain en capital ou un revenu d'entreprise?

Au Canada, une terre agricole familiale détenue depuis longtemps produit habituellement un gain en capital. Les projets du promoteur de centre de données ne déterminent pas le traitement fiscal.

Selon le bulletin archivé IT-218R de l'Agence du revenu du Canada (ARC), le lotissement seul ne change pas le traitement en capital. Toutefois, l'aménagement de routes ou de services, ou une commercialisation importante des lots, peut transformer la terre en stock. La plus-value avant la conversion est en capital; le bénéfice d'entreprise ultérieur ne peut bénéficier ni de l'exonération agricole ni de la provision pour gains en capital. Les faits déterminent le traitement; il s'agit d'une position administrative archivée.

Notre terre agricole est-elle un bien agricole admissible?

Au Canada, la terre agricole doit satisfaire aux critères de propriété et d'utilisation agricole de l'article 110.6(1.3). Le zonage agricole ou un loyer en argent ne suffit pas à rendre la terre admissible.

Au Canada, les membres admissibles de la famille comprennent les époux, les conjoints de fait, les parents et les enfants. Comparez le revenu agricole de l'exploitant avant dépenses à ses autres revenus, comme le salaire ou les revenus nets de location et d'entreprise, et non au revenu du ménage. Les années agricoles admissibles d'un parent peuvent compter si les conditions de propriété et d'utilisation sont respectées. Un héritier ne peut pas automatiquement utiliser la date d'acquisition du parent. Conservez l'historique des titres et les déclarations agricoles; louer à un tiers contre un loyer en argent n'est pas de l'agriculture familiale.

Quel est le montant de l'exonération agricole par propriétaire?

Au Canada, chaque particulier admissible dispose d'un plafond cumulatif de 1,275 million $ de gains admissibles. Les époux ou les frères et sœurs copropriétaires calculent chacun leur propre gain et leur solde disponible.

Le Canada inclut 50 % d'un gain en capital dans le revenu; la déduction compense la portion imposable admissible. Les demandes d'exonération antérieures, certaines pertes sur actions ou créances de petites entreprises et les dépenses de placement cumulées dépassant les revenus de placement peuvent réduire la déduction. Les pertes locatives peuvent entrer dans ce dernier calcul au formulaire T936. Déclarez le gain à l'annexe 3; demandez la déduction au formulaire T657. Omettre sciemment ou par faute lourde de déclarer le gain ou de produire dans les 1 an suivant la date limite peut faire perdre la déduction. Consultez les articles 38 et 110.6.

La résidence au Canada pendant toute l'année de la demande est requise. L'article 110.6(5) permet une résidence pendant une partie de l'année si la personne résidait au Canada toute l'année précédente ou suivante. Le plafond indexé est confirmé par l'Agence du revenu du Canada (ARC).

Les résidents du Québec demandent aussi la déduction au formulaire TP-726.7-V, en reportant la ligne 56 à la ligne 292 de la déclaration. Le plafond cumulatif de déduction des gains imposables est de 637 500 $, avant les demandes antérieures et autres réductions. La date limite pour joindre les documents de la demande fédérale est la plus tardive des dates suivantes : 30 jours après la demande fédérale ou la date limite de production de la déclaration de cette année. Les copies manquantes entraînent une pénalité de 25 $ par jour, jusqu'à 2 500 $.

Les actions ou participations d'une entreprise agricole familiale peuvent-elles être admissibles?

Au Canada, les actions d'une société agricole familiale ou les participations dans une société de personnes agricole familiale peuvent être admissibles selon leurs propres définitions à l'article 110.6.

Pendant toute une période admissible de 24 mois avant la vente au Canada, plus de 50 % de la valeur des actifs doit satisfaire aux règles des biens agricoles, y compris les participations admissibles dans d'autres entités agricoles. À la vente, la totalité ou la presque totalité doit être admissible; l'Agence du revenu du Canada (ARC) entend généralement 90 % ou plus. La participation familiale régulière et continue compte. Les baux d'aménagement peuvent modifier l'admissibilité.

Le gain tiré de la vente d'une terre par une société de personnes admissible au Canada est attribué aux associés pour leurs déductions individuelles. Si une société vend sa propre terre, les actionnaires ne peuvent pas appliquer leurs exonérations personnelles au gain de la société; consultez vendre votre entreprise.

Comment un paiement pour une option d'achat est-il imposé?

Au Canada, accorder une option d'achat sur une terre détenue comme immobilisation crée généralement un gain en capital distinct dans l'année d'octroi. Le coût fiscal de l'option est nul : son prix constitue donc le gain avant les frais de vente admissibles.

Si le promoteur exerce l'option, son prix s'ajoute plutôt au produit de vente de la terre au Canada. Pour un exercice dans une année ultérieure, l'article 49(3)–(4) prévoit de modifier la déclaration de l'année d'octroi au plus tard à la date limite de production de l'année d'exercice. Une option expirée laisse un gain distinct. L'admissibilité à l'exonération doit être examinée : l'article 49 traite l'option séparément et l'article 110.6 ne la nomme pas expressément parmi les biens agricoles admissibles. Distinguez les options, les dépôts remboursables et les loyers.

Louer d'abord la terre empêche-t-il une vente ultérieure admissible?

Au Canada, l'utilisation agricole familiale antérieure peut préserver l'exonération du propriétaire d'une terre agricole. Un bail avec un promoteur n'est pas une utilisation agricole.

Pour les terres acquises plus récemment au Canada, les années admissibles au critère du revenu brut peuvent précéder le bail si les critères de propriété et d'utilisation restent respectés. Une terre plus ancienne qui perd la voie de l'année de vente doit satisfaire à une autre voie, comme cinq années agricoles admissibles. Consultez l'article 110.6(1.3).

Au Canada, le loyer annuel d'un bail foncier est un revenu; consultez revenu de location et formulaire T776, l'état des revenus et dépenses de location. Une terre qui ne satisfait pas aux critères agricoles suit les règles ordinaires de vente d'un bien locatif.

L'exonération peut-elle laisser un impôt minimum de remplacement?

Oui. Au Canada, l'impôt minimum fédéral peut rester payable après que l'exonération a éliminé l'impôt ordinaire sur le gain.

Pour un simple gain sur une terre au Canada, l'impôt minimum retient 30 % du gain exonéré et la totalité du gain non exonéré, avec d'autres ajustements. L'exemption individuelle est de 181 440 $ et le taux de 20,5 %, avant les crédits permis. Remplissez le formulaire T691; consultez les articles 127.52 et 127.51.

Au Canada, récupérer l'impôt minimum pendant les 7 années suivantes exige un impôt ordinaire supérieur à l'impôt minimum selon l'article 120.2. Un agriculteur retraité peut ne pas avoir assez d'impôt ultérieur pour le récupérer. Les montants provinciaux comptent aussi : les formulaires AB428 de l'Alberta, ON428 de l'Ontario et TP-776.42-V du Québec exigent des calculs distincts.

Une provision pour gains en capital permet-elle d'étaler les paiements du promoteur?

Au Canada, une provision pour gains en capital étale les gains admissibles sur au plus 5 ans, même si le promoteur doit encore de l'argent.

Au Canada, demandez la provision chaque année au formulaire T2017 et à l'annexe 3. Le maximum dépend du produit payable après la fin de l'année et du plafond légal : déclarez au moins un cinquième du gain dans l'année de vente, et la totalité au plus tard la cinquième année. La prolongation pour un transfert à un enfant exclut les achats par des promoteurs. La non-résidence à la fin de l'année ou pendant l'année suivante, un acheteur constitué en société que le vendeur contrôle, ou une société de personnes acheteuse où le vendeur est un associé détenant une participation majoritaire empêche généralement la provision. Consultez les règles de l'Agence du revenu du Canada (ARC) sur les provisions. Calculez ensemble la provision, l'impôt minimum et le solde d'exonération.

Faut-il facturer la TPS/TVH sur une vente de terre agricole ou un bail foncier?

Au Canada, les ventes de terres agricoles sont habituellement taxables, même si le vendeur n'est pas inscrit. Les promoteurs inscrits calculent et déclarent généralement eux-mêmes la taxe; les vendeurs ne la perçoivent pas. Consultez GI-002 de l'Agence du revenu du Canada (ARC).

Au Canada, les taux suivent l'emplacement de la terre; consultez les taux de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et les taux de Revenu Québec, l'agence fiscale du Québec. Au Québec, l'autocotisation exige de vérifier les deux inscriptions.

Au Canada, si l'acheteur n'est pas inscrit, le vendeur perçoit généralement la taxe. La maison de ferme et le terrain nécessaire sont traités séparément, habituellement exonérés de la taxe sur les produits et services / taxe de vente harmonisée (TPS/TVH). Pour l'impôt sur le revenu, consultez les règles de résidence principale.

Au Canada, une société de personnes est une personne distincte aux fins de la taxe sur les produits et services / taxe de vente harmonisée (TPS/TVH). Appliquez les règles générales sur les biens immobiliers, et non les exonérations pour particuliers de GI-002. Selon l'article 272.1(5) de la Loi sur la taxe d'accise, les associés et anciens associés autres que les commanditaires peuvent devoir personnellement la TPS/TVH impayée de la société de personnes pour les périodes précédant leur participation ou pendant celle-ci, ainsi qu'après la dissolution s'ils étaient alors associés. La responsabilité antérieure à leur participation est assujettie à une limite légale liée aux biens. Un bail foncier commercial produit un loyer taxable. L'inscription devient normalement obligatoire au-delà de 30 000 $ de fournitures prises en compte dans un trimestre ou quatre trimestres consécutifs, y compris celles des associés au sens fiscal. Le moment de l'inscription suit les règles de l'Agence du revenu du Canada (ARC).

Traitez la taxe séparément et vérifiez les inscriptions de l'acheteur au Canada. La perception, les formulaires de versement, l'autocotisation, les factures de loyer et la taxe non perçue sont traités dans TPS/TVH sur les immeubles commerciaux, la taxe sur les produits et services / taxe de vente harmonisée.

L'article 44 est-il l'équivalent canadien d'un échange 1031?

L'article 44 du Canada est plus limité qu'un échange de biens de même nature prévu à l'article 1031 aux États-Unis. Pour la vente volontaire d'un bien d'entreprise agricole, la terre de remplacement doit servir à la même entreprise agricole ou à une entreprise semblable. Les expropriations admissibles exigent une utilisation de remplacement semblable et, pour les biens d'entreprise, une entreprise semblable. Réinvestir ne suffit pas.

Au Canada, l'année initiale est celle où le contribuable acquiert le droit de recevoir le produit, avec des exceptions pour l'expropriation. Une terre servant principalement à percevoir un loyer en argent d'un tiers ne peut généralement pas être un ancien bien d'entreprise lors d'une vente volontaire. La voie involontaire n'exige pas d'utilisation commerciale : une terre louée contre un loyer en argent peut donc être admissible, sous réserve des critères d'utilisation du bien de remplacement. Consultez l'article 54. L'acquisition d'un corridor peut porter sur une servitude plutôt que sur la terre; identifiez le bien pris. Si une société de personnes vend, l'achat personnel d'un bien de remplacement par un associé n'est pas admissible pour la société de personnes. Le contribuable qui dispose du bien fait le choix dans la déclaration de l'année d'acquisition du bien de remplacement. Pour un remplacement ultérieur, joignez une lettre décrivant les deux biens et calculant le gain révisé. Pour une société de personnes, un associé autorisé fait le choix pour tous les associés de l'exercice. Le report réduit le coût fiscal du bien de remplacement; consultez l'article 44 et le folio de l'Agence du revenu du Canada (ARC) sur les biens de remplacement.

Que change la citoyenneté américaine d'un propriétaire?

Un citoyen américain résident du Canada peut être admissible à l'exonération canadienne, mais doit quand même déclarer son revenu mondial à l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis. L'exonération canadienne ne s'applique pas à la déclaration américaine.

Consultez les directives de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, sur les taux, les devises, les ventes à paiements échelonnés et les échanges de biens immobiliers étrangers.

L'exonération peut laisser peu d'impôt canadien ordinaire à utiliser comme crédit aux États-Unis. L'admissibilité de l'impôt minimum canadien au crédit doit être examinée séparément. Le décalage entre la provision et les paiements échelonnés peut rendre des crédits inutilisables malgré le report rétrospectif habituel de 1 an et le report prospectif de 10 ans. Consultez la Publication 514.

L'impôt américain sur le revenu net de placement (NIIT) est de 3,8 % sur le moindre du revenu net de placement et de l'excédent du revenu brut ajusté modifié sur ces seuils en dollars américains : 200 000 US$ pour une personne célibataire ou chef de ménage, 250 000 US$ pour une déclaration conjointe ou un conjoint survivant admissible, et 125 000 US$ pour une personne mariée produisant séparément. Un citoyen marié à un étranger non-résident utilise généralement le seuil distinct, sauf si les choix de déclaration conjointe s'appliquent aussi au NIIT. Les gains sur une terre d'entreprise agricole non passive peuvent être exclus; une terre louée contre un loyer en argent est généralement incluse. Consultez les instructions du formulaire 8960. Selon l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, les crédits pour impôt étranger ne peuvent pas réduire le NIIT; consultez pourquoi un impôt américain reste payable après l'impôt canadien.

L'article 1062 vise les terres agricoles américaines vendues à des agriculteurs admissibles avec un engagement d'utilisation agricole, ce qui exclut cette vente pour aménagement; consultez ventes de terres aux États-Unis.

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens; sans frais de vente. Supposons un traitement en capital, une utilisation et une propriété familiales admissibles, un solde d'exonération complet et la résidence au Canada. Les chiffres d'impôt minimum excluent les crédits, les autres revenus et l'impôt provincial.

Vente ferme d'un quart de section dans le comté de Sturgeon

Un agriculteur qui exploite la terre depuis 1998 satisfait au critère du revenu brut. Une vente de 1 500 000 $ moins un coût de base rajusté de 225 000 $ donne un gain de 1 275 000 $, exonéré de l'impôt ordinaire.

Impôt minimum fédéral avant crédits : (30 % × 1 275 000 $ − 181 440 $) × 20,5 % = 41 217 $, soit environ 41 200 $. L'impôt minimum de l'Alberta peut s'y ajouter. Le promoteur inscrit calcule et déclare lui-même la taxe sur les produits et services (TPS).

Bail foncier en Ontario pour un site avec alimentation électrique

Une société de personnes inscrite loue 100 acres pour 120 000 $ par année, plus 15 600 $ de taxe de vente harmonisée (TVH) à 13 %. Supposons que l'inscription couvre toute l'année; les fournitures prises en compte dépassent 30 000 $.

Une terre achetée en 2004 peut rester admissible au Canada grâce à deux années de revenu brut d'un membre admissible de la famille ou à 24 mois d'agriculture admissible par une société de personnes familiale. Une terre détenue par une société de personnes exige aussi le statut de société de personnes agricole familiale à la vente; vérifiez si le bail du promoteur fait échouer le critère des actifs. Pour les terres plus anciennes, l'autre critère exige cinq années agricoles admissibles une fois l'agriculture cessée.

Deux membres d'une fratrie près de Calgary, dont un citoyen américain

Deux copropriétaires à parts égales vendent une terre que leur père exploitait, maintenant louée contre un loyer en argent. Supposons que les registres du père établissent une utilisation admissible pour chacun. Une vente de 2 400 000 $ moins un coût de base rajusté de 400 000 $ donne à chacun un gain de 1 000 000 $.

Chaque copropriétaire vérifie l'impôt minimum fédéral : (300 000 $ − 181 440 $) × 20,5 % = 24 305 $ avant crédits. La sœur citoyenne américaine qui vit à Calgary déclare son gain en dollars américains. Si elle a hérité de sa part, son coût de base américain est généralement sa valeur au décès de son père, qui peut différer du coût canadien; consultez la Publication 551 de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis. L'impôt américain sur les gains en capital et l'impôt sur le revenu net de placement (NIIT) de 3,8 % peuvent s'appliquer au-delà des seuils pertinents; les crédits liés à l'impôt minimum canadien doivent être examinés.

Votre situation est différente?

• Vendeur non-résident, dont un citoyen résident des États-Unis : vérifiez l'admissibilité à l'exonération et l'article 116 dans non-résidents qui vendent un bien canadien.
• Maisons ou lots détenus brièvement : vérifiez les règles sur la revente rapide de biens immobiliers.
• Citoyen américain : consultez Américains vivant au Canada; les actions de sociétés exigent aussi un examen des déclarations américaines sur les sociétés étrangères.
• Avant de signer une option, un bail ou une vente : apportez à nos CPA les titres, les coûts, les déclarations agricoles, les demandes antérieures, les renseignements de résidence, les modalités de paiement et les inscriptions de l'acheteur pour un examen de l'impôt des particuliers.

Le rezonage, les autorisations relatives aux terres agricoles au Québec, les restrictions provinciales visant les acheteurs, les indemnités, les évaluations et les modalités contractuelles relèvent d'un avocat, d'un évaluateur ou de l'acheteur.