向数据中心开发商出售农地：资本收益税

出售农地算资本收益还是营业收入？

加拿大长期持有的家庭农地出售，通常产生资本收益。数据中心开发商的计划不能决定税务处理。

CRA 的已归档 IT-218R指出，仅将土地分割不会改变资本性质；但修建道路、铺设配套设施或大规模推销地块，可能使加拿大土地转为存货。转换前的升值属于资本收益；之后的营业利润不能使用农场免税额或资本收益预留额。具体事实决定处理方式；这是已归档的行政解释。

我们的农地符合农场财产免税条件吗？

加拿大农地须符合第 110.6(1.3) 款的所有权及农业使用测试。仅有农业用地规划或收取现金租金，不能让土地符合条件。

加拿大符合条件的亲属包括配偶、同居伴侣、父母及子女。须比较个人经营者扣除费用前的农业收入与其其他收入，例如工资、净租金收入和净营业收入，而非家庭总收入。满足所有权及使用条件时，父母符合条件的农业经营年度可以计入；继承土地的业主不能自动沿用父母的取得日期。保留产权历史和农业税表；出租给无关联人士并收取现金租金，不属于家庭农业经营。

每位业主有多少农场免税额？

加拿大每位符合条件的个人，终身可免税的合资格资本收益上限为 $127.5 万。共同持有土地的配偶或兄弟姐妹，须分别计算自己的收益及剩余额度。

加拿大将资本收益的 50% 计入收入；扣除额抵减符合条件的应税部分。以往免税额申领、某些小企业股份或债权亏损，以及累计投资费用超过投资收入的金额，均可能减少扣除额。最后一项计算在 T936 表进行，出租亏损可能计入。用附表 3 申报收益，用 T657 表申领扣除。故意或因重大疏忽而漏报收益，或因同样原因未在截止日后 1 年 内报税，可能丧失扣除资格。见第 38 条及第 110.6 条。

申领年度须全年为加拿大居民；第 110.6(5) 款允许当年部分时间为居民，但须在上一年或下一年全年为加拿大居民。按指数调整的上限由 CRA确认。

加拿大魁北克居民还须用 TP-726.7-V 表申领，将第 56 行金额填入税表第 292 行。在扣减以往申领额及其他减项之前，终身应税资本收益扣除上限为 $637,500。须不迟于 提出联邦申请后 30 天与该年度税表申报截止日两者中较晚的日期 附上联邦申领资料；未提供副本的罚款为每天 $25，最高 $2,500。

家庭农场股份或合伙权益能符合免税条件吗？

加拿大家庭农场股份或合伙权益，可根据第 110.6 条的相关定义符合条件。

出售前符合条件的连续 24 个月内，加拿大家庭农场实体超过 50% 的资产价值须符合农场财产规则，包括在其他农场实体中符合条件的持有权益。出售时，全部或几乎全部资产须符合条件；CRA 通常指 90% 或以上。家庭成员定期、持续参与经营很重要。向开发商出租可能改变资格。

加拿大符合条件的合伙企业出售土地产生的收益，分配给合伙人后，由个人申领扣除。若公司出售自己的土地，股东不能用个人免税额抵减公司收益；见出售企业。

购买选择权款项如何纳税？

授予加拿大资本性土地的购买选择权，通常在授予年度产生独立资本收益：选择权计税成本为零，因此扣除允许的出售费用前，所收款项就是收益。

若开发商行使购买选择权，款项改为计入加拿大土地出售收入。若在以后年度行使，第 49(3)–(4) 款规定须不迟于行使年度的报税截止日，更正授予年度税表。选择权失效时，收益仍独立存在；须核查免税资格，因为第 49 条将选择权单独处理，而第 110.6 条未明确将选择权列为符合条件的农场财产。须区分购买选择权、可退还定金及租金。

先出租，再出售农地，还能免税吗？

以往的家庭农业经营，可能保留加拿大农地业主的免税资格。向开发商出租不属于农业经营。

对于较晚取得的加拿大农地，只要所有权及使用测试仍满足，符合条件的农业总收入年度可在出租之前。较早取得的土地若失去出售年度测试资格，须符合其他测试，例如五个合资格农业经营年度。见第 110.6(1.3) 款。

加拿大每年土地租金属于收入；见租金收入及 T776 表。未通过农场测试的土地，按一般出租房出售规则处理。

用了免税额，还要缴替代最低税吗？

可能要缴。即使免税额已消除加拿大资本收益的普通税款，仍可能须缴联邦最低税。

对单纯的加拿大土地资本收益，计算最低税时仍计入获免税收益的 30%，以及未获免税收益的全部金额，再作其他调整。个人免税额为 $181,440，按 20.5% 的税率计算税款后，再减去允许的抵免。须填写 T691 表；见第 127.52 条及第 127.51 条。

按加拿大第 120.2 条，在之后 7 年内抵回最低税，须有普通税额超过最低税额的年度。退休农民之后可能没有足够税款来抵回。省税也须考虑：阿尔伯塔省 AB428 表、安大略省 ON428 表及魁北克 TP-776.42-V 表均须单独计算。

开发商分期付款，能用资本收益预留额分年申报吗？

加拿大资本收益预留额可将符合条件的收益分摊至最多 5 年，即使开发商届时仍欠款。

加拿大业主须每年用 T2017 表及附表 3 申领资本收益预留额。上限取决于年末之后应收的出售款及法定上限：出售年度至少申报收益的五分之一，最迟须在第五年全部申报完毕。转让给子女可延长的规定不适用于开发商购买。年末或下一年为非居民、买方是卖家控制的公司，或买方为合伙企业且卖家是多数权益合伙人，通常不能使用预留额。见 CRA 预留额规则。须结合最低税和免税剩余额度计算预留额的影响。

出售或出租农地，要收 GST/HST 吗？

加拿大农地出售通常应税，即使卖家未注册 GST/HST。已注册的开发商通常自行核算并缴税；卖家不代收。见 CRA GI-002。

加拿大税率按土地所在地确定；见 CRA 税率及魁北克税务局税率。魁北克自行核算缴税须核查两项税务注册。

若加拿大农地买方未注册，卖家通常须代收税款。农场住宅及必要土地单独处理，通常免缴 GST/HST；所得税处理见主要住宅规则。

加拿大合伙企业是独立的 GST/HST 纳税主体：须适用一般不动产规则，不能使用 GI-002 的个人免税规定。按《消费税法》第 272.1(5) 款，普通合伙人及前普通合伙人，可能须个人承担加入前或担任合伙人期间未缴的合伙企业 GST/HST；若解散时仍是合伙人，还可能承担解散后的税款。加入前的责任有法定财产限额。商业土地租赁的租金应税；单一季度或连续四个季度计入门槛的供应额（包括关联人士）超过 $30,000，通常必须注册。注册时间按 CRA 注册规则确定。

加拿大农地交易须单独约定税款，并核实买方注册。代收、汇缴表格、自行核算缴税、租金账单及漏收税款，见商业不动产 GST/HST。

加拿大第 44 条相当于美国的 1031 同类资产交换吗？

加拿大第 44 条的范围比美国 1031 同类资产交换窄。自愿出售农业经营财产时，替代农地须用于相同或类似的农业经营。符合条件的征收要求替代用途类似；若被征收财产用于经营，替代业务也须类似。仅将出售款再投资并不足够。

加拿大最初纳税年度按出售款成为应收款的时间确定，征收情况有例外。土地主要出租给无关联人士、收取现金租金时，自愿出售通常不能视为出售原经营财产。非自愿处置途径不要求经营用途，因此现金出租土地可能符合条件，但须满足替代用途测试。见第 54 条。征收通道可能取得的是地役权而非土地，须明确被取得的财产。合伙企业出售财产时，合伙人个人购买替代财产不能让合伙企业符合条件。处置财产的纳税人须在取得替代财产年度的税表中作出选择；若在以后年度取得，须附信说明两项财产，并计算调整后的收益。合伙企业由获授权合伙人代表该财政期间的全体成员作出选择。递延会降低替代财产的计税成本；见第 44 条及 CRA 替代财产税务专辑。

一位业主是美国公民，会有什么不同？

居住在加拿大的美国公民可能符合加拿大免税条件，但仍必须向 IRS申报全球收入。加拿大免税额不适用于美国税表。

见 IRS 关于税率、货币、分期付款销售及外国不动产互换的指引。

加拿大免税额可能使可用于美国外国税收抵免的加拿大普通税款很少。加拿大最低税能否抵免，须单独核查。即使通常允许向前结转 1 年、向后结转 10 年，资本收益预留额与分期付款销售的时间差仍可能使抵免无法使用。见第 514 号出版物。

美国净投资收入税（NIIT）税率为 3.8%，按净投资收入与修正调整总收入超过以下美元门槛的金额两者中较低者计算：单身或户主报税为 US$200,000，夫妻联合报税或符合条件的丧偶配偶报税为 US$250,000，已婚分别报税为 US$125,000。与非居民外国人结婚的美国公民，通常使用分别报税门槛，除非联合报税选择也适用于 NIIT。非被动农业经营的土地资本收益可排除；现金出租土地的收益通常计入。见 8960 表填报说明。IRS指出，外国税收抵免不能减少 NIIT；见缴了加拿大税为何仍欠美国税。

第 1062 条适用于向合资格农民出售美国农地，并附有农业使用契约的情况，不涵盖此类开发用途出售；见美国土地出售。

示例

以下以加元计价，仅作说明，不计出售费用。假设按资本性质处理，符合家庭农业使用及所有权条件，免税额度未使用，且业主为加拿大居民。最低税金额不计抵免、其他收入及省税。

斯特金县四分之一标准地段直接出售

加拿大一位自 1998 年起务农的农民符合农业总收入测试。售价 $1,500,000，减去调整成本 $225,000，产生 $1,275,000 资本收益，免缴普通税款。

加拿大联邦最低税在抵免前为：（30% × $1,275,000 − $181,440）× 20.5% = $41,217，约 $41,200。阿尔伯塔省最低税可能增加税款。已注册的开发商自行核算并缴纳 GST。

安大略省已具供电条件场地的土地租赁

加拿大一家已注册合伙企业出租 100 英亩土地，年租金 $120,000，另加按 13% 计算的 HST $15,600。假设注册涵盖全年；计入门槛的供应额超过 $30,000。

加拿大 2004 年购入的土地，仍可能通过符合条件家庭成员的两个农业总收入年度，或家庭合伙企业 24 个月的合资格农业使用而符合条件。合伙企业拥有的土地，还要求出售时合伙企业具有家庭农场合伙企业资格；须核查向开发商出租是否导致资产测试不合格。较早取得土地的替代测试，在停止农业经营后要求五个符合条件的农业经营年度。

卡尔加里附近两名兄弟姐妹，其中一人是美国公民

加拿大两名各占一半的业主，出售父亲曾耕作、现收取现金租金的土地。假设父亲的记录证明两人均符合使用条件。售价 $2,400,000，减去调整成本 $400,000，每人资本收益为 $1,000,000。

加拿大两名业主各自核查联邦最低税：（$300,000 − $181,440）× 20.5% = $24,305，未计抵免。居住在卡尔加里的美国公民须以美元申报自己的收益。若其份额通过继承取得，美国计税基础通常为父亲去世时该份额的价值，可能不同于加拿大成本；见 IRS 第 551 号出版物。超过相关门槛时，可能须缴美国资本收益税及 3.8% 的净投资收入税（NIIT）；加拿大最低税能否抵免须核查。

您的情况不同？

• 非居民卖家，包括居住在美国的美国公民：通过非居民出售加拿大财产核查免税资格及第 116 条规定。
• 短期持有的住宅或地块：核查房地产短期转售规则。
• 美国公民：见居住在加拿大的美国人；公司股份还须核查美国外国公司申报义务。
• 签署购买选择权、租赁或出售合同之前：向我们的 CPA 提供产权、成本、农业税表、以往免税申领、居民身份资料、付款条款及买方注册，以进行个人税务核查。

土地用途变更、魁北克农地批准、省级买方限制、补偿金额、估价及合同条款，须由律师、估价师或买方处理。