加拿大農地售予資料中心開發商的資本利得稅

出售農地所得屬資本利得，還是營業收入？

加拿大長期持有的家族農地，出售所得通常屬資本利得。資料中心開發商的計劃不決定稅務處理。

CRA 的已封存 IT-218R 說明，僅將土地分割不會改變資本性質，但興建道路或公用設施，或大規模行銷地塊，可能使土地轉為存貨。轉換前的增值屬資本利得；之後的營業利潤不能使用農業免稅額或資本利得準備金。加拿大農地的實際情況決定結果；這是已封存的行政觀點。

我們的農地符合「符合資格的農業財產」規則嗎？

加拿大農地須符合第 110.6(1.3) 條的所有權及農業使用測試。僅劃為農業用地或收取現金租金，不能使土地符合資格。

加拿大農地規則中的符合資格親屬包括配偶、同居伴侶、父母及子女。應比較個別經營者扣除費用前的農業收入與其其他收入，例如工資或租賃及營業淨收入，而非家庭總收入。若符合所有權及使用條件，父母符合資格的農業年度可計入；繼承人不能自動沿用父母取得土地的日期。保留產權歷史及農業稅表；出租給無關人士收取現金租金，不屬家族農業。

每名農地所有者可享多少終身資本利得免稅額？

加拿大每名符合資格的個人，就符合資格的資本利得享有 $127.5 萬 的終身資本利得免稅額上限。共同持有農地的配偶或兄弟姊妹，須各自計算資本利得及剩餘額度。

加拿大將資本利得的 50% 計入收入；扣除額可抵銷符合資格的應稅部分。過往免稅額申請、某些小企業股份或債務損失，以及累計投資費用超過投資收入的部分，可能減少扣除額。最後一項計算可能包含租賃損失，使用 T936 表。資本利得在 Schedule 3 申報，扣除額使用 T657 表申請。若因故意或重大疏忽，未申報資本利得或未在截止日後 1 年 內提交稅表，可能喪失扣除資格。見第 38 條及第 110.6 條。

申請年度全年須為加拿大居民；第 110.6(5) 條允許部分年度居民申請，但前一年或後一年須全年為加拿大居民。按指數調整的上限由 CRA 確認。

加拿大魁北克省居民亦須使用 TP-726.7-V 申請，將第 56 行金額填入稅表第 292 行。扣除過往申請及其他減額前，終身應稅資本利得扣除額上限為 $637,500。須最遲於 聯邦扣除申報後 30 天與該年度稅表提交截止日期兩者中較晚者 附上聯邦申請文件；未附副本，每天罰款 $25，最高 $2,500。

家族農場股份或合夥權益可符合資格嗎？

加拿大家族農場股份或合夥權益，可依各自的第 110.6 條定義符合資格。

在出售前符合資格的 24 個月期間內，加拿大家族農場實體須持續有超過 50% 的資產價值符合農業財產規則，包括在其他農業實體中符合資格的持有權益。出售時，全部或幾乎全部資產須符合資格；CRA 一般指 90% 或以上。家族成員定期並持續參與很重要。開發用途租賃可能改變資格。

加拿大符合資格合夥企業出售土地的資本利得，會分配給合夥人，由個人申請扣除額。若由公司出售自有土地，股東不能對公司的資本利得使用個人免稅額；見出售企業。

購地選擇權款項如何課稅？

在加拿大，授予資本性土地的購地選擇權，一般在授予年度產生獨立的資本利得：選擇權的計稅成本為零，因此扣除允許的出售費用前，收取的價款就是資本利得。

若開發商行使購地選擇權，價款則併入土地出售所得。若在以後年度行使，第 49(3)–(4) 條允許最遲於行使年度的報稅截止日更正授予年度稅表。失效的選擇權仍留下獨立資本利得；免稅額資格須審查，因為第 49 條將選擇權分開處理，而第 110.6 條未明文將選擇權列為符合資格的農業財產。須區分購地選擇權、可退還訂金及租金。

先出租再出售，仍可符合免稅資格嗎？

加拿大農地所有者過往的家族農業使用，可能保留免稅額資格。租給開發商不屬農業使用。

加拿大較晚取得的農地，若仍符合所有權及使用測試，符合資格的總收入年度可在租賃之前。較早取得的農地若不再符合出售年度途徑，須符合其他途徑，例如 5 個符合資格的農業年度。見第 110.6(1.3) 條。

加拿大每年的土地租金屬收入；見租賃收入及 T776 表。不符合農業測試的土地，適用一般出租物業出售規則。

使用免稅額後，仍可能須繳替代最低稅嗎？

可能。加拿大免稅額即使消除了該筆資本利得的一般稅款，仍可能須繳聯邦最低稅。

對單純的加拿大土地資本利得，最低稅計算仍計入已受免稅額保障利得的 30%，以及未受保障利得的全額，另有其他調整。個人免稅額為 $181,440，稅率為 20.5%，之後再扣除允許的抵免。須填寫 T691 表；見第 127.52 條及第 127.51 條。

依第 120.2 條，要在其後 7 年內抵回加拿大最低稅，一般稅款須高於最低稅。退休農民日後的稅款可能不足以抵回。省級稅額也須考慮：艾伯塔省 AB428、安大略省 ON428及魁北克省 TP-776.42-V 須分別計算。

資本利得準備金可分攤開發商付款的課稅年度嗎？

加拿大資本利得準備金可將符合資格的利得，最多分攤至 5 年 確認，即使開發商仍欠款亦然。

加拿大農地所有者須每年使用 T2017 表及 Schedule 3 申請。上限取決於年結後應收的出售款及法定上限：出售年度至少申報1/5利得，最遲第 5 年全部申報。轉讓給子女的延長規則不適用開發商購地。若年結時或次年為非居民、買方是受控公司，或買方是合夥企業且賣方為擁有多數權益的合夥人，一般不能使用準備金。見 CRA 的準備金規則。應將準備金、最低稅及剩餘免稅額一起試算。

出售或出租農地須收 GST/HST 嗎？

加拿大農地出售通常須課稅，即使賣方未登記亦然。已登記的開發商一般自行計算並申報；賣方不代收。見 CRA GI-002。

加拿大稅率依土地所在地決定；見 CRA 稅率及魁北克稅務局（Revenu Québec）稅率。魁北克省的自行計算並申報須確認兩項稅務登記。

加拿大買方未登記時，賣方一般須代收稅款。農舍及必要土地須分開處理，通常豁免 GST/HST；所得稅處理見主要居所規則。

加拿大合夥企業是獨立的 GST/HST 納稅主體：適用一般不動產規則，而非 GI-002 的個人豁免。依《消費稅法》（Excise Tax Act）第 272.1(5) 條，普通合夥人及前普通合夥人，可能須個人承擔加入前或在任期間未繳的合夥企業 GST/HST；若註銷時仍是合夥人，亦可能承擔之後的欠稅。加入前的責任受法定財產限額限制。商業土地租賃屬應稅租金；1 個季度或連續 4 個季度的計入供應額，連同關聯方超過 $30,000 時，一般須登記。時間依 CRA 的登記規則決定。

稅款須另行處理，並核實買方登記。加拿大的代收、匯繳表格、自行計算並申報、租金帳單及漏收稅款，見商業不動產 GST/HST。

加拿大第 44 條相當於美國 1031 交換嗎？

加拿大第 44 條比美國 1031 交換的適用範圍窄。自願出售農業營業財產時，替代農地須用於相同或類似農業業務。符合資格的徵收須有類似的替代用途；若屬營業財產，還須用於類似業務。僅再投資並不足夠。

加拿大的初始年度依出售款成為應收款的時間決定，徵收另有例外。主要出租給無關人士收取現金租金的土地，自願出售時一般不能作為原營業財產。非自願處置途徑不要求營業用途，因此收取現金租金的土地可能符合資格，但須通過替代用途測試。見第 54 條。徵用走廊範圍可能取得的是地役權，而非土地；須確認被徵用的財產。若合夥企業出售土地，合夥人個人購買的替代財產，不符合合夥企業的替代要求。處置財產的納稅人須在取得替代財產年度的稅表中作出選擇；若在以後年度取得，須附函說明兩項財產並計算更正後利得。合夥企業由獲授權合夥人代表每名成員作出選擇，適用該財政期間。延期確認會降低替代財產的計稅成本；見第 44 條及 CRA 替代財產稅務專章。

一名所有者是美國公民，有何不同？

身為美國公民的加拿大居民，可能符合加拿大免稅額資格，但仍須向 IRS 申報全球收入。加拿大免稅額不適用於美國稅表。

見 IRS 關於稅率、貨幣、分期出售及境外不動產交換的指引。

加拿大免稅額可能使可抵免的一般加拿大稅款很少。加拿大最低稅能否用於美國外國稅收抵免，須另行審查。即使一般可回溯抵免 1 年、結轉未來 10 年，準備金與分期出售的時間差仍可能使抵免無法使用。見 Publication 514。

美國淨投資收入稅（NIIT）稅率為 3.8%，對淨投資收入與修正後調整總收入超過以下美元門檻的部分，取較低者計稅：單身或戶主申報為 US$200,000，聯合申報或合資格尚存配偶為 US$250,000，已婚分開申報為 US$125,000。與非居民外國人結婚的美國公民，一般適用分開申報門檻，除非聯合申報選擇亦適用於 NIIT。非被動農業業務的土地利得可排除；收取現金租金的土地一般須計入。見 8960 表填表說明。IRS 說明，外國稅收抵免不能抵減 NIIT；見繳了加拿大稅後仍欠美國稅的原因。

第 1062 條涵蓋售予合資格農民、並附農業使用約定的美國農地，不適用此次開發用途出售；見美國土地出售。

舉例

所示金額僅作說明，以加元計；不計出售成本。假設屬資本利得，家族使用及所有權符合資格，免稅額尚未使用，且所有者為加拿大居民。最低稅試算不含抵免、其他收入及省稅。

斯特金郡四分之一區段農地一次出售

加拿大某農民自 1998 年起耕作，符合總收入測試。售價 $1,500,000 減調整後成本 $225,000，資本利得為 $1,275,000，可免繳一般稅款。

加拿大聯邦最低稅在抵免前為：（30% × $1,275,000 − $181,440）× 20.5% = $41,217，約 $41,200。艾伯塔省最低稅可能另行增加稅額。已登記的開發商自行計算並申報 GST。

安大略省具電力供應土地的租賃

加拿大某已登記合夥企業出租 100 英畝土地，每年租金 $120,000，另加按 13% 計算的 HST $15,600。假設登記涵蓋全年，計入供應額超過 $30,000。

2004 年購入的加拿大農地，仍可能透過符合資格家族成員 2 年的總收入途徑，或符合資格家族合夥企業 24 個月的農業使用途徑符合資格。合夥企業擁有的土地，出售時也須具有家族農場合夥企業資格；須確認租給開發商是否使資產測試不再合格。較早取得土地的替代測試，在停止耕作後須有 5 個符合資格的農業年度。

卡加利附近2 名兄弟姊妹，1 名為美國公民

加拿大 2 名各持一半土地的所有者，出售父親曾耕作、現收取現金租金的土地。假設父親的記錄證明兩人各自符合使用條件。售價 $2,400,000 減調整後成本 $400,000，每人的資本利得為 $1,000,000。

每名所有者各自檢查聯邦最低稅：（$300,000 − $181,440）× 20.5% = $24,305，尚未扣除抵免。居住卡加利的美國公民，須申報以美元計算的利得。若土地份額是繼承取得，美國計稅基礎一般為父親去世時該份額的價值，可能與加拿大成本不同；見 IRS：Publication 551。超過相關門檻時，可能須繳美國資本利得稅及 3.8% 淨投資收入稅（NIIT）；加拿大最低稅的抵免須審查。

您的情況不同？

• 非居民賣方，包括居住美國的公民：見非居民出售加拿大財產，確認免稅額資格及第 116 條規則。
• 短期持有的住宅或地塊：確認短期轉售物業規則。
• 美國公民：見居住加拿大的美國人；公司股份亦須審查美國境外公司申報義務。
• 簽署購地選擇權、租賃或出售合約前：向我們的註冊會計師（CPA）提供產權、成本、農業稅表、過往免稅額申請、居民身份資料、付款條件及買方登記資料，進行個人稅務審查。

變更土地用途、魁北克省農業土地批准、省級買方限制、補償金額、估價及合約條款，應交由律師、估價師或買方處理。