Kanada Şirketinin ABD'deki Kiralık Mülkü: Beyan ve Satış Vergisi

Kanada şirketi ABD'deki kiralık mülk için her yıl neleri verir?

Bir Kanada şirketi, ABD kirası ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir (effectively connected income) olduğunda Form 1120-F verir. Bu, bir ABD işinin parçası olarak vergilendirilen gelirdir; seçimle bu muameleye alınan kira da buna dahildir. Kiralama zarar etse bile beyan yükümlülüğü geçerli olabilir. Şirket ayrıca kirayı Kanada T2'sinde de bildirir. IRS: beyan sorumlulukları.

Aynı kira üzerinde üç vergi üst üste gelebilir: net kira üzerinden ABD vergisi (seçim yoksa brüt kira üzerinden), şube kârı vergisi ve T2 üzerinden Kanada vergisi (ödenen ABD vergisi için kredi ile). Bu sayfa şirketin mülke doğrudan sahip olduğunu varsayar; sahiplik seçeneklerini karşılaştırmak için bkz. Kanadalı, ABD mülküne hangi yapıyla sahip olmalı.

Doğrudan sahip olunan kiralık mülk için ABD'deki beyan işi genellikle şunları içerir:

Form 7004 (süre uzatımı talebi) beyanname verme süresini uzatır, ödeme süresini uzatmaz. ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı vergilendirilebilir gelir üzerindeki normal şirket vergisi oranı %21 olup tahmini ödemeler de gerekebilir. Form 1120-F talimatları.

Eyalet kuralları ayrıdır. Örneğin Florida'da iş yapan, gelir elde eden veya Florida'da var olan bir şirket, Florida vergisi doğmasa bile genellikle her yıl Florida Form F-1120 vermelidir. Florida şirket gelir vergisi, Florida Statutes section 220.22.

Kiracılar brüt kirayı öderse ve şirket hiçbir şey yapmazsa ne olur?

ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı olmayan kira geliri genellikle brüt kira üzerinden %30 oranında vergiye tabidir; ipotek faizi, onarım veya diğer giderler indirilemez. Kiranın tamamını şirketin banka hesabında almak bu vergiyi ortadan kaldırmaz. IRS brüt gelir kuralları.

Stopaj, ABD'nin bu vergiyi tahsil etme yöntemidir; vergiyi doğuran şey değildir. Ödemeyi yapan taraf genellikle stopaj yapmak ve bildirmek zorundadır ve stopaj yapması gereken vergiden kendisi sorumludur; ancak kiracılar veya yöneticiler kirayı tam ödeyip hiçbir şey kesmeyebilir. ABD kaynaklı geliri olan bir yabancı şirket, stopaj vergisini tam olarak karşılamadıysa Form 1120-F vermelidir; geç veya hiç vermemek için ceza uygulanabilir. ABD'de ticari faaliyeti olmayan ve kirası doğru biçimde tam stopaja tabi tutulmuş bir şirket, beyanname vermekten muaf olabilir. IRS: beyan sorumlulukları, Form 1120-F talimatları, ödeyenin sorumluluğu.

Kiralamanın kirayı zaten ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı hâle getirip getirmediği, beyan esası seçilmeden önce olgulara bağlıdır.

Net gelir seçimi nedir ve şirket bunu nasıl yapar?

Yabancı bir şirket, section 882(d) uyarınca nitelikli ABD gayrimenkul gelirini ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir sayma seçimi yapabilir. Bu, ilgili giderlerin net gelir hesabına girmesine olanak verir; indirim ve beyan kuralları saklıdır. Gayrimenkul seçimi yönetmeliği.

1. Şirketin yoksa Form SS-4 ile bir EIN (ABD vergi kimlik numarası) alın. ABD'de yasal ikametgâhı, ana iş yeri veya ofisi olmayan bir şirket çevrimiçi başvuru yapamaz. Form SS-4 talimatları.
2. Seçim beyanını, ilk geçerli vergi yılı için Form 1120-F'ye ekleyin; beyanda her ABD mülkünü, şirketin sahiplik payını, önemli iyileştirmeleri ve varsa önceki seçim veya iptal geçmişini listeleyin.
3. Seçilen geliri Form 1120-F'nin Section II kısmında bildirin.
4. Kira ödenmeden önce, kirayı ödeyen tarafa şirketin EIN'ini içeren eksiksiz bir Form W-8ECI verin. Bu form gelirin statüsünü belgeler; seçimin yerine geçmez. W-8ECI talimatları.

Seçim yalnızca en çok gideri olan mülkü değil, nitelikli tüm ABD gayrimenkul gelirini kapsar. Sonraki yıllarda da devam eder. İlk seçim döneminden sonra iptal etmek IRS'nin iznini gerektirir; bu izin, değişikliğin uygulanacağı ilk yılın bitiminden sonra 75 gün içinde yazılı olarak istenmelidir; bu yüzden çok yıllı bir karardır. Seçim şartları.

İpotek faizi ödendiği gibi indirilmez. Bir yönetmelik formülü, faizi ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı sayılan kiraya dağıtır ve Schedule I'de bildirilir; bu yüzden kredi dökümünden farklı olabilir ve ilgili bir aşırı faiz vergisi de uygulanabilir. Faiz dağıtımı yönetmeliği, Form 1120-F talimatları.

Şube kârı vergisi nedir ve anlaşma bunu azaltır mı?

Şube kârı vergisi, yabancı bir şirketin temettü eşdeğeri tutarı üzerinden alınan ayrı bir ABD vergisidir: kabaca, ABD varlıklarında yatırımda tutulmayan, vergi sonrası ABD kazançları. Yurt içi oran: %30. Anlaşma avantajına hak kazanan bir Kanada şirketi için Madde X(5) ve (6), ABD'nin bunu yalnızca daimi iş yerine atfedilen kazançlara, en fazla %5 oranında uygulamasına izin verir. Form 1120-F, Section III, anlaşma Madde X.

Tutar, ABD net özkaynağındaki değişikliklere bağlıdır: nitelikli ABD varlıkları eksi tahsis edilen yükümlülükler. Yeniden yatırım bunu azaltabilir, sonraki bir azalma birikmiş kazançları ortaya çıkarabilir ve ABD hesabında bırakılan nakit tek başına yeniden yatırım olduğunu kanıtlamaz. Şube kârı yönetmeliği.

Anlaşma ödeneği C$500.000 veya ABD para birimi cinsinden karşılığıdır; aynı veya benzer bir işletme için şirket ya da ilişkili şirketler tarafından daha önce kullanılan kısım düşülür; tüm ABD gayrimenkul menfaatleri bu tür tek bir işletme sayılır. Her yıl yenilenen bir ödenek değildir. Madde X(6)(d), gayrimenkul işletmesi kuralı.

Anlaşmanın nasıl uygulanacağını iki nokta belirler. Birincisi, yalnızca Kanada'da kurulmuş olmak uygunluğu kanıtlamaz: şirket Madde XXIX A'daki yararlanma sınırlaması kurallarını karşılamalıdır. Az sayıda ortağa ait (closely held) bir şirket için olağan testler, hisselerin kime ait olduğuna ve şirketin başkalarına ne kadar indirilebilir gider ödediğine bakar. Faal işletme testi, yatırım yapmayı veya yatırımları yönetmeyi dışarıda bırakır; testi karşılamayan bir şirket ABD yetkili makamından hafifletme isteyebilir.

İkincisi, kazançların daimi iş yerine (genellikle şirketin ABD'de iş yürüttüğü sabit bir iş yerine) atfedilip edilemeyeceği, her kiralık mülk için bir olgu sorusudur. Kira seçimi tek başına şirketin ABD'de ticari faaliyet yürüttüğünü kanıtlamaz. Satıştaki kazanç ayrı kurallara tabidir ve aşağıda ele alınmıştır. Anlaşma Madde V ve XXIX A, şube vergisi anlaşma kuralları, kira seçiminin etkisi.

Anlaşmanın kendisini şube kârı vergisinden muaf tuttuğunu veya vergiyi azalttığını ileri süren bir şirket, genellikle bu konumu Form 8833 ile açıklamak zorundadır; açıklamamanın cezası, C şirketi için ihlal başına US$10.000 tutarındadır. Form 1120-F talimatları, kalem W(1), açıklama kuralı.

Kanada şirketi ABD kirası için Kanada'da neleri verir?

Kanada mukimi bir şirket, ABD kira gelirini Kanada gelir hesabına dahil eder ve kira ABD'de kalsa bile her yıl T2 verir. Dünya çapındaki gelir kuralı, mukim şirket beyan kuralı.

Form 1120-F'deki net geliri kopyalamak yerine Kanada vergi kurallarını kullanın. Geçerli bir fonksiyonel para birimi seçimi yoksa genellikle Kanada para birimi gerekir. T2 gelir ve amortisman çizelgeleri, para birimi kuralı.

ABD'deki bir kiralık mülk, belirli yabancı mülkün toplam maliyeti yıl içinde herhangi bir anda C$100.000 tutarını aşarsa genellikle Form T1135 (yurt dışı mülk bildirimi) gerektirir; yalnızca faal bir işletme için tutulan mülk hariçtir; bu yüzden önce kiralık mülkü sınıflandırın. T1135, T2 ile birlikte verilir; genellikle yıl sonundan altı ay sonradır. CRA yabancı mülk kuralları, T2 son tarihi.

Şirket ABD vergisini T2'sinde nasıl talep eder?

Şirket uygun yabancı vergi kredilerini Schedule 21'de hesaplar. Kredi, geçerli sınırlar içinde Kanada vergisini azaltır; her ABD ödemesinin geri döneceğini garanti etmez. Schedule 21.

Kiralık mülk geliri genellikle yabancı işletme dışı gelir vergisi kredisini kullanır (T2'nin 632 satırı); Kanada dışında yürütülen bir işletme olan kira ise işletme kredisini (636 satırı) kullanabilir. ABD net gelir seçimi bu sınıflandırmayı belirlemez. CRA yabancı vergi kredisi rehberi, Income Tax Act, bölüm 126.

FIRPTA stopajı, nihai ABD yükümlülüğüyle mutabık hale getirilir; otomatik olarak nihai yabancı vergi sayılmaz. FIRPTA kredi prosedürü. Sınırlı krediler, fazla vergi ve zamanlama farkları için bkz. şirket beyannamesinde ABD vergisini talep etme.

Kira T2'de nasıl vergilendirilir ve vergi ne zaman kısmen geri alınabilir?

T2'de bir ABD mülkünden elde edilen kira genellikle yatırım gelirdir: şirket bunun vergisini o yıl öder ve bir kısmı, şirket vergiye tabi temettü ödediğinde sonradan iade edilebilir. Kanada kontrollü özel şirket (CCPC) veya esasa dayalı CCPC (substantive CCPC; kabaca, Kanada mukimlerinin kontrol ettiği özel şirket) için buna, birleşik vergi oranı olmayan %10 2/3 oranında ek iade edilebilir vergi de dahildir. CRA yatırım geliri vergisi, Income Tax Act, bölüm 123.3.

İade edilebilir kısım, “non-eligible refundable dividend tax on hand” (NERDTOH) hesabında tutulur. Şirket, vergiye tabi temettü ödediği yılın bitiminden sonra 3 yıl içinde ilgili beyannameyi verirse, hesap ve temettü sınırları dahilinde temettü ödemesi bir iadeyi serbest bırakabilir. CRA iade edilebilir vergi ve temettü kuralları.

Küçük işletme indirimi Kanada'da yürütülen faal ticari faaliyet içindir; bu yüzden ABD kirası genellikle bunun kapsamına girmez; ayrıca faal bir işletme yürüten bir şirkette kira geliri indirimi azaltabilir. CRA küçük işletme indirimi, Income Tax Act, bölüm 125. Oranlar, eyalet farkları, bu azalma ve temettü hesapları için bkz. holding ve yatırım şirketleri.

Şirket sattığında ne stopaj yapılır ve ne verir?

Alıcı, FIRPTA kapsamında genellikle yabancı şirketin elde ettiği bedelin (amount realized) %15 oranında stopaj keser: nakit, alınan diğer mülk ve üstlenilen veya mülke bağlı ilgili yükümlülükler; kazanç veya ipotek sonrası kalan nakit değil. İstisnalar veya IRS stopaj sertifikası stopajı değiştirebilir, ancak yalnızca kendi koşullarıyla. Stopaj yapmayan alıcı vergiden sorumlu tutulabilir. IRS FIRPTA kuralları.

ABD, mülk satışı kazancını veya zararını, kira seçimi veya fiili bir ABD işi olmasa bile ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı sayar; bu yüzden net kazanç normal %21 şirket oranıyla vergilendirilir ve stopaj bu vergiden mahsup edilir. Alıcıya şirketin EIN'ini verin: Form 8288-A'da EIN yoksa IRS damgalı kopya göndermez ve şirket krediyi talep etmek için kapanış belgelerini ve bir stopaj beyanını eklemek zorundadır. Nihai beyanname ek vergi mi yoksa iade mi çıktığını gösterir. Form 1120-F'de satış bildirimi, FIRPTA bildirimi.

Form 8288-B kapanışta veya öncesinde verildiyse ve hâlâ beklemedeyse, alıcı yine de stopaj yapar; aktarım, IRS kararını postaladıktan sonra 20 gün geçene kadar bekler ve satıcı parayı almaz. Şirket, başvurduğunu alıcıya kapanış gününde veya bir gün önce yazılı olarak bildirmelidir. Sertifika kuralları, bekleyen başvuru prosedürü.

Kanada, satışı Kanada vergi maliyetlerini ve amortisman geçmişini kullanarak ayrıca hesaplar. Sermaye varlığı için sermaye kazancının genellikle %50 kadarı vergiye tabidir ve satışta geri kazanılan CCA gelire tamamen dahil edilir. Yalnızca kapanıştaki nakdi bildirmek ikisini de gözden kaçırır. Kanada elden çıkarma çizelgeleri, vergiye tabi sermaye kazancı, geri kazanım.

Şube kârı vergisi satışta mı yoksa gelir Kanada'ya gönderildiğinde mi ödenir?

Ne satış ne de Kanada'ya transfer tek başına belirler. Vergi, yukarıda anlatıldığı gibi, satış kazancını da içeren yıllık vergi sonrası ABD kazancına ve ABD net özkaynağındaki değişikliğe bağlıdır. Anlaşma avantajına hakkı olan bir şirket için yönetmelikler vergiyi yalnızca daimi iş yerine atfedilen kazançlara veya anlaşmanın yasaklamadığı durumlarda ABD gayrimenkul menfaatindeki kazanca uygular. Şube kârı kuralları.

Tüm ABD işinin tamamen sona ermesi şube vergisinde hafifletme sağlayabilir; ancak son binayı satmak bunu otomatik olarak karşılamaz. Koşullar arasında yıl sonunda hiç ABD varlığı olmaması ve sonraki üç yıl boyunca şirketin veya ilişkili bir şirketin varlıkları ya da gelirleri bir ABD işinde kullanmaması ve ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir elde etmemesi yer alır. Muafiyet (waiver) beyanı, genellikle Form 8848, uzatmalar dahil beyanname son tarihine kadar verilmelidir. Koşullar sağlanmazsa şube vergisi faiz ve cezalarla geri gelebilir; gelirin dağıtılması veya yeniden yatırılması koşulların karşılanıp karşılanmadığını değiştirebilir. Tam sona erme koşulları, muafiyet şartları.

Geliri alan bir hissedar, şirketin ödenmemiş vergisinden aldığı değere kadar sorumlu hale gelebilir: ABD'de devralan (transferee) olarak, şirketin kendi tarhiyat süresi sona erdikten sonra bir yıl içinde; Kanada'da ise bağımsız taraflar arası ilişki yoksa ve mülkün değerinden az ödeme yapılmışsa section 160 uyarınca herhangi bir zamanda tarh edilebilir. ABD devralan kuralı, Kanada devralan kuralı.

Form 1120-F'yi hiç vermedik: giderleri yine de indirebilir miyiz?

Beyannamenin ne kadar geç olduğuna bağlıdır. Son tarihinden sonra 18 ay içinde verilen bir Form 1120-F genellikle şirketin indirimlerini ve kredilerini korur; bundan sonra, IRS bir muafiyet vermedikçe genellikle kaybolurlar; kaynakta stopaj yapılan ABD vergisi kredisi ise geç beyannameyle de talep edilebilir. Önceki yılın beyannamesi de verilmemişse (ve bu şirketin beyanname gerektiren ilk yılı değilse), IRS cari yıl beyannamesinin eksik olduğunu bildiren bir yazı postalarsa süre daha erken sona erer. IRS beyan talimatları, İndirim ve muafiyet yönetmeliği.

Muafiyet, şirketin beyanname vermemekte makul ve iyi niyetle hareket etmiş olmasını gerektirir; vermesi gerektiğini bilen ve vermemeyi seçen bir şirket buna hak kazanmaz ve şirket vergisinin belirlenmesinde iş birliği yapmadıkça hiçbir muafiyet verilmez. Kira seçiminin ilk yılı için kendi son tarihi vardır: beyannamenin verilmesinden 3 yıl sonra veya verginin ödenmesinden 2 yıl sonra, hangisi daha sonraysa. Seçim zamanlaması. Düzeltme süreci için bkz. Kanada şirketinin verilmemiş ABD beyannameleri.

Hissedar veya aile mülkte kalırsa ne olur?

Bir şirketin ABD mülkünün ücretsiz veya indirimli kişisel kullanımı, Kanada'da hissedar menfaati doğurabilir. Section 15, hissedarla bağımsız taraflar arası ilişkisi olmayan aile üyelerine sağlanan menfaatleri de kapsayabilir. Hissedar menfaati kuralı.

Kullanım takvimi, kira sözleşmesi, ödenen kiranın kanıtı ve mülkün kira değerini destekleyen belgeler ne olduğunu gösterir. Değerleme düzenlemeye bağlıdır; bkz. şirketinize ait ev.

Örnek

Ontario'daki bir holding şirketi, Florida'daki kiralık bir mülke doğrudan sahiptir. Tüm sayılar örnek amaçlıdır ve ABD dolarıdır.

Yıllık brüt kiranın $40.000, ABD'deki izin verilen indirimlerin $20.000 olduğunu varsayın. Kira ticari faaliyetle bağlantılı değilse ve seçim yoksa, %30 oranında brüt esaslı federal vergi $12.000 olur. Geçerli bir net gelir seçimi ve korunan indirimlerle vergilendirilebilir kira $20.000'dır; %21 oranında normal federal şirket vergisi $4.200 olur. Bu rakamlar şube, eyalet ve Kanada vergisini içermez; bu yüzden aradaki fark seçimin sağladığı tasarruf değildir; seçim sonraki yıllarda da devam eder.

Daha sonra şirketin mülkü $600.000 nakite sattığını; üstlenilen yükümlülük, nakit dışı bedel ve stopaj istisnası olmadığını varsayın. %15 oranındaki FIRPTA stopajı $90.000'dır ve nihai vergiyi belirlemez. ABD kazancı $200.000 olsaydı, %21 oranında federal vergi $42.000 olurdu ve $48.000'lık fark, eyalet ve şube vergisinden önce Form 1120-F ile iade olarak talep edilirdi. T2, ayrıca hesaplanan Kanada sonucunu bildirir.

Şirket beyan vermeden veya satmadan önce neleri toplamalı?

Satıştan önce veya verilmemiş yılları tamamlarken:

• Sahiplik kayıtları, EIN, mali yıl sonu, tapu, kapanış belgesi, arsa/bina dağılımı, iyileştirme faturaları, kira sözleşmeleri, kira defterleri, kredi kayıtları ve gider faturaları.
• Önceki Form 1120-F'ler, seçim beyanları, W-8ECI formları, T2'ler ve T1135'ler; ABD amortismanı ile Kanada vergi maliyeti ve CCA çizelgeleri.
• Vergi ödemesi, iade ve stopaj kayıtları, IRS veya CRA bildirimleri, ABD varlık ve yükümlülük bakiyeleri, önceki anlaşma ödeneği kullanımı ve varsa satış sözleşmesi veya aile kullanım takvimi.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Mülk bir ABD LLC'sinin içindeyse: kuruluş sınıflandırması beyanları ve kredi analizini değiştirir; bkz. ABD LLC'sinin Kanadalı sahibi.
• Kiralık mülke şahsen sahipseniz: ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar ve ABD gayrimenkulü satan Kanadalılar rehberlerini kullanın.
• Geçmiş ABD beyannameleri eksikse: geç beyan ABD indirimlerine mal olabilir; bkz. şirketin verilmemiş ABD beyannameleri ve beyan geçmişini ile IRS bildirimlerini sınır ötesi vergi incelemesine getirin.
• Bir hissedar ABD vatandaşı veya green card sahibiyse: ABD, bu hissedardan Kanada şirketini, örneğin Form 5471 ile bildirmesini isteyebilir; bkz. Kanada şirketlerinin ABD'li sahipleri. ABD vatandaşları veya mukimleri ya da üçüncü bir ülkenin mukimleri, yılın son yarısı boyunca oy hakkı veren hisselerin değer bakımından %50 veya daha fazlasına sahipse, anlaşma Madde X(8) ABD'nin birikmiş kazanç vergisini ve kişisel holding şirketi vergisini de (istisnalarla) uygulamasına izin verir. Anlaşma Madde X(8).
• Şirketin Québec'te veya Alberta'da işyeri varsa: bu eyaletler kendi şirket vergisini uygular; bu yüzden CO-17 veya AT1 beyannamesi de verilir (Alberta muafiyeti uygulanabilir); bkz. işletmenizin hangi beyannameleri verdiği. CRA, Revenu Québec, Alberta.
• Geliri başka bir ABD mülküne yeniden yatırmayı planlıyorsanız: yedek mülk 45 gün içinde belirlenir ve 180 gün içinde (ya da daha erkense beyanname son tarihine kadar) teslim alınırsa, benzer nitelikli bir değişim ABD kazancını erteleyebilir; Kanada genellikle ertelemeyi izlemez. Bkz. ABD kiralık mülkünü değiş tokuş etme ve section 1031.
• Satış beklemedeyse veya anlaşma uygunluğu ya da şube vergisinin sona erdirilmesi belirsizse: kapanıştan veya geliri taşımadan önce yukarıda sayılan kayıtları sınır ötesi vergi incelemesine getirin.