Société canadienne et immeuble locatif américain : déclarations

Que produit chaque année une société canadienne qui possède un immeuble locatif américain?

Une société canadienne produit le formulaire 1120-F lorsque son loyer américain est un revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis (ECI) : un revenu imposé comme celui d'une entreprise américaine, y compris le loyer assimilé à ce traitement par un choix. L'obligation de production peut s'appliquer même si l'immeuble locatif produit une perte. La société déclare aussi le revenu locatif dans sa déclaration T2 canadienne. IRS : obligations de production.

Trois impôts peuvent s'additionner sur le même loyer : l'impôt américain sur le loyer net (ou sur le loyer brut sans le choix), l'impôt sur les bénéfices des succursales, et l'impôt canadien sur la T2 avec un crédit pour l'impôt américain payé. Cette page suppose que la société détient l'immeuble directement; pour comparer les choix de propriété, voyez comment un Canadien devrait détenir un bien immobilier américain.

Pour un immeuble locatif détenu directement, le travail de production aux États-Unis comprend généralement :

Le formulaire 7004 prolonge le délai de production, et non le délai de paiement. L'impôt ordinaire des sociétés sur le revenu imposable lié à une activité commerciale aux États-Unis est de 21 %; des paiements estimatifs peuvent aussi être exigés. Instructions du formulaire 1120-F.

Les règles des États sont distinctes. Par exemple, une société qui fait des affaires, gagne un revenu ou existe en Floride doit généralement produire chaque année le formulaire F-1120 de la Floride, même si aucun impôt de la Floride n'est dû. Impôt sur le revenu des sociétés de la Floride, Lois de la Floride, article 220.22.

Que se passe-t-il si les locataires paient le loyer brut et que la société ne fait rien?

Un loyer américain qui n'est pas un revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis est généralement assujetti à un impôt de 30 % du loyer brut, sans déduction pour les intérêts hypothécaires, les réparations ou d'autres dépenses. Recevoir le loyer complet dans le compte bancaire de la société n'élimine pas cet impôt. Règles de l'IRS sur le revenu brut.

La retenue est le moyen par lequel les États-Unis perçoivent cet impôt, non ce qui le rend exigible. Le payeur doit généralement retenir et déclarer cet impôt et est lui-même responsable de l'impôt qu'il aurait dû retenir, mais les locataires ou les gestionnaires peuvent payer le loyer complet sans rien retenir. Une société étrangère qui a un revenu de source américaine doit produire le formulaire 1120-F si la retenue n'a pas entièrement acquitté son impôt, et des pénalités peuvent s'appliquer en cas de production tardive ou omise. Une société sans activité commerciale aux États-Unis dont le loyer a été correctement retenu en totalité peut être dispensée de produire. IRS : obligations de production, instructions du formulaire 1120-F, responsabilité du payeur.

Savoir si l'immeuble locatif fait déjà du loyer un revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis dépend des faits, avant tout choix de base de déclaration.

Qu'est-ce que le choix du revenu net, et comment la société le fait-elle?

Une société étrangère peut choisir, en vertu de l'article 882(d), de traiter le revenu admissible de biens immeubles américains comme un revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis. Les dépenses connexes entrent alors dans le calcul du revenu net, sous réserve des règles de déduction et de production. Règlement sur le choix à l'égard des biens immeubles.

1. Obtenez un numéro d'identification de l'employeur (EIN) américain au moyen du formulaire SS-4 si la société n'en a pas. Sans résidence légale, établissement principal ou bureau aux États-Unis, elle ne peut pas faire la demande en ligne. Instructions du formulaire SS-4.
2. Joignez une déclaration de choix au formulaire 1120-F pour la première année d'imposition visée, en énumérant chaque immeuble américain, la participation de la société, les améliorations importantes et tout historique de choix ou de révocation antérieur.
3. Déclarez le revenu visé par le choix à la section II du formulaire 1120-F.
4. Fournissez au payeur du loyer un formulaire W-8ECI rempli, avec l'EIN de la société, avant le paiement du loyer. Il documente la nature du revenu; il ne remplace pas le choix. Instructions du formulaire W-8ECI.

Le choix couvre tout le revenu admissible de biens immeubles américains, et non seulement l'immeuble qui a les dépenses les plus élevées. Il se poursuit dans les années suivantes. Le révoquer après la période initiale du choix exige le consentement de l'IRS, demandé par écrit dans un délai de 75 jours suivant la fin de la première année à laquelle le changement devrait s'appliquer; c'est donc une décision pluriannuelle. Exigences du choix.

Les intérêts hypothécaires ne sont pas simplement déduits tels que payés. Une formule réglementaire attribue des intérêts au loyer traité comme lié à une activité commerciale aux États-Unis, déclarés à l'annexe I; le montant peut donc différer de l'état du prêt, et un impôt connexe sur les intérêts excédentaires peut s'appliquer. Règlement sur l'attribution des intérêts, instructions du formulaire 1120-F.

Qu'est-ce que l'impôt sur les bénéfices des succursales, et la convention le réduit-elle?

L'impôt sur les bénéfices des succursales est un impôt américain distinct sur le montant équivalent à un dividende d'une société étrangère : en gros, les bénéfices américains après impôt qui ne restent pas investis dans des actifs américains. Le taux national est de 30 %. Pour une société canadienne qui a droit aux avantages de la convention, l'article X(5) et (6) permet aux États-Unis de l'imposer seulement sur les bénéfices attribuables à un établissement stable, à au plus 5 %. Formulaire 1120-F, section III, article X de la convention.

Le montant dépend des variations des capitaux propres nets américains : les actifs américains admissibles moins les dettes attribuées. Un réinvestissement peut le réduire, une réduction ultérieure peut exposer des bénéfices accumulés, et de l'argent laissé dans un compte américain n'établit pas à lui seul un réinvestissement. Règlement sur les bénéfices des succursales.

L'allocation de la convention est de 500 000 C$, ou son équivalent en devise américaine, réduite par l'utilisation antérieure par la société ou par des sociétés associées pour la même entreprise ou une entreprise semblable; tous les droits sur des biens immeubles américains comptent comme une seule entreprise de ce genre. Ce n'est pas une nouvelle allocation annuelle. Article X(6)(d), règle de l'entreprise immobilière.

Deux points déterminent l'application de la convention. Premièrement, la constitution au Canada ne suffit pas à établir l'admissibilité : la société doit satisfaire à l'article XXIX A, les règles de limitation des avantages. Pour une société fermée, les critères habituels examinent qui détient les actions et le montant de dépenses déductibles qu'elle verse à d'autres. Le critère de l'entreprise exploitée activement exclut le fait de faire ou de gérer des placements, et une société qui échoue peut demander un allègement à l'autorité compétente des États-Unis.

Deuxièmement, savoir si les bénéfices sont attribuables à un établissement stable, généralement une installation fixe d'affaires aux États-Unis par l'intermédiaire de laquelle la société exerce son activité, est une question de faits pour chaque immeuble locatif. Le choix relatif au loyer ne suffit pas à établir que la société exerce une activité commerciale aux États-Unis. Le gain sur une vente suit des règles distinctes, traitées plus bas. Articles V et XXIX A de la convention, règles de la convention sur l'impôt des succursales, effet du choix relatif au loyer.

Une société qui invoque la convention pour être exemptée de l'impôt sur les bénéfices des succursales, ou pour le réduire, doit généralement divulguer cette position au formulaire 8833; la pénalité pour défaut de divulguer est de 10 000 US$ par défaut pour une société de type C. Instructions du formulaire 1120-F, point W(1), règle de divulgation.

Que produit la société au Canada pour l'immeuble locatif américain?

Une société résidant au Canada inclut le revenu de location américain dans le calcul de son revenu canadien et produit une déclaration T2 chaque année, même si le loyer reste aux États-Unis. Règle du revenu mondial, règle de production d'une société résidente.

Utilisez les règles fiscales canadiennes plutôt que de copier le revenu net du formulaire 1120-F. La monnaie canadienne est généralement exigée, sauf si un choix valide de monnaie fonctionnelle s'applique. Annexes de la T2 sur le revenu et l'amortissement, règle sur la devise.

Un immeuble locatif américain exige généralement la déclaration du formulaire T1135 si le coût total de tous les biens étrangers déterminés dépasse 100 000 C$ à un moment de l'année; un bien détenu exclusivement pour une entreprise exploitée activement est exclu, alors classez d'abord l'immeuble locatif. Le formulaire T1135 est à produire avec la T2, généralement six mois après la fin de l'exercice. Règles de l'ARC sur les biens étrangers, date limite de la T2.

Comment la société demande-t-elle un crédit pour l'impôt américain dans sa déclaration T2?

La société calcule les crédits pour impôt étranger admissibles à l'annexe 21. Un crédit réduit l'impôt canadien dans les limites applicables; il ne garantit pas que chaque paiement américain est récupéré. Annexe 21.

Le revenu d'un immeuble locatif donne généralement droit au crédit pour impôt étranger sur un revenu autre qu'un revenu d'entreprise (ligne 632 de la T2); un immeuble locatif qui constitue une entreprise exploitée à l'extérieur du Canada peut utiliser le crédit d'entreprise (ligne 636). Le choix américain du revenu net ne détermine pas ce classement. Directives de l'ARC sur le crédit pour impôt étranger, Loi de l'impôt sur le revenu, article 126.

La retenue sur la vente d'un immeuble américain par un non-résident (FIRPTA) est rapprochée de l'impôt américain final; elle n'est pas automatiquement traitée comme l'impôt étranger final. Procédure de crédit FIRPTA. Pour les crédits limités, l'impôt excédentaire et les écarts de calendrier, voyez demander l'impôt américain dans la déclaration d'une société.

Comment le loyer est-il imposé dans la T2, et quand une partie de l'impôt peut-elle être remboursée?

Dans la T2, le loyer d'un immeuble américain est généralement un revenu de placement : la société paie l'impôt dans l'année, et une partie est remboursable plus tard lorsqu'elle verse des dividendes imposables. Pour une société privée sous contrôle canadien (SPCC) ou une SPCC en substance (en gros, une société privée contrôlée par des résidents canadiens), cela comprend un impôt remboursable additionnel de 10 2/3 %, qui n'est pas le taux d'impôt combiné. Impôt de l'ARC sur le revenu de placement, Loi de l'impôt sur le revenu, article 123.3.

La partie remboursable figure dans le compte d'impôt en main remboursable au titre de dividendes non déterminés (IMRTDND; NERDTOH en anglais). Le versement de dividendes imposables peut donner droit à un remboursement, dans les limites du compte et des dividendes, si la société produit la déclaration pertinente dans un délai de 3 ans suivant la fin de l'année où elle les a versés. Règles de l'ARC sur l'impôt remboursable et les dividendes.

La déduction accordée aux petites entreprises vise une entreprise exploitée activement au Canada, de sorte que le loyer américain n'y donne généralement pas droit; pour une société qui exploite aussi une entreprise active, le revenu locatif peut réduire la déduction. ARC : déduction accordée aux petites entreprises, Loi de l'impôt sur le revenu, article 125. Pour les taux, les différences provinciales, cette réduction et les calculs de dividendes, voyez sociétés de portefeuille et de placement.

Qu'est-ce qui est retenu quand la société vend, et que produit-elle?

L'acheteur retient généralement 15 % du montant réalisé par la société étrangère en vertu des règles de la retenue sur la vente d'un immeuble américain par un non-résident (FIRPTA) : l'argent comptant, les autres biens reçus et les dettes pertinentes prises en charge ou grevant l'immeuble, et non le gain ni l'argent qui reste après l'hypothèque. Des exceptions ou un certificat de retenue de l'IRS peuvent modifier la retenue, mais seulement selon leurs propres conditions. Un acheteur qui omet de retenir peut être tenu responsable de l'impôt. Règles FIRPTA de l'IRS.

Les États-Unis traitent le gain ou la perte sur la vente de l'immeuble comme un revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis, même sans choix relatif au loyer ni entreprise américaine réelle; le gain net est donc imposé au taux ordinaire des sociétés de 21 %, et la retenue est portée en crédit sur cet impôt. Donnez à l'acheteur l'EIN de la société : sans lui sur le formulaire 8288-A, l'IRS n'envoie aucune copie estampillée, et la société doit joindre les documents de clôture et une déclaration de retenue pour demander le crédit. La déclaration finale montre s'il en résulte un impôt additionnel ou un remboursement. Déclaration de la vente au formulaire 1120-F, déclaration FIRPTA.

Si le formulaire 8288-B a été produit au plus tard à la clôture et est toujours en traitement, l'acheteur retient quand même; le versement est reporté jusqu'à 20 jours après l'envoi par la poste de la décision de l'IRS, et le vendeur ne reçoit pas les fonds. La société doit informer l'acheteur par écrit, le jour de la clôture ou la veille, qu'elle a fait la demande. Règles sur les certificats, procédure de demande en traitement.

Le Canada calcule la vente séparément, à partir du coût de base canadien et de l'historique d'amortissement. Pour une immobilisation, généralement 50 % d'un gain en capital est imposable, et la déduction pour amortissement récupérée à la vente est entièrement incluse dans le revenu. Déclarer seulement l'argent reçu à la clôture omet les deux. Annexes canadiennes de disposition, gain en capital imposable, récupération.

L'impôt sur les bénéfices des succursales est-il exigible à la vente ou quand le produit va au Canada?

Ni la vente ni un transfert au Canada ne le décide à lui seul. L'impôt dépend des bénéfices américains après impôt de l'année, qui comprennent le gain de vente, et de la variation des capitaux propres nets américains, comme décrit plus haut. Pour une société qui a droit aux avantages de la convention, les règlements ne l'imposent que sur les bénéfices attribuables à un établissement stable ou, lorsque la convention ne l'interdit pas, sur le gain tiré d'un droit sur un bien immeuble américain. Règles sur les bénéfices des succursales.

La cessation complète de toute activité aux États-Unis peut donner un allègement de l'impôt sur les bénéfices des succursales, mais vendre le dernier immeuble ne la satisfait pas automatiquement. Les conditions comprennent l'absence d'actifs américains à la fin de l'année et, pendant trois ans par la suite, l'absence d'utilisation des actifs ou du produit dans une entreprise américaine par la société ou une société liée et l'absence de revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis. Une dispense, généralement au moyen du formulaire 8848, doit être produite au plus tard à la date limite de production de la déclaration, prolongations comprises. Ne pas remplir les conditions peut rétablir l'impôt sur les bénéfices des succursales avec intérêts et pénalités, et distribuer ou réinvestir le produit peut changer la réponse. Conditions de cessation complète, exigences de la dispense.

Un actionnaire qui reçoit le produit peut devenir responsable, jusqu'à concurrence de la valeur reçue, de l'impôt impayé de la société : aux États-Unis à titre de cessionnaire, au plus tard un an après la fin de la période de cotisation de la société elle-même, et au Canada selon l'article 160, s'il a un lien de dépendance avec la société et qu'il paie moins que la valeur du bien, cotisable à tout moment. Règle américaine sur les cessionnaires, règle canadienne sur les cessionnaires.

Nous n'avons jamais produit le formulaire 1120-F : pouvons-nous quand même déduire les dépenses?

Cela dépend du retard de la déclaration. Un formulaire 1120-F produit dans un délai de 18 mois suivant sa date d'échéance préserve généralement les déductions et les crédits de la société; passé ce délai, ils sont généralement perdus, sauf si l'IRS accorde une dispense, à l'exception du crédit pour l'impôt américain retenu à la source, qu'une déclaration tardive permet encore de demander. Lorsque la déclaration de l'année précédente n'a pas non plus été produite (et qu'il ne s'agit pas de la première année où la société devait produire une déclaration), le délai se termine plus tôt si l'IRS envoie par la poste un avis indiquant que la déclaration de l'année courante est manquante. Instructions de production de l'IRS, règlement sur les déductions et les dispenses.

Une dispense exige que la société ait agi raisonnablement et de bonne foi en ne produisant pas; une société qui savait qu'elle devait produire et a choisi de ne pas le faire n'y est pas admissible, et aucune dispense n'est accordée si la société ne collabore pas à la détermination de son impôt. Le choix relatif au loyer a sa propre date limite pour sa première année, soit la plus tardive des échéances suivantes : 3 ans après la production de la déclaration ou 2 ans après le paiement de l'impôt. Calendrier du choix. Pour le processus de rattrapage, voyez déclarations américaines omises par une société canadienne.

Et si l'actionnaire ou sa famille occupe l'immeuble?

L'usage personnel gratuit ou à rabais d'un immeuble américain d'une société peut créer un avantage pour l'actionnaire canadien. L'article 15 peut aussi viser les avantages conférés à des membres de la famille qui ont un lien de dépendance avec l'actionnaire. Règle sur l'avantage aux actionnaires.

Un calendrier d'utilisation, un contrat de location, la preuve du loyer payé et des éléments appuyant la valeur locative de l'immeuble montrent ce qui s'est passé. L'évaluation dépend de l'arrangement; voyez une maison appartenant à votre société.

Exemple

Une société de portefeuille de l'Ontario détient directement un immeuble locatif en Floride. Tous les chiffres sont donnés à titre d'illustration et en dollars américains.

Supposons que le loyer brut annuel est de 40 000 $ et que les déductions américaines admissibles sont de 20 000 $. Si le loyer n'est pas lié à une activité commerciale aux États-Unis et qu'aucun choix ne s'applique, l'impôt fédéral sur la base brute à 30 % est de 12 000 $. Avec un choix valide du revenu net et des déductions préservées, le loyer imposable est de 20 000 $; l'impôt fédéral ordinaire des sociétés à 21 % est de 4 200 $. Ces chiffres excluent l'impôt sur les bénéfices des succursales, l'impôt des États et l'impôt canadien; l'écart n'est donc pas ce que le choix fait économiser, et le choix se poursuit aussi dans les années suivantes.

Supposons ensuite que la société vend l'immeuble pour 600 000 $ comptant, sans dette prise en charge, sans contrepartie non monétaire et sans exception à la retenue. La retenue FIRPTA à 15 % est de 90 000 $, ce qui n'établit pas l'impôt final. Si le gain américain était de 200 000 $, l'impôt fédéral à 21 % serait de 42 000 $, et la différence de 48 000 $ serait demandée en remboursement au formulaire 1120-F, avant l'impôt des États et l'impôt sur les bénéfices des succursales. La T2 déclare un résultat canadien calculé séparément.

Que doit rassembler la société avant de produire ses déclarations ou de vendre?

Avant une vente ou pour rattraper des années omises :

• Registres de propriété, EIN, fin d'exercice, acte, état de clôture, répartition terrain/bâtiment, factures d'améliorations, baux, registres des loyers, registres de prêts et factures de dépenses.
• Formulaires 1120-F antérieurs, déclarations de choix, formulaires W-8ECI, T2 et T1135, avec les tableaux d'amortissement américain, de coût de base canadien et de déduction pour amortissement.
• Registres de paiement d'impôt, de remboursement et de retenue, avis de l'IRS ou de l'ARC, soldes des actifs et des passifs américains, utilisation antérieure de l'allocation de la convention, et toute convention de vente ou tout calendrier d'utilisation familiale.

Votre situation est différente?

• L'immeuble est détenu dans une LLC américaine : la classification de l'entité change les déclarations et l'analyse des crédits; voyez Propriétaire canadien d'une LLC américaine.
• Vous détenez l'immeuble locatif à titre personnel : utilisez Canadiens propriétaires d'immeubles locatifs aux États-Unis et Canadiens qui vendent un immeuble aux États-Unis.
• Des déclarations américaines antérieures manquent : une production tardive peut coûter les déductions américaines; voyez déclarations américaines omises par une société canadienne et soumettez l'historique de production et les avis de l'IRS à un examen fiscal transfrontalier.
• Un actionnaire est citoyen américain ou titulaire de la carte verte : les États-Unis peuvent exiger que cet actionnaire déclare la société canadienne, par exemple au formulaire 5471; voyez Propriétaires américains de sociétés canadiennes. Si des citoyens ou des résidents des États-Unis, ou des résidents d'un pays tiers, détiennent au moins 50 % des actions avec droit de vote, en valeur, tout au long de la dernière moitié de l'année, l'article X(8) de la convention permet aussi aux États-Unis d'appliquer leurs impôts sur les bénéfices accumulés et sur les sociétés de portefeuille personnelles (avec exceptions). Article X(8) de la convention.
• La société a un établissement au Québec ou en Alberta : ces provinces administrent leur propre impôt des sociétés, de sorte qu'une déclaration CO-17 ou AT1 est aussi produite (une exemption de l'Alberta peut s'appliquer); voyez quelles déclarations votre entreprise produit. ARC, Revenu Québec, Alberta.
• Vous prévoyez réinvestir le produit dans un autre immeuble américain : un échange de biens de même nature (like-kind exchange) peut reporter le gain américain si le bien de remplacement est désigné dans un délai de 45 jours et reçu dans un délai de 180 jours, ou à la date d'échéance de la déclaration si elle est antérieure; le Canada ne suit généralement pas le report. Voyez échanger un immeuble locatif américain et l'article 1031.
• Une vente est en cours, ou l'admissibilité à la convention ou la cessation de la succursale est incertaine : soumettez les registres énumérés ci-dessus à un examen fiscal transfrontalier avant la clôture ou le transfert du produit.