Corporação canadense com imóvel alugado nos EUA: declarações

O que uma corporação canadense com imóvel alugado nos EUA declara a cada ano?

Uma corporação canadense entrega o Form 1120-F (declaração dos EUA de corporação estrangeira) quando o aluguel nos EUA é renda efetivamente conectada (effectively connected income): renda tributada como parte de um negócio nos EUA, inclusive o aluguel que passa a ter esse tratamento por opção. A obrigação de entrega pode existir mesmo quando o aluguel dá prejuízo. A corporação também informa o aluguel na sua T2 canadense. IRS: responsabilidades de entrega.

Três impostos podem se acumular sobre o mesmo aluguel: o imposto dos EUA sobre o aluguel líquido (ou sobre o aluguel bruto, sem a opção), o imposto sobre lucros de filial (branch profits tax) e o imposto canadense na T2, com crédito pelo imposto dos EUA pago. Esta página supõe que a corporação é proprietária direta do imóvel; para comparar as formas de propriedade, veja como um canadense deve possuir imóvel nos EUA.

Para um imóvel alugado e de propriedade direta, as declarações nos EUA geralmente incluem:

O Form 7004 prorroga o prazo de entrega, não o prazo de pagamento. O imposto de corporação comum sobre a renda tributável efetivamente conectada é de 21%; também podem ser exigidos pagamentos estimados. Instruções do Form 1120-F.

As regras estaduais são separadas. Por exemplo, uma corporação que faz negócios, tem renda ou existe na Flórida geralmente deve entregar todo ano o Form F-1120 da Flórida, mesmo que não haja imposto da Flórida a pagar. Imposto de renda de corporações da Flórida, Florida Statutes, seção 220.22.

O que acontece se os inquilinos pagam o aluguel bruto e a corporação não faz nada?

O aluguel nos EUA que não é renda efetivamente conectada geralmente sofre imposto de 30% sobre o aluguel bruto, sem deduções de juros do financiamento imobiliário, reparos ou outras despesas. Receber o aluguel integral na conta bancária da corporação não elimina esse imposto. IRS: regras sobre renda bruta.

A retenção é a forma de os EUA cobrarem esse imposto, e não o que o torna devido. Quem paga geralmente deve reter e informar o imposto e responde pelo imposto que deveria ter retido, mas inquilinos ou administradores do imóvel podem pagar o aluguel integral sem reter nada. Uma corporação estrangeira com renda de fonte americana deve entregar o Form 1120-F se a retenção não quitou todo o imposto dela, e podem ser aplicadas multas por entrega em atraso ou por não entregar. Uma corporação sem atividade empresarial nos EUA, cujo aluguel foi corretamente retido por inteiro, pode ficar dispensada de entregar. IRS: responsabilidades de entrega, instruções do Form 1120-F, responsabilidade de quem paga.

Se o aluguel já torna a renda efetivamente conectada depende dos fatos, antes de qualquer escolha da base de declaração.

O que é a opção pela renda líquida e como a corporação a faz?

Uma corporação estrangeira pode optar, pela seção 882(d), por tratar a renda qualificada de imóveis nos EUA como renda efetivamente conectada. Isso permite que as despesas ligadas à renda entrem no cálculo da renda líquida, sujeitas às regras de dedução e de entrega. Regulamento da opção para renda de imóveis.

1. Obtenha um EIN (número de identificação do empregador, o número fiscal federal de uma empresa nos EUA) com o Form SS-4, se a corporação não tiver um. Sem residência legal, sede principal ou escritório nos EUA, ela não pode pedir o número pela internet. Instruções do Form SS-4.
2. Anexe ao Form 1120-F uma declaração da opção para o primeiro ano fiscal aplicável, listando cada imóvel nos EUA, a participação da corporação, as benfeitorias substanciais e qualquer histórico de opção ou de revogação anterior.
3. Informe a renda objeto da opção na Seção II do Form 1120-F.
4. Entregue a quem paga o aluguel um Form W-8ECI preenchido, com o EIN da corporação, antes de o aluguel ser pago. Ele documenta a situação da renda; não substitui a opção. Instruções do W-8ECI.

A opção abrange toda a renda qualificada de imóveis nos EUA, e não apenas o imóvel com as maiores despesas. Ela continua nos anos seguintes. Revogá-la depois do período inicial da opção exige o consentimento do IRS, pedido por escrito em até 75 dias depois do fim do primeiro ano em que a mudança deveria valer; por isso, é uma decisão de vários anos. Requisitos da opção.

Os juros do financiamento imobiliário não são simplesmente deduzidos como foram pagos. Uma fórmula do regulamento aloca os juros à renda de aluguel tratada como efetivamente conectada, informada no Schedule I; por isso, o valor pode ser diferente do extrato do empréstimo, e pode incidir um imposto relacionado sobre juros em excesso. Regulamento de alocação de juros, instruções do Form 1120-F.

O que é o imposto sobre lucros de filial (branch profits tax) e o tratado o reduz?

O imposto sobre lucros de filial é um imposto separado dos EUA sobre o valor equivalente a dividendo de uma corporação estrangeira: em linhas gerais, o lucro dos EUA depois do imposto que não fica investido em ativos nos EUA. A alíquota interna é de 30%. Para uma corporação canadense que se qualifica para os benefícios do tratado, o artigo X(5) e (6) só permite que os EUA cobrem o imposto sobre lucros atribuíveis a um estabelecimento permanente (permanent establishment), em no máximo 5%. Form 1120-F, Seção III, artigo X do tratado.

O valor depende da variação do patrimônio líquido nos EUA: os ativos qualificados nos EUA menos as dívidas alocadas. O reinvestimento pode reduzi-lo, uma redução posterior pode expor lucros acumulados, e dinheiro mantido em uma conta nos EUA não comprova, por si só, o reinvestimento. Regulamento do imposto sobre lucros de filial.

A franquia do tratado é de C$500.000, ou o equivalente em moeda dos EUA, reduzida pelo uso anterior pela corporação ou por corporações associadas no mesmo negócio ou em um negócio semelhante; todos os direitos sobre imóveis nos EUA contam como um único negócio desse tipo. Não é uma franquia nova a cada ano. Artigo X(6)(d), regra do negócio com imóveis.

Dois pontos decidem como o tratado se aplica. Primeiro, a constituição no Canadá, por si só, não prova o direito aos benefícios: a corporação precisa cumprir o artigo XXIX A, as regras de limitação de benefícios (limitation on benefits). Para uma empresa de poucos acionistas, os testes usuais olham quem é o proprietário das ações e quanta despesa dedutível ela paga a outros. O teste de atividade empresarial ativa exclui fazer ou administrar investimentos, e uma corporação que não passa nos testes pode pedir alívio à autoridade competente dos EUA (competent authority).

Segundo, saber se os lucros são atribuíveis a um estabelecimento permanente, em geral um local fixo de negócios nos EUA por meio do qual a corporação exerce atividade, é uma questão de fatos para cada imóvel alugado. A opção para o aluguel, por si só, não prova que a corporação exerce uma atividade empresarial nos EUA. O ganho na venda segue regras separadas, tratadas abaixo. Artigos V e XXIX A do tratado, regras do tratado sobre o imposto de filial, efeito da opção para o aluguel.

Uma corporação que alega que o tratado a isenta do imposto sobre lucros de filial, ou o reduz, geralmente deve divulgar essa posição no Form 8833 (declaração de posição baseada em tratado); a multa por não divulgar é de US$10.000 por falha, no caso de uma corporação C. Instruções do Form 1120-F, item W(1), regra de divulgação.

O que a corporação declara no Canadá por causa do imóvel alugado nos EUA?

Uma corporação residente no Canadá inclui a renda de aluguel dos EUA no cálculo da renda canadense e entrega a T2 todo ano, mesmo que o aluguel fique nos EUA. Regra da renda mundial, regra de entrega para corporações residentes.

Use as regras fiscais do Canadá, em vez de copiar a renda líquida do Form 1120-F. A moeda canadense geralmente é obrigatória, a menos que se aplique uma opção válida pela moeda funcional. Quadros da T2 sobre renda e depreciação, regra de moeda.

Um imóvel alugado nos EUA geralmente exige o T1135 (declaração de bens estrangeiros específicos) se o custo total de todos os bens estrangeiros específicos ultrapassar C$100.000 em qualquer momento do ano; bens mantidos exclusivamente para uma atividade empresarial ativa ficam de fora; por isso, classifique primeiro o imóvel alugado. O T1135 vence junto com a T2, geralmente seis meses após o fim do exercício. CRA: regras sobre bens estrangeiros, prazo da T2.

Como a corporação usa o imposto dos EUA na sua T2?

A corporação calcula os créditos qualificados por imposto estrangeiro no Schedule 21. Um crédito reduz o imposto canadense dentro dos limites aplicáveis; ele não garante que todo pagamento feito nos EUA volte. Schedule 21.

A renda de imóveis alugados geralmente usa o crédito por imposto sobre renda estrangeira que não é de negócio (T2, linha 632); um aluguel que é um negócio exercido fora do Canadá pode usar o crédito de negócio (linha 636). A opção pela renda líquida nos EUA não decide essa classificação. CRA: orientação sobre o crédito por imposto estrangeiro, Income Tax Act, seção 126.

A retenção do FIRPTA (imposto retido na venda de imóveis dos EUA por estrangeiros) é conciliada com o imposto final devido nos EUA e não é tratada automaticamente como imposto estrangeiro definitivo. Procedimento de crédito do FIRPTA. Para créditos limitados, imposto em excesso e diferenças de prazo, veja como usar o imposto dos EUA na declaração de empresa canadense.

Como o aluguel é tributado na T2, e quando parte do imposto pode voltar?

Na T2, o aluguel de um imóvel nos EUA geralmente é renda de investimento: a corporação paga imposto sobre ele no ano, e parte é reembolsável depois, quando ela paga dividendos tributáveis. Para uma corporação privada sob controle canadense (CCPC) ou uma CCPC substantiva (em linhas gerais, uma corporação privada controlada por residentes no Canadá), isso inclui um imposto reembolsável adicional de 10 2/3%, que não é a alíquota combinada. CRA: imposto sobre renda de investimento, Income Tax Act, seção 123.3.

A parte reembolsável fica na conta de imposto reembolsável sobre dividendos não qualificados (non-eligible refundable dividend tax on hand, ou NERDTOH). O pagamento de dividendos tributáveis pode liberar uma restituição, dentro dos limites da conta e dos dividendos, se a corporação entregar a declaração correspondente em até 3 anos após o fim do ano em que os pagou. CRA: regras sobre imposto reembolsável e dividendos.

A dedução para pequenas empresas é para atividade empresarial ativa exercida no Canadá; por isso, o aluguel nos EUA geralmente não se qualifica para ela, e, para uma corporação que também tem uma atividade empresarial ativa, a renda de aluguel pode reduzir a dedução. CRA: dedução para pequenas empresas, Income Tax Act, seção 125. Para alíquotas, diferenças entre províncias, essa redução e o cálculo dos dividendos, veja holding no Canadá: investir os lucros dentro da corporação.

O que é retido quando a corporação vende o imóvel, e o que ela entrega?

O comprador geralmente retém 15% do valor realizado (amount realized) da corporação estrangeira, conforme o FIRPTA: o dinheiro, os outros bens recebidos e as dívidas relevantes assumidas ou vinculadas ao imóvel, e não o ganho nem o dinheiro que sobra depois da hipoteca. Exceções ou um certificado de retenção do IRS podem alterar a retenção, mas somente nas condições próprias de cada um. O comprador que deixa de reter pode ser responsabilizado pelo imposto. IRS: regras do FIRPTA.

Os EUA tratam o ganho ou a perda da venda do imóvel como efetivamente conectado, mesmo sem uma opção para o aluguel e sem um negócio real nos EUA; assim, o ganho líquido é tributado à alíquota normal de corporação, de 21%, e a retenção é creditada contra esse imposto. Dê ao comprador o EIN da corporação: sem ele no Form 8288-A, o IRS não envia a cópia carimbada, e a corporação deve anexar os documentos do fechamento e uma declaração da retenção para pedir o crédito. A declaração final mostra se resulta mais imposto a pagar ou uma restituição. Declaração da venda no Form 1120-F, declaração do FIRPTA.

Se o Form 8288-B foi entregue no fechamento ou antes dele e ainda está pendente, o comprador ainda assim retém; o recolhimento aguarda até 20 dias depois de o IRS enviar a decisão, e o vendedor não recebe o dinheiro. A corporação deve avisar o comprador por escrito, no dia do fechamento ou no dia anterior, de que fez o pedido. Regras do certificado, procedimento de pedido pendente.

O Canadá calcula a venda separadamente, usando o custo-base fiscal canadense e o histórico de depreciação. Para bens de capital, geralmente 50% de um ganho de capital é tributável, e a CCA recuperada na venda (recaptura da depreciação) é totalmente incluída na renda. Informar apenas o dinheiro recebido no fechamento ignora as duas coisas. Quadros canadenses de alienação, ganho de capital tributável, recaptura.

O imposto sobre lucros de filial é devido na venda ou quando o dinheiro vai para o Canadá?

Nem a venda nem uma transferência para o Canadá decide isso sozinha. O imposto depende do lucro do ano nos EUA, depois do imposto, que inclui o ganho da venda, e da variação do patrimônio líquido nos EUA, como descrito acima. Para uma corporação com direito aos benefícios do tratado, o regulamento só cobra o imposto sobre os lucros atribuíveis a um estabelecimento permanente ou, quando o tratado não proíbe, sobre o ganho em um direito sobre imóvel dos EUA. Regras do imposto sobre lucros de filial.

O término completo de toda a atividade empresarial nos EUA pode dar alívio do imposto de filial, mas vender o último prédio não cumpre isso automaticamente. As condições incluem não ter ativos nos EUA no fim do ano e, por três anos depois, não usar os ativos ou o dinheiro da venda em um negócio nos EUA, nem pela corporação nem por uma corporação relacionada, e não ter renda efetivamente conectada. Uma dispensa (waiver), geralmente no Form 8848, deve ser entregue até o prazo da declaração, inclusive com prorrogações. Descumprir as condições pode restabelecer o imposto de filial, com juros e multas, e distribuir ou reinvestir o dinheiro da venda pode mudar se as condições são cumpridas. Condições do término completo, requisitos da dispensa.

Um acionista que recebe o dinheiro da venda pode passar a responder, até o valor recebido, pelo imposto não pago da corporação: nos EUA, como beneficiário da transferência (transferee), em até um ano depois do fim do prazo de lançamento da própria corporação; e no Canadá, pela seção 160, se tiver relação de dependência (non-arm's-length) e pagar menos que o valor do bem, com lançamento possível a qualquer momento. Regra do transferee nos EUA, regra do transferee no Canadá.

Nunca entregamos o Form 1120-F: ainda podemos deduzir as despesas?

Depende do atraso da declaração. Um Form 1120-F entregue em até 18 meses após a data de vencimento geralmente preserva as deduções e os créditos da corporação; depois disso, eles geralmente se perdem, a menos que o IRS conceda uma dispensa (waiver), exceto o crédito pelo imposto dos EUA retido na fonte, que uma declaração em atraso ainda pode pedir. Quando a declaração do ano anterior também não foi entregue (e este não é o primeiro ano em que a corporação precisava entregar), o prazo termina antes se o IRS enviar um aviso de que a declaração do ano corrente não foi entregue. IRS: instruções de entrega, regulamento sobre deduções e dispensa.

Uma dispensa exige que a corporação tenha agido de forma razoável e de boa-fé ao não entregar; uma corporação que sabia que devia entregar e escolheu não entregar não se qualifica, e nenhuma dispensa é concedida se a corporação não cooperar na apuração do imposto dela. A opção para o aluguel tem um prazo próprio para o primeiro ano: o que ocorrer depois: 3 anos após a entrega da declaração ou 2 anos após o pagamento do imposto. Prazo da opção. Para o processo de regularização, veja declarações dos EUA em atraso de corporação canadense: dá tempo?.

E se o acionista ou a família ficar no imóvel?

O uso pessoal, gratuito ou com desconto, de um imóvel da corporação nos EUA pode gerar um benefício ao acionista no Canadá. A seção 15 também pode alcançar benefícios concedidos a familiares que têm relação de dependência (non-arm's-length) com o acionista. Regra do benefício ao acionista.

Um calendário de uso, o contrato de aluguel, a prova do aluguel pago e a comprovação do valor de aluguel do imóvel mostram o que aconteceu. A avaliação depende do arranjo; veja quando a corporação é proprietária da casa onde você mora.

Exemplo

Uma holding de Ontário possui diretamente um imóvel alugado na Flórida. Todos os números são ilustrativos e estão em dólares americanos.

Suponha que o aluguel bruto anual seja US$40.000 e que as deduções permitidas nos EUA sejam US$20.000. Se o aluguel não é conectado e nenhuma opção se aplica, o imposto federal sobre o valor bruto, a 30%, é US$12.000. Com uma opção válida pela renda líquida e as deduções preservadas, o aluguel tributável é US$20.000; o imposto federal de corporação comum, a 21%, é US$4.200. Esses valores não incluem o imposto de filial, o imposto estadual nem o imposto canadense; portanto, a diferença não é o que a opção economiza; além disso, a opção continua valendo nos anos seguintes.

Mais tarde, suponha que a corporação venda o imóvel por US$600.000 em dinheiro, sem dívidas assumidas, sem contraprestação que não seja em dinheiro e sem exceção de retenção. A retenção do FIRPTA, a 15%, é US$90.000, o que não define o imposto final. Se o ganho nos EUA fosse US$200.000, o imposto federal a 21% seria US$42.000, e a diferença de US$48.000 seria pedida como restituição no Form 1120-F, antes do imposto estadual e do imposto de filial. A T2 informa um resultado canadense calculado separadamente.

O que a corporação deve reunir antes de entregar as declarações ou de vender?

Antes de uma venda ou ao regularizar anos não declarados:

• Registros de propriedade, EIN, fim do exercício, escritura, demonstrativo de fechamento, alocação entre terreno e edificação, faturas de melhorias, contratos de aluguel, livros de aluguéis recebidos, registros do empréstimo e faturas de despesas.
• Forms 1120-F anteriores, declarações de opção, formulários W-8ECI, T2 e T1135, com as planilhas de depreciação nos EUA e de custo-base fiscal e CCA no Canadá.
• Registros de pagamento de imposto, de restituições e de retenções, avisos do IRS ou da CRA, saldos de ativos e passivos nos EUA, uso anterior da franquia do tratado e qualquer contrato de venda ou calendário de uso pela família.

E no seu caso?

• O imóvel está dentro de uma LLC dos EUA: a classificação da entidade muda as declarações e a análise dos créditos; veja proprietário canadense de uma LLC dos EUA: o que declarar em cada país.
• Você é proprietário do imóvel alugado em nome próprio: use imóvel alugado nos EUA por canadense: declarações anuais e venda de imóvel nos EUA por canadense: FIRPTA e declarações.
• Faltam declarações dos EUA de anos anteriores: a entrega em atraso pode custar as deduções nos EUA; veja declarações dos EUA em atraso de corporação canadense e leve o histórico de entregas e os avisos do IRS à revisão tributária entre países.
• Um acionista é cidadão dos EUA ou titular de green card: os EUA podem exigir que esse acionista declare a corporação canadense, por exemplo no Form 5471 (declaração informativa sobre corporação estrangeira controlada); veja cidadão dos EUA com empresa no Canadá: regras do IRS. Se cidadãos ou residentes dos EUA, ou residentes de um terceiro país, possuem 50% ou mais das ações com direito a voto, por valor, durante toda a segunda metade do ano, o artigo X(8) do tratado também permite que os EUA apliquem o imposto sobre lucros acumulados e o imposto sobre holding pessoal (personal holding company), com exceções. Artigo X(8) do tratado.
• A corporação tem um estabelecimento em Quebec ou em Alberta: essas províncias administram o próprio imposto de corporações; por isso, também se entrega uma declaração CO-17 ou AT1 (pode haver uma isenção em Alberta); veja quais declarações uma empresa canadense entrega. CRA, Revenu Québec, Alberta.
• Você pretende reinvestir o dinheiro da venda em outro imóvel nos EUA: uma troca de bens do mesmo tipo (like-kind exchange) pode diferir o ganho nos EUA se o imóvel substituto for identificado em até 45 dias e recebido em até 180 dias, ou até a data de vencimento da declaração, se ela vier antes; o Canadá geralmente não segue esse diferimento. Veja como trocar um imóvel alugado nos EUA e a seção 1031.
• Há uma venda pendente, ou o direito ao tratado ou o término da filial é incerto: leve os registros listados acima à revisão tributária entre países antes do fechamento ou de mover o dinheiro da venda.