加拿大公司持有美国出租房：每年报什么，出售时怎么缴税

持有美国出租房的加拿大公司，每年要报什么？

当美国租金属于有效关联收入时，加拿大公司要提交 1120-F 表；有效关联收入是作为美国业务的一部分征税的收入，包括通过选择纳入这一处理的租金。即使出租房出现亏损，也可能有申报义务。公司还要在加拿大的 T2 税表上申报这处出租房。IRS：申报责任。

同一笔租金，可能叠加三种税：对净租金（没有选择时对租金总额）征收的美国税、分支机构利润税，以及在 T2 上缴的加拿大税（可就已缴的美国税抵免）。本文假定公司直接持有房产；要比较不同的持有方式，请参阅加拿大人怎样持有美国房产。

对直接持有的出租房，美国方面的申报工作通常包括：

7004 表延长的是申报期限，不是缴税期限。有效关联应税收入的普通公司税率为 21%；也可能须缴纳预估税。1120-F 表填报说明。

州的规则另外适用。例如，在佛罗里达州经营业务、取得收入或存在的公司，通常每年都要提交佛罗里达州的 F-1120 表，即使无须缴纳佛罗里达州的税款。佛罗里达州公司所得税，佛罗里达州法规第 220.22 条。

租客支付了全部租金，而公司什么都没做，会怎样？

不属于有效关联收入的美国租金，通常按租金总额的 30% 征税，不得扣除房贷利息、维修费或其他费用。公司银行账户里收到全额租金，并不能免除这笔税。IRS 关于总收入的规则。

预扣是美国收取这笔税的方式，而不是这笔税到期的原因。付款方通常必须预扣并申报，对本应预扣的税款自己承担责任，但租客或管理人可能支付全额租金而不预扣。有美国来源收入的外国公司，如果预扣没有完全清偿它的税款，就必须提交 1120-F 表，迟交或不交可能被罚款。没有美国贸易或业务、且租金已被正确足额预扣的公司，可以免于申报。IRS：申报责任，1120-F 表填报说明，付款方责任。

在选择申报基础之前，这处出租房是否已经使租金成为有效关联收入，要看具体事实。

什么是净收入选择？公司怎样作出选择？

外国公司可以根据第 882(d) 款选择，把符合条件的美国不动产收入视为有效关联收入。这样，相关费用就可以进入净收入的计算，但要遵守扣除和申报规则。不动产选择条例。

1. 如果公司还没有美国雇主识别号码（EIN），用 SS-4 表申请。没有美国合法住所、主要营业地或办事处的，不能在线申请。SS-4 表填报说明。
2. 把选择声明附在适用的第一个纳税年度的 1120-F 表上，列出每处美国房产、公司的所有权权益、重大改良，以及此前任何选择或撤销的记录。
3. 在 1120-F 表的第 II 部分申报选择的收入。
4. 在付租金之前，把填好的 W-8ECI 表和公司的 EIN 交给付租方。它证明收入的性质；它不能代替选择。W-8ECI 表填报说明。

选择涵盖所有符合条件的美国不动产收入，而不只是费用最高的那处房产。它会延续到以后的年度。在最初的选择期之后撤销，需要 IRS 同意，并要在应适用变更的第一个年度结束后75 天内书面提出，所以这是一个跨多年的决定。选择的要求。

房贷利息不是按支付额直接扣除的。条例中的公式，会把利息分配给被视为有效关联的租金，在 Schedule I 上申报，所以它可能与贷款对账单不同，还可能适用相关的超额利息税。利息分配条例，1120-F 表填报说明。

什么是分支机构利润税？协定能减轻它吗？

分支机构利润税，是对外国公司的等同股息金额另外征收的一种美国税：大致上是没有继续投资于美国资产的美国税后盈利。国内税率为 30%。对符合协定优惠条件的加拿大公司，第十条第 5 款和第 6 款只允许美国对归属于常设机构的盈利征收，税率不超过 5%。1120-F 表，第 III 部分，协定第十条。

金额取决于美国净权益的变化：符合条件的美国资产减去分摊的负债。再投资可以减少它，之后权益减少可能暴露累计盈利，把现金留在美国账户里，本身并不能证明已经再投资。分支机构利润条例。

协定免税额是 C$500,000，或其等值美元，并要扣除该公司或关联公司在同一或类似业务上以前用掉的部分；所有美国不动产权益，合计算作一项这样的业务。它不是每年更新的新额度。第十条第 6 款 (d) 项，不动产业务规则。

有两点决定协定如何适用。第一，仅在加拿大注册并不能证明有资格：公司必须满足第二十九条 A，即限制协定优惠条款。对于由少数人持有的公司，常用的测试要看谁持有股份，以及公司向他人支付了多少可扣除费用。积极经营测试不包括进行或管理投资，不合格的公司可以向美国主管当局请求减免。

第二，盈利是否归属于常设机构（通常指公司在美国开展业务的固定营业场所），要看每处出租房的具体事实。仅有租金选择，并不能证明公司在美国从事贸易或业务。出售的收益遵循另外的规则，见下文。协定第五条和第二十九条 A，分支机构税协定规则，租金选择的效力。

主张协定免除或减轻分支机构利润税的公司，通常必须在 8833 表上披露这一立场；不披露的罚款，C 公司每次未披露为 US$10,000。1120-F 表填报说明，W(1) 项，披露规则。

公司在加拿大要为这处美国出租房报什么？

加拿大居民公司要把美国租金收入计入加拿大的收入计算，并每年提交 T2 税表，即使租金留在美国。全球收入规则，居民公司申报规则。

要按加拿大税法计算，而不是照抄 1120-F 表上的净收入。除非有有效的功能货币选择，否则通常须使用加元。T2 的收入和折旧附表，货币规则。

如果所有指定外国财产的总成本在年内任何时候超过 C$100,000，美国出租房通常要按 T1135 表申报；专门为积极经营业务持有的财产除外，所以要先对出租房分类。T1135 表随 T2 一起提交，通常在年末后六个月内。CRA 外国财产规则，T2 截止日期。

公司怎样在 T2 上申请美国税款的抵免？

公司在附表 21 上计算合资格的外国税收抵免。抵免在适用限额内减少加拿大税款；它并不保证每笔美国缴款都能收回。附表 21。

出租不动产的收入，通常适用外国非经营收入税收抵免（T2 第 632 行）；在加拿大境外经营的出租业务，可以适用经营收入抵免（第 636 行）。美国的净收入选择并不决定这个分类。CRA 外国税收抵免指引，《所得税法》第 126 条。

FIRPTA 预扣税要与最终的美国税负核对，而不是自动当作最终的外国税。FIRPTA 抵免程序。关于有限的抵免、超额税款和时间差，请参阅在加拿大公司税表中申报美国税款。

租金在 T2 上怎样征税？什么时候能退回一部分税款？

在 T2 上，美国房产的租金通常属于投资收入：公司当年要就它缴税，其中一部分在公司日后支付应税股息时可以退还。对于加拿大控股私人公司（CCPC）或实质 CCPC（大致指由加拿大居民控制的私人公司），其中包括 10 2/3% 的额外可退还税，这不是合并税率。CRA 投资收入税，《所得税法》第 123.3 条。

可退还的部分，记在非合资格可退还股息税账户（NERDTOH）里。如果公司在支付股息的年度结束后3 年内提交相关税表，支付应税股息就可以在账户和股息的限额内，释放退税。CRA 可退还税和股息规则。

小企业扣除适用于在加拿大经营的积极经营业务，所以美国租金通常不符合；对同时经营积极业务的公司，租金收入可能减少这项扣除。CRA 小企业扣除，《所得税法》第 125 条。关于税率、省份差异、这项扣除的减少和股息计算，请参阅控股公司与公司内部投资。

公司出售时会被预扣什么？要申报什么？

买家通常根据 FIRPTA，预扣外国公司变现金额的 15%：包括现金、收到的其他财产，以及承担的或附着于房产的相关负债，而不是收益，也不是还清房贷后剩下的现金。例外或 IRS 预扣税证明可以改变预扣额，但只在各自的条件下才行。没有预扣的买家，可能要对税款承担责任。IRS FIRPTA 规则。

即使没有租金选择，也没有实际的美国业务，美国也把房产出售的收益或亏损视为有效关联收入，所以净收益按普通的 21% 公司税率征税，预扣税款用来抵这笔税。把公司的 EIN 交给买家：8288-A 表上没有 EIN，IRS 就不会寄回盖章副本，公司必须附上成交文件和预扣税声明，才能申请抵免。最终税表会显示还要补税，还是可以退税。1120-F 表上的出售申报，FIRPTA 申报。

如果 8288-B 表已在成交当日或之前提交、仍在审批中，买家仍然要预扣；缴交推迟到 IRS 寄出决定后20 天，卖方拿不到这笔款项。公司必须在成交当天或前一天书面通知买家它已申请。证明规则，待决申请程序。

加拿大另外按加拿大计税成本和折旧历史计算这次出售。对资本财产，通常资本收益的 50% 须征税，出售时追回的资本成本折旧扣除要全额计入收入。只报告成交的现金，两者都会漏掉。加拿大的处置附表，应税资本收益，追回。

分支机构利润税是在出售时到期，还是在款项汇回加拿大时到期？

出售和汇回加拿大，本身都不决定它。这项税取决于当年美国税后盈利（其中包括出售收益），以及美国净权益的变化，如上所述。对有权享受协定优惠的公司，条例只对归属于常设机构的盈利，或在协定不禁止时，对美国不动产权益的收益征收这项税。分支机构利润规则。

完全终止全部美国业务，可以获得分支机构税减免，但卖掉最后一栋楼，并不自动满足条件。条件包括：年末没有美国资产，并在之后的三年内，该公司或关联公司不把这些资产或所得款项用于美国业务，也没有有效关联收入。豁免声明（通常是 8848 表）必须在税表截止日前提交，包括延期。不符合条件，可能使分支机构税连同利息和罚款恢复，而分配或再投资所得款项，会改变条件是否满足。完全终止的条件，豁免要求。

收到所得款项的股东，可能要在所收价值的范围内，对公司未缴的税款承担责任：在美国，作为受让人，在公司自身核定期限届满后一年内；在加拿大，如果与公司不是独立交易关系，且支付的对价低于财产价值，则依第 160 条，可在任何时间核定。美国受让人规则，加拿大受让人规则。

我们从来没有提交过 1120-F 表：还能扣除费用吗？

这取决于迟交了多久。1120-F 表在截止日后18 个月内提交，通常能保住公司的扣除和抵免；超过这个期限，扣除和抵免通常就丧失，除非 IRS 给予豁免；但按来源预扣的美国税款的抵免例外，迟交的税表仍然可以申请。如果上一年度的税表也没有提交（且这不是公司第一个需要提交税表的年度），当 IRS 寄出通知，说明当年的税表缺失时，这个期限会提前结束。IRS 申报说明，扣除和豁免条例。

豁免要求公司未申报时是合理且善意的；明知必须申报却选择不报的公司，不符合条件，而且除非公司配合确定它的税款，否则不会给予豁免。租金选择的第一个年度有自己的期限：报税后 3 年或缴税后 2 年，以较晚者为准。选择的时间。关于补救流程，请参阅加拿大公司漏报美国税表。

如果股东或家人住在这处房产里呢？

股东免费或低价个人使用公司的美国房产，可能产生加拿大的股东福利。第 15 条还可以涵盖给予与股东不是独立交易关系的家庭成员的福利。股东福利规则。

使用日历、租赁协议、租金支付证明，以及房产租金价值的依据，能说明实际发生了什么。估值取决于具体安排；请参阅由公司持有的住宅。

示例

一家安大略省的控股公司，直接持有佛罗里达州的一处出租房。所有数字均为说明性的，以美元计。

假设每年租金总额为 $40,000，允许的美国扣除为 $20,000。如果租金不属于有效关联收入，也没有选择，按总额计算的联邦税率 30% 为 $12,000。作了有效的净收入选择并保住扣除后，应税租金为 $20,000；按 21% 的普通联邦公司税率，税款为 $4,200。这些数字不含分支机构税、州税和加拿大税，所以这个差额不是选择所节省的金额；选择在以后的年度也继续有效。

之后，假设公司以 $600,000 现金出售，没有承担负债，没有非现金对价，也没有预扣税例外。按 15% 计算的 FIRPTA 预扣税为 $90,000，这并不能确定最终的税款。如果美国的收益是 $200,000，按 21% 计算的联邦税为 $42,000，其差额 $48,000，将在 1120-F 表上申请退税，州税和分支机构税另计。T2 报告另行计算的加拿大结果。

提交或出售前，公司应该准备什么资料？

出售前，或补报漏报的年度时：

• 所有权记录、EIN、年末、地契、成交结算单、土地与建筑物的价款分配、改良发票、租约、租金台账、贷款记录和费用发票。
• 以往的 1120-F 表、选择声明、W-8ECI 表、T2 税表和 T1135 表，以及美国折旧、加拿大计税成本和资本成本折旧扣除明细表。
• 缴税、退税和预扣税记录，IRS 或 CRA 的通知，美国资产和负债余额，以往使用协定免税额的情况，以及任何出售协议或家人使用日历。

您的情况不同？

• 房产在美国 LLC 里：实体分类会改变申报和抵免分析；请参阅加拿大居民持有美国 LLC。
• 您个人持有这处出租房：请参阅加拿大人持有美国出租房和加拿大人出售美国房产。
• 过去的美国税表缺失：迟交可能使公司丧失美国的扣除；请参阅加拿大公司漏报美国税表，并把申报历史和 IRS 通知，带到跨境税务审查。
• 股东是美国公民或绿卡持有人：美国可能要求该股东申报这家加拿大公司，例如用 5471 表；请参阅美国公民持有加拿大公司。如果美国公民或居民，或第三国居民，在该年度后半段期间，按价值计持有至少 50% 的表决权股份，协定第十条第 8 款，还允许美国适用其累积盈余税和个人控股公司税（有例外）。协定第十条第 8 款。
• 公司在魁北克或阿尔伯塔省设有营业机构：这两个省自己征收公司税，所以还要提交 CO-17 或 AT1 税表（阿尔伯塔省可能有豁免）；请参阅加拿大企业需要提交哪些申报。CRA，魁北克税务局，阿尔伯塔省。
• 您打算把出售所得再投资于另一处美国房产：如果替换房产在45 天内确定，并在180 天内取得（或在报税截止日前取得，以较早者为准），同类财产互换可以递延美国收益；加拿大通常不跟随这项递延。请参阅美国出租房的互换和第 1031 条。
• 出售已在进行中，或协定资格或分支机构终止存在不确定性：在成交或汇出款项之前，请把上面列出的记录带到跨境税务审查。