加拿大公司的美國出租房產：每年申報什麼，出售時繳什麼稅

擁有美國出租房產的加拿大公司，每年要申報什麼？

當加拿大公司的美國租金屬於與美國營業活動有實際關聯的收入（ECI，即作為美國業務的一部分課稅的收入，包括透過選擇而適用這種處理的租金）時，須提交 1120-F 表。即使這處出租房產出現虧損，申報要求也可能適用。公司還要在加拿大 T2 稅表上申報這筆出租收入。IRS：申報責任。

同一筆租金可能疊加三種稅：美國對租金淨額課的稅（沒有作出選擇時，則對租金總額課稅）、分公司利潤稅，以及加拿大 T2 上的稅，後者可就已繳的美國稅申請抵免。本頁假設公司直接持有房產；要比較各種持有方式，請參閱加拿大人應如何持有美國房地產。

對於直接持有的出租房產，美國方面的申報工作通常包括：

7004 表可以延長提交時間，但不延長繳稅時間。ECI 應稅收入的一般公司稅率為 21%；也可能須要繳預估稅款。1120-F 表填表說明。

各州的規則另行適用。例如，在佛羅里達州經營業務、取得收入或存在的公司，一般每年都須提交佛羅里達州 F-1120 表，即使無須繳納佛羅里達州稅款也一樣。佛羅里達州公司所得稅、佛羅里達州法規第 220.22 條。

如果租客支付全額租金，而公司什麼都不做，會怎樣？

不屬於 ECI 的美國租金，一般要按租金總額的 30% 課稅，不得扣除按揭利息、維修費或其他費用。即使全額租金存入公司的銀行帳戶，這筆稅也不會免除。IRS：總收入規則。

預扣是美國收取這筆稅的方式，而不是這筆稅產生的原因。付款人一般須預扣並申報，沒有預扣時，付款人本身要為本應預扣的稅款負責；但租客或管理人也可能支付全額租金而不預扣任何款項。如果預扣沒有完全清償外國公司的稅款，有美國來源收入的外國公司就須提交 1120-F 表，逾期提交或不提交都可能受到罰款。沒有在美國從事貿易或業務、且租金已被正確足額預扣的公司，可能免予申報。IRS：申報責任、1120-F 表填表說明、付款人責任。

出租本身是否已使租金成為 ECI，取決於事實，這是在選擇任何申報基礎之前的問題。

什麼是淨收入選擇？公司怎樣作出這項選擇？

外國公司可以依第 882(d) 條選擇，把符合條件的美國不動產收入視為 ECI。這樣，相關費用可以計入淨收入的計算，但仍受扣除和申報規則的限制。不動產選擇法規。

1. 如果公司還沒有美國雇主識別號碼（EIN），請用 SS-4 表申請。在美國沒有法定居所、主要營業地點或辦事處的公司，不能線上申請。SS-4 表填表說明。
2. 在第一個適用的稅務年度，把一份選擇聲明附在 1120-F 表上，列明每一處美國房產、公司的所有權權益、重大改良，以及任何以往的選擇或撤銷記錄。
3. 在 1120-F 表第 II 節申報已選擇的收入。
4. 在付租金之前，向租金付款人提供填妥的 W-8ECI 表，並附上公司的 EIN。它記錄的是收入的性質，不能取代選擇。W-8ECI 表填表說明。

選擇涵蓋所有符合條件的美國不動產收入，而不只是費用最高的那處房產，並延續到之後的年度。在最初的選擇期間之後撤銷，須經 IRS 同意，並須在撤銷開始適用的第一年結束後 75 天內書面申請，所以這是一項跨年度的決定。選擇的要求。

按揭利息不是簡單地按實際支付額扣除。法規中有一個公式，把利息分配給被視為 ECI 的租金，在 Schedule I 上申報，所以結果可能與貸款對帳單不同，還可能適用相關的超額利息稅。利息分配法規、1120-F 表填表說明。

什麼是分公司利潤稅？稅收協定能降低它嗎？

分公司利潤稅是美國對外國公司相當於股息的金額（dividend equivalent amount）另外課徵的一種稅，大致是指沒有繼續投資於美國資產的稅後美國盈利。國內稅率為 30%。對符合稅收協定優惠資格的加拿大公司，第 X(5) 條和第 X(6) 條只允許美國對可歸屬於常設機構的盈利課徵這項稅，稅率不超過 5%。1120-F 表第 III 節、稅收協定第 X 條。

金額取決於美國淨權益的變化：即符合條件的美國資產減去分攤的負債。再投資可以降低稅額，之後淨權益減少時，累積盈利可能被計入；留在美國帳戶裡的現金，本身並不能證明已經再投資。分公司利潤稅法規。

稅收協定的免稅額是 C$500,000（或其等值美元），要減去公司或其相關聯公司此前為相同或類似業務所用過的部分；所有美國不動產權益算作一項這樣的業務。它不是每年重新計算的新額度。第 X(6)(d) 條、不動產業務規則。

有兩點決定稅收協定如何適用。第一，僅憑在加拿大註冊成立，並不能證明具備資格：公司須符合第 XXIX A 條的優惠限制條款（limitation on benefits）。對於由少數人持有的公司，常用的測試看的是誰持有股份，以及公司向他人支付多少可扣除的費用。主動經營測試不把進行或管理投資算在內；未通過測試的公司，可以向美國主管機關申請寬免。

第二，盈利是否可歸屬於常設機構（一般指公司在美國經營業務的固定營業場所），要就每處出租房產的具體事實來判斷。僅憑租賃選擇，並不能證明公司在美國從事貿易或業務。出售房產所得的收益，另有規則，見下文。稅收協定第 V 條和第 XXIX A 條、分公司稅的稅收協定規則、租賃選擇的效果。

主張稅收協定免除或降低分公司利潤稅的公司，一般須在 8833 表上披露這項立場；C 公司每次未披露的罰款為 US$10,000。1120-F 表填表說明，項目 W(1)、披露規則。

公司在加拿大要為美國出租房產申報什麼？

加拿大居民公司要把美國租金收入計入加拿大的收入計算，並每年提交 T2 稅表，即使租金留在美國也一樣。全球收入規則、居民公司申報規則。

要使用加拿大稅法規則，而不是照搬 1120-F 表上的淨收入。除非作出有效的功能貨幣選擇，否則一般須使用加元。T2 收入與折舊相關的 Schedule、貨幣規則。

美國出租房產一般須申報 T1135 表，只要年內任何時候，全部指定境外財產的成本總額超過 C$100,000；專門為主動經營業務持有的財產不計在內，所以要先為出租房產分類。T1135 表須隨 T2 提交，一般在年末後六個月內。CRA 境外財產規則、T2 截止日期。

公司怎樣在 T2 上申請美國稅款的抵免？

公司在 Schedule 21 上計算符合條件的外國稅收抵免。抵免在適用的限額內減少加拿大稅款；它並不保證每筆美國付款都能收回。Schedule 21。

出租房產收入一般適用外國非營業所得稅抵免（T2 第 632 行）；如果出租屬於在加拿大境外經營的業務，則可能適用營業抵免（第 636 行）。美國的淨收入選擇，並不決定這個分類。CRA 外國稅收抵免指引、《所得稅法》（Income Tax Act）第 126 條。

FIRPTA（《外國人投資不動產稅法》）預扣的稅款，要與最終的美國稅負對帳，而不是自動視為最終的外國稅款。FIRPTA 抵免程序。關於有限額的抵免、超額稅款和時間差異，請參閱在公司稅表上申請美國稅款抵免。

租金在 T2 上怎樣課稅？哪些稅可以退回？

在 T2 上，美國房產的租金一般屬於投資收入：公司當年就要繳稅，其中一部分在之後支付應稅股息時可以退還。對加拿大控股私營公司（CCPC）或實質 CCPC（substantive CCPC，大致指由加拿大居民控制的私營公司），其中包括 10 2/3% 的額外可退還稅，這個稅率並不是合併稅率。CRA 投資收入稅、《所得稅法》第 123.3 條。

可退還的部分記在非合資格可退還股息稅結餘（NERDTOH）帳戶中。如果公司在支付應稅股息的年度結束後 3 年內提交相關稅表，支付應稅股息可以釋放退稅，但以帳戶餘額和股息的限額為限。CRA 可退還稅和股息規則。

小企業扣除適用於在加拿大經營的主動經營業務，所以美國租金一般不符合條件；對同時經營主動業務的公司，租金收入可能減少這項扣除。CRA 小企業扣除、《所得稅法》第 125 條。關於稅率、各省差異、這項扣除的減少，以及股息計算，請參閱控股公司和投資公司。

公司出售房產時要預扣什麼？要申報什麼？

根據 FIRPTA，買方一般要預扣外國公司變現金額的 15%：變現金額包括現金、收到的其他財產，以及買方承擔的或附於房產的有關負債，而不是收益，也不是還清按揭後剩下的現金。例外情況或 IRS 的預扣證明可以改變預扣額，但只在符合各自條件時才可以。買方沒有預扣的，可能要為這筆稅款負責。IRS：FIRPTA 規則。

美國把房產出售的收益或損失視為 ECI，即使沒有作出租賃選擇，也沒有實際的美國業務，所以淨收益按 21% 的一般公司稅率課稅，預扣稅款用來抵這筆稅。要把公司的 EIN 提供給買方：8288-A 表上沒有 EIN，IRS 就不會寄回蓋章副本，公司就須附上交割文件和預扣聲明，才能申請抵免。最終稅表會顯示要補稅還是退稅。1120-F 表上的出售申報、FIRPTA 申報。

如果在交割日或之前已提交 8288-B 表，且仍在審理中，買方仍須預扣；要等到 IRS 寄出決定後 20 天才匯繳，賣方也拿不到這筆款項。公司須在交割當天或前一天，書面通知買方已提出申請。證明規則、待審申請的程序。

加拿大另行計算這次出售，使用加拿大的稅務成本和折舊歷史。對資本財產，資本利得一般有 50% 須課稅，出售時回收的資本成本免稅額則要全額計入收入。只申報交割時收到的現金，會漏掉這兩項。加拿大處置相關的 Schedule、應稅資本利得、回收。

分公司利潤稅是在出售時要繳，還是在款項匯到加拿大時要繳？

單憑出售或匯款到加拿大，都不能單獨決定。這項稅取決於當年稅後的美國盈利（其中包括出售收益），以及美國淨權益的變化，如上文所述。對有權享受稅收協定優惠的公司，法規只對可歸屬於常設機構的盈利課徵，或在稅收協定沒有禁止的情況下，對美國不動產權益的收益課徵。分公司利潤稅規則。

完全終止全部美國業務，可以讓公司獲得分公司稅減免，但賣掉最後一棟樓，並不自動符合條件。條件包括：年末沒有美國資產；此後 三年內，公司或關聯公司不得把這些資產或所得款項用於美國業務，也不得有 ECI。豁免申請（一般用 8848 表）須在稅表截止日期之前提交，包括延期後的截止日。不符合條件，分公司稅可能連同利息和罰款恢復課徵，而分配或再投資所得款項，可能改變條件是否得到滿足。完全終止的條件、豁免要求。

收到所得款項的股東，可能要在所收價值的範圍內，為公司未繳的稅款承擔責任：在美國是作為受讓人，期限為公司自己的評稅期間結束後 一年；在加拿大則依第 160 條，如果雙方不是獨立交易關係，且股東支付的對價低於財產價值，可於任何時間被評稅。美國受讓人規則、加拿大受讓人規則。

我們從沒提交過 1120-F 表：還能扣除費用嗎？

這取決於稅表逾期多久。1120-F 表在到期日後 18 個月內提交，一般可保住公司的扣除額和抵免；超過這個期間，除非 IRS 給予豁免，否則一般會喪失，但在源頭預扣的美國稅款抵免除外，逾期稅表仍可申請。如果上一年的稅表也沒有提交（而且這不是公司第一個須提交稅表的年度），IRS 一旦寄出當年稅表缺失的通知，這個期限會提前結束。IRS 申報說明、扣除和豁免法規。

豁免的條件是，公司不提交是出於合理和善意；明知要提交卻選擇不提交的公司不符合條件，公司如果不配合確定其稅款，也不會獲得豁免。租賃選擇的第一年有自己的截止期限：提交稅表後 3 年或繳稅後 2 年，以較遲者為準。選擇的時間。關於補救流程，請參閱加拿大公司漏報的美國稅表。

如果股東或家人住在這處房產裡呢？

免費或以折扣價個人使用公司的美國房產，可能產生加拿大的股東福利。第 15 條還可涵蓋授予與股東有非獨立交易關係的家庭成員的福利。股東福利規則。

使用日曆、租賃協議、已付租金的證明，以及房產租金價值的依據，可以說明實際情況。估值取決於具體安排；請參閱您的公司持有的住宅。

舉例

一家安大略省的控股公司，直接持有佛羅里達州的一處出租房產。所有數字均僅作說明，以美元計。

假設每年租金總額為 US$40,000，允許的美國扣除額為 US$20,000。如果租金不屬於 ECI，也沒有作出選擇，按總額課徵的聯邦稅，稅率 30%，為 US$12,000。如果作出有效的淨收入選擇，並保住了扣除額，應稅租金為 US$20,000；一般聯邦公司稅按 21% 計算為 US$4,200。這些數字不包括分公司稅、州稅和加拿大稅，所以差額並不是選擇所節省的稅款；這項選擇在之後的年度也繼續有效。

再假設公司以 US$600,000 現金出售，沒有承擔負債，沒有非現金對價，也沒有預扣例外。FIRPTA 預扣 15% 為 US$90,000，這並不是最終稅額。如果美國收益是 US$200,000，聯邦稅按 21% 為 US$42,000，US$48,000 的差額會在 1120-F 表上申請退稅，這還未計州稅和分公司稅。T2 上報告的是另行計算的加拿大結果。

公司在申報或出售之前，應該準備什麼？

出售之前，或補報漏報的年度時：

• 所有權記錄、EIN、年結日、房契、交割結算單、土地與建築物的價值分配、改良發票、租約、租金帳、貸款記錄和費用發票。
• 以往年度的 1120-F 表、選擇聲明、W-8ECI 表、T2 和 T1135，連同美國折舊，以及加拿大稅務成本和資本成本免稅額的明細表。
• 稅款繳納、退稅和預扣的記錄，IRS 或 CRA 的通知，美國資產和負債餘額，以往使用稅收協定免稅額的情況，以及任何出售協議或家人使用日曆。

您的情況不同嗎？

• 房產在美國 LLC 裡：實體分類會改變申報和抵免的分析；請參閱加拿大居民持有美國 LLC。
• 您個人持有這處出租房產：請使用加拿大居民持有的美國出租房產和加拿大人出售美國房地產。
• 以往年度的美國稅表漏報了：逾期提交可能令美國扣除額落空；請參閱漏報的美國公司稅表，並把提交記錄和 IRS 通知帶到跨境稅務審查。
• 有股東是美國公民或綠卡持有人：美國可能要求該股東申報這家加拿大公司，例如在 5471 表上；請參閱美國公民持有加拿大公司。如果美國公民或居民，或第三國居民，在該年度後半年全程持有按價值計算 50% 或以上的有表決權股份，稅收協定第 X(8) 條還允許美國適用其累積盈餘稅和個人控股公司稅（另有例外）。稅收協定第 X(8) 條。
• 公司在魁北克或艾伯塔省設有營業機構：這兩個省自行徵收公司稅，所以還要提交 CO-17 或 AT1 稅表（艾伯塔省可能有豁免）；請參閱企業要提交哪些稅表。CRA、魁北克稅務局（Revenu Québec）、艾伯塔省。
• 您打算把所得款項再投資於另一處美國房產：同類財產交換可以遞延美國的收益，條件是替代房產在 45 天內被指定，並在 180 天內收到，或在稅表截止日期之前收到（以較早者為準）；加拿大一般不跟隨這種遞延。請參閱交換美國出租房產和第 1031 條。
• 出售正在進行，或稅收協定資格、分公司終止存在不確定性：交割或匯出所得款項之前，請把上面列出的記錄帶到跨境稅務審查。