캐나다 법인의 미국 임대 부동산: 신고와 매각 세금

미국 임대 부동산을 가진 캐나다 법인은 매년 무엇을 제출하나요?

미국 임대료가 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI), 즉 미국 사업의 일부로 과세되는 소득일 때 캐나다 법인은 Form 1120-F(외국 법인의 미국 소득세 신고서)를 제출합니다. 선택으로 그 방식에 포함시킨 임대료도 여기에 해당합니다. 임대에서 손실이 나도 제출 의무가 있을 수 있습니다. 법인은 캐나다 T2 신고서(법인 소득세 신고서)에도 임대를 보고합니다. IRS: 제출 의무.

같은 임대료에 세 가지 세금이 겹칠 수 있습니다. 미국의 순임대료 과세(선택하지 않으면 총임대료 과세), 지점이익세, 그리고 납부한 미국 세금을 세액공제받는 캐나다 T2 신고서의 세금입니다. 이 페이지는 법인이 부동산을 직접 소유한다고 가정합니다. 소유 방식을 비교하려면 캐나다인의 미국 부동산 소유 방식을 참고하세요.

직접 소유한 임대 부동산이라면 미국 신고 업무에는 보통 다음이 포함됩니다:

Form 7004(사업체 신고 기한 연장 신청서)는 제출 기한만 연장하며 납부 기한은 연장하지 않습니다. ECI인 과세소득에 대한 일반 법인세율은 21%이며, 추정세 납부도 필요할 수 있습니다. Form 1120-F 작성 안내.

주 규정은 별도입니다. 예를 들어 플로리다 주에서 영업하거나 소득을 얻거나 존재하는 법인은 플로리다 세금이 없어도 일반적으로 매년 플로리다 Form F-1120을 제출해야 합니다. 플로리다 주 법인 소득세, 플로리다 주법 section 220.22.

세입자가 총임대료를 그대로 내고 법인이 아무것도 하지 않으면 어떻게 되나요?

미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)이 아닌 미국 임대료에는 일반적으로 총임대료의 30%가 세금으로 붙고, 대출 이자, 수리비, 그 밖의 비용은 공제되지 않습니다. 임대료 전액이 법인 은행 계좌로 들어왔다고 해서 이 세금이 없어지지는 않습니다. IRS: 총소득 규정.

원천징수는 미국이 그 세금을 걷는 방법일 뿐, 세금이 발생하게 만드는 것이 아닙니다. 지급인은 일반적으로 원천징수하고 신고해야 하며 원천징수했어야 할 세금에 직접 책임을 지지만, 세입자나 관리인이 임대료 전액을 그대로 내고 아무것도 원천징수하지 않는 경우도 있습니다. 미국 원천 소득이 있는 외국 법인은 원천징수만으로 세금이 모두 정산되지 않았다면 Form 1120-F를 제출해야 하고, 늦게 제출하거나 제출하지 않으면 가산세가 붙을 수 있습니다. 미국에서 사업을 하지 않고 임대료에서 올바르게 전액 원천징수된 법인은 제출이 면제될 수 있습니다. IRS: 제출 의무, Form 1120-F 작성 안내, 지급인의 책임.

임대 활동만으로 임대료가 이미 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)이 되는지는, 신고 방식을 고르기 전에 사실관계에 따라 정해집니다.

순소득 과세 선택이란 무엇이며, 법인은 어떻게 하나요?

외국 법인은 section 882(d)에 따라 요건을 갖춘 미국 부동산 소득을 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)으로 처리하도록 선택할 수 있습니다. 그러면 관련 비용을 순소득 계산에 넣을 수 있으며, 공제와 제출 규정을 따라야 합니다. 부동산 소득 선택 규정.

1. 법인에 미국 고용주 식별번호(EIN)가 없다면 Form SS-4(EIN 신청서)로 받으세요. 미국에 법적 주소, 주된 사업장, 사무소가 없으면 온라인으로 신청할 수 없습니다. Form SS-4 작성 안내.
2. 선택이 처음 적용되는 과세연도의 Form 1120-F에 선택 명세서를 첨부하세요. 명세서에는 미국 부동산 전부, 법인의 소유 지분, 대규모 개량 공사, 이전의 선택이나 철회 이력을 적습니다.
3. 선택한 소득은 Form 1120-F의 Section II에 보고합니다.
4. 임대료를 지급하기 전에 법인의 EIN이 적힌 Form W-8ECI를 작성해 임대료 지급자에게 주세요. 이 서식은 소득의 성격을 증빙할 뿐 선택을 대신하지 않습니다. W-8ECI 작성 안내.

이 선택은 비용이 가장 큰 부동산 하나가 아니라 요건을 갖춘 미국 부동산 소득 전체에 적용되며, 이후 연도에도 계속됩니다. 최초 선택 기간이 지난 뒤 철회하려면 IRS(미국 국세청)의 동의가 필요하고, 변경을 적용하려는 첫 연도가 끝난 날부터 75일 이내에 서면으로 요청해야 합니다. 따라서 여러 해에 걸친 결정입니다. 선택 요건.

대출 이자는 낸 금액 그대로 공제되지 않습니다. 규정의 계산식에 따라 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)으로 처리되는 임대료에 이자가 배분되고 Schedule I에 보고하므로 대출 내역서의 금액과 다를 수 있으며, 관련 초과 이자세가 부과될 수 있습니다. 이자 배분 규정, Form 1120-F 작성 안내.

지점이익세란 무엇이며, 조세조약으로 줄일 수 있나요?

지점이익세는 외국 법인의 배당 상당액(dividend equivalent amount)에 부과되는 별도의 미국 세금입니다. 대략 세금을 낸 뒤의 미국 이익 중 미국 자산에 계속 투자하지 않은 부분입니다. 국내법상 세율은 30%입니다. 조세조약 혜택을 받을 수 있는 캐나다 법인에는 조세조약 제X조 제5항과 제6항에 따라 미국이 고정사업장에 귀속되는 이익에만, 5% 이하로 이 세금을 부과할 수 있습니다. Form 1120-F, Section III, 조세조약 제X조.

금액은 미국 순자본의 변동, 즉 적격 미국 자산에서 배분된 부채를 뺀 금액의 변동에 따라 달라집니다. 재투자하면 줄어들 수 있고, 이후 순자본이 줄면 누적 이익이 과세 대상이 될 수 있으며, 미국 계좌에 남겨 둔 현금만으로는 재투자가 인정되지 않습니다. 지점이익세 규정.

조세조약상 소득 공제액은 C$500,000 또는 이에 상당하는 미국 통화 금액이며, 해당 법인이나 관련 법인이 같거나 비슷한 사업에 이미 쓴 금액만큼 줄어듭니다. 미국 부동산 지분 전체는 하나의 사업으로 봅니다. 매년 새로 생기는 공제액이 아닙니다. 제X조 제6항 (d), 부동산 사업 규정.

조세조약이 어떻게 적용되는지는 두 가지가 좌우합니다. 첫째, 캐나다에서 설립되었다는 사실만으로는 적격이 되지 않습니다. 법인은 혜택 제한(limitation on benefits) 규정인 제XXIX A조 요건을 충족해야 합니다. 소수 주주가 지배하는 회사의 경우, 보통 누가 주식을 소유하는지와 다른 사람에게 얼마의 공제 가능 비용을 지급하는지를 봅니다. 적극적 사업 요건은 투자 활동이나 투자 관리를 제외하며, 요건을 충족하지 못한 법인은 미국의 권한 있는 당국에 구제를 요청할 수 있습니다.

둘째, 이익이 고정사업장, 즉 일반적으로 법인이 미국에서 사업을 하는 고정된 영업 장소에 귀속되는지는 임대 부동산마다 사실관계로 판단합니다. 임대 선택만으로는 법인이 미국에서 사업을 한다는 점이 인정되지 않습니다. 매각 차익은 아래에서 다루는 별도 규정을 따릅니다. 조세조약 제V조와 제XXIX A조, 지점세 관련 조세조약 규정, 임대 선택의 효과.

조세조약으로 지점이익세가 면제되거나 줄어든다고 주장하는 법인은 일반적으로 그 입장을 Form 8833(조세조약 적용 신고서)에 공개해야 합니다. 공개하지 않으면 C corporation(법인이 직접 세금을 내는 미국 일반 법인)은 한 건당 US$10,000의 가산세를 냅니다. Form 1120-F 작성 안내, 항목 W(1), 공개 규정.

미국 임대 부동산에 대해 법인은 캐나다에서 무엇을 제출하나요?

캐나다 거주 법인은 임대료가 미국에 남아 있어도 미국 임대 소득을 캐나다 소득 계산에 포함하고, 매년 T2 신고서(캐나다 법인 소득세 신고서)를 제출합니다. 전 세계 소득 규정, 거주 법인 제출 규정.

Form 1120-F의 순소득을 그대로 옮기지 말고 캐나다 세법 규정을 적용하세요. 유효한 기능 통화 선택이 없으면 일반적으로 캐나다 통화를 써야 합니다. T2 소득 및 감가상각 명세서, 통화 규정.

특정 해외 재산 전체의 취득가액 합계가 연중 한 번이라도 C$100,000를 넘으면 미국 임대 부동산은 일반적으로 Form T1135(해외 재산 신고서)를 제출해야 합니다. 오로지 적극적 사업을 위해 보유한 재산은 제외되므로 임대 부동산이 어디에 해당하는지 먼저 분류하세요. T1135는 T2와 함께 제출하며, 기한은 일반적으로 결산일부터 6개월 이내입니다. CRA: 해외 재산 규정, T2 제출 기한.

법인은 T2 신고서에서 미국 세금을 어떻게 공제받나요?

법인은 Schedule 21에서 적격 외국납부세액공제를 계산합니다. 세액공제는 적용되는 한도 안에서 캐나다 세금을 줄여 줄 뿐이며, 미국에 낸 세금이 전부 돌아온다는 보장은 아닙니다. Schedule 21.

임대 부동산 소득에는 일반적으로 해외 비사업 소득 세액공제(T2 632번 줄)를 적용하고, 캐나다 밖에서 하는 사업에 해당하는 임대는 사업 세액공제(636번 줄)를 적용할 수 있습니다. 미국의 순소득 과세 선택이 이 분류를 정하지는 않습니다. CRA: 외국납부세액공제 안내, 소득세법 제126조.

FIRPTA(비거주자의 미국 부동산 매각 시 원천징수 제도) 원천징수액은 최종 미국 세금과 정산하며, 자동으로 최종 외국 세금이 되지는 않습니다. FIRPTA 세액공제 절차. 한도가 있는 세액공제, 초과 세금, 시기 차이는 법인 신고서에서 미국 세금 공제받기를 참고하세요.

T2에서 임대료는 어떻게 과세되며, 세금 일부는 언제 돌려받을 수 있나요?

T2에서 미국 부동산의 임대료는 일반적으로 투자 소득입니다. 법인은 그 연도에 세금을 내고, 나중에 과세 배당을 지급하면 일부를 환급받을 수 있습니다. 캐나다 지배 민간 법인(CCPC)이나 실질 CCPC(substantive CCPC, 대략 캐나다 거주자가 지배하는 민간 법인)에는 10 2/3%의 추가 환급 대상 세금이 포함되며, 이는 합산 세율이 아닙니다. CRA: 투자 소득세, 소득세법 제123.3조.

환급 가능한 부분은 비적격 환급 배당세 잔액(NERDTOH) 계정에 쌓입니다. 법인이 과세 배당을 지급한 연도가 끝난 후 3년 이내에 관련 신고서를 제출하면, 계정과 배당의 한도 안에서 환급을 받을 수 있습니다. CRA: 환급 대상 세금과 배당 규정.

소규모 사업 공제(small business deduction)는 캐나다에서 하는 적극적 사업을 위한 제도이므로 미국 임대료는 일반적으로 대상이 아닙니다. 적극적 사업도 함께 운영하는 법인은 임대 소득 때문에 이 공제가 줄 수 있습니다. CRA: 소규모 사업 공제, 소득세법 제125조. 세율, 주별 차이, 공제 감소, 배당 계산은 지주회사와 투자 법인을 참고하세요.

법인이 매각할 때 얼마가 원천징수되고, 무엇을 제출하나요?

FIRPTA(비거주자의 미국 부동산 매각 시 원천징수 제도)에 따라 매수자는 일반적으로 외국 법인의 양도가액(amount realized)의 15%를 원천징수합니다. 양도가액은 현금, 받은 다른 재산, 인수하거나 부동산에 붙어 있는 관련 부채이며, 차익이나 대출을 갚고 남은 현금이 아닙니다. 예외 또는 IRS(미국 국세청)의 원천징수 증명서로 원천징수액이 달라질 수 있지만 각각의 조건을 충족해야 합니다. 원천징수하지 않은 매수자는 그 세금에 대해 책임을 질 수 있습니다. IRS: FIRPTA 규정.

미국은 임대 선택이나 실제 미국 사업이 없어도 부동산 매각 차익이나 차손을 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)으로 봅니다. 따라서 순차익에는 일반 법인세율 21%가 적용되고, 원천징수액은 그 세금에서 공제됩니다. 매수자에게 법인의 EIN을 알려 주세요. Form 8288-A에 EIN이 없으면 IRS(미국 국세청)는 확인 도장이 찍힌 사본을 보내 주지 않으며, 법인은 세액공제를 청구하려면 거래 종결 서류와 원천징수 명세서를 첨부해야 합니다. 최종 신고서에서 세금을 더 내야 하는지 환급받는지가 정해집니다. Form 1120-F의 매각 보고, FIRPTA 보고.

Form 8288-B를 거래 종결일 당일이나 그 전에 제출했는데 아직 처리 중이라면, 매수자는 그래도 원천징수합니다. 납부는 IRS(미국 국세청)가 결정을 우편으로 보낸 날부터 20일 이내로 미뤄지며, 매도인은 그 자금을 받지 못합니다. 법인은 종결일 또는 그 전날에 신청했다는 사실을 매수자에게 서면으로 알려야 합니다. 증명서 규정, 처리 중 신청 절차.

캐나다는 캐나다 세무상 취득가액과 감가상각 이력을 사용해 매각을 별도로 계산합니다. 자본 자산의 양도소득은 일반적으로 50%가 과세 대상이고, 매각으로 환입되는 자본비용 공제(CCA)는 전액 소득에 포함됩니다. 종결 시 받은 현금만 보고하면 둘 다 빠집니다. 캐나다 처분 명세서, 과세 대상 양도소득, 환입.

지점이익세는 매각 시점에 내나요, 아니면 매각 대금을 캐나다로 보낼 때 내나요?

매각이나 캐나다로의 송금 중 어느 하나만으로 정해지지는 않습니다. 위에서 설명한 대로, 이 세금은 매각 차익을 포함한 그 해의 세후 미국 이익과 미국 순자본의 변동에 따라 달라집니다. 조세조약 혜택을 받을 수 있는 법인에는, 규정상 고정사업장에 귀속되는 이익이나 조세조약이 금지하지 않는 경우 미국 부동산 지분의 매각 차익에만 이 세금을 부과합니다. 지점이익세 규정.

미국 사업을 모두 완전히 종료하면 지점세를 면제받을 수 있지만, 마지막 건물을 팔았다고 해서 자동으로 요건을 충족하는 것은 아닙니다. 요건에는 연말에 미국 자산이 없을 것, 그리고 그 후 3년 동안 해당 법인이나 관련 법인이 그 자산이나 매각 대금을 미국 사업에 쓰지 않고 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)도 없을 것이 포함됩니다. 면제 신청서(waiver)는 일반적으로 Form 8848이며, 연장 기한을 포함한 신고서 기한까지 제출해야 합니다. 요건을 충족하지 못하면 이자와 가산세와 함께 지점세가 되살아날 수 있고, 매각 대금을 분배하거나 재투자하는 방식에 따라 요건 충족 여부가 달라질 수 있습니다. 완전 종료 요건, 면제 요건.

매각 대금을 받은 주주는 받은 가치를 한도로 법인의 미납 세금에 대해 책임을 질 수 있습니다. 미국에서는 양수인(transferee)으로서 법인 자체의 부과 기간이 끝난 후 한 해 이내에 책임이 부과될 수 있습니다. 캐나다에서는 제160조에 따라, 독립 당사자 관계가 아니고 재산의 가치보다 적은 대가를 지급한 경우 언제든지 부과될 수 있습니다. 미국 양수인 규정, 캐나다 양수인 규정.

Form 1120-F를 한 번도 제출하지 않았는데, 비용 공제를 받을 수 있나요?

얼마나 늦었는지에 따라 달라집니다. 제출 기한 후 18개월 이내에 Form 1120-F를 제출하면 일반적으로 법인의 공제와 세액공제를 유지할 수 있습니다. 그 기간이 지나면 IRS(미국 국세청)가 면제를 승인하지 않는 한 일반적으로 잃게 됩니다. 다만 원천징수된 미국 세금에 대한 세액공제는 늦게 제출해도 청구할 수 있습니다. 직전 연도 신고서도 제출하지 않았다면(법인이 신고서가 처음 필요한 해가 아닌 경우), IRS가 올해 신고서가 없다는 통지를 우편으로 보낼 때 그 기간이 더 일찍 끝납니다. IRS: 제출 안내, 공제 및 면제 규정.

면제를 받으려면 법인이 제출하지 않은 데 합리적이고 선의로 행동했어야 합니다. 제출해야 한다는 것을 알고도 제출하지 않기로 한 법인은 해당하지 않으며, 법인이 세금 결정에 협조하지 않으면 면제는 승인되지 않습니다. 임대 선택에는 첫해에 대한 별도 기한이 있습니다. 기한: 신고서 제출 후 3년과 세금 납부 후 2년 중 늦은 날. 선택 시기. 복구 절차는 캐나다 법인의 누락된 미국 신고서를 참고하세요.

주주나 가족이 그 부동산에 거주하면 어떻게 되나요?

법인 소유 미국 부동산을 무료나 할인된 조건으로 개인 용도로 쓰면 캐나다에서 주주 혜택(shareholder benefit)이 생길 수 있습니다. 제15조는 주주와 독립 당사자 관계가 아닌 가족에게 준 혜택에도 적용될 수 있습니다. 주주 혜택 규정.

사용 일정표, 임대 계약서, 임대료 지급 증빙, 그 부동산의 임대 가치를 뒷받침하는 자료가 실제 사정을 보여 줍니다. 가치 평가는 약정 내용에 따라 달라지므로 법인이 소유한 주택을 참고하세요.

예시

온타리오 주의 지주회사가 플로리다 주의 임대 부동산을 직접 소유합니다. 모든 숫자는 설명을 위한 것이며 미국 달러 기준입니다.

연간 총임대료가 $40,000이고 인정되는 미국 공제가 $20,000이라고 가정합니다. 임대료가 미국 내 사업과 실질적으로 연결된 소득(ECI)이 아니고 선택도 하지 않으면, 총액 기준 연방세 30%는 $12,000입니다. 유효한 순소득 과세 선택을 하고 공제를 유지하면 과세 대상 임대료는 $20,000이고, 일반 연방 법인세 21%는 $4,200입니다. 이 금액에는 지점이익세, 주 세금, 캐나다 세금이 빠져 있으므로 두 금액의 차이가 선택으로 절약되는 금액은 아닙니다. 선택은 이후 연도에도 계속됩니다.

이후 법인이 $600,000 현금에 매각하고, 인수된 부채도 현금 외 대가도 원천징수 예외도 없다고 가정합니다. FIRPTA(비거주자의 미국 부동산 매각 시 원천징수 제도)에 따른 15% 원천징수액은 $90,000이며, 이것이 최종 세금을 정하지는 않습니다. 미국 차익이 $200,000이라면 21%의 연방세는 $42,000이고, 차액($48,000)은 주 세금과 지점이익세를 계산하기 전에 Form 1120-F에서 환급으로 청구하게 됩니다. T2 신고서에는 별도로 계산한 캐나다 결과를 보고합니다.

신고하거나 매각하기 전에 법인은 무엇을 준비해야 하나요?

매각 전이나 밀린 연도를 정리할 때:

• 소유 기록, EIN, 결산일, 증서(deed), 거래 종결 명세서, 토지와 건물의 가액 배분, 개량 공사 청구서, 임대 계약서, 임대료 장부, 대출 기록, 비용 청구서.
• 이전 연도 Form 1120-F, 선택 명세서, W-8ECI 서식, T2와 T1135, 그리고 미국 감가상각과 캐나다 세무상 취득가액 및 자본비용 공제 명세서.
• 세금 납부, 환급, 원천징수 기록, IRS(미국 국세청)나 CRA(캐나다 국세청)의 통지서, 미국 자산과 부채 잔액, 이전의 조세조약 공제액 사용 내역, 매매 계약서나 가족 사용 일정표.

상황이 다르다면?

• 부동산이 미국 LLC 안에 있는 경우: 사업체 분류에 따라 제출 서식과 세액공제 분석이 달라집니다. 미국 LLC의 캐나다인 소유주를 참고하세요.
• 임대 부동산을 개인 명의로 소유한 경우: 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인과 미국 부동산을 파는 캐나다인을 참고하세요.
• 과거 미국 신고서가 빠져 있는 경우: 늦게 제출하면 미국 공제를 잃을 수 있습니다. 캐나다 법인의 누락된 미국 신고서를 참고하고, 제출 이력과 IRS(미국 국세청) 통지서를 국경 간 세무 검토에 가져오세요.
• 주주가 미국 시민권자나 영주권자인 경우: 미국은 그 주주에게 캐나다 법인을 Form 5471(해외 법인 정보 신고서) 등으로 신고하도록 요구할 수 있습니다. 캐나다 법인의 미국인 소유주를 참고하세요. 미국 시민권자나 거주자, 또는 제3국 거주자가 연도 하반기 내내 의결권 주식 가치의 50% 이상을 소유하면, 조세조약 제X조 제8항에 따라 미국은 유보이익세(accumulated earnings tax)와 개인 지주회사세(personal holding company tax)도 적용할 수 있습니다(예외 있음). 조세조약 제X조 제8항.
• 법인이 퀘벡 주나 앨버타 주에 사업장이 있는 경우: 두 주는 자체 법인세를 운영하므로 CO-17 또는 AT1 신고서도 제출합니다(앨버타 주에서는 면제될 수 있음). 사업체가 제출하는 신고서를 참고하세요. CRA, Revenu Québec, 앨버타 주.
• 매각 대금을 다른 미국 부동산에 재투자할 계획인 경우: 대체 부동산을 45일 이내에 지정하고 180일 이내에 취득하면(신고서 기한이 더 빠르면 그 기한까지) 동종 교환(like-kind exchange)으로 미국 차익을 이연할 수 있습니다. 캐나다는 일반적으로 이 이연을 따르지 않습니다. 미국 임대 부동산 교환과 section 1031을 참고하세요.
• 매각이 진행 중이거나, 조세조약 적격 여부나 지점 종료 여부가 불확실한 경우: 거래를 종결하거나 대금을 옮기기 전에 위에 나열한 기록을 국경 간 세무 검토에 가져오세요.