Alquiler en EE. UU. de una corporación canadiense: qué presentar

¿Qué presenta cada año una corporación canadiense con un alquiler en EE. UU.?

Una corporación canadiense presenta el Form 1120-F cuando su alquiler en EE. UU. es ingreso vinculado efectivamente con un negocio en EE. UU. (ECI): ingreso que se grava como parte de un negocio en EE. UU., incluido el alquiler que entra en ese trato por elección. La obligación de presentar puede aplicar aun cuando el alquiler produzca una pérdida. La corporación también informa el alquiler en su T2 canadiense. IRS: obligaciones de presentación.

Tres impuestos pueden acumularse sobre el mismo alquiler: el impuesto de EE. UU. sobre el alquiler neto (o sobre el alquiler bruto, sin la elección), el impuesto sobre las utilidades de sucursales y el impuesto canadiense en la T2, con un crédito por el impuesto pagado en EE. UU. Esta página supone que la corporación es propietaria directa de la propiedad; para comparar opciones de propiedad, consulte cómo debe un canadiense ser propietario de bienes en EE. UU..

Para un alquiler de propiedad directa, el trabajo de presentación en EE. UU. suele incluir:

El Form 7004 prorroga el plazo para presentar, no el plazo para pagar. El impuesto corporativo regular sobre el ingreso gravable vinculado efectivamente es de 21%; también pueden exigirse pagos estimados. Instrucciones del Form 1120-F.

Las reglas estatales son aparte. Por ejemplo, una corporación que hace negocios, obtiene ingresos o existe en Florida generalmente debe presentar cada año el Form F-1120 de Florida, aunque no deba impuesto en Florida. Impuesto sobre la renta de corporaciones de Florida, Florida Statutes, sección 220.22.

¿Qué pasa si los inquilinos pagan el alquiler bruto y la corporación no hace nada?

El alquiler de EE. UU. que no es ingreso vinculado efectivamente generalmente enfrenta un impuesto de 30% sobre el alquiler bruto, sin deducciones por intereses hipotecarios, reparaciones u otros gastos. Recibir el alquiler completo en la cuenta bancaria de la corporación no elimina ese impuesto. IRS: reglas de ingreso bruto.

La retención es la forma en que EE. UU. cobra ese impuesto, no lo que lo hace exigible. Quien paga generalmente debe retenerlo e informarlo y es responsable del impuesto que debió retener, pero los inquilinos o administradores pueden pagar el alquiler completo y no retener nada. Una corporación extranjera con ingresos de fuente estadounidense debe presentar el Form 1120-F si la retención no cubrió por completo su impuesto, y pueden aplicarse multas por presentar tarde o no presentar. Una corporación sin negocio en EE. UU. cuyo alquiler se retuvo correctamente por completo puede quedar exenta de presentar. IRS: obligaciones de presentación, instrucciones del Form 1120-F, responsabilidad de quien paga.

Si el alquiler ya constituye ingreso vinculado efectivamente depende de los hechos, antes de elegir cualquier base de presentación.

¿Qué es la elección de ingreso neto y cómo la hace la corporación?

Una corporación extranjera puede elegir, según la sección 882(d), tratar el ingreso calificado de bienes inmuebles de EE. UU. como ingreso vinculado efectivamente. Eso permite que los gastos relacionados entren en el cálculo del ingreso neto, sujeto a las reglas de deducciones y de presentación. Reglamento de la elección sobre bienes inmuebles.

1. Obtenga un número de identificación del empleador (EIN) de EE. UU. con el Form SS-4 si la corporación no tiene uno. Sin domicilio legal, lugar principal de negocios u oficina en EE. UU., no puede solicitarlo en línea. Instrucciones del Form SS-4.
2. Adjunte una declaración de la elección al Form 1120-F del primer año fiscal en que aplique, con cada propiedad de EE. UU., la participación de la corporación en ella, las mejoras sustanciales y cualquier historial de elecciones o revocaciones anteriores.
3. Informe el ingreso elegido en la Sección II del Form 1120-F.
4. Entregue a quien paga el alquiler un Form W-8ECI completo, con el número de identificación del empleador (EIN) de la corporación, antes de que se pague el alquiler. Documenta la naturaleza del ingreso; no reemplaza la elección. Instrucciones del W-8ECI.

La elección abarca todo el ingreso calificado de bienes inmuebles de EE. UU., no solo la propiedad con más gastos. Continúa en los años siguientes. Revocarla después del período inicial de elección requiere el consentimiento del IRS (la autoridad tributaria federal de EE. UU.), solicitado por escrito dentro de 75 días después del cierre del primer año en que debe aplicarse el cambio; por eso es una decisión de varios años. Requisitos de la elección.

Los intereses hipotecarios no se deducen simplemente según se pagan. Una fórmula del reglamento asigna intereses al alquiler tratado como vinculado efectivamente, que se informa en el Schedule I, así que puede diferir del estado de cuenta del préstamo, y puede aplicarse un impuesto relacionado por intereses excesivos. Reglamento de asignación de intereses, instrucciones del Form 1120-F.

¿Qué es el impuesto sobre las utilidades de sucursales y lo reduce el tratado?

El impuesto sobre las utilidades de sucursales es un impuesto de EE. UU. aparte sobre el monto equivalente a dividendos de una corporación extranjera: en términos generales, las ganancias de EE. UU. después de impuestos que no se mantienen invertidas en activos de EE. UU. La tasa nacional es de 30%. Para una corporación canadiense con derecho a los beneficios del tratado, el artículo X(5) y (6) permite que EE. UU. lo imponga solo sobre las ganancias atribuibles a un establecimiento permanente, con un máximo de 5%. Form 1120-F, Sección III, tratado, artículo X.

El monto depende de los cambios en el patrimonio neto de EE. UU.: los activos calificados de EE. UU. menos los pasivos asignados. La reinversión puede reducirlo, una reducción posterior puede dejar al descubierto las ganancias acumuladas, y el efectivo que queda en una cuenta de EE. UU. no demuestra por sí solo una reinversión. Reglamento de utilidades de sucursales.

La exención del tratado es de C$500,000, o su equivalente en moneda estadounidense, reducida por el uso previo que hayan hecho la corporación o corporaciones asociadas para el mismo negocio u otro similar; todas las participaciones en bienes inmuebles de EE. UU. cuentan como un solo negocio de este tipo. No es una exención nueva cada año. Artículo X(6)(d), regla del negocio de bienes inmuebles.

Dos puntos deciden cómo se aplica el tratado. Primero, constituirse en Canadá por sí solo no establece la elegibilidad: la corporación debe cumplir el artículo XXIX A, las reglas de limitación de beneficios. Para una empresa de capital cerrado, las pruebas habituales examinan quién es propietario de las acciones y cuántos gastos deducibles paga a otros. La prueba del negocio activo excluye hacer o administrar inversiones, y una corporación que no la cumple puede pedir alivio a la autoridad competente de EE. UU.

Segundo, si las ganancias son atribuibles a un establecimiento permanente, generalmente un lugar fijo de negocios en EE. UU. mediante el cual la corporación desarrolla su negocio, es una cuestión de hechos para cada alquiler. La elección sobre el alquiler por sí sola no establece que la corporación desarrolle un negocio en EE. UU. La ganancia por una venta sigue reglas distintas, que se explican más abajo. Artículos V y XXIX A del tratado, reglas del tratado sobre el impuesto de sucursales, efecto de la elección sobre el alquiler.

Una corporación que reclama que el tratado la exime del impuesto sobre las utilidades de sucursales, o lo reduce, generalmente debe divulgar esa posición en el Form 8833; la multa por no divulgarla es de US$10,000 por cada incumplimiento en el caso de una corporación C. Instrucciones del Form 1120-F, punto W(1), regla de divulgación.

¿Qué presenta la corporación en Canadá por el alquiler en EE. UU.?

Una corporación residente en Canadá incluye el ingreso de alquiler de EE. UU. en el cálculo de su ingreso canadiense y presenta una T2 cada año, aunque el alquiler se quede en EE. UU. Regla del ingreso mundial, regla de presentación para corporaciones residentes.

Use las reglas del impuesto canadiense en lugar de copiar el ingreso neto del Form 1120-F. Generalmente se exige la moneda canadiense, salvo que se aplique una elección válida de moneda funcional. Schedules de ingreso y depreciación de la T2, regla de moneda.

Un alquiler en EE. UU. generalmente exige informar el T1135 (declaración de verificación de ingresos extranjeros) si el costo total de toda la propiedad extranjera especificada supera C$100,000 en cualquier momento del año; la propiedad que se tiene exclusivamente para un negocio activo queda excluida, así que clasifique primero el alquiler. El T1135 vence junto con la T2, generalmente seis meses después del cierre del año. Reglas de la CRA sobre propiedad extranjera, plazo de la T2.

¿Cómo reclama la corporación en su T2 el impuesto pagado en EE. UU.?

La corporación calcula los créditos elegibles por impuestos extranjeros en el Schedule 21. Un crédito reduce el impuesto canadiense dentro de los límites aplicables; no garantiza que todo pago a EE. UU. se recupere. Schedule 21.

El ingreso por propiedades en alquiler generalmente usa el crédito por impuestos extranjeros sobre ingresos que no son de negocio (línea 632 de la T2); un alquiler que es un negocio realizado fuera de Canadá puede usar el crédito por negocio (línea 636). La elección de ingreso neto de EE. UU. no decide esa clasificación. Guía de la CRA sobre el crédito por impuestos extranjeros, Income Tax Act, sección 126.

La retención FIRPTA (sobre la venta de bienes inmuebles de EE. UU. por extranjeros) se concilia con la obligación final en EE. UU.; no se trata automáticamente como impuesto extranjero definitivo. Procedimiento del crédito FIRPTA. Para créditos limitados, impuesto en exceso y diferencias de momento, consulte cómo reclamar el impuesto de EE. UU. en una declaración corporativa.

¿Cómo se grava el alquiler en la T2 y cuándo puede devolverse parte del impuesto?

En la T2, el alquiler de una propiedad de EE. UU. generalmente es ingreso de inversión: la corporación paga impuesto sobre él en el año, y una parte es reembolsable más adelante cuando paga dividendos gravables. Para una sociedad privada bajo control canadiense (CCPC) o una CCPC sustantiva (en términos generales, una corporación privada controlada por residentes de Canadá), eso incluye un impuesto reembolsable adicional de 10 2/3%, que no es la tasa de impuesto combinada. Impuesto de la CRA sobre ingreso de inversión, Income Tax Act, sección 123.3.

La parte reembolsable queda en la cuenta del impuesto reembolsable sobre dividendos no elegibles (NERDTOH, non-eligible refundable dividend tax on hand). Pagar dividendos gravables puede liberar un reembolso, dentro de los límites de la cuenta y de los dividendos, si la corporación presenta la declaración correspondiente dentro de 3 años después del cierre del año en que los pagó. Reglas de la CRA sobre impuesto reembolsable y dividendos.

La deducción para pequeñas empresas es para el negocio activo realizado en Canadá, así que el alquiler de EE. UU. generalmente no califica; para una corporación que además tiene un negocio activo, el ingreso de alquiler puede reducir la deducción. Deducción para pequeñas empresas de la CRA, Income Tax Act, sección 125. Para las tasas, las diferencias provinciales, esa reducción y los cálculos de dividendos, consulte sociedades de cartera y de inversión.

¿Qué se retiene cuando la corporación vende y qué presenta?

El comprador generalmente retiene 15% del monto realizado por la corporación extranjera según FIRPTA (la retención sobre la venta de bienes inmuebles de EE. UU. por extranjeros): el efectivo, otros bienes recibidos y los pasivos relevantes asumidos o unidos a la propiedad, no la ganancia ni el efectivo que queda después de la hipoteca. Las excepciones o un certificado de retención del IRS pueden cambiar la retención, pero solo bajo sus propias condiciones. Un comprador que no retiene puede ser considerado responsable del impuesto. Reglas FIRPTA del IRS.

EE. UU. trata la ganancia o pérdida por la venta de la propiedad como vinculada efectivamente aunque no haya elección de alquiler ni un negocio real en EE. UU., por lo que la ganancia neta se grava a la tasa corporativa regular de 21% y la retención se acredita contra ese impuesto. Entregue al comprador el número de identificación del empleador (EIN) de la corporación: sin él en el Form 8288-A, el IRS no envía una copia sellada, y la corporación debe adjuntar los documentos del cierre y una declaración de retención para reclamar el crédito. La declaración final muestra si resulta más impuesto o un reembolso. Informe de la venta en el Form 1120-F, informe FIRPTA.

Si el Form 8288-B se presentó el día del cierre o antes y sigue pendiente, el comprador igualmente retiene; la remesa espera hasta 20 días después de que el IRS envíe su decisión por correo, y el vendedor no recibe los fondos. La corporación debe avisar por escrito al comprador, el día del cierre o el día anterior, que presentó la solicitud. Reglas sobre certificados, procedimiento de solicitud pendiente.

Canadá calcula la venta por separado, con los costos fiscales y el historial de depreciación canadienses. Para bienes de capital, generalmente es gravable 50% de una ganancia de capital, y la deducción por costo de capital recuperada en la venta se incluye por completo en el ingreso. Informar solo el efectivo del cierre omite ambas cosas. Schedules canadienses de disposición, ganancia de capital gravable, recuperación.

¿El impuesto sobre las utilidades de sucursales se debe por la venta o cuando el producto va a Canadá?

Ni la venta ni una transferencia a Canadá lo deciden por sí solas. El impuesto depende de las ganancias de EE. UU. del año después de impuestos, que incluyen la ganancia de la venta, y del cambio en el patrimonio neto de EE. UU., como se describió arriba. Para una corporación con derecho a los beneficios del tratado, el reglamento impone el impuesto solo sobre las ganancias atribuibles a un establecimiento permanente o, cuando el tratado no lo prohíbe, sobre la ganancia de una participación en bienes inmuebles de EE. UU. Reglas del impuesto de sucursales.

La terminación completa de todo el negocio en EE. UU. puede dar alivio del impuesto de sucursales, pero vender el último edificio no la cumple automáticamente. Las condiciones incluyen no tener activos en EE. UU. al cierre del año y, durante tres años después, que la corporación o una corporación relacionada no use los activos ni el producto en un negocio en EE. UU. y que no haya ingreso vinculado efectivamente. Una exención, generalmente el Form 8848, debe presentarse a más tardar en la fecha límite de la declaración, incluidas las prórrogas. Si no se cumplen las condiciones, el impuesto de sucursales puede restablecerse con intereses y multas, y distribuir o reinvertir el producto puede cambiar si se cumplen. Condiciones de terminación completa, requisitos de la exención.

Un accionista que recibe el producto puede pasar a ser responsable, hasta el valor recibido, del impuesto no pagado de la corporación: en EE. UU. como cesionario (transferee), dentro de un año después de que termine el plazo de determinación propio de la corporación, y en Canadá según la sección 160, si no hay condiciones de plena competencia y paga menos que el valor de la propiedad, con determinación posible en cualquier momento. Regla de EE. UU. sobre cesionarios, regla canadiense sobre cesionarios.

Nunca presentamos el Form 1120-F: ¿todavía podemos deducir gastos?

Depende de qué tan tarde esté la declaración. Un Form 1120-F presentado dentro de 18 meses después de su fecha de vencimiento generalmente conserva las deducciones y los créditos de la corporación; después de eso generalmente se pierden, salvo que el IRS conceda una exención, con excepción del crédito por el impuesto de EE. UU. retenido en la fuente, que una declaración tardía igual reclama. Si la declaración del año anterior tampoco se presentó (y este no es el primer año en que la corporación necesitaba presentar), el plazo termina antes si el IRS envía por correo un aviso de que falta la declaración del año en curso. Instrucciones de presentación del IRS, reglamento sobre deducciones y exenciones.

Una exención exige que la corporación haya actuado de forma razonable y de buena fe al no presentar; una corporación que sabía que debía presentar y decidió no hacerlo no califica, y no se concede ninguna si la corporación no coopera para determinar su impuesto. La elección sobre el alquiler tiene su propio plazo para el primer año: el posterior entre 3 años después de presentar la declaración y 2 años después de pagar el impuesto. Plazo de la elección. Para el proceso de recuperación, consulte declaraciones de EE. UU. omitidas por una corporación canadiense.

¿Y si el accionista o su familia se queda en la propiedad?

El uso personal gratuito o con descuento de la propiedad de EE. UU. de una corporación puede crear un beneficio para el accionista en Canadá. La sección 15 también puede cubrir beneficios otorgados a familiares que no tratan en condiciones de plena competencia con el accionista. Regla del beneficio al accionista.

Un calendario de uso, un contrato de alquiler, comprobantes del alquiler pagado y respaldo del valor de alquiler de la propiedad muestran lo que ocurrió. La valoración depende del arreglo; consulte una vivienda propiedad de su corporación.

Ejemplo

Una sociedad de cartera (holding company) de Ontario es propietaria directa de un alquiler en Florida. Todos los números son ilustrativos y están en dólares estadounidenses.

Suponga que el alquiler bruto anual es de $40,000 y que las deducciones permitidas de EE. UU. son de $20,000. Si el alquiler no está vinculado efectivamente y no se aplica ninguna elección, el impuesto federal sobre base bruta de 30% es de $12,000. Con una elección válida de ingreso neto y las deducciones conservadas, el alquiler gravable es de $20,000; el impuesto corporativo federal regular de 21% es de $4,200. Estas cifras excluyen el impuesto de sucursales, el estatal y el canadiense, así que la diferencia no es lo que ahorra la elección; además, la elección continúa en los años siguientes.

Más adelante, suponga que la corporación vende por $600,000 en efectivo, sin pasivos asumidos, sin contraprestación que no sea efectivo y sin excepción de retención. La retención FIRPTA de 15% es de $90,000, lo que no establece el impuesto final. Si la ganancia en EE. UU. fuera de $200,000, el impuesto federal de 21% sería de $42,000, y la diferencia de $48,000 se reclamaría como reembolso en el Form 1120-F, antes del impuesto estatal y de sucursales. La T2 informa un resultado canadiense calculado por separado.

¿Qué debe reunir la corporación antes de presentar o de vender?

Antes de una venta o al ponerse al día con años omitidos:

• Registros de propiedad, número de identificación del empleador (EIN), cierre del ejercicio, escritura, estado de cierre, asignación entre terreno y edificio, facturas de mejoras, contratos de alquiler, libros de alquileres, registros de préstamos y facturas de gastos.
• Forms 1120-F anteriores, declaraciones de elecciones, formularios W-8ECI, T2 y T1135, con la depreciación de EE. UU. y los cuadros del costo fiscal canadiense y de la deducción por costo de capital.
• Registros de pagos de impuestos, reembolsos y retenciones, avisos del IRS o de la CRA, saldos de activos y pasivos de EE. UU., uso previo de la exención del tratado y cualquier contrato de venta o calendario de uso familiar.

¿Su caso es distinto?

• La propiedad está dentro de una LLC de EE. UU.: la clasificación de la entidad cambia las declaraciones y el análisis de los créditos; consulte propietario canadiense de una LLC de EE. UU..
• Usted es propietario del alquiler a título personal: use canadienses propietarios de alquileres en EE. UU. y canadienses que venden bienes inmuebles en EE. UU..
• Faltan declaraciones anteriores de EE. UU.: presentar tarde puede costar las deducciones de EE. UU.; consulte declaraciones corporativas de EE. UU. omitidas y lleve el historial de presentaciones y los avisos del IRS a la revisión de impuestos transfronterizos.
• Un accionista es ciudadano de EE. UU. o titular de green card: EE. UU. puede exigirle que informe sobre la corporación canadiense, por ejemplo en el Form 5471; consulte propietarios estadounidenses de corporaciones canadienses. Si ciudadanos o residentes de EE. UU., o residentes de un tercer país, poseen 50% o más de las acciones con voto, por valor, durante la segunda mitad del año, el artículo X(8) del tratado también permite que EE. UU. aplique sus impuestos sobre ganancias acumuladas y sobre «personal holding company» (sociedad de cartera personal), con excepciones. Artículo X(8) del tratado.
• La corporación tiene un establecimiento en Quebec o Alberta: esas provincias aplican su propio impuesto corporativo, así que también se presenta una declaración CO-17 o AT1 (puede aplicar una exención en Alberta); consulte qué declaraciones presenta su negocio. CRA, Revenu Québec, Alberta.
• Piensa reinvertir el producto en otra propiedad de EE. UU.: un intercambio de propiedades similares (like-kind exchange) puede diferir la ganancia de EE. UU. si la propiedad de reemplazo se identifica dentro de 45 días y se recibe dentro de 180 días, o en la fecha de vencimiento de la declaración si es anterior; Canadá generalmente no sigue el diferimiento. Consulte cómo intercambiar un alquiler en EE. UU. y la sección 1031.
• Hay una venta pendiente, o no está claro si se cumplen los requisitos del tratado o la terminación de sucursal: lleve los registros indicados arriba a la revisión de impuestos transfronterizos antes del cierre o de mover el producto.