Intercambio 1031 de un alquiler en EE. UU. si vive en Canadá

¿Puedo hacer un intercambio 1031 de mi alquiler en EE. UU. si vivo en Canadá?

Vivir en Canadá no impide, por sí solo, un intercambio que cumpla los requisitos de una propiedad en alquiler en EE. UU. La sección 1031 se refiere a la propiedad, a su uso y al acuerdo de intercambio; la residencia canadiense no convierte un alquiler en EE. UU. en un bien inmueble extranjero para esta regla. Ambas propiedades deben cumplir los requisitos (reglas de intercambio del IRS).

Un intercambio 1031 le permite cambiar una propiedad de inversión en EE. UU. por otra y diferir el impuesto de EE. UU. sobre la ganancia hasta que se venda la propiedad de reemplazo, mediante la base fiscal de esa propiedad (su costo para efectos fiscales). Canadá no sigue ese diferimiento: un residente fiscal de Canadá generalmente declara igualmente la ganancia en el año de la venta.

¿Qué propiedades de EE. UU. califican y cuáles no?

Un intercambio que cumple los requisitos reemplaza bienes inmuebles mantenidos para negocio o inversión por bienes inmuebles similares mantenidos para negocio o inversión. Pueden calificar distintos tipos de propiedad (instrucciones del Form 8824 del IRS).

Un alquiler vacacional con estancias personales necesita una revisión aparte.

Sacar efectivo, recibir otra propiedad o terminar con una hipoteca menor en la propiedad de reemplazo (a menos que usted aporte efectivo para cubrir la diferencia) puede hacer que parte de la ganancia sea gravable ahora. Con una parte relacionada (un pariente cercano, o una empresa o un fideicomiso relacionado), el diferimiento termina si cualquiera de los dos vende dentro de 2 años, con excepciones por fallecimiento, por una conversión involuntaria que se vuelva inminente después del intercambio y por falta de propósito de evitar impuestos; además, debe presentarse el Form 8824 en cada uno de esos años (instrucciones del Form 8824).

¿Cuáles son los plazos de 45 y 180 días, y qué hace el intermediario calificado?

En el intercambio diferido habitual, usted vende primero y compra después: identifique la propiedad de reemplazo dentro de 45 días y reciba esa propiedad a más tardar al cumplirse 180 días o en la fecha de vencimiento de la declaración de EE. UU., incluidas las prórrogas, lo que ocurra primero. Ambos plazos corren desde la transferencia de la propiedad anterior y se superponen (instrucciones del Form 8824, líneas 5 y 6).

Si no cumple cualquiera de los dos plazos, la propiedad de reemplazo se trata como no similar, y la ganancia tributa en lugar de diferirse; ambos plazos terminan a la medianoche de su último día (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

Un intermediario calificado es un tercero que retiene el dinero de la venta y lo usa para adquirir la propiedad de reemplazo, de modo que el dinero nunca llega a usted. Para el puerto seguro (safe harbor), su acuerdo escrito debe limitar expresamente el derecho de usted a recibir, pignorar, tomar prestado u obtener de otro modo los beneficios de los fondos. No puede ser usted ni una persona descalificada, como un abogado, un contador o un agente inmobiliario que haya trabajado para usted en los últimos 2 años, ni una persona relacionada; el dinero que tenga su propio agente se considera recibido por usted (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) y (k)).

Conserve el aviso de identificación firmado y la prueba de que se envió a tiempo. Se pueden identificar hasta tres propiedades sin importar su valor; las listas más largas deben pasar pruebas de valor (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

El período del intercambio también termina en la fecha de vencimiento de su declaración de EE. UU. del año de la transferencia si esa fecha es anterior: generalmente el 15 de junio para quien presenta el Form 1040-NR por año calendario, o el 15 de abril si tiene salarios de EE. UU. sujetos a retención o una oficina en EE. UU. (reglas de presentación para no residentes del IRS). Una prórroga presentada a tiempo (Form 4868) mueve esa fecha más adelante, pero nunca más allá del día 180, así que la fecha de la declaración importa sobre todo en las transferencias de fin de año. Después de un desastre declarado a nivel federal, los dos últimos días pueden posponerse 120 días (o hasta la fecha final del alivio general, si es posterior) para un contribuyente afectado o cuyo intercambio se vea interrumpido, sin pasar nunca de la fecha de vencimiento de la declaración con prórrogas, ni de un año (Rev. Proc. 2018-58, sección 17).

Ya cerré y el dinero está en mi cuenta: ¿se perdió el intercambio?

Generalmente sí, si usted o su agente recibieron de hecho o de manera constructiva (con derecho a disponer de él) todo el dinero de la venta antes de recibir la propiedad de reemplazo: eso es una venta, no un intercambio diferido, aunque después compre una propiedad similar. Se considera que el dinero se recibió de manera constructiva cuando se acredita en su cuenta, se aparta para usted o de otro modo queda disponible para retirarlo; si solo llegó una parte a usted, puede gravarse ahora la ganancia correspondiente a esa parte (26 CFR 1.1031(k)-1(a) y (f)(2)). Si el dinero quedó bajo restricciones que cumplen los requisitos, haga revisar los documentos del intercambio previos al cierre.

Para una venta ya completada, la retención, la declaración de EE. UU. y la recuperación de la retención en exceso se explican en canadienses que venden bienes raíces en EE. UU..

¿Cómo funciona la retención FIRPTA cuando hago un intercambio?

FIRPTA obliga al comprador a retener una parte del precio y enviarla al IRS cuando una persona extranjera vende bienes inmuebles de EE. UU. Un vendedor que no es ciudadano de EE. UU. ni residente fiscal de EE. UU. generalmente es una persona extranjera; un ciudadano o residente fiscal puede entregar al comprador, en su lugar, una certificación de condición de no extranjero. Un intercambio 1031 no elimina automáticamente la retención, y un comprador que no retiene puede ser responsable del impuesto, las multas y los intereses (26 CFR 1.1445-1(e)). La tasa general es de 15% del monto realizado (efectivo, otra propiedad y pasivos asumidos), no de la ganancia (reglas FIRPTA del IRS; excepciones).

Estos límites provienen del 26 CFR 1.1445-2(d)(2), que acota la lista general de excepciones a la retención del IRS. Usted firma el aviso bajo pena de perjurio.

Use el Form 8288-B para solicitar un certificado de retención del IRS: línea 7a cuando se aplica el no reconocimiento, o línea 7b para una reducción basada en un cálculo del impuesto máximo que refleje cualquier ganancia reconocida ahora; las instrucciones indican qué adjuntar. Se necesita un número de identificación fiscal de EE. UU. para cada parte, incluido el vendedor; un vendedor que no tiene uno y puede obtener un ITIN (número de identificación personal del contribuyente) puede solicitarlo con el Form W-7 (vea canadienses que venden bienes raíces en EE. UU.). El IRS normalmente actúa dentro de 90 días después de recibir todo lo que necesita, mientras los plazos del intercambio siguen corriendo. Si la solicitud se presenta a más tardar en la fecha de la transferencia y se avisa debidamente al comprador, el pago al IRS puede esperar hasta 20 días después de que el IRS envíe por correo su certificado o su denegación. El comprador debe seguir reteniendo mientras la solicitud está pendiente, de modo que solicitarlo no libera por sí mismo los fondos (instrucciones del Form 8288-B; instrucciones del Form 8288).

La solicitud de retención, las instrucciones de cierre y el fondeo de la propiedad de reemplazo deben coordinarse antes del primer cierre: el dinero retenido puede dejar un faltante de fondos mientras los plazos del intercambio siguen corriendo.

¿Qué presento ante el IRS por un intercambio?

Presente el Form 8824 con la declaración del impuesto sobre la renta de EE. UU. del año en que transfiere el alquiler anterior, aunque el intercambio que cumple los requisitos difiera toda la ganancia. El formulario registra las propiedades, las fechas, la ganancia y la base de la propiedad de reemplazo (instrucciones del Form 8824).

Un extranjero no residente también debe adjuntar una declaración escrita a la declaración del año de la transferencia, o no se aplica el no reconocimiento: que se aplica la sección 897, ambas propiedades (la anterior con su base y la fecha de transferencia), la ganancia reconocida y el impuesto retenido, cualquier artículo del tratado que exima una venta posterior, y su declaración firmada de que una venta posterior es gravable en EE. UU. a pesar de cualquier tratado. Pueden servir una copia del aviso del comprador más los datos que falten (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

¿Por qué Canadá grava la venta aunque EE. UU. la difiere?

Canadá no tiene un diferimiento al estilo del 1031. Los residentes tributan sobre su ingreso gravable del año, y las reglas de propiedad de reemplazo cubren las disposiciones involuntarias (expropiación, destrucción) y las ventas voluntarias de antiguos bienes de negocio, lo que generalmente excluye la propiedad usada principalmente para obtener alquileres. Comprar otro alquiler con el dinero de la venta no difiere la ganancia canadiense; el uso principal en el negocio de una persona relacionada puede cambiar eso, y vender una propiedad en alquiler explica las excepciones y el cálculo de la ganancia y la recuperación en Canadá (Income Tax Act, sección 2; folio de la CRA sobre propiedad de reemplazo, párrafos 1.1, 1.3 y 1.27–1.29).

Canadá convierte el dinero de la venta a la tasa de la fecha de la venta, el costo a la tasa de la fecha de adquisición y los gastos a la tasa del momento en que se incurrieron; convertir la ganancia de EE. UU. a una sola tasa no es el cálculo canadiense (cálculos de ganancias de capital de la CRA).

El impuesto canadiense se causa en el año de la venta, mientras el dinero del intercambio sigue con el intermediario. El efectivo que se saca del intercambio, incluido el que se usa para pagar ese impuesto, puede hacer que parte de la ganancia de EE. UU. sea gravable ahora (instrucciones del Form 8824).

¿Cómo se alinean los créditos fiscales cuando EE. UU. difiere y Canadá no?

La misma ganancia puede gravarse en dos años distintos: por Canadá ahora, y por EE. UU. cuando usted venda la propiedad de reemplazo. Una ganancia de EE. UU. totalmente diferida no deja al crédito por impuestos extranjeros de Canadá ningún impuesto actual de EE. UU. que compensar, y la base más baja en EE. UU. puede dejar a una ganancia posterior de EE. UU. con poco o ningún impuesto canadiense que la compense. La CRA dice que puede haber doble tributación cuando los dos países gravan una operación en años distintos (párrafo 1.97).

El impuesto de EE. UU. sobre una venta posterior se causa en ese año posterior: el folio de la CRA vincula el impuesto extranjero con el año en que surge la obligación extranjera según la ley del otro país (párrafo 1.32). Las fuentes usadas aquí no dicen si un impuesto posterior de EE. UU. puede asignarse de vuelta al año canadiense del intercambio, así que ese punto no está resuelto. Pagar más adelante una determinación por el año original de la venta es otra cosa.

El impuesto extranjero sobre ganancias de capital se rige por las reglas canadienses de créditos que no son de negocio (non-business). Los créditos no empresariales sin usar no pueden arrastrarse a otro año, y la retención FIRPTA que será reembolsada se excluye del impuesto extranjero pagado (folio de la CRA sobre el crédito por impuestos extranjeros, párrafos 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 y 1.89).

El párrafo 1.97 también dice que en algunos casos puede haber alivio del tratado, y cita el artículo XIII(8) junto con la sección 115.1 del Income Tax Act. Ese artículo cubre transferencias de tipo reorganización que el país de residencia no reconoce; la autoridad competente del otro país puede aceptar el diferimiento, si lo solicita el adquirente, en sus propios términos. No describe un intercambio de alquiler, y de él no se sigue ningún traspaso diferido automático en Canadá.

Para el cálculo general del crédito, vea ingresos del extranjero en una declaración de Canadá.

¿Qué costo y qué depreciación llevo en la propiedad de reemplazo en cada país?

En EE. UU., la propiedad de reemplazo generalmente conserva el costo fiscal del alquiler anterior, ajustado por efectivo, deuda y gastos; en Canadá, parte de lo que usted realmente pagó, en dólares canadienses. Lleve registros separados para cada país (IRS Publication 551; guía de ingresos de alquiler de la CRA).

La CCA de Canadá sigue las reglas canadienses, no el calendario de EE. UU., y el terreno nunca califica (guía de ingresos de alquiler de la CRA); vea deducción por costo de capital. Para las declaraciones anuales y la elección de EE. UU. de tributar sobre el ingreso neto, vea canadienses con propiedades en alquiler en EE. UU..

¿Mi estado sigue el intercambio federal?

No automáticamente. Un intercambio federal no define la conformidad estatal, la retención ni los requisitos de presentación continuos, así que revise los estados donde están el alquiler anterior y el de reemplazo.

California ilustra la obligación continua: intercambiar una propiedad de California por una fuera de California generalmente exige el Form FTB 3840 para el año del intercambio y para cada año siguiente hasta que se reconozca la ganancia diferida de fuente de California. La presentación se aplica sin importar la residencia y puede exigirse aunque no haya otra declaración de California (instrucciones del FTB 3840 de California). Otros estados tienen sus propias reglas: use las instrucciones oficiales de cada estado.

¿Tiene sentido hacer el intercambio si Canadá grava la ganancia de todos modos?

El intercambio retrasa el impuesto de EE. UU. sobre la ganancia. No retrasa el impuesto de Canadá, puede dejar un impuesto posterior de EE. UU. sin un crédito canadiense equivalente, y añade un intermediario, retenciones y dos plazos. Compare las dos vías:

Reúna los contratos, los estados de cierre, los calendarios de depreciación y de deducciones, los saldos de préstamos, los datos de residencia, los documentos del intermediario y los tipos de cambio; así se pueden calcular los resultados de ambos países antes del cierre.

Ejemplo

Suponga que un residente fiscal de Ontario es propietario directo de un alquiler en EE. UU. y completa un intercambio que cumple los requisitos mediante un intermediario. Todas las cifras siguientes son ilustrativas. Ignore la deuda, los costos de venta, la depreciación y la deducción por costo de capital; suponga que US$1 equivalía a C$1.25 cuando se compró el alquiler anterior y a C$1.40 cuando se vendió y cuando se compró la propiedad de reemplazo.

El alquiler anterior tiene una base ajustada en EE. UU. de US$200,000 y se vende por US$300,000. Todo el dinero va a un alquiler de reemplazo en EE. UU. que cuesta US$300,000, sin efectivo recibido y sin ganancia reconocida ahora. Suponga que un certificado del IRS exime de retención al comprador; sin él, el comprador retendría US$45,000 (15% de US$300,000).

Canadá reconoce la disposición aunque EE. UU. difiera la ganancia, y su ganancia supera la ganancia de EE. UU. a la tasa de la fecha de venta (C$140,000) porque el cambio de tasa desde la compra forma parte de ella. Si más adelante vende la propiedad de reemplazo por US$300,000 a la misma tasa, la ganancia de EE. UU. es de US$100,000 (US$300,000 menos la base del intercambio de US$200,000), mientras que la ganancia de Canadá es cero (C$420,000 menos C$420,000), de modo que no queda impuesto canadiense sobre esa venta que un crédito pueda reducir. Los tipos de cambio, los precios y la depreciación reales cambian las cifras.

¿Su caso es distinto?

• Planear o completar cualquier intercambio de un alquiler en EE. UU. siendo residente de Canadá: los plazos, la retención y el desajuste de créditos entre dos países suelen requerir una revisión coordinada; lleve los registros mencionados arriba a servicios de impuestos transfronterizos.
• El dinero ya llegó a su cuenta sin restricciones, o el intercambio fracasó: siga canadienses que venden bienes raíces en EE. UU. para la declaración de la venta y el reembolso de la retención.
• Ciudadano de EE. UU. o titular de una green card que vive en Canadá: si es residente de ambos países, el criterio de desempate del tratado (artículo IV(2)) decide qué país lo cuenta como residente para efectos del tratado. Las partes de FIRPTA y del Form 1040-NR de arriba están escritas para una persona extranjera y pueden no aplicarse a usted; empiece por estadounidenses que viven en Canadá y pida un análisis de créditos aparte mediante servicios de impuestos transfronterizos; no se debe suponer que un arrastre de crédito de EE. UU. corrija el desajuste.
• Propiedad a través de una corporación, una LLC o una sociedad de personas: una corporación canadiense es la vendedora, no usted (corporación canadiense que posee bienes raíces en EE. UU.); para decidir quién debe ser propietario, vea cómo debe tener un canadiense una propiedad en EE. UU..
• Propiedad compartida con un cónyuge o un familiar: la retención FIRPTA se calcula sobre la parte de los propietarios extranjeros, asignada según el aporte de capital y con cada cónyuge contado por la mitad (reglas FIRPTA del IRS), así que el intermediario, el aviso de identificación y la vía de retención deben funcionar para cada propietario.
• Salir de Canadá antes de vender la propiedad de reemplazo: Canadá considera que usted vendió bienes como un inmueble en EE. UU. a valor de mercado cuando deja de ser residente, sin importar el diferimiento de EE. UU. (CRA: disposición de bienes de quienes emigran; salir de Canadá).
• Uso personal mixto, un intercambio entre partes relacionadas, expropiación o destrucción: haga evaluar los hechos mediante servicios de impuestos transfronterizos.
• Reporte de propiedad extranjera (Form T1135) después de reemplazar el alquiler: revise reporte de propiedades extranjeras y filiales.