Trao đổi 1031 cho nhà cho thuê tại Hoa Kỳ khi bạn sống ở Canada

Tôi sống ở Canada thì có làm trao đổi 1031 cho nhà cho thuê tại Hoa Kỳ được không?

Sống ở Canada tự nó không ngăn một giao dịch trao đổi nhà cho thuê đủ điều kiện tại Hoa Kỳ. Section 1031 xét tài sản, mục đích sử dụng và cách sắp xếp giao dịch trao đổi; việc cư trú tại Canada không biến nhà cho thuê tại Hoa Kỳ thành bất động sản nước ngoài theo quy tắc này. Cả hai tài sản đều phải đủ điều kiện (quy tắc trao đổi của IRS).

Trao đổi 1031 cho phép bạn đổi một bất động sản đầu tư tại Hoa Kỳ lấy bất động sản khác và hoãn thuế Hoa Kỳ trên khoản lãi cho đến khi bán tài sản thay thế, thông qua giá gốc tính thuế (basis, tức giá vốn dùng để tính thuế) của tài sản thay thế. Canada không theo cách hoãn thuế này: người cư trú thuế Canada nói chung vẫn khai khoản lãi trong năm bán.

Bất động sản nào tại Hoa Kỳ đủ điều kiện, và bất động sản nào không?

Giao dịch trao đổi đủ điều kiện thay bất động sản dùng cho kinh doanh hoặc đầu tư bằng bất động sản cùng loại (like-kind) cũng dùng cho kinh doanh hoặc đầu tư. Các loại bất động sản khác nhau vẫn có thể đủ điều kiện (hướng dẫn Form 8824 của IRS).

Nhà nghỉ dưỡng cho thuê mà chủ cũng ở cá nhân cần được xem xét riêng.

Rút tiền mặt, nhận tài sản khác, hoặc kết thúc với khoản thế chấp nhỏ hơn trên tài sản thay thế (trừ khi bạn bỏ thêm tiền mặt để bù chênh lệch) có thể khiến một phần khoản lãi bị đánh thuế ngay. Với bên liên quan (người thân gần, hoặc công ty hay quỹ tín thác liên quan), việc hoãn thuế chấm dứt nếu một trong hai bên bán trong vòng 2 năm, với ngoại lệ cho trường hợp tử vong, chuyển nhượng ngoài ý muốn (involuntary conversion) bị đe dọa sau khi trao đổi và không có mục đích tránh thuế; Form 8824 phải nộp cho mỗi năm đó (hướng dẫn Form 8824).

Hạn 45 ngày và 180 ngày là gì, và bên trung gian đủ điều kiện làm gì?

Trong trao đổi có hoãn thời gian (deferred exchange) thông thường, bạn bán trước rồi mua sau: hãy chỉ định tài sản thay thế trong vòng 45 ngày và nhận tài sản đó chậm nhất vào mốc 180 ngày hoặc hạn nộp tờ khai Hoa Kỳ (kể cả gia hạn), tùy mốc nào đến sớm hơn. Cả hai khoảng thời gian đều tính từ lúc chuyển nhượng tài sản cũ và chồng lên nhau (hướng dẫn Form 8824, line 5 và 6).

Nếu lỡ một trong hai hạn, tài sản thay thế bị coi là không cùng loại, nên khoản lãi bị đánh thuế thay vì được hoãn; cả hai khoảng thời gian kết thúc vào nửa đêm của ngày cuối cùng (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

Bên trung gian đủ điều kiện (qualified intermediary) là một bên thứ ba giữ tiền bán và dùng số tiền đó để mua tài sản thay thế, nên tiền không bao giờ đến tay bạn. Để được vùng an toàn (safe harbor), thỏa thuận bằng văn bản của bên này phải ghi rõ giới hạn quyền của bạn trong việc nhận, thế chấp, vay hoặc hưởng lợi ích từ số tiền đó. Bên này không được là chính bạn hoặc một người không đủ tư cách (disqualified person), chẳng hạn luật sư, kế toán viên hoặc nhân viên môi giới bất động sản đã làm việc cho bạn trong 2 năm vừa qua, hoặc một người liên quan; tiền do đại diện của chính bạn giữ được coi là bạn đã nhận (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) và (k)).

Hãy giữ thông báo chỉ định có chữ ký và bằng chứng đã gửi đúng hạn. Có thể chỉ định tối đa ba tài sản bất kể giá trị; danh sách dài hơn phải qua các kiểm tra về giá trị (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

Khoảng thời gian trao đổi cũng kết thúc vào hạn nộp tờ khai Hoa Kỳ của năm chuyển nhượng nếu hạn đó đến sớm hơn: nói chung là ngày 15 tháng 6 đối với người nộp Form 1040-NR theo năm dương lịch, hoặc ngày 15 tháng 4 nếu có tiền lương Hoa Kỳ bị khấu trừ thuế hoặc có văn phòng tại Hoa Kỳ (quy tắc nộp tờ khai của người không cư trú theo IRS). Gia hạn nộp đúng hạn (Form 4868) dời ngày đó sang sau nhưng không bao giờ quá ngày thứ 180, nên ngày nộp tờ khai chủ yếu quan trọng với các khoản chuyển nhượng vào cuối năm. Sau một thảm họa được liên bang tuyên bố, cả hai ngày cuối có thể dời thêm 120 ngày (hoặc đến ngày kết thúc gia hạn chung, nếu ngày đó đến sau) đối với người nộp thuế bị ảnh hưởng hoặc người có giao dịch trao đổi bị gián đoạn, nhưng không quá hạn nộp tờ khai kể cả gia hạn, hoặc một năm (Rev. Proc. 2018-58, section 17).

Tôi đã đóng giao dịch và tiền đã vào tài khoản của tôi: giao dịch trao đổi coi như mất rồi sao?

Nói chung là mất, nếu bạn hoặc đại diện của bạn thực tế hoặc theo cách hiểu pháp lý (constructively) đã nhận toàn bộ tiền bán trước khi có tài sản thay thế: đó là giao dịch bán, không phải trao đổi có hoãn thời gian, dù sau đó bạn mua bất động sản cùng loại. Tiền được coi là đã nhận khi được ghi có vào tài khoản của bạn, được dành riêng cho bạn hoặc bạn có thể rút; nếu chỉ một phần đến tay bạn, phần lãi tương ứng có thể bị đánh thuế ngay (26 CFR 1.1031(k)-1(a) và (f)(2)). Nếu tiền bán vẫn nằm dưới các hạn chế đủ điều kiện, hãy nhờ xem lại các tài liệu trao đổi lập từ lúc chưa đóng giao dịch.

Với giao dịch bán đã hoàn tất, việc khấu trừ thuế, tờ khai Hoa Kỳ và lấy lại khoản khấu trừ thừa được nêu trong người Canada bán bất động sản tại Hoa Kỳ.

FIRPTA khấu trừ thuế như thế nào khi tôi trao đổi?

FIRPTA (quy định khấu trừ thuế khi người nước ngoài bán bất động sản tại Hoa Kỳ) buộc bên mua giữ lại một phần giá bán và gửi cho Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS). Người bán không phải công dân Hoa Kỳ hoặc người cư trú thuế Hoa Kỳ nói chung là người nước ngoài; công dân hoặc người cư trú thuế có thể đưa cho bên mua giấy xác nhận không phải người nước ngoài thay thế. Trao đổi 1031 không tự động loại bỏ khoản khấu trừ, và bên mua không khấu trừ có thể bị buộc chịu trách nhiệm về thuế, tiền phạt và tiền lãi (26 CFR 1.1445-1(e)). Mức chung là 15% trên số tiền thực nhận (amount realized: tiền mặt, tài sản khác và các khoản nợ được gánh thay), không phải trên khoản lãi (quy tắc FIRPTA của IRS; các ngoại lệ).

Các giới hạn này đến từ 26 CFR 1.1445-2(d)(2), điều khoản thu hẹp danh sách ngoại lệ khấu trừ chung của IRS. Bạn ký thông báo dưới hình phạt khai man (penalties of perjury).

Dùng Form 8288-B để xin giấy chứng nhận khấu trừ của IRS: line 7a khi áp dụng không ghi nhận lãi, hoặc line 7b để giảm mức khấu trừ theo cách tính thuế tối đa có phản ánh khoản lãi bị ghi nhận ngay; hướng dẫn liệt kê những gì phải đính kèm. Hồ sơ cần mã số thuế Hoa Kỳ (TIN) của mọi bên, kể cả người bán; người bán chưa có mà đủ điều kiện xin Mã số định danh người nộp thuế cá nhân (ITIN) có thể nộp Form W-7 (xem người Canada bán bất động sản tại Hoa Kỳ). IRS thường xử lý trong vòng 90 ngày sau khi nhận đủ những gì cần, trong khi các khoảng thời gian trao đổi vẫn tiếp tục chạy. Nếu hồ sơ được nộp chậm nhất vào ngày chuyển nhượng và bên mua được thông báo đúng cách, việc nộp tiền cho IRS có thể chờ đến 20 ngày sau khi IRS gửi giấy chứng nhận hoặc thư từ chối. Bên mua vẫn phải khấu trừ trong lúc hồ sơ đang chờ, nên việc nộp hồ sơ không tự giải phóng số tiền (hướng dẫn Form 8288-B; hướng dẫn Form 8288).

Hồ sơ xin khấu trừ, hướng dẫn đóng giao dịch và nguồn vốn mua tài sản thay thế cần khớp nhau trước lần đóng giao dịch đầu tiên: tiền bị giữ lại để khấu trừ có thể tạo ra khoảng thiếu vốn trong khi các hạn trao đổi vẫn chạy.

Tôi cần nộp gì cho IRS khi trao đổi?

Hãy nộp Form 8824 cùng tờ khai thuế thu nhập Hoa Kỳ của năm bạn chuyển nhượng nhà cho thuê cũ, kể cả khi giao dịch trao đổi đủ điều kiện hoãn toàn bộ khoản lãi. Biểu mẫu ghi lại các tài sản, ngày tháng, khoản lãi và giá gốc tính thuế của tài sản thay thế (hướng dẫn Form 8824).

Người nước ngoài không cư trú còn phải đính kèm một văn bản giải trình vào tờ khai của năm chuyển nhượng, nếu không việc không ghi nhận lãi không áp dụng: nêu rằng section 897 áp dụng, cả hai tài sản (tài sản cũ kèm giá gốc tính thuế và ngày chuyển nhượng), khoản lãi được ghi nhận và thuế đã khấu trừ, điều khoản hiệp định nào miễn thuế cho lần bán sau, và tuyên bố có chữ ký của bạn rằng lần bán sau vẫn chịu thuế tại Hoa Kỳ bất chấp hiệp định. Bản sao thông báo của bên mua cùng các mục còn thiếu có thể thay thế (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

Vì sao Canada đánh thuế khoản bán dù Hoa Kỳ cho hoãn?

Canada không có cách hoãn thuế kiểu 1031. Người cư trú bị đánh thuế trên thu nhập chịu thuế của năm, còn quy tắc tài sản thay thế chỉ áp dụng cho trường hợp tài sản bị chuyển nhượng ngoài ý muốn (bị trưng thu, bị phá hủy) và việc bán tự nguyện tài sản kinh doanh cũ, nói chung không gồm tài sản chủ yếu dùng để thu tiền thuê. Mua một nhà cho thuê khác bằng tiền bán không hoãn được khoản lãi tại Canada; việc dùng tài sản chủ yếu cho hoạt động kinh doanh của một người liên quan có thể thay đổi điều đó, và bán nhà cho thuê nêu các ngoại lệ cùng cách tính khoản lãi và phần thu hồi khấu hao tại Canada (Income Tax Act, section 2; folio về tài sản thay thế của CRA, đoạn 1.1, 1.3 và 1.27–1.29).

Canada quy đổi tiền bán theo tỷ giá ngày bán, giá vốn theo tỷ giá ngày mua và chi phí theo tỷ giá khi phát sinh; quy đổi khoản lãi tại Hoa Kỳ bằng một tỷ giá không phải là cách tính của Canada (cách tính lãi vốn của CRA).

Thuế Canada phát sinh trong năm bán, trong khi tiền trao đổi vẫn nằm ở bên trung gian. Tiền mặt rút ra khỏi giao dịch trao đổi, kể cả tiền để trả khoản thuế đó, có thể khiến một phần khoản lãi tại Hoa Kỳ bị đánh thuế ngay (hướng dẫn Form 8824).

Các khoản tín thuế khớp nhau thế nào khi Hoa Kỳ hoãn còn Canada thì không?

Cùng một khoản lãi có thể bị đánh thuế ở hai năm khác nhau: Canada đánh ngay bây giờ, và Hoa Kỳ đánh khi bạn bán tài sản thay thế. Khoản lãi tại Hoa Kỳ được hoãn toàn bộ khiến tín thuế nước ngoài của Canada không có thuế Hoa Kỳ hiện tại để bù trừ, và giá gốc tính thuế thấp hơn tại Hoa Kỳ có thể khiến khoản lãi sau này tại Hoa Kỳ có rất ít hoặc không có thuế Canada để bù. Cơ quan Thuế Canada (CRA) cho biết có thể bị đánh thuế hai lần khi hai nước đánh thuế một giao dịch vào các năm khác nhau (đoạn 1.97).

Thuế Hoa Kỳ trên lần bán sau phát sinh trong năm sau đó: folio của CRA gắn thuế nước ngoài với năm mà nghĩa vụ nước ngoài phát sinh theo luật của nước đó (đoạn 1.32). Các nguồn được dùng ở đây không nói liệu thuế Hoa Kỳ trả sau có thể được tính ngược về năm trao đổi tại Canada hay không, nên điểm này chưa rõ. Việc trả một khoản ấn định sau này cho năm bán ban đầu thì khác.

Thuế nước ngoài trên lãi vốn thuộc quy tắc tín thuế phi kinh doanh (non-business) của Canada. Tín thuế phi kinh doanh chưa dùng hết không thể chuyển sang năm khác, và khoản FIRPTA bị khấu trừ mà sẽ được hoàn lại bị loại khỏi thuế nước ngoài đã nộp (folio tín thuế nước ngoài của CRA, đoạn 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 và 1.89).

Đoạn 1.97 cũng nói có thể có biện pháp giảm trừ theo hiệp định trong một số trường hợp, dẫn Điều XIII(8) cùng section 115.1 của Income Tax Act. Điều khoản đó nói về các khoản chuyển kiểu tái cơ cấu mà nước của người cư trú không công nhận; cơ quan có thẩm quyền của nước kia có thể đồng ý hoãn, nếu bên nhận chuyển nhượng yêu cầu, theo điều kiện của chính họ. Điều khoản này không mô tả giao dịch trao đổi nhà cho thuê, và không kéo theo việc chuyển tiếp tự động (rollover) tại Canada.

Về cách tính tín thuế chung, xem thu nhập nước ngoài trên tờ khai Canada.

Tôi giữ giá vốn và khấu hao nào cho tài sản thay thế ở mỗi nước?

Tại Hoa Kỳ, tài sản thay thế nói chung mang theo giá vốn dùng để tính thuế của nhà cho thuê cũ, được điều chỉnh theo tiền mặt, nợ và chi phí; tại Canada, nó bắt đầu từ số tiền bạn thực sự đã trả, tính bằng đô la Canada. Hãy giữ hồ sơ riêng cho từng nước (IRS Publication 551; hướng dẫn thu nhập cho thuê của CRA).

Khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA) tuân theo quy tắc của Canada, không theo lịch khấu hao của Hoa Kỳ, và đất không bao giờ đủ điều kiện (hướng dẫn thu nhập cho thuê của CRA); xem khấu hao theo quy định của CRA (CCA). Về các tờ khai hằng năm và lựa chọn tính thuế trên thu nhập ròng tại Hoa Kỳ, xem người Canada có bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ.

Tiểu bang của tôi có theo giao dịch trao đổi liên bang không?

Không tự động. Giao dịch trao đổi liên bang không quyết định việc tiểu bang có áp dụng theo hay không, cũng như khấu trừ thuế và nghĩa vụ nộp hồ sơ liên tục, nên hãy kiểm tra các tiểu bang nơi có nhà cho thuê cũ và nhà thay thế.

California là ví dụ về nghĩa vụ liên tục: trao đổi bất động sản tại California lấy bất động sản ngoài California nói chung phải nộp Form FTB 3840 cho năm trao đổi và mỗi năm tiếp theo cho đến khi khoản lãi được hoãn có nguồn tại California được ghi nhận. Nghĩa vụ này áp dụng bất kể nơi cư trú và có thể bắt buộc ngay cả khi không có tờ khai California nào khác (hướng dẫn Form 3840 của California FTB). Các tiểu bang khác có quy tắc riêng: hãy dùng hướng dẫn chính thức của từng tiểu bang.

Trao đổi có còn đáng làm nếu Canada vẫn đánh thuế khoản lãi?

Giao dịch trao đổi chỉ trì hoãn thuế Hoa Kỳ trên khoản lãi. Nó không trì hoãn thuế Canada, có thể khiến thuế Hoa Kỳ sau này không có tín thuế Canada tương ứng, và thêm vào một bên trung gian, khoản khấu trừ và hai hạn chót. Hãy so sánh hai cách:

Hãy thu thập hợp đồng, bảng kê đóng giao dịch, bảng khấu hao và CCA, số dư khoản vay, thông tin cư trú, tài liệu của bên trung gian và tỷ giá hối đoái; khi đó có thể tính kết quả của cả hai nước trước ngày đóng giao dịch.

Ví dụ

Giả sử một người cư trú thuế Ontario sở hữu trực tiếp nhà cho thuê tại Hoa Kỳ và hoàn tất giao dịch trao đổi đủ điều kiện qua một bên trung gian. Mọi số liệu dưới đây chỉ để minh họa. Bỏ qua nợ, chi phí bán, khấu hao và CCA; giả sử US$1 bằng C$1,25 khi mua nhà cho thuê cũ và C$1,40 khi bán và khi mua nhà thay thế.

Nhà cho thuê cũ có giá gốc điều chỉnh tại Hoa Kỳ là US$200.000 và bán với giá US$300.000. Toàn bộ tiền bán đi vào một nhà cho thuê thay thế tại Hoa Kỳ có giá US$300.000, không nhận tiền mặt và không ghi nhận lãi ngay. Giả sử giấy chứng nhận của IRS miễn khấu trừ cho bên mua; nếu không có, bên mua sẽ giữ lại US$45.000 (15% của US$300.000).

Canada ghi nhận việc chuyển nhượng dù Hoa Kỳ hoãn khoản lãi, và khoản lãi tại Canada lớn hơn khoản lãi Hoa Kỳ theo tỷ giá ngày bán (C$140.000) vì sự thay đổi tỷ giá kể từ lúc mua cũng nằm trong đó. Nếu sau này bạn bán nhà thay thế với giá US$300.000 theo cùng tỷ giá, khoản lãi tại Hoa Kỳ là US$100.000 (US$300.000 trừ giá gốc từ giao dịch trao đổi US$200.000) trong khi khoản lãi tại Canada bằng không (C$420.000 trừ C$420.000), nên lần bán đó không có thuế Canada để tín thuế bù. Tỷ giá, giá bán và khấu hao thực tế sẽ làm thay đổi các con số.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Đang lập kế hoạch hoặc hoàn tất bất kỳ giao dịch trao đổi nhà cho thuê tại Hoa Kỳ khi cư trú ở Canada: các hạn chót, khấu trừ thuế và việc tín thuế của hai nước không khớp nhau thường đòi hỏi rà soát phối hợp; hãy mang các hồ sơ nêu trên đến dịch vụ thuế xuyên biên giới.
• Tiền bán đã vào tài khoản không bị hạn chế của bạn, hoặc giao dịch trao đổi thất bại: hãy theo người Canada bán bất động sản tại Hoa Kỳ để lập tờ khai bán và xin hoàn khoản khấu trừ.
• Công dân Hoa Kỳ hoặc người có thẻ xanh sống ở Canada: nếu bạn là người cư trú của cả hai nước, quy tắc phân định của hiệp định (Điều IV(2)) quyết định nước nào coi bạn là người cư trú theo hiệp định. Các phần về FIRPTA và Form 1040-NR ở trên được viết cho người nước ngoài và có thể không áp dụng cho bạn; hãy bắt đầu với người Hoa Kỳ sống tại Canada và nhờ phân tích tín thuế riêng qua dịch vụ thuế xuyên biên giới; không thể mặc định phần tín thuế Hoa Kỳ chuyển sang năm sau sẽ khắc phục được sự không khớp.
• Tài sản sở hữu qua công ty, LLC hoặc hợp danh: công ty Canada mới là người bán, không phải bạn (công ty Canada sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ); về việc ai nên sở hữu tài sản, xem người Canada nên sở hữu tài sản tại Hoa Kỳ như thế nào.
• Sở hữu chung với vợ/chồng hoặc người thân: khoản khấu trừ FIRPTA được tính trên phần của các chủ sở hữu là người nước ngoài, phân bổ theo phần vốn góp, trong đó vợ/chồng mỗi người được tính một nửa (quy tắc FIRPTA của IRS), nên bên trung gian, thông báo chỉ định và cách xử lý khấu trừ phải phù hợp với mọi chủ sở hữu.
• Rời Canada trước khi bán tài sản thay thế: Canada coi bạn đã bán tài sản như bất động sản tại Hoa Kỳ theo giá thị trường khi bạn không còn là người cư trú, bất kể Hoa Kỳ hoãn thuế (CRA: chuyển nhượng tài sản của người rời khỏi Canada; rời khỏi Canada).
• Có mục đích sử dụng cá nhân xen lẫn, giao dịch trao đổi với bên liên quan, bị trưng thu hoặc bị phá hủy: hãy nhờ kiểm tra dữ kiện qua dịch vụ thuế xuyên biên giới.
• Khai báo tài sản nước ngoài (Form T1135) sau khi thay nhà cho thuê: xem khai báo tài sản và công ty liên kết nước ngoài.