Troca 1031 de imóvel alugado nos EUA para quem mora no Canadá

Posso fazer uma troca 1031 do meu imóvel alugado nos EUA se moro no Canadá?

Morar no Canadá, por si só, não impede uma troca qualificada de imóvel alugado nos EUA. A seção 1031 trata do imóvel, do uso dele e do arranjo da troca; a residência canadense não transforma um imóvel alugado nos EUA em imóvel estrangeiro para essa regra. Os dois imóveis precisam se qualificar (regras de troca do IRS).

Uma troca 1031 permite trocar um imóvel de investimento nos EUA por outro e adiar o imposto dos EUA sobre o ganho até que o imóvel de reposição seja vendido, por meio do custo-base do imóvel de reposição (o custo dele para fins fiscais). O Canadá não segue esse adiamento: um residente fiscal do Canadá geralmente ainda declara o ganho no ano da venda.

Quais imóveis nos EUA se qualificam, e quais não?

Uma troca qualificada substitui um imóvel mantido para negócio ou investimento por um imóvel do mesmo tipo (like-kind) mantido para negócio ou investimento. Tipos de imóvel diferentes podem se qualificar (instruções do Form 8824 do IRS).

Um aluguel de temporada com estadias pessoais exige uma análise separada.

Retirar dinheiro, receber outro bem ou terminar com um financiamento menor no imóvel de reposição (a menos que você ponha dinheiro para cobrir a diferença) pode tornar parte do ganho tributável agora. Com uma parte relacionada (um parente próximo, ou uma empresa ou trust relacionado), o adiamento termina se qualquer um dos dois vender em até 2 anos, com exceções para morte, para uma conversão involuntária (involuntary conversion) ameaçada depois da troca e para quando não há propósito de evitar imposto, e o Form 8824 deve ser entregue em cada um desses anos (instruções do Form 8824).

Quais são os prazos de 45 e 180 dias, e o que faz o intermediário qualificado?

Na troca diferida usual, você vende primeiro e compra depois: identifique o imóvel de reposição em até 45 dias e receba-o em até 180 dias ou até o vencimento da declaração dos EUA, incluindo prorrogações, o que ocorrer primeiro. Os dois prazos contam da transferência do imóvel original e se sobrepõem (instruções do Form 8824, linhas 5 e 6).

Se você perder qualquer um dos prazos, o imóvel de reposição é tratado como não sendo do mesmo tipo, e o ganho é tributado em vez de adiado; os dois períodos terminam à meia-noite do último dia (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

Um intermediário qualificado (qualified intermediary) é um terceiro que guarda o valor da venda e o usa para adquirir o imóvel de reposição, de modo que o dinheiro nunca chega a você. Para o porto seguro (safe harbor), o contrato escrito dele deve limitar expressamente o seu direito de receber, dar em garantia, tomar emprestado ou obter de outra forma os benefícios dos fundos. Ele não pode ser você nem uma pessoa desqualificada (disqualified person), como um advogado, contador ou corretor de imóveis que trabalhou para você nos últimos 2 anos, nem uma pessoa relacionada; o dinheiro mantido pelo seu próprio agente conta como recebido por você (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) e (k)).

Guarde o aviso de identificação assinado e a prova de que foi enviado no prazo. É possível identificar até três imóveis, seja qual for o valor; listas mais longas passam por testes de valor (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

O prazo da troca também termina no vencimento da sua declaração dos EUA do ano da transferência, se essa data for anterior: geralmente 15 de junho para quem entrega o Form 1040-NR com ano fiscal igual ao ano-calendário, ou 15 de abril se houver salários dos EUA sujeitos a retenção ou um escritório nos EUA (regras de entrega para não residentes do IRS). Uma prorrogação entregue no prazo (Form 4868) move essa data para mais tarde, mas nunca além do dia 180; por isso, a data da declaração importa principalmente para transferências no fim do ano. Depois de um desastre declarado pelo governo federal, os dois últimos dias podem ser adiados em 120 dias (ou até a data final do alívio geral, se for posterior) para um contribuinte afetado ou cuja troca foi prejudicada, nunca além do vencimento da declaração com prorrogações, ou de um ano (Rev. Proc. 2018-58, seção 17).

Já fechei a venda e o dinheiro está na minha conta: a troca acabou?

Geralmente sim, se você ou seu agente recebeu de fato ou de forma presumida (constructive receipt) o valor total da venda antes do imóvel de reposição: isso é uma venda, não uma troca diferida, mesmo que você compre depois um imóvel do mesmo tipo. O dinheiro é considerado recebido de forma presumida quando é creditado na sua conta, separado para você ou fica de outra forma disponível para saque; se só uma parte chegou a você, o ganho pode ser tributado agora sobre essa parte (26 CFR 1.1031(k)-1(a) e (f)(2)). Se o dinheiro ficou sob restrições qualificadas, peça uma revisão dos documentos da troca anteriores ao fechamento.

Para uma venda já concluída, a retenção, a declaração dos EUA e a recuperação do excesso retido estão em canadenses que vendem imóveis nos EUA.

Como funciona a retenção FIRPTA quando faço uma troca?

O FIRPTA (lei dos EUA sobre imóveis vendidos por estrangeiros) obriga o comprador a reter parte do preço e enviá-la ao IRS quando uma pessoa estrangeira vende um imóvel nos EUA. Um vendedor que não é cidadão nem residente fiscal dos EUA geralmente é uma pessoa estrangeira; um cidadão ou residente fiscal pode dar ao comprador uma certificação de status não estrangeiro. Uma troca 1031 não elimina automaticamente a retenção, e um comprador que deixa de reter pode ser responsabilizado pelo imposto, pelas multas e pelos juros (26 CFR 1.1445-1(e)). A alíquota geral é de 15% do valor realizado (dinheiro, outros bens e dívidas assumidas), e não do ganho (regras de FIRPTA do IRS; exceções).

Esses limites vêm do 26 CFR 1.1445-2(d)(2), que restringe a lista geral de exceções à retenção do IRS. Você assina o aviso sob pena de perjúrio (penalties of perjury).

Use o Form 8288-B para pedir ao IRS um certificado de retenção: linha 7a quando o não reconhecimento se aplica, ou linha 7b para uma redução baseada em um cálculo de imposto máximo que reflita qualquer ganho reconhecido agora; as instruções listam o que anexar. Ele exige um número de identificação fiscal dos EUA para cada parte, inclusive o vendedor; um vendedor sem número que possa obter um ITIN (número de identificação fiscal individual do IRS) pode pedi-lo com o Form W-7 (veja canadenses que vendem imóveis nos EUA). O IRS normalmente age em até 90 dias depois de receber tudo de que precisa, enquanto os prazos da troca continuam correndo. Se o pedido é enviado até a data da transferência e o comprador é avisado corretamente, o pagamento ao IRS pode esperar até 20 dias depois de o IRS enviar pelo correio o certificado ou a negativa. O comprador ainda deve reter enquanto o pedido está pendente; por isso, fazer o pedido não libera os fundos por si só (instruções do Form 8288-B; instruções do Form 8288).

O pedido de retenção, as instruções de fechamento e o financiamento do imóvel de reposição precisam estar alinhados antes do primeiro fechamento: o dinheiro retido pode deixar uma lacuna de financiamento enquanto os prazos da troca continuam correndo.

O que entrego ao IRS por uma troca?

Entregue o Form 8824 com a declaração de imposto de renda dos EUA do ano em que você transferir o imóvel alugado original, mesmo que a troca qualificada adie todo o ganho. O formulário registra os imóveis, as datas, o ganho e o custo-base do imóvel de reposição (instruções do Form 8824).

Um estrangeiro não residente também deve anexar uma declaração à declaração do ano da transferência, ou o não reconhecimento não se aplica: que a seção 897 se aplica, os dois imóveis (o original com seu custo-base e a data da transferência), o ganho reconhecido e o imposto retido, qualquer artigo do tratado que isente uma venda posterior e a sua declaração assinada de que uma venda posterior é tributável nos EUA apesar de qualquer tratado. Uma cópia do aviso do comprador mais os itens que faltam pode servir (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

Por que o Canadá tributa a venda se os EUA adiam o imposto?

O Canadá não tem um adiamento como o da seção 1031. Os residentes são tributados sobre a renda tributável do ano, e as regras de bem de reposição cobrem alienações involuntárias (desapropriação, destruição) e vendas voluntárias de ex-bens de negócio, o que geralmente exclui imóveis usados principalmente para gerar aluguel. Comprar outro imóvel alugado com o dinheiro da venda não adia o ganho canadense; o uso principal em um negócio de uma pessoa relacionada pode mudar isso, e vender um imóvel alugado trata das exceções e do cálculo do ganho canadense e da recaptura (Income Tax Act, seção 2; folio da CRA sobre bens de reposição, parágrafos 1.1, 1.3 e 1.27–1.29).

O Canadá converte o valor da venda pela taxa da data da venda, o custo pela taxa da data da aquisição e as despesas pela taxa da época em que foram feitas; converter o ganho dos EUA por uma única taxa não é o cálculo canadense (cálculos de ganho de capital da CRA).

O imposto canadense cai no ano da venda, enquanto o dinheiro da troca fica com o intermediário. Dinheiro retirado da troca, inclusive para pagar esse imposto, pode tornar parte do ganho dos EUA tributável agora (instruções do Form 8824).

Como os créditos se encaixam quando os EUA adiam e o Canadá não?

O mesmo ganho pode ser tributado em dois anos diferentes: pelo Canadá agora e pelos EUA quando você vender o imóvel de reposição. Um ganho dos EUA totalmente adiado não dá ao crédito por imposto estrangeiro do Canadá nenhum imposto atual dos EUA para compensar, e o custo-base menor nos EUA pode deixar um ganho posterior nos EUA com pouco ou nenhum imposto canadense para compensá-lo. A CRA diz que pode haver dupla tributação quando os dois países tributam uma operação em anos diferentes (parágrafo 1.97).

O imposto dos EUA sobre uma venda posterior cai nesse ano posterior: o folio da CRA vincula o imposto estrangeiro ao ano em que a obrigação estrangeira surge pela lei do país estrangeiro (parágrafo 1.32). As fontes usadas aqui não dizem se um imposto posterior dos EUA pode ser levado de volta ao ano canadense da troca; por isso, esse ponto é incerto. Pagar mais tarde um lançamento referente ao ano da venda original é diferente.

O imposto estrangeiro sobre ganhos de capital fica nas regras de crédito não empresarial do Canadá. Créditos não empresariais não usados não podem ser levados a outro ano, e a retenção FIRPTA que será restituída é excluída do imposto estrangeiro pago (folio da CRA sobre crédito por imposto estrangeiro, parágrafos 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 e 1.89).

O parágrafo 1.97 também diz que pode haver alívio pelo tratado em alguns casos, citando o Artigo XIII(8) com a seção 115.1 do Income Tax Act. Esse artigo trata de transferências do tipo reorganização que o país de residência da própria pessoa não reconhece; a autoridade competente do outro país pode concordar em adiar, se quem adquire pedir, nos termos dela. Ele não descreve uma troca de imóvel alugado, e não decorre nenhum rollover canadense automático.

Para o cálculo geral do crédito, veja rendimentos do exterior em uma declaração canadense.

Que custo e que depreciação levo para o imóvel de reposição em cada país?

Nos EUA, o imóvel de reposição geralmente herda o custo fiscal do imóvel alugado original, ajustado por dinheiro, dívida e despesas; no Canadá, ele começa com o que você de fato pagou, em dólares canadenses. Mantenha registros separados para cada país (IRS Publication 551; guia de rendimentos de aluguel da CRA).

A CCA canadense segue as regras canadenses, e não o cronograma dos EUA, e o terreno nunca se qualifica (guia de rendimentos de aluguel da CRA); veja CCA (depreciação fiscal canadense). Para as declarações em andamento e a opção dos EUA de tributar o rendimento líquido, veja canadenses com imóvel alugado nos EUA.

Meu estado segue a troca federal?

Não automaticamente. Uma troca federal não resolve a conformidade estadual, a retenção ou as obrigações de entrega contínuas; por isso, confira os estados onde ficam o imóvel alugado original e o de reposição.

A Califórnia ilustra a obrigação contínua: trocar um imóvel da Califórnia por um imóvel fora da Califórnia geralmente exige o Form FTB 3840 no ano da troca e em cada ano seguinte, até que o ganho diferido de fonte californiana seja reconhecido. A entrega vale independentemente da residência e pode ser exigida mesmo sem outra declaração da Califórnia (instruções do Form 3840 do California FTB). Outros estados têm regras próprias: use as instruções oficiais de cada estado.

Vale a pena fazer a troca se o Canadá tributa o ganho de qualquer forma?

A troca atrasa o imposto dos EUA sobre o ganho. Ela não atrasa o imposto canadense, pode deixar um imposto posterior dos EUA sem um crédito canadense correspondente e acrescenta um intermediário, a retenção e dois prazos. Compare as duas vias:

Reúna os contratos, as demonstrações de fechamento, os cronogramas de depreciação e de CCA, os saldos dos financiamentos, os dados de residência, os documentos do intermediário e as taxas de câmbio; assim, os resultados dos dois países podem ser calculados antes do fechamento.

Exemplo

Suponha que um residente fiscal de Ontário seja proprietário direto de um imóvel alugado nos EUA e conclua uma troca qualificada por meio de um intermediário. Todos os valores abaixo são ilustrativos. Ignore dívida, custos de venda, depreciação e CCA; suponha que US$1 valia C$1,25 quando o imóvel alugado original foi comprado e C$1,40 quando foi vendido e quando o imóvel de reposição foi comprado.

O imóvel alugado original tem custo-base ajustado nos EUA de US$200.000 e é vendido por US$300.000. Todo o dinheiro vai para um imóvel alugado de reposição nos EUA que custa US$300.000, sem dinheiro recebido e sem ganho reconhecido agora. Suponha que um certificado do IRS dispense a retenção do comprador; sem ele, o comprador reteria US$45.000 (15% de US$300.000).

O Canadá reconhece a alienação mesmo que os EUA adiem o ganho, e o ganho canadense supera o ganho dos EUA à taxa da data da venda (C$140.000) porque a mudança da taxa desde a compra faz parte dele. Se você vender depois o imóvel de reposição por US$300.000 à mesma taxa, o ganho nos EUA é de US$100.000 (US$300.000 menos o custo-base da troca de US$200.000), enquanto o ganho do Canadá é zero (C$420.000 menos C$420.000), sem deixar imposto canadense nessa venda para um crédito reduzir. Taxas de câmbio, preços e depreciação reais mudam os números.

E no seu caso?

• Planejar ou concluir qualquer troca de imóvel alugado nos EUA enquanto você é residente no Canadá: os prazos, a retenção e o descompasso de créditos entre os dois países geralmente pedem uma revisão coordenada; leve os registros acima para os serviços tributários entre países.
• O dinheiro da venda já chegou à sua conta sem restrições, ou a troca fracassou: siga canadenses que vendem imóveis nos EUA para a declaração da venda e a restituição da retenção.
• Cidadão dos EUA ou titular de green card que mora no Canadá: se você é residente dos dois países, a regra de desempate do tratado (tie-breaker, Artigo IV(2)) decide qual país considera você residente para fins do tratado. As partes de FIRPTA e do Form 1040-NR acima foram escritas para uma pessoa estrangeira e podem não se aplicar a você; comece por americanos morando no Canadá e peça uma análise de crédito separada pelos serviços tributários entre países; não se pode presumir que um crédito dos EUA levado a anos futuros corrija o descompasso.
• Imóvel mantido por meio de uma corporação, LLC ou sociedade de pessoas: uma corporação canadense é a vendedora, e não você (corporação canadense que possui imóveis nos EUA); sobre quem deve ser o proprietário do imóvel, veja como um canadense deve ter bens nos EUA.
• Imóvel em copropriedade com cônjuge ou familiar: a retenção FIRPTA é calculada sobre a parte de cada proprietário estrangeiro, repartida pela contribuição de capital, com cada cônjuge contado como metade (regras de FIRPTA do IRS); por isso, o intermediário, o aviso de identificação e a via de retenção precisam funcionar para todos os proprietários.
• Deixar o Canadá antes de vender o imóvel de reposição: o Canadá considera que você vendeu bens como imóveis nos EUA pelo valor de mercado quando deixa de ser residente, seja qual for o adiamento nos EUA (CRA: alienações de bens de quem deixa o Canadá; como deixar o Canadá).
• Uso pessoal misto, troca com parte relacionada, desapropriação ou destruição: peça que os fatos sejam analisados pelos serviços tributários entre países.
• Declaração de bens estrangeiros (Form T1135) depois de trocar o imóvel alugado: veja declaração de bens estrangeiros e de afiliadas.