Échange 1031 d'un immeuble locatif américain depuis le Canada

Puis-je faire un échange 1031 sur mon immeuble locatif américain si je vis au Canada?

Vivre au Canada n'empêche pas, à lui seul, un échange admissible d'un immeuble locatif américain. L'article 1031 de l'Internal Revenue Code vise le bien, son utilisation et la structure de l'échange. La résidence canadienne ne transforme pas un immeuble locatif américain en immeuble étranger pour cette règle. Les deux biens doivent être admissibles (règles de l'IRS sur les échanges).

Un échange 1031 permet d'échanger un immeuble de placement américain contre un autre et de reporter l'impôt américain sur le gain jusqu'à la vente du bien de remplacement, grâce au coût de base fiscal américain de ce dernier (son coût aux fins de l'impôt). Le Canada ne suit pas ce report : un résident fiscal du Canada déclare généralement quand même le gain dans l'année de la vente.

Quels immeubles américains sont admissibles, et lesquels ne le sont pas?

Un échange admissible remplace un immeuble détenu pour l'entreprise ou le placement par un immeuble similaire (like-kind) détenu pour l'entreprise ou le placement. Des types de biens différents peuvent être admissibles (instructions du formulaire 8824 de l'IRS).

Une location de vacances avec séjours personnels exige un examen distinct.

Retirer de l'argent, recevoir un autre bien ou se retrouver avec une hypothèque plus petite sur le bien de remplacement (sauf si vous ajoutez de l'argent pour combler l'écart) peut rendre une partie du gain imposable dès maintenant. Dans un échange avec une personne liée (un proche parent, ou une société ou une fiducie liée), le report prend fin si l'un de vous vend dans les 2 ans, avec des exceptions pour le décès, pour une conversion involontaire menacée après l'échange et pour l'absence de but d'évitement fiscal. Le formulaire 8824 est exigible pour chacune de ces années (instructions du formulaire 8824).

Quels sont les délais de 45 jours et de 180 jours, et que fait l'intermédiaire qualifié?

Dans l'échange différé habituel, vous vendez d'abord et achetez ensuite : désignez le bien de remplacement dans les 45 jours et recevez-le au plus tard à la première des deux dates suivantes : l'expiration d'un délai de 180 jours ou la date limite de la déclaration américaine, prolongations comprises. Les deux périodes courent à compter du transfert de l'ancien bien et se chevauchent (instructions du formulaire 8824, lignes 5 et 6).

Si vous manquez l'un ou l'autre des délais, le bien de remplacement est traité comme non similaire; le gain est alors imposé plutôt que reporté. Les deux périodes se terminent à minuit le dernier jour (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

Un intermédiaire qualifié est un tiers qui détient le produit de la vente et l'utilise pour acquérir le bien de remplacement, de sorte que l'argent ne vous parvient jamais. Pour bénéficier de la règle refuge, son entente écrite doit limiter expressément votre droit de recevoir, de donner en garantie, d'emprunter ou d'obtenir autrement les avantages des fonds. L'intermédiaire ne peut être ni vous, ni une personne inadmissible, comme un avocat, un comptable ou un agent immobilier qui a travaillé pour vous au cours des 2 ans précédents, ni une personne liée. L'argent détenu par votre propre mandataire est considéré comme reçu par vous (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) et (k)).

Conservez l'avis de désignation signé et la preuve qu'il a été envoyé à temps. Vous pouvez désigner jusqu'à trois biens, quelle que soit leur valeur; les listes plus longues sont soumises à des tests de valeur (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

La période d'échange se termine aussi à la date limite de votre déclaration américaine pour l'année du transfert, si cette date vient plus tôt : en général le 15 juin pour un contribuable qui produit le formulaire 1040-NR pour l'année civile, ou le 15 avril lorsqu'il touche un salaire américain assujetti à une retenue ou a un bureau aux États-Unis (règles de production de l'IRS pour les non-résidents). Une prolongation demandée à temps (formulaire 4868) repousse cette date, mais jamais au-delà du 180e jour. La date de la déclaration compte donc surtout pour les transferts de fin d'année. Après une catastrophe déclarée par le gouvernement fédéral, les deux derniers jours peuvent être reportés de 120 jours (ou jusqu'à la date de fin de l'allègement général, si elle est plus tardive) pour un contribuable touché ou dont l'échange est perturbé, sans jamais dépasser la date limite de la déclaration, prolongations comprises, ni un an (Rev. Proc. 2018-58, section 17).

J'ai déjà conclu la vente et l'argent est dans mon compte : l'échange est-il perdu?

En général, oui, si vous ou votre mandataire avez reçu, réellement ou de façon réputée, la totalité du produit de la vente avant le bien de remplacement : il s'agit d'une vente, et non d'un échange différé, même si vous achetez plus tard un bien similaire. L'argent est reçu de façon réputée lorsqu'il est porté à votre compte, mis de côté pour vous ou autrement disponible; si une partie seulement vous est parvenue, le gain peut être imposé dès maintenant sur cette partie (26 CFR 1.1031(k)-1(a) et (f)(2)). Si le produit est resté soumis à des restrictions admissibles, faites examiner les documents de l'échange préparés avant la clôture.

Pour une vente conclue, la retenue, la déclaration américaine et la récupération de l'excédent de retenue sont expliquées dans vente d'un immeuble américain par un Canadien.

Comment la retenue FIRPTA fonctionne-t-elle dans un échange?

La FIRPTA (retenue sur la vente d'un immeuble américain par un non-résident) oblige l'acheteur à retenir une partie du prix et à la verser à l'IRS (l'agence fiscale fédérale des États-Unis) lorsqu'une personne étrangère vend un immeuble américain. Un vendeur qui n'est ni citoyen américain ni résident fiscal des États-Unis est généralement une personne étrangère; un citoyen ou un résident fiscal peut plutôt remettre à l'acheteur une attestation de statut de non-étranger. Un échange 1031 n'élimine pas automatiquement la retenue, et un acheteur qui ne retient pas peut être tenu responsable de l'impôt, des pénalités et des intérêts (26 CFR 1.1445-1(e)). Le taux général est de 15 % du montant réalisé (argent, autres biens et dettes prises en charge), et non du gain (règles de l'IRS sur la FIRPTA; exceptions).

Ces limites viennent de 26 CFR 1.1445-2(d)(2), qui encadre la liste générale des exceptions à la retenue de l'IRS. Vous signez l'avis sous peine de parjure.

Utilisez le formulaire 8288-B pour demander un certificat de retenue de l'IRS : la ligne 7a lorsque la non-reconnaissance s'applique, ou la ligne 7b pour une réduction fondée sur un calcul de l'impôt maximal qui tient compte de tout gain reconnu dès maintenant; les instructions énumèrent les pièces à joindre. Il faut un numéro d'identification fiscale américain pour chaque partie, vendeur compris; un vendeur qui n'en a pas et qui peut obtenir un numéro d'identification fiscale du contribuable individuel (ITIN) peut en faire la demande avec le formulaire W-7 (voir vente d'un immeuble américain par un Canadien). L'IRS agit normalement dans les 90 jours suivant la réception de tout ce dont elle a besoin, pendant que les périodes de l'échange continuent de courir. Si la demande est soumise au plus tard à la date du transfert et que l'acheteur en est dûment avisé, le versement à l'IRS peut attendre jusqu'à 20 jours après l'envoi par la poste du certificat ou du refus par l'IRS. L'acheteur doit tout de même retenir l'impôt pendant que la demande est en cours; présenter la demande ne libère donc pas les fonds en soi (instructions du formulaire 8288-B; instructions du formulaire 8288).

La demande de certificat de retenue, les instructions de clôture et le financement du bien de remplacement doivent concorder avant la première clôture : l'argent retenu peut créer un manque de financement pendant que les délais de l'échange continuent de courir.

Que dois-je produire auprès de l'IRS pour un échange?

Produisez le formulaire 8824 avec la déclaration de revenus américaine de l'année où vous transférez l'ancien immeuble locatif, même si l'échange admissible reporte tout le gain. Ce formulaire consigne les biens, les dates, le gain et le coût de base du bien de remplacement (instructions du formulaire 8824).

Un étranger non-résident doit aussi joindre un état à la déclaration de l'année du transfert, sans quoi la non-reconnaissance ne s'applique pas. Cet état indique que l'article 897 s'applique, les deux biens (l'ancien avec son coût de base et sa date de transfert), le gain reconnu et l'impôt retenu, tout article de la convention fiscale qui exempte une vente ultérieure, et votre déclaration signée selon laquelle une vente ultérieure est imposable aux États-Unis malgré toute convention. Une copie de l'avis de l'acheteur, accompagnée des éléments manquants, peut en tenir lieu (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

Pourquoi le Canada impose-t-il la vente alors que les États-Unis la reportent?

Le Canada n'a pas de report de type 1031. Les résidents sont imposés sur leur revenu imposable de l'année, et les règles sur les biens de remplacement visent les dispositions involontaires (expropriation, destruction) et les ventes volontaires d'anciens biens d'entreprise, ce qui exclut généralement un bien utilisé principalement pour tirer un revenu de location. Acheter un autre immeuble locatif avec le produit ne reporte pas le gain canadien; une utilisation principalement dans l'entreprise d'une personne liée peut changer cela, et vendre un bien locatif au Canada explique les exceptions ainsi que le calcul du gain et de la récupération au Canada (Loi de l'impôt sur le revenu, article 2; folio de l'ARC sur les biens de remplacement, paragraphes 1.1, 1.3 et 1.27–1.29).

Le Canada convertit le produit au taux de la date de la vente, le coût au taux de la date d'acquisition et les dépenses au taux en vigueur au moment où elles sont engagées; convertir le gain américain à un seul taux n'est pas le calcul canadien (ARC : calcul du gain en capital).

L'impôt canadien tombe dans l'année de la vente, alors que l'argent de l'échange reste chez l'intermédiaire. L'argent retiré de l'échange, y compris pour payer cet impôt, peut rendre une partie du gain américain imposable dès maintenant (instructions du formulaire 8824).

Comment les crédits d'impôt s'alignent-ils quand les États-Unis reportent l'impôt et que le Canada ne le fait pas?

Le même gain peut être imposé dans deux années différentes : par le Canada maintenant, et par les États-Unis à la vente du bien de remplacement. Un gain américain entièrement reporté ne donne au crédit pour impôt étranger canadien aucun impôt américain actuel à compenser, et le coût de base américain plus bas peut laisser un gain américain ultérieur avec peu ou pas d'impôt canadien pour le compenser. L'Agence du revenu du Canada (ARC) indique qu'une double imposition peut survenir quand les deux pays imposent une opération dans des années différentes (paragraphe 1.97).

L'impôt américain sur une vente ultérieure tombe dans cette année ultérieure : le folio de l'ARC rattache l'impôt étranger à l'année où l'obligation étrangère naît selon le droit du pays étranger (paragraphe 1.32). Les sources utilisées ici ne disent pas si un impôt américain ultérieur peut être rattaché à l'année canadienne de l'échange; ce point n'est donc pas réglé. Payer plus tard une cotisation visant l'année de la vente initiale est un cas différent.

L'impôt étranger sur les gains en capital relève des règles canadiennes du crédit pour impôt étranger hors entreprise. Les crédits hors entreprise inutilisés ne peuvent pas être reportés à une autre année, et la retenue FIRPTA qui sera remboursée est exclue de l'impôt étranger payé (folio de l'ARC sur le crédit pour impôt étranger, paragraphes 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 et 1.89).

Le paragraphe 1.97 indique aussi qu'un allègement fondé sur la convention fiscale peut être possible dans certains cas, en citant l'article XIII(8) avec l'article 115.1 de la Loi de l'impôt sur le revenu. Cet article vise les transferts de type réorganisation que le pays du résident ne reconnaît pas; l'autorité compétente de l'autre pays peut accepter de reporter l'impôt, si l'acquéreur le demande, selon ses propres conditions. Il ne décrit pas un échange d'immeuble locatif, et aucun report canadien automatique n'en découle.

Pour le calcul général du crédit, consultez revenus étrangers au Canada.

Quel coût de base et quel amortissement dois-je conserver sur le bien de remplacement dans chaque pays?

Aux États-Unis, le bien de remplacement reprend généralement le coût fiscal de l'ancien immeuble locatif, rajusté pour tenir compte de l'argent, de la dette et des dépenses; au Canada, il commence au montant que vous avez réellement payé, en dollars canadiens. Tenez des registres distincts pour chaque pays (Publication 551 de l'IRS; guide de l'ARC sur les revenus de location).

La déduction pour amortissement (DPA) canadienne suit les règles canadiennes, et non le barème américain, et le terrain n'y donne jamais droit (guide de l'ARC sur les revenus de location); voir DPA sur l'équipement, les véhicules et les immeubles. Pour les déclarations annuelles et le choix américain d'imposer le revenu net, voir immeuble locatif aux États-Unis : déclarations d'un Canadien.

Mon État suit-il l'échange fédéral?

Pas automatiquement. Un échange fédéral ne règle ni la conformité de l'État, ni la retenue, ni les obligations de production continues; vérifiez donc les États où se trouvent l'ancien immeuble locatif et celui de remplacement.

La Californie illustre l'obligation continue : l'échange d'un immeuble californien contre un immeuble situé hors de la Californie exige généralement le formulaire FTB 3840 pour l'année de l'échange et pour chacune des années suivantes, jusqu'à ce que le gain reporté de source californienne soit reconnu. Cette production s'applique quelle que soit la résidence et peut être exigée même sans autre déclaration californienne (instructions du formulaire FTB 3840 de la Californie). Les autres États ont leurs propres règles : consultez les instructions officielles de chaque État.

L'échange vaut-il encore la peine si le Canada impose quand même le gain?

L'échange retarde l'impôt américain sur le gain. Il ne retarde pas l'impôt canadien, il peut laisser un impôt américain ultérieur sans crédit canadien correspondant, et il ajoute un intermédiaire, une retenue et deux délais. Comparez les deux voies :

Réunissez les contrats, les états de clôture, les tableaux d'amortissement et de déduction, les soldes de prêt, les renseignements sur la résidence, les documents de l'intermédiaire et les taux de change; les résultats des deux pays peuvent alors être calculés avant la clôture.

Exemple

Supposons qu'un résident fiscal de l'Ontario possède directement un immeuble locatif américain et réalise un échange admissible par l'entremise d'un intermédiaire. Tous les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'illustration. Ne tenez pas compte de la dette, des frais de vente, de l'amortissement ni de la déduction pour amortissement (DPA); supposez que 1 $ US valait 1,25 $ CA à l'achat de l'ancien immeuble locatif, et 1,40 $ CA à sa vente et à l'achat du bien de remplacement.

L'ancien immeuble locatif a un coût de base américain rajusté de 200 000 $ US et se vend 300 000 $ US. Tout le produit sert à acheter un immeuble locatif américain de remplacement de 300 000 $ US, sans argent reçu ni gain reconnu dès maintenant. Supposons qu'un certificat de l'IRS dispense l'acheteur de la retenue; sans certificat, l'acheteur retiendrait 45 000 $ US (15 % de 300 000 $ US).

Le Canada reconnaît la disposition même si les États-Unis reportent le gain, et son gain dépasse le gain américain converti au taux de la date de la vente (140 000 $ CA), parce que la variation du taux depuis l'achat en fait partie. Si vous vendez plus tard le bien de remplacement 300 000 $ US au même taux, le gain américain est de 100 000 $ US (300 000 $ US moins le coût de base de l'échange de 200 000 $ US), alors que le gain canadien est nul (420 000 $ CA moins 420 000 $ CA), ce qui ne laisse aucun impôt canadien sur cette vente qu'un crédit pourrait réduire. Les taux de change, les prix et l'amortissement réels modifient les chiffres.

Votre situation est différente?

• Vous planifiez ou réalisez un échange d'immeuble locatif américain en étant résident du Canada : les délais, la retenue et le décalage des crédits entre les deux pays appellent généralement un examen coordonné; apportez les documents ci-dessus à nos services de fiscalité transfrontalière.
• Le produit est déjà arrivé dans votre compte sans restriction, ou l'échange a échoué : consultez vente d'un immeuble américain par un Canadien pour la déclaration de la vente et le remboursement de la retenue.
• Citoyen américain ou titulaire de la carte verte qui vit au Canada : si vous êtes résident des deux pays, la règle de départage de la convention fiscale (article IV(2)) détermine quel pays vous considère comme résident aux fins de la convention. Les parties ci-dessus sur la FIRPTA et le formulaire 1040-NR sont écrites pour une personne étrangère et peuvent ne pas vous viser; commencez par Américains au Canada : impôts aux États-Unis et au Canada et demandez une analyse distincte des crédits auprès de nos services de fiscalité transfrontalière; on ne peut pas présumer qu'un report de crédit américain corrigera le décalage.
• Immeuble détenu par l'entremise d'une société, d'une LLC ou d'une société de personnes : une société canadienne est le vendeur, et non vous (société canadienne qui détient un immeuble américain); pour savoir qui devrait détenir l'immeuble, consultez comment un Canadien devrait-il détenir un bien aux États-Unis.
• Immeuble détenu avec un conjoint ou un membre de la famille : la retenue FIRPTA se calcule sur la part des propriétaires étrangers, répartie selon l'apport en capital, les conjoints étant comptés pour moitié chacun (règles de l'IRS sur la FIRPTA); l'intermédiaire, l'avis de désignation et la voie de retenue doivent donc fonctionner pour chaque propriétaire.
• Vous quittez le Canada avant de vendre le bien de remplacement : vous êtes réputé avoir vendu, à leur valeur marchande, des biens comme un immeuble américain lorsque vous cessez d'être résident du Canada, peu importe le report américain (ARC : dispositions de biens par les émigrants; quitter le Canada).
• Usage personnel mixte, échange avec une personne liée, expropriation ou destruction : faites examiner les faits par nos services de fiscalité transfrontalière.
• Déclaration des biens étrangers (formulaire T1135) après le remplacement de l'immeuble locatif : consultez déclarer des biens étrangers et des sociétés étrangères à l'ARC.