1031 Exchange für eine US-Mietimmobilie bei Wohnsitz in Kanada

Kann ich einen 1031 Exchange für meine US-Mietimmobilie machen, wenn ich in Kanada lebe?

Allein der Wohnsitz in Kanada schließt einen qualifizierten Tausch einer US-Mietimmobilie nicht aus. Section 1031 betrifft die Immobilie, ihre Nutzung und die Tauschvereinbarung; die kanadische Ansässigkeit macht aus einer US-Mietimmobilie für diese Regel keine ausländische Immobilie. Beide Immobilien müssen die Voraussetzungen erfüllen (Regeln des IRS zum Tausch).

Ein 1031 Exchange lässt Sie eine US-Anlageimmobilie gegen eine andere tauschen und die US-Steuer auf den Gewinn aufschieben, bis das Ersatzobjekt verkauft wird. Das geschieht über die steuerlichen Anschaffungskosten (Basis) des Ersatzobjekts, also seine Kosten für Steuerzwecke. Kanada folgt diesem Aufschub nicht: Wer in Kanada steuerlich ansässig ist, meldet den Gewinn in der Regel trotzdem im Verkaufsjahr.

Welche US-Immobilien qualifizieren sich, und welche nicht?

Ein qualifizierter Tausch ersetzt geschäftlich oder als Kapitalanlage gehaltene Immobilien durch gleichartige Immobilien, die ebenfalls geschäftlich oder als Kapitalanlage gehalten werden. Auch unterschiedliche Immobilienarten können sich qualifizieren (Anleitung des IRS zu Form 8824).

Eine Ferienimmobilie mit privaten Aufenthalten braucht eine gesonderte Prüfung.

Entnehmen Sie Bargeld, erhalten Sie anderes Vermögen oder enden Sie mit einer kleineren Hypothek auf dem Ersatzobjekt (es sei denn, Sie legen Bargeld zu, um die Lücke zu decken), kann ein Teil des Gewinns sofort steuerpflichtig werden. Bei einer nahestehenden Person (ein enger Verwandter oder eine nahestehende Gesellschaft oder ein nahestehender Trust) endet der Aufschub, wenn einer von Ihnen verkauft, bevor 2 Jahre vergangen sind. Ausnahmen gelten für Todesfälle, für eine nach dem Tausch drohende unfreiwillige Veräußerung (Involuntary Conversion) und für den Fall ohne Steuervermeidungsabsicht. Für jedes dieser Jahre ist Form 8824 (Meldung des gleichartigen Tauschs) fällig (Anleitung zu Form 8824).

Was sind die 45-Tage- und die 180-Tage-Frist, und was macht der Qualified Intermediary?

Beim üblichen zeitversetzten Tausch (Deferred Exchange) verkaufen Sie zuerst und kaufen später. Für das Benennen des Ersatzobjekts haben Sie 45 Tage. Erhalten müssen Sie es bis zum früheren von zwei Terminen: dem Ende der Frist (180 Tage) oder dem Fälligkeitstermin der US-Steuererklärung einschließlich Verlängerungen. Beide Fristen laufen ab der Übertragung des alten Objekts und überschneiden sich (Anleitung zu Form 8824, Zeilen 5 und 6).

Verpassen Sie eine der beiden Fristen, gilt das Ersatzobjekt als nicht gleichartig, sodass der Gewinn besteuert statt aufgeschoben wird; beide Fristen enden am letzten Tag um Mitternacht (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

Ein Qualified Intermediary ist eine außenstehende Partei, die den Verkaufserlös hält und damit das Ersatzobjekt erwirbt, sodass das Geld nie zu Ihnen gelangt. Damit die Safe-Harbor-Regel (sichere Regelung) gilt, muss seine schriftliche Vereinbarung Ihre Rechte ausdrücklich beschränken, die Mittel zu erhalten, zu verpfänden, zu beleihen oder ihre Vorteile anderweitig zu erlangen. Er darf weder Sie selbst noch eine ausgeschlossene Person (Disqualified Person) sein, etwa ein Anwalt, Buchhaltungsexperte oder Immobilienmakler, der für Sie gearbeitet hat (Rückblickzeitraum: 2 Jahre), noch eine nahestehende Person; Geld, das Ihr eigener Vertreter hält, gilt als von Ihnen erhalten (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) und (k)).

Bewahren Sie die unterzeichnete Benennung und den Nachweis auf, dass sie rechtzeitig versandt wurde. Bis zu drei Objekte können unabhängig von ihrem Wert benannt werden; längere Listen müssen Wertprüfungen bestehen (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

Die Frist für den Erhalt endet auch am Fälligkeitstermin Ihrer US-Steuererklärung für das Übertragungsjahr, wenn dieser früher liegt: in der Regel am 15. Juni bei einer Person, die Form 1040-NR (US-Einkommensteuererklärung für nicht ansässige Ausländer) für das Kalenderjahr einreicht, oder am 15. April bei US-Löhnen mit Einbehalt oder einem US-Büro (Regeln des IRS für Nichtansässige). Eine fristgerecht eingereichte Verlängerung (Form 4868, Antrag auf Fristverlängerung) verschiebt diesen Termin nach hinten, aber nie über Tag 180 hinaus, sodass der Erklärungstermin vor allem bei Übertragungen spät im Jahr zählt. Nach einer bundesweit erklärten Katastrophe (Federally Declared Disaster) können beide letzten Tage für einen betroffenen Steuerpflichtigen oder einen, dessen Tausch dadurch gestört wird, um 120 Tage hinausgeschoben werden (oder bis zum allgemeinen Enddatum der Erleichterung, falls dieses später liegt), nie über den Fälligkeitstermin der Steuererklärung mit Verlängerungen oder über ein Jahr hinaus (Rev. Proc. 2018-58, Abschnitt 17).

Das Closing ist erfolgt und das Geld liegt auf meinem Konto: Ist der Tausch hinfällig?

In der Regel ja, wenn Sie oder Ihr Vertreter den vollen Verkaufserlös vor dem Ersatzobjekt tatsächlich oder der Sache nach (constructively) erhalten haben: Dann liegt ein Verkauf vor und kein zeitversetzter Tausch, auch wenn Sie später gleichartiges Vermögen kaufen. Geld gilt als der Sache nach erhalten, wenn es Ihrem Konto gutgeschrieben, für Sie beiseitegelegt oder sonst für Sie abrufbar ist; ist nur ein Teil zu Ihnen gelangt, kann der Gewinn insoweit sofort besteuert werden (26 CFR 1.1031(k)-1(a) und (f)(2)). Blieb der Erlös unter qualifizierenden Beschränkungen, lassen Sie die Tauschunterlagen aus der Zeit vor dem Closing prüfen.

Bei einem abgeschlossenen Verkauf finden Sie Einbehalt, US-Steuererklärung und Rückholung zu viel einbehaltener Steuer in Kanadier beim Verkauf von US-Immobilien.

Wie funktioniert der FIRPTA-Einbehalt bei einem Tausch?

FIRPTA verpflichtet den Käufer, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und an den IRS abzuführen, wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft. Ein Verkäufer, der weder US-Staatsbürger noch in den USA steuerlich ansässig ist, ist in der Regel eine ausländische Person; ein Staatsbürger oder Steueransässiger kann dem Käufer stattdessen eine Bescheinigung über den Status als Nicht-Ausländer (Certification of Non-Foreign Status) geben. Ein 1031 Exchange hebt den Einbehalt nicht automatisch auf, und ein Käufer, der nicht einbehält, kann für die Steuer, Strafzuschläge und Zinsen haftbar gemacht werden (26 CFR 1.1445-1(e)). Der allgemeine Satz beträgt 15 % des Verkaufserlöses (Amount Realized: Bargeld, anderes Vermögen und übernommene Verbindlichkeiten), nicht des Gewinns (FIRPTA-Regeln des IRS; Ausnahmen).

Diese Grenzen ergeben sich aus 26 CFR 1.1445-2(d)(2), das die allgemeine Liste der Ausnahmen vom Einbehalt des IRS einschränkt. Sie unterschreiben die Mitteilung unter Strafandrohung bei falschen Angaben (Penalties of Perjury).

Beantragen Sie das Withholding Certificate mit Form 8288-B: Zeile 7a, wenn die Nichterfassung gilt, oder Zeile 7b für eine Verminderung aus einer Berechnung der Höchststeuer, die einen jetzt erfassten Gewinn berücksichtigt; die Anleitung nennt die Anlagen. Erforderlich ist eine US-Steuernummer für jede Partei, den Verkäufer eingeschlossen; ein Verkäufer ohne Nummer, der Anspruch auf eine ITIN (US-Steuernummer für Personen ohne SSN) hat, kann sie mit Form W-7 (Antrag auf eine ITIN) beantragen (siehe Kanadier beim Verkauf von US-Immobilien). Die Bearbeitung dauert beim IRS in der Regel 90 Tage, nachdem er alles Nötige erhalten hat, und die Tauschfristen laufen währenddessen weiter. Wird der Antrag bis zum Übertragungsdatum eingereicht und der Käufer ordnungsgemäß informiert, kann die Zahlung an den IRS warten: Fällig ist sie 20 Tage nach dem Versand der Bescheinigung oder Ablehnung durch den IRS. Der Käufer muss während des laufenden Antrags weiterhin einbehalten, sodass der Antrag allein die Mittel nicht freigibt (Anleitung zu Form 8288-B; Anleitung zu Form 8288).

Der Antrag auf verminderten Einbehalt, die Anweisungen zum Closing und die Finanzierung des Ersatzobjekts müssen vor dem ersten Closing aufeinander abgestimmt sein: Geld, das für den Einbehalt zurückgehalten wird, kann eine Finanzierungslücke hinterlassen, während die Tauschfristen weiterlaufen.

Was reiche ich beim IRS für einen Tausch ein?

Reichen Sie Form 8824 mit der US-Einkommensteuererklärung für das Jahr ein, in dem Sie die alte Mietimmobilie übertragen, auch wenn der qualifizierte Tausch den gesamten Gewinn aufschiebt. Die Form erfasst die Immobilien, die Daten, den Gewinn und die Anschaffungskosten (Basis) des Ersatzobjekts (Anleitung zu Form 8824).

Ein nicht in den USA ansässiger Ausländer (Nonresident Alien) muss der Steuererklärung für das Übertragungsjahr außerdem eine Erklärung beifügen, sonst gilt die Nichterfassung nicht: dass Section 897 gilt, beide Immobilien (die alte mit Basis und Übertragungsdatum), erfasster Gewinn und einbehaltene Steuer, ein etwaiger Abkommensartikel, der einen späteren Verkauf befreit, und Ihre unterschriebene Erklärung, dass ein späterer Verkauf in den USA trotz eines Abkommens steuerpflichtig ist. Eine Kopie der Mitteilung des Käufers plus die fehlenden Angaben kann genügen (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

Warum besteuert Kanada den Verkauf, obwohl ihn die USA aufschieben?

Kanada kennt keinen Aufschub nach Art des 1031 Exchange. Ansässige werden mit ihrem steuerpflichtigen Einkommen des Jahres besteuert, und die Regeln zum Ersatzobjekt betreffen unfreiwillige Veräußerungen (Enteignung, Zerstörung) und freiwillige Verkäufe früheren Betriebsvermögens, wozu in der Regel kein Vermögen gehört, das hauptsächlich zur Erzielung von Miete genutzt wurde. Mit dem Erlös eine weitere Mietimmobilie zu kaufen, schiebt den kanadischen Gewinn nicht auf; eine überwiegende Nutzung im Betrieb einer nahestehenden Person kann das ändern, und Verkauf einer Mietimmobilie in Kanada behandelt die Ausnahmen sowie die kanadische Berechnung von Gewinn und Recapture (Income Tax Act, Abschnitt 2; CRA-Folio zum Ersatzobjekt, Absätze 1.1, 1.3 und 1.27–1.29).

Kanada rechnet den Erlös zum Kurs am Verkaufstag um, die Anschaffungskosten zum Kurs am Erwerbstag und die Ausgaben zum Kurs im Zeitpunkt ihres Anfalls; den US-Gewinn mit einem einzigen Kurs umzurechnen, ist nicht die kanadische Berechnung (CRA-Berechnung von Kapitalgewinnen).

Die kanadische Steuer fällt im Verkaufsjahr an, während das Tauschgeld beim Qualified Intermediary liegt. Bargeld, das dem Tausch entnommen wird, auch Geld zur Zahlung dieser Steuer, kann dazu führen, dass ein Teil des US-Gewinns sofort steuerpflichtig wird (Anleitung zu Form 8824).

Wie passen die Steueranrechnungen zusammen, wenn die USA aufschieben und Kanada nicht?

Derselbe Gewinn kann in zwei verschiedenen Jahren besteuert werden: jetzt von Kanada und von den USA beim Verkauf des Ersatzobjekts. Bei einem vollständig aufgeschobenen US-Gewinn gibt es für die kanadische Anrechnung ausländischer Steuern keine aktuelle US-Steuer, die sie verrechnen könnte, und durch die niedrigeren US-Anschaffungskosten (Basis) kann bei einem späteren US-Gewinn wenig oder gar keine kanadische Steuer zum Verrechnen übrig sein. Die CRA sagt, dass eine Doppelbesteuerung auftreten kann, wenn die beiden Länder einen Vorgang in verschiedenen Jahren besteuern (Absatz 1.97).

Die US-Steuer auf einen späteren Verkauf fällt in diesem späteren Jahr an: Das CRA-Folio knüpft die ausländische Steuer an das Jahr, in dem die ausländische Verbindlichkeit nach dem Recht des anderen Landes entsteht (Absatz 1.32). Die hier verwendeten Quellen sagen nicht, ob eine spätere US-Steuer dem kanadischen Tauschjahr zugeordnet werden kann; dieser Punkt ist daher ungeklärt. Etwas anderes ist eine später gezahlte Steuerfestsetzung für das ursprüngliche Verkaufsjahr.

Ausländische Steuern auf Kapitalgewinne fallen unter die kanadischen Regeln zur Anrechnung für nicht betriebliche Einkünfte (Non-Business Credit). Nicht genutzte Anrechnungen dieser Art lassen sich nicht auf ein anderes Jahr übertragen, und eine FIRPTA-Quellensteuer, die erstattet wird, zählt nicht zur gezahlten ausländischen Steuer (CRA-Folio zur Anrechnung ausländischer Steuern, Absätze 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 und 1.89).

Absatz 1.97 sagt auch, dass in manchen Fällen eine Entlastung nach dem Steuerabkommen möglich sein kann, und nennt Artikel XIII(8) in Verbindung mit Abschnitt 115.1 des Income Tax Act. Dieser Artikel betrifft Übertragungen in der Art von Umstrukturierungen, die das Land des Ansässigen selbst nicht anerkennt; die zuständige Behörde (Competent Authority) des anderen Landes kann einem Aufschub zustimmen, wenn der Erwerber dies beantragt, zu ihren eigenen Bedingungen. Er beschreibt keinen Mietobjekttausch, und ein automatischer kanadischer Rollover folgt daraus nicht.

Zur allgemeinen Berechnung der Anrechnung siehe Ausländische Einkünfte in der kanadischen Steuererklärung.

Welche Anschaffungskosten und Abschreibungen führe ich beim Ersatzobjekt in jedem Land fort?

In den USA übernimmt das Ersatzobjekt in der Regel die steuerlichen Anschaffungskosten der alten Mietimmobilie, angepasst um Bargeld, Schulden und Ausgaben; in Kanada beginnt es bei dem, was Sie tatsächlich bezahlt haben, in kanadischen Dollar. Führen Sie für jedes Land getrennte Unterlagen (IRS Publication 551; CRA-Leitfaden zu Mieteinkünften).

Die kanadische CCA folgt den kanadischen Regeln, nicht dem US-Abschreibungsplan, und Grund und Boden qualifiziert sich nie (CRA-Leitfaden zu Mieteinkünften); siehe Capital Cost Allowance. Für laufende Steuererklärungen und die US-Wahl zur Besteuerung der Nettoeinkünfte siehe US-Mietimmobilie eines Kanadiers.

Folgt mein Bundesstaat dem bundesrechtlichen Tausch?

Nicht automatisch. Ein bundesrechtlicher Tausch entscheidet nicht über die Übereinstimmung des Bundesstaates, den Einbehalt oder laufende Einreichungspflichten; prüfen Sie daher die Bundesstaaten, in denen die alte und die neue Mietimmobilie liegen.

Kalifornien zeigt die fortlaufende Pflicht: Wer kalifornische Immobilien gegen Immobilien außerhalb Kaliforniens tauscht, muss in der Regel für das Tauschjahr und jedes Folgejahr Form FTB 3840 einreichen, bis der aufgeschobene Gewinn aus kalifornischer Quelle erfasst wird. Die Einreichung gilt unabhängig vom Wohnsitz und kann auch ohne weitere kalifornische Steuererklärung nötig sein (Anleitung des California FTB zu Form 3840). Andere Bundesstaaten haben eigene Regeln: Nutzen Sie die offiziellen Anleitungen des jeweiligen Bundesstaates.

Lohnt sich ein Tausch noch, wenn Kanada den Gewinn ohnehin besteuert?

Der Tausch verschiebt die US-Steuer auf den Gewinn. Er verschiebt nicht die kanadische Steuer, kann eine spätere US-Steuer ohne passende kanadische Anrechnung lassen und bringt einen Qualified Intermediary, Einbehalt und zwei Fristen mit sich. Vergleichen Sie die beiden Wege:

Sammeln Sie die Verträge, Closing-Abrechnungen, Aufstellungen zu Abschreibung und CCA, Darlehensstände, Angaben zur Ansässigkeit, Unterlagen des Qualified Intermediary und Wechselkurse; dann lassen sich die Ergebnisse beider Länder vor dem Closing berechnen.

Beispiel

Angenommen, eine in Ontario steuerlich ansässige Person besitzt direkt eine US-Mietimmobilie und führt über einen Qualified Intermediary einen qualifizierten Tausch durch. Alle Zahlen unten sind Beispiele. Schulden, Verkaufskosten, Abschreibung und CCA bleiben außer Betracht; nehmen Sie an, dass US$1 beim Kauf der alten Mietimmobilie C$1,25 entsprach und C$1,40 beim Verkauf und beim Kauf des Ersatzobjekts.

Die alte Mietimmobilie hat angepasste US-Anschaffungskosten (Basis) von US$200.000 und wird für US$300.000 verkauft. Der gesamte Erlös fließt in eine US-Mietimmobilie als Ersatzobjekt für US$300.000; es wird kein Bargeld erhalten und derzeit kein Gewinn erfasst. Angenommen, eine Bescheinigung des IRS befreit den Käufer vom Einbehalt; ohne sie würde der Käufer US$45.000 einbehalten (15 % von US$300.000).

Kanada erfasst die Veräußerung, obwohl die USA den Gewinn aufschieben, und sein Gewinn übersteigt den US-Gewinn zum Kurs am Verkaufstag (C$140.000), weil die Kursänderung seit dem Kauf darin enthalten ist. Verkaufen Sie das Ersatzobjekt später zum selben Kurs für US$300.000, beträgt der US-Gewinn US$100.000 (US$300.000 abzüglich der Tauschbasis von US$200.000), während der kanadische Gewinn null ist (C$420.000 abzüglich C$420.000); für diesen Verkauf bleibt dann keine kanadische Steuer, die eine Anrechnung mindern könnte. Reale Wechselkurse, Preise und Abschreibungen verändern die Zahlen.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie planen oder führen als in Kanada Ansässiger einen US-Mietobjekttausch durch: Die Fristen, der Einbehalt und die fehlende Abstimmung der Anrechnungen in beiden Ländern erfordern in der Regel eine abgestimmte Prüfung; bringen Sie die oben genannten Unterlagen zu den Leistungen für grenzüberschreitende Steuern.
• Der Erlös ist bereits auf Ihrem frei verfügbaren Konto gelandet, oder der Tausch ist gescheitert: Folgen Sie Kanadier beim Verkauf von US-Immobilien für die Steuererklärung zum Verkauf und die Erstattung des Einbehalts.
• US-Staatsbürger oder Green-Card-Inhaber, der in Kanada lebt: Wenn Sie in beiden Ländern ansässig sind, entscheidet die Tie-Breaker-Regel des Abkommens (Artikel IV(2)), welches Land Sie für Abkommenszwecke als ansässig ansieht. Die oben beschriebenen Teile zu FIRPTA und Form 1040-NR sind für eine ausländische Person geschrieben und gelten für Sie möglicherweise nicht; beginnen Sie mit Amerikaner in Kanada und fragen Sie über die Leistungen für grenzüberschreitende Steuern eine gesonderte Analyse der Anrechnung an. Sie können nicht davon ausgehen, dass ein US-Anrechnungsvortrag die Abweichung behebt.
• Immobilie, die über eine Kapitalgesellschaft, LLC oder Personengesellschaft gehalten wird: Eine kanadische Kapitalgesellschaft ist der Verkäufer, nicht Sie (Kanadische Kapitalgesellschaft mit US-Immobilien); wer die Immobilie besitzen sollte, steht in US-Immobilie als Kanadier halten.
• Gemeinsamer Besitz mit Ehepartner oder Familienmitglied: Der FIRPTA-Einbehalt wird auf die Anteile der ausländischen Eigentümer berechnet, aufgeteilt nach Kapitaleinlage, wobei Ehepartner je zur Hälfte zählen (FIRPTA-Regeln des IRS). Qualified Intermediary, Benennung und Einbehaltsweg müssen daher für jeden Eigentümer funktionieren.
• Sie verlassen Kanada, bevor Sie das Ersatzobjekt verkaufen: Kanada behandelt Vermögen wie US-Immobilien als fiktiv zum Marktwert verkauft, wenn Sie aufhören, in Kanada ansässig zu sein, unabhängig vom US-Aufschub (CRA: Veräußerung von Vermögen bei Wegzug; Wegzug aus Kanada).
• Gemischte private Nutzung, Tausch mit einer nahestehenden Person, Enteignung oder Zerstörung: Lassen Sie die Fakten über die Leistungen für grenzüberschreitende Steuern prüfen.
• Meldung ausländischen Vermögens (Form T1135) nach dem Ersatz der Mietimmobilie: siehe Auslandsvermögen und ausländische Firmen bei der CRA melden.