1031 exchange על נכס להשכרה בארצות הברית כשגרים בקנדה

אפשר לעשות 1031 exchange על נכס להשכרה בארצות הברית אם אנחנו גרים בקנדה?

מגורים בקנדה אינם מונעים בעצמם החלפה מזכה של נכס להשכרה בארה״ב. סעיף 1031 עוסק בנכס, בשימוש בו ובמבנה ההחלפה; תושבות קנדית אינה הופכת נכס להשכרה בארה״ב לנדל״ן זר לצורך הכלל הזה. שני הנכסים חייבים לעמוד בתנאים (כללי ההחלפה של IRS).

החלפה מסוג 1031 exchange, לפי סעיף בקוד המסים הפדרלי, מאפשרת להחליף נכס השקעה אחד בארה״ב בנכס אחר ולדחות את המס האמריקאי על הרווח עד שהנכס החלופי יימכר, באמצעות בסיס העלות של הנכס החלופי (העלות שלו לצורכי מס). קנדה אינה מקבלת את הדחייה הזו: תושב מס בקנדה מדווח בדרך כלל על הרווח בשנת המכירה.

אילו נכסים בארצות הברית מזכים, ואילו לא?

החלפה מזכה מחליפה נדל״ן שמוחזק לעסק או להשקעה בנדל״ן מאותו סוג (like-kind) שמוחזק לעסק או להשקעה. גם סוגי נכסים שונים יכולים להיחשב מזכים (הוראות טופס 8824 של IRS).

נכס נופש להשכרה שיש בו שהיות אישיות דורש בדיקה נפרדת.

משיכת מזומן, קבלת נכס אחר או סיום עם משכנתה קטנה יותר על הנכס החלופי (אלא אם מוסיפים מזומן כדי לכסות את הפער) יכולים להפוך חלק מהרווח לחייב במס כבר עכשיו. בהחלפה עם צד קשור (קרוב משפחה, או חברה או נאמנות קשורות), הדחייה נגמרת אם אחד מכם מוכר בתוך 2 שנים, עם חריגים למוות, להמרה בלתי רצונית (involuntary conversion) שהאיום עליה נוצר אחרי ההחלפה, ולמקרה שאין מטרה של הימנעות ממס, וטופס 8824 נדרש בכל אחת מהשנים האלה (הוראות טופס 8824).

מהם מועדי 45 הימים ו-⁠180 הימים, ומה עושה המתווך המוסמך?

בהחלפה מושהית רגילה מוכרים קודם וקונים אחר כך: מזהים את הנכס החלופי בתוך 45 ימים ומקבלים אותו עד המוקדם מבין 180 ימים לבין מועד ההגשה של הדוח בארה״ב, כולל הארכות. שתי התקופות נספרות מהעברת הנכס הישן וחופפות זו לזו (הוראות טופס 8824, שורות 5 ו-⁠6).

אם מפספסים אחד משני המועדים, הנכס החלופי נחשב שאינו מאותו סוג, ולכן הרווח חייב במס ואינו נדחה; שתי התקופות מסתיימות בחצות ביום האחרון שלהן (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(b)⁩).

מתווך מוסמך (qualified intermediary) הוא גורם חיצוני שמחזיק את תמורת המכירה ומשתמש בה לרכישת הנכס החלופי, כך שהכסף אף פעם אינו מגיע אליכם. כדי ליהנות מ-⁠safe harbor (מסלול מוגן בתקנות), ההסכם הכתוב איתו חייב להגביל במפורש את זכותכם לקבל את הכספים, לשעבד אותם, ללוות מהם או להפיק מהם הטבה בדרך אחרת. הוא אינו יכול להיות אתם או אדם פסול (disqualified person), כמו עורך דין, רואה חשבון או סוכן נדל״ן שעבדו עבורכם במהלך 2 שנים שקדמו לכך, או אדם קשור; כסף שמוחזק אצל הסוכן שלכם נחשב כאילו קיבלתם אותו (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2)⁩, ⁦(g)(4)⁩, ⁦(g)(6)⁩ ו-⁠(k)).

שמרו את הודעת הזיהוי החתומה ואת ההוכחה ששלחתם אותה בזמן. אפשר לזהות עד שלושה נכסים בלי קשר לשווים; רשימות ארוכות יותר כפופות למבחני שווי (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(c)⁩).

תקופת ההחלפה מסתיימת גם במועד ההגשה של הדוח שלכם בארה״ב לשנת ההעברה, אם הוא מוקדם יותר: בדרך כלל 15 ביוני למי שמגיש טופס ⁦1040-NR⁩ לשנה קלנדרית, או 15 באפריל אם יש שכר אמריקאי שחל עליו ניכוי במקור או משרד בארה״ב (כללי ההגשה של IRS לתושבי חוץ). הארכה שהוגשה בזמן (טופס 4868) מזיזה את המועד הזה קדימה, אבל אף פעם לא אחרי היום ה-⁠180, ולכן מועד הדוח חשוב בעיקר להעברות בסוף השנה. אחרי אסון שהוכרז ברמה פדרלית, שני המועדים האחרונים יכולים להידחות ב-⁠120 ימים (או עד תאריך סיום ההקלה הכללי, אם הוא מאוחר יותר) לנישום שנפגע או שההחלפה שלו הופרעה, ולא מעבר למועד ההגשה של הדוח כולל הארכות, או לשנה (Rev. Proc. 2018-58, סעיף 17).

כבר סגרנו והכסף בחשבון שלנו: ההחלפה נפסלה?

בדרך כלל כן, אם התמורה המלאה התקבלה אצלכם או אצל הסוכן שלכם, בפועל או מכללא (constructively), לפני קבלת הנכס החלופי: זו מכירה ולא החלפה מושהית, גם אם אחר כך קונים נכס מאותו סוג. כסף נחשב כאילו התקבל מכללא כשהוא נזקף לחשבון שלכם, מופרש עבורכם או זמין לכם למשיכה בדרך אחרת; אם רק חלק הגיע אליכם, ייתכן שהרווח על החלק הזה חייב במס כבר עכשיו (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(a)⁩ ו-⁠⁦(f)(2)⁩). אם התמורה נשארה תחת הגבלות מזכות, בקשו לבדוק את מסמכי ההחלפה שנחתמו לפני הסגירה.

למכירה שהושלמה, לניכוי במקור, לדוח בארה״ב ולהחזר של ניכוי עודף ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב.

איך עובד ניכוי במקור לפי FIRPTA כשעושים החלפה?

FIRPTA מחייב את הקונה לנכות במקור חלק מהמחיר ולהעביר אותו ל-⁠IRS כשאדם זר מוכר נדל״ן בארה״ב. מוכר שאינו אזרח ארה״ב או תושב מס בארה״ב נחשב בדרך כלל אדם זר; אזרח או תושב מס יכולים לתת לקונה במקום זאת אישור על מעמד של מי שאינו זר. 1031 exchange אינו מבטל אוטומטית את הניכוי במקור, וקונה שלא ניכה במקור עלול לשאת באחריות למס, לקנסות ולריבית (⁦26 CFR 1.1445-1(e)⁩). השיעור הכללי הוא ⁦15%⁩ מהסכום הממומש (מזומן, נכס אחר והתחייבויות שהקונה לוקח על עצמו), ולא מהרווח (כללי FIRPTA של IRS; חריגים).

המגבלות האלה נובעות מ-⁦26 CFR 1.1445-2(d)(2)⁩, שמצמצם את הרשימה הכללית של IRS לחריגים מניכוי במקור. אתם חותמים על ההודעה תחת עונש של שבועת שקר.

מבקשים מ-⁠IRS אישור ניכוי במקור בטופס ⁦8288-B⁩: בשורה 7a כשחלה אי-הכרה ברווח, או בשורה 7b להפחתה מחישוב של מס מרבי שמביא בחשבון כל רווח שמוכר כבר עכשיו; ההוראות מפרטות מה לצרף. נדרש מספר זיהוי מס אמריקאי לכל הצדדים, כולל המוכר; מוכר שאין לו מספר וזכאי למספר זיהוי משלם מס אישי (ITIN) יכול להגיש בקשה בטופס ⁦W-7⁩ (ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב). IRS פועל בדרך כלל בתוך 90 ימים מקבלת כל מה שהוא צריך, בעוד תקופות ההחלפה ממשיכות לרוץ. אם הבקשה מוגשת עד מועד ההעברה והקונה מקבל הודעה כראוי, התשלום ל-⁠IRS יכול להמתין עד 20 ימים אחרי ש-⁠IRS שולח בדואר את האישור או את הדחייה. הקונה עדיין חייב לנכות במקור כל עוד הבקשה תלויה ועומדת, ולכן הגשת בקשה אינה משחררת את הכספים בעצמה (הוראות טופס ⁦8288-B⁩; הוראות טופס 8288).

בקשת הניכוי במקור, הוראות הסגירה ומימון הנכס החלופי צריכים להתיישר לפני הסגירה הראשונה: כסף שמוחזק לצורך ניכוי במקור יכול ליצור פער במימון בזמן שמועדי ההחלפה ממשיכים לרוץ.

מה מגישים ל-⁠IRS בגלל החלפה?

מגישים טופס 8824 יחד עם דוח מס ההכנסה בארה״ב לשנה שבה מעבירים את הנכס הישן להשכרה, גם אם ההחלפה המזכה דוחה את כל הרווח. הטופס מתעד את הנכסים, התאריכים, הרווח ובסיס העלות של הנכס החלופי (הוראות טופס 8824).

זר שאינו תושב חייב גם לצרף הצהרה לדוח של שנת ההעברה, אחרת אי-ההכרה ברווח אינה חלה: שסעיף 897 חל, שני הנכסים (הישן עם בסיס העלות שלו ותאריך ההעברה), הרווח שהוכר והמס שנוכה במקור, כל סעיף באמנה שפוטר מכירה מאוחרת, והצהרה חתומה שלכם שמכירה מאוחרת חייבת במס בארה״ב למרות כל אמנה. עותק של הודעת הקונה בתוספת הפרטים החסרים יכול להספיק (⁦26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii)⁩; ⁦1.897-6T(a)⁩).

למה קנדה מטילה מס על המכירה גם כשארצות הברית דוחה את המס?

בקנדה אין דחייה בסגנון 1031. תושבים חייבים במס על ההכנסה החייבת שלהם לשנה, וכללי הנכס החלופי חלים על מימוש בלתי רצוני (הפקעה, הרס) ועל מכירה מרצון של נכס עסקי לשעבר, מה שבדרך כלל אינו כולל נכס שמשמש בעיקר להפקת שכר דירה. קניית נכס נוסף להשכרה בתמורה אינה דוחה את הרווח הקנדי; שימוש עיקרי בעסק של אדם קשור יכול לשנות זאת, ומכירת נכס להשכרה מסביר את החריגים ואת חישוב הרווח הקנדי וההחזר של הפחת (חוק מס ההכנסה (Income Tax Act), סעיף 2; חוברת CRA על נכס חלופי, פסקאות 1.1, 1.3 ו-⁠⁦1.27–1.29⁩).

קנדה ממירה את התמורה לפי שער יום המכירה, את העלות לפי שער יום הרכישה ואת ההוצאות לפי השער בעת ההוצאה; המרת הרווח האמריקאי בשער אחד אינה החישוב הקנדי (חישובי רווחי הון של CRA).

המס הקנדי חל בשנת המכירה בעוד כסף ההחלפה נשאר אצל המתווך. מזומן שנלקח מההחלפה, כולל מזומן לתשלום המס הזה, יכול להפוך חלק מהרווח האמריקאי לחייב במס כבר עכשיו (הוראות טופס 8824).

איך הזיכויים מתיישרים כשארצות הברית דוחה את המס וקנדה לא?

אותו רווח יכול להיות חייב במס בשתי שנים שונות: בקנדה עכשיו, ובארה״ב כשמוכרים את הנכס החלופי. רווח אמריקאי שנדחה במלואו לא משאיר מס אמריקאי שוטף שזיכוי המס הזר של קנדה יכול לקזז, ובסיס העלות האמריקאי הנמוך יותר יכול להשאיר רווח אמריקאי מאוחר עם מעט מס קנדי, או בלי מס קנדי, שיקזז אותו. CRA מציינת שייתכן כפל מס כששתי המדינות מטילות מס על עסקה בשנים שונות (פסקה 1.97).

מס אמריקאי על מכירה מאוחרת חל באותה שנה מאוחרת: חוברת CRA קושרת מס זר לשנה שבה החבות הזרה נוצרת לפי הדין של המדינה הזרה (פסקה 1.32). המקורות שבהם השתמשנו כאן לא קובעים אם אפשר לשייך מס אמריקאי מאוחר חזרה לשנת ההחלפה בקנדה, ולכן הנקודה הזו אינה מוכרעת. תשלום מאוחר של שומה לשנת המכירה המקורית הוא עניין שונה.

מס זר על רווחי הון כפוף לכללי הזיכוי של קנדה למס שאינו עסקי (non-business). זיכוי כזה שלא נוצל אינו עובר לשנה אחרת, וניכוי במקור לפי FIRPTA שיוחזר אינו נכלל במס הזר ששולם (חוברת CRA על זיכוי מס זר, פסקאות 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 ו-⁠1.89).

פסקה 1.97 מציינת גם שבמקרים מסוימים ייתכן סעד לפי האמנה, ומפנה לסעיף ⁦XIII(8)⁩ יחד עם סעיף 115.1 של חוק מס ההכנסה (Income Tax Act). הסעיף הזה עוסק בהעברות מסוג ארגון מחדש שהמדינה של התושב אינה מכירה בהן; הרשות המוסמכת של המדינה האחרת רשאית להסכים לדחות, אם הרוכש מבקש, בתנאים שלה. הוא אינו מתאר החלפת נכס להשכרה, ואין ממנו גלגול קנדי אוטומטי.

לחישוב הכללי של הזיכוי ראו הכנסה זרה בדוח קנדי.

איזו עלות ואיזה פחת מנהלים לנכס החלופי בכל מדינה?

בארה״ב הנכס החלופי יורש בדרך כלל את העלות לצורכי מס של הנכס הישן להשכרה, מותאמת למזומן, לחוב ולהוצאות; בקנדה הוא מתחיל במה ששילמתם בפועל, בדולרים קנדיים. נהלו רישומים נפרדים לכל מדינה (פרסום 551 של IRS; מדריך CRA להכנסה משכירות).

ניכוי הפחת הקנדי (CCA) פועל לפי הכללים הקנדיים ולא לפי לוח הפחת האמריקאי, וקרקע אף פעם אינה מזכה (מדריך CRA להכנסה משכירות); ראו ניכוי פחת קנדי. לדוחות שוטפים ולבחירה האמריקאית למיסוי הכנסה נטו ראו קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב.

האם המדינה שלי מקבלת את ההחלפה הפדרלית?

לא אוטומטית. החלפה פדרלית אינה קובעת התאמה מדינתית, ניכוי במקור או דרישות הגשה מתמשכות, ולכן בדקו את המדינות שבהן נמצאים הנכס הישן והנכס החלופי.

קליפורניה ממחישה את החובה המתמשכת: החלפת נכס בקליפורניה בנכס מחוץ לקליפורניה מחייבת בדרך כלל טופס FTB 3840 לשנת ההחלפה ולכל שנה אחריה, עד שהרווח הדחוי ממקור קליפורני מוכר. ההגשה חלה בלי קשר לתושבות ויכולה להיות נדרשת גם בלי דוח אחר בקליפורניה (הוראות FTB 3840 של רשות המסים של קליפורניה). למדינות אחרות יש כללים משלהן: היעזרו בהוראות הרשמיות של כל מדינה.

האם החלפה עדיין משתלמת אם קנדה ממסה את הרווח בכל מקרה?

ההחלפה דוחה את המס האמריקאי על הרווח. היא אינה דוחה את המס הקנדי, היא יכולה להשאיר מס אמריקאי מאוחר בלי זיכוי קנדי תואם, והיא מוסיפה מתווך, ניכוי במקור ושני מועדים. השוו בין שני המסלולים:

אספו את החוזים, דוחות הסגירה, לוחות הפחת וניכוי הפחת, יתרות ההלוואות, פרטי התושבות, מסמכי המתווך ושערי החליפין; אז אפשר לחשב את התוצאות בשתי המדינות לפני הסגירה.

דוגמה

נניח שתושב מס באונטריו מחזיק ישירות נכס להשכרה בארה״ב ומשלים החלפה מזכה דרך מתווך. כל הנתונים להלן להמחשה. התעלמו מחוב, מעלויות מכירה, מפחת ומניכוי פחת קנדי; הניחו ש-⁠US$1 היה שווה ⁦C$1.25⁩ כשהנכס הישן נקנה ו-⁠⁦C$1.40⁩ כשנמכר וכשהנכס החלופי נקנה.

לנכס הישן להשכרה יש בסיס עלות מותאם אמריקאי של ⁦US$200,000⁩ והוא נמכר ב-⁠⁦US$300,000⁩. כל התמורה עוברת לנכס חלופי להשכרה בארה״ב שעולה ⁦US$300,000⁩, בלי שהתקבל מזומן ובלי רווח מוכר באותה שנה. הניחו שאישור של IRS פוטר את הקונה מניכוי במקור; בלעדיו הקונה היה מנכה במקור ⁦US$45,000⁩ (⁦15%⁩ מ-⁠⁦US$300,000⁩).

קנדה מכירה במימוש גם כשארה״ב דוחה את הרווח, והרווח הקנדי גבוה מהרווח האמריקאי בשער יום המכירה (⁦C$140,000⁩) כי השינוי בשער מאז הרכישה הוא חלק ממנו. אם תמכרו אחר כך את הנכס החלופי ב-⁠⁦US$300,000⁩ באותו שער, הרווח האמריקאי יהיה ⁦US$100,000⁩ (⁦US$300,000⁩ פחות בסיס עלות של ההחלפה בסך ⁦US$200,000⁩) והרווח הקנדי יהיה אפס (⁦C$420,000⁩ פחות ⁦C$420,000⁩), כך שלא יישאר מס קנדי על אותה מכירה שזיכוי יכול להפחית. שערי חליפין, מחירים ופחת אמיתיים משנים את המספרים.

המצב שלכם שונה?

• אתם מתכננים או משלימים החלפה כלשהי של נכס להשכרה בארה״ב בזמן שאתם תושבי קנדה: המועדים, הניכוי במקור וחוסר ההתאמה בין הזיכויים בשתי המדינות מצריכים בדרך כלל בדיקה מתואמת; הביאו את הרישומים שלמעלה אל שירותי מיסוי חוצה גבולות.
• התמורה כבר הגיעה לחשבון שלכם בלי הגבלה, או שההחלפה נכשלה: פעלו לפי קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב לגבי דוח המכירה וההחזר של הניכוי במקור.
• אזרחי ארה״ב או בעלי גרין קארד שגרים בקנדה: אם אתם תושבים של שתי המדינות, כלל ההכרעה באמנה (סעיף ⁦IV(2)⁩) קובע איזו מדינה רואה אתכם כתושבים לצורכי האמנה. החלקים לעיל על FIRPTA ועל טופס ⁦1040-NR⁩ נכתבו לאדם זר ועשויים לא לחול עליכם; התחילו באמריקאים שגרים בקנדה וביקשו ניתוח נפרד של הזיכויים דרך שירותי מיסוי חוצה גבולות; אי אפשר להניח שהעברת זיכוי אמריקאי לשנים הבאות תתקן את חוסר ההתאמה.
• נכס שמוחזק דרך חברה, LLC או שותפות: כשחברה קנדית מחזיקה בנכס, היא המוכרת ולא אתם (חברה קנדית שמחזיקה נדל״ן בארה״ב); לשאלה מי צריך להחזיק בנכס ראו איך קנדי צריך להחזיק נכס בארה״ב.
• נכס בבעלות משותפת עם בן או בת זוג או עם בן משפחה: הניכוי במקור לפי FIRPTA מחושב על חלקם של הבעלים הזרים, שמוקצים לפי תרומת ההון, כשכל אחד מבני הזוג נחשב לחצי (כללי FIRPTA של IRS), ולכן המתווך, הודעת הזיהוי ומסלול הניכוי במקור חייבים להתאים לכל בעלים.
• עוזבים את קנדה לפני שמוכרים את הנכס החלופי: קנדה רואה אתכם כמי שמכרו נכסים כמו נדל״ן בארה״ב בשווי שוק כשאתם מפסיקים להיות תושבים, בלי קשר לדחייה האמריקאית (CRA: מימוש נכסים של מי שעוזב את קנדה; עזיבת קנדה).
• שימוש אישי מעורב, החלפה עם צד קשור, הפקעה או הרס: בקשו לבדוק את העובדות דרך שירותי מיסוי חוצה גבולות.
• דיווח על נכס זר (טופס ⁦T1135⁩) אחרי החלפת הנכס להשכרה: ראו דיווח על נכסים זרים וחברות קשורות.