미국 이주 후 캐나다 주택 매각: 두 나라 세금

미국 이주 후 캐나다 주택을 팔면 어느 나라가 먼저 과세하나요?

두 나라 모두 매각에 과세할 수 있습니다. 주택이 캐나다에 있으므로 캐나다가 먼저 과세합니다. 조약은 부동산이 있는 나라가 그 양도차익에 과세하도록 허용합니다(Article XIII(1)). 미국은 거주자인 본인의 전 세계 양도차익에 과세한 뒤 Article XXIV(1)에 따라 캐나다 소득세를 세액공제해 줍니다.

각 나라는 자기 규정과 자기 통화로 양도차익을 따로 계산합니다. 캐나다의 주 거주지 면제는 미국 신고서에 이어지지 않고, 미국 제외는 캐나다 세금을 줄이지 않습니다.

다음에 해당하면 간단하지 않습니다.

• 미국 제외 기간(이사 나온 뒤 약 3년)을 넘겨서, 미국이 미국 달러 기준 전체 양도차익에 과세할 수 있는 경우
• section 116 통지 없이 이미 팔았거나 출국 연도 신고서를 제출한 적이 없는 경우
• 떠난 뒤 주택을 임대한 경우(미국 이주 후 캐나다 주택 임대 참조)
• 출국 시 Form T2061A 선택을 했거나 검토하는 경우
• 매입 시점과 매각 시점 사이에 환율이 크게 움직인 경우

매매 계약서, 개선 공사 영수증과 지급일, 주택에 거주한 날짜, 이주 날짜와 이유(예: 취업 제안), 캐나다 출국 연도 신고서를 모아 두세요. 나중에는 section 116 증명서 또는 대금 유보 명세서와 매각 연도의 캐나다 세액 결정 통지서도 필요합니다.

미국 주택 매각 제외(section 121)가 캐나다 주택에도 적용되나요?

예, 그 집이 주 거주지였다면 가능합니다. IRS Publication 523에 따르면 매각 전 5년 중 최소 24개월 동안 그 집을 소유하고 주 거주지로 살았다면 양도차익을 최대 US$250,000(부부 합산 신고는 US$500,000)까지 제외할 수 있습니다. 이 요건은 주택의 위치를 묻지 않으며, 캐나다에 살던 기간도 포함됩니다.

24개월이 연속일 필요는 없고 합계 730일이면 충분합니다. 부부 합산 신고에서는 한 배우자만 소유 요건을 충족하면 되지만, 더 높은 한도를 받으려면 두 배우자가 모두 거주 요건을 충족해야 합니다. 이번 매각 전 2년 안에 다른 주택을 팔면서 양도차익을 제외받았다면 제외를 받을 수 없습니다(Publication 523). 따라서 캐나다 주택을 먼저 팔고 제외를 적용하면, 2년 안에 파는 미국 주택에는 제외를 적용하지 못할 수 있습니다.

이주 후 얼마 안에 팔아야 미국 제외를 쓸 수 있나요?

그 집에서 마지막으로 산 날부터 약 3년입니다. 그 전에 최소 2년을 거주했어야 합니다. 이주 후에는 5년 소급 기간이 매달 앞으로 밀리며, 그 안에 든 거주 기간이 24개월 미만이 되면 전액 제외가 사라집니다(Publication 523). 직장 이동, 건강, 예측하지 못한 사건 때문에 파는 경우에는 일부 제외가 적용될 수 있습니다. 주택을 소유하고 거주하는 동안 직장이 바뀌었고 새 직장이 이전보다 50마일 이상 더 멀다면 직장 이동으로 자동 인정됩니다(26 CFR 1.121-3(c)(2)). 줄어든 한도는 5년 기간 중 거주 개월 수를 24로 나눈 값에 전액 한도를 곱한 금액입니다(Publication 523).

그동안 집을 임대해도 그 자체로 기간이 깨지지는 않습니다. 주 거주지로 마지막 사용한 이후, 매각 전 5년 안의 기간은 "비적격 사용(nonqualified use)"이 아닙니다. 마지막 사용 이전에 2009년 1월 1일부터 주택 외 용도로 쓴 기간은 제외를 줄일 수 있습니다. 임대한 해에 인정된 감가상각은 제외되지 않고 매각 때 과세됩니다. 임대 상세 내용은 미국 이주 후 캐나다 주택 임대에 있습니다.

캐나다 주택의 미국 취득가액은 얼마인가요?

미국 취득가액은 지불한 금액에 개선 비용을 더하고, 지불한 시점의 환율로 미국 달러로 환산한 금액입니다. 미국으로 이주해도 도착 시점의 가치로 초기화되지 않습니다. IRS는 외화 금액을 받거나 지급하거나 발생한 시점의 환율로 환산하도록 요구합니다(IRS 외화 규정). 매각 대금은 매각일의 환율로 환산합니다.

매입 명세서, 개선 비용별 증빙, 지급일을 보관하세요. 미국 취득가액이 출국 시점의 가치로 바뀌는 방법은 Article XIII(7)의 조약 선택뿐이며, 이를 위해서는 캐나다에서 Form T2061A 선택을 해야 합니다.

미국 달러 양도차익이 캐나다 달러 양도차익과 다를 수 있는 이유

미국 양도차익은 매각일 환율로 환산한 매각 대금에서 매입일 환율로 환산한 취득가액을 뺀 금액이므로 환율 변동이 차익을 바꿉니다. 매입 때 캐나다 달러가 강하고 매각 때 약하면 미국 양도차익은 줄어들고 손실이 될 수도 있습니다. 개인 주택의 손실은 공제되지 않으며(Publication 523), 캐나다는 큰 양도차익으로 봅니다. 반대인 경우에는 미국 양도차익이 캐나다보다 클 수 있습니다.

미국 제외는 미국 신고서의 양도차익인 미국 달러 양도차익에 적용됩니다. 캐나다 달러 모기지를 상환하면 미국에서 별도의 환차익 또는 환차손이 생길 수 있습니다. 해외 부동산에 대한 미국 세금을 참조하세요.

출국할 때 주택을 매각한 것으로 보는 선택(Form T2061A)을 해야 하나요?

할 수도 있지만 되돌리기 어려운 맞교환입니다. 캐나다를 떠난다고 캐나다 부동산이 매각된 것으로 간주되지는 않습니다(CRA 재산 처분). 그래도 Form T2061A로 공정시장가치에 의한 간주 매각을 신고하도록 선택할 수 있습니다(Form T2061A, 제128.1조 제4항 (d)호). 이 서식은 거주자 지위를 잃은 해의 캐나다 신고서에 첨부하므로, 선택은 출국 연도 신고서에서 합니다.

캐나다가 간주 매각에 과세하는 경우, Article XIII(7)에 따라 미국 세법상으로는 그 주택을 공정시장가치로 팔았다가 다시 산 것으로 취급하도록 선택할 수 있습니다. Rev. Proc. 2010-19에 따라 이주 후 처음 끝나는 과세연도의 기한 내 제출한 미국 신고서에서 Form 8833과 함께 선택하며, 캐나다 가치의 증빙과 캐나다에서 양도차익을 신고했다는 증빙을 첨부합니다. 이 선택은 캐나다가 간주 매각한 모든 재산에 적용되어야 하고, 그 재산들에 순 캐나다 양도차익이 있어야 하며, 출국 당시 미국에서 과세 대상이 아니었다면 미국 세금이 생기지 않고, IRS 동의 없이는 철회할 수 없습니다. 면제가 간주 양도차익을 전부 덮는 주택이 "과세된" 것으로 인정되는지, 간주 재매입이 미국 소유 요건에 어떤 영향을 주는지는 IRS 지침에서 확정되지 않았으므로 선택 전에 조언을 받아야 합니다. 미국 취득가액 초기화는 미국 제외 기간 이후에 팔 것으로 예상하거나 양도차익이 제외 한도를 넘을 때 가장 중요합니다. 떠나기 전에 선택을 따져 보는 방법은 캐나다를 떠날 때 집을 유지할지 팔지에서 다룹니다.

미국 이주 후 주 거주지 면제: 캐나다에서 비과세로 남는 부분은?

캐나다 거주자였던 연도와 관련된 양도차익 비율만 해당합니다. 면제 비율은 거주자였던 동안 그 집이 주 거주지였던 연도를 세며, 집을 산 해에 거주자였을 때만 1년을 추가합니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.20). 나머지는 양도소득이며 그 중 50%가 과세됩니다. 공식은 캐나다를 떠난 뒤 주택 매각에서 단계별로 설명합니다.

캐나다 주택 매각에 미국 세금을 내나요? 이중 과세는 어떻게 피하나요?

제외로 덮이지 않는 미국 달러 양도차익에만 미국 세금을 냅니다. 부동산 양도차익은 부동산이 있는 곳이 원천이므로, 매각에 낸 캐나다 세금은 Form 1116으로 외국납부세액공제를 청구할 수 있습니다(Publication 514). 공제는 그 외국 원천 소득에 대한 미국 세금까지로 제한됩니다. 따라서 미국이 제외한 양도차익에 낸 캐나다 세금은 이번 매각에서 줄일 미국 세금이 없습니다. 1년 소급하거나 10년 이월할 수 있지만, 같은 분류의 다른 외국 소득이 있어야 도움이 됩니다.

• 공제 분류: 이 양도차익은 대체로 수동적 소득 분류이지만, 그에 대한 캐나다 세금이 미국 최고 세금을 넘으면 일반 분류로 취급합니다(Publication 514). 한도와 이월은 외국납부세액공제 한도, 분류, 이월에 있습니다.
• 최종 캐나다 세금만 인정됩니다: 매수인의 대금 유보는 세금이 아니라 선납입니다. 공제는 캐나다 신고서에서 결정된 세금을 따릅니다.
• 순투자소득세: section 121로 제외되지 않은 양도차익은 순투자소득에 포함되므로, 수정 조정총소득이 US$200,000(부부 합산 US$250,000)를 넘으면 3.8% 세금이 적용될 수 있습니다(Form 8960 작성 안내). 캐나다 세금 공제는 이 세금을 줄여 주지 않습니다(26 CFR 1.1411-1(e)).
• 주 세금: 거주하는 주도 양도차익에 과세할 수 있으며, 캘리포니아를 비롯한 일부 주는 캐나다에 낸 세금에 대한 공제를 주지 않습니다(FTB Schedule S 작성 안내).

매각 연도에 각 나라에서 무엇을 제출하나요?

캐나다와 미국에서 각각 신고서를 제출해야 하며, 캐나다 서류는 거래 종결 때부터 시작됩니다.

과세 대상 캐나다 재산을 처분한 비거주 개인은 다음 해 4월 30일까지 신고서를 제출해야 합니다(CRA). 주택 지정은 그 신고서에서 합니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.15). 캐나다 세금이 확정되기 전에 미국 신고서를 제출했다면 나중에 공제를 갱신해야 할 수 있습니다. 통지, 증명서, 대금 유보는 비거주자의 캐나다 재산 매각에서, 유보된 대금 회수는 매수인이 매각 대금을 유보한 경우에서 설명합니다.

예시

모든 금액은 설명용입니다. 환율은 가정한 값이며, 캐나다 금액은 캐나다 달러(C$), 미국 금액은 미국 달러(US$)입니다.

이주 2년 뒤 매각

독신인 사람이 2018년에 토론토 콘도를 C$400,000(US$300,000)에 사서 2024년 6월에 미국으로 이주할 때까지 살았고, 2026년 6월에 C$700,000(US$500,000)에 팝니다.

• 미국: 양도차익은 US$200,000입니다. 매각 전 60개월(2021년 6월부터)에 거주 기간 36개월이 들어 있으므로 전체 양도차익이 독신 제외 한도 안에 듭니다.
• 캐나다: 양도차익은 C$300,000입니다. 면제 비율 = (거주자였던 7년, 2018년부터 2024년, 더하기 1) ÷ 소유한 9년(2018년부터 2026년) = 8/9, 약 C$267,000입니다. 약 C$33,000가 양도소득이며 그 절반이 과세되고, section 116 절차를 거친 뒤 신고합니다.
• 이중 과세: 미국은 과세하지 않으므로 이번 매각에서 캐나다 세금을 공제받을 대상이 없고, 대체로 그대로 비용으로 남습니다.

같은 콘도를 이주 4년 뒤 매각

매각은 같은 가격으로 2028년 6월입니다.

• 미국: 매각 전 60개월(2023년 6월부터)에 거주 기간이 12개월 들어 있어 24개월에 못 미칩니다. 현재보다 50마일 이상 더 먼 직장으로 옮기느라 이주했다면 줄어든 제외는 12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000이며 US$75,000가 과세됩니다. 직장, 건강, 예측하지 못한 사건 때문이 아니라면 US$200,000 전액이 과세됩니다. 소득이 기준액을 넘으면 과세되는 부분에 순투자소득세가 적용됩니다.
• 캐나다: 면제 비율 = 8 ÷ 소유한 11년(2018년부터 2028년) = 약 C$218,000입니다. 약 C$82,000가 양도소득이며 그 절반이 과세됩니다.
• 이중 과세: 그 부분에 대한 캐나다 세금은 공제 한도 안에서 외국 원천 양도차익에 대한 미국 세금을 상대로 Form 1116으로 청구합니다. 순투자소득세는 줄여 주지 않습니다.

Form T2061A를 고민하는 부부

한 부부의 집값이 떠나기 전에 크게 올랐습니다. 출국 시 T2061A를 선택하면 캐나다에서 간주 매각이 신고됩니다. 그 시점에 면제로 덮이지 않는 부분에 세금이 부과되고, 캐나다 취득가액이 출국 시점의 가치로 초기화되며, 이후 가치 상승분의 대부분이 캐나다에서 과세됩니다. 그 대신 Article XIII(7)에 따라 미국 취득가액도 출국 시점의 가치로 초기화될 수 있어, 미국 제외 기간 이후에 팔면 유리합니다. 선택하지 않으면 두 나라 모두에서 원래 취득가액이 유지되고, 면제 비율이 이후 가치 상승분의 일부를 보호합니다.

상황이 다르다면?

• section 116 통지 없이 이미 팔았거나, 출국 연도 신고서를 제출하지 않았거나, CRA 서신을 받은 경우: 어느 나라 신고서든 제출하기 전에 국경 간 세무 상담을 받으세요.
• 미국 제외 기간 3년을 넘겼거나, 미국 양도차익이 제외 한도를 넘거나, 직장 이동에 따른 일부 제외를 기대하는 경우: 시기와 세액공제 계산에 국경 간 세무 상담이 필요합니다.
• T2061A와 조약 선택을 검토하는 경우: 되돌리기 어려운 선택이므로 출국 연도 신고서를 제출하기 전에 국경 간 세무 상담을 받으세요.
• 떠난 뒤 주택을 임대한 경우: 미국 이주 후 캐나다 주택 임대를 참조하세요.
• 주택이 퀘벡에 있는 경우: 퀘벡에는 별도의 비거주자 매각 통지와 증명서가 있습니다. 비거주자의 캐나다 재산 매각을 참조하세요.
• 매수인의 변호사가 대금 일부를 유보한 경우: 매수인이 매각 대금을 유보한 경우를 참조하세요.
• 캐나다 면제 비율을 계산하는 경우: 캐나다를 떠난 뒤 주택 매각을 참조하세요.
• 캐나다 달러 모기지가 있거나 해외에 다른 주택을 보유한 경우: 해외 부동산에 대한 미국 세금을 참조하세요.
• 아직 이주를 계획하는 중인 경우: 캐나다에서 미국으로 이주부터 시작하세요.