अमेरिका जाने के बाद कनाडा का घर बेचना: दोनों देशों में कर

अमेरिका जाने के बाद कनाडा का घर बेचें: कौन-सा देश पहले कर लगाता है?

दोनों देश बिक्री पर कर लगा सकते हैं। कनाडा पहले कर लगाता है क्योंकि घर कनाडा में है: संधि उस देश को लाभ पर कर लगाने देती है जहाँ अचल संपत्ति है (Article XIII(1))। अमेरिका आपको निवासी मानकर आपके वैश्विक लाभ पर कर लगाता है, फिर Article XXIV(1) के तहत कनाडा के आयकर का क्रेडिट देता है।

हर देश अपना लाभ अपने नियमों और अपनी मुद्रा में निकालता है। कनाडा की मुख्य निवास की छूट अमेरिकी रिटर्न पर नहीं चलती, और अमेरिकी छूट कनाडा का कर नहीं घटाती।

मामला सरल नहीं होता जब:

• आप अमेरिकी छूट की अवधि पार कर चुके हैं (घर छोड़ने के करीब तीन साल बाद), इसलिए अमेरिका पूरे अमेरिकी डॉलर के लाभ पर कर लगा सकता है;
• आपने section 116 की सूचना के बिना ही बेच दिया, या प्रस्थान का रिटर्न कभी फ़ाइल नहीं किया;
• जाने के बाद घर किराये पर दिया गया (देखें अमेरिका जाने के बाद कनाडा का घर किराये पर देना);
• आपने प्रस्थान के समय Form T2061A का चुनाव किया है या उस पर विचार कर रहे हैं;
• खरीद और बिक्री के बीच विनिमय दर में भारी बदलाव आया।

खरीद और बिक्री के अनुबंध, सुधार कार्यों की रसीदें और भुगतान की तारीखें, घर में रहने की तारीखें, जाने की तारीख और उसका कारण (जैसे नौकरी का प्रस्ताव), कनाडा का प्रस्थान रिटर्न, और बाद में section 116 का प्रमाणपत्र या रोकी गई राशि का विवरण तथा बिक्री वाले साल का कनाडाई निर्धारण सूचना (Notice of Assessment) जुटाएँ।

क्या अमेरिका की घर-बिक्री छूट (section 121) कनाडा के घर पर लागू होती है?

हाँ, अगर वह आपका मुख्य घर था। IRS Publication 523 के अनुसार, अगर आप बिक्री से पहले के 5 सालों में कम से कम 24 महीने घर के मालिक रहे और उसमें अपने मुख्य घर के रूप में रहे, तो आप US$250,000 तक का लाभ, या संयुक्त रिटर्न पर US$500,000 तक, छोड़ सकते हैं। शर्त यह नहीं पूछती कि घर कहाँ है, और कनाडा में रहते हुए जो साल आपने उसमें बिताए, वे गिने जाते हैं।

24 महीने एक साथ होना ज़रूरी नहीं; कुल 730 दिन काफ़ी हैं। संयुक्त रिटर्न पर स्वामित्व की शर्त केवल एक जीवनसाथी को पूरी करनी होती है, पर ऊँची सीमा के लिए दोनों जीवनसाथी को उपयोग की शर्त पूरी करनी होती है। अगर आपने इस बिक्री से पहले के 2 सालों में बेचे किसी दूसरे घर के लाभ पर छूट ली थी, तो भी छूट नहीं मिलती (Publication 523)। इसलिए कनाडा का घर पहले बेचकर छूट लेने से उस अमेरिकी घर पर छूट रुक सकती है जिसे आप 2 साल के भीतर बेचें।

जाने के कितने समय बाद तक बेचकर भी अमेरिकी छूट मिल सकती है?

घर में रहना बंद करने के दिन से करीब तीन साल, अगर उससे पहले आप उसमें कम से कम दो साल रहे थे। जाने के बाद 5 साल की पीछे देखने वाली अवधि हर महीने आगे खिसकती है; जब उसमें आपके उपयोग के 24 महीने से कम रह जाते हैं, तो पूरी छूट चली जाती है (Publication 523)। अगर बिक्री काम के सिलसिले में जाने, सेहत या किसी अप्रत्याशित घटना के कारण हो, तो आंशिक छूट अब भी मिल सकती है। काम के लिए जाना अपने आप पात्र होता है, अगर नौकरी में बदलाव तब हुआ जब आप घर के मालिक थे और उसमें रहते थे, और नया कार्यस्थल कम से कम 50 मील ज़्यादा दूर है (26 CFR 1.121-3(c)(2))। घटी हुई सीमा = 5 साल की अवधि में आपके उपयोग के महीने ÷ 24 × पूरी सीमा (Publication 523)।

बीच में घर किराये पर देने से अवधि अपने आप नहीं टूटती। आपके मुख्य घर के रूप में आखिरी उपयोग के बाद, बिक्री से पहले के 5 सालों के भीतर का समय "अयोग्य उपयोग" नहीं है। आखिरी उपयोग से पहले का गैर-आवासीय उपयोग, 1 जनवरी 2009 से आगे, छूट घटा सकता है। किराये के सालों में जो मूल्यह्रास मिला, वह कभी छूट में नहीं आता और बिक्री पर उस पर कर लगता है। किराये का ब्योरा अमेरिका जाने के बाद कनाडा का घर किराये पर देना में है।

कनाडा के घर पर आपका अमेरिकी लागत आधार क्या है?

आपकी अमेरिकी लागत वह है जो आपने चुकाया, साथ में सुधार कार्यों का खर्च, भुगतान के समय की विनिमय दर पर अमेरिकी डॉलर में बदला हुआ। अमेरिका आने पर यह आने के दिन के मूल्य पर दोबारा तय नहीं होती। IRS हर विदेशी मुद्रा की राशि को उस दर पर बदलने को कहती है जो उसे पाने, चुकाने या उपार्जित करने के समय चल रही थी (IRS के विदेशी मुद्रा नियम)। बिक्री की कीमत बिक्री की तारीख की दर पर बदली जाती है।

खरीद का विवरण, हर सुधार का सबूत और भुगतान की तारीख सँभालकर रखें। अमेरिकी लागत के प्रस्थान के दिन के मूल्य पर बदलने का एकमात्र रास्ता Article XIII(7) का संधि चुनाव है, जिसके लिए कनाडा में Form T2061A का चुनाव ज़रूरी है।

अमेरिकी डॉलर का लाभ कनाडाई डॉलर के लाभ से अलग क्यों हो सकता है

अमेरिकी लाभ = बिक्री की तारीख की दर पर बिक्री कीमत घटा खरीद की तारीख की दर पर लागत, इसलिए मुद्रा के उतार-चढ़ाव से वह बदलता है। अगर खरीदते समय कनाडाई डॉलर मज़बूत और बेचते समय कमज़ोर था, तो अमेरिकी लाभ सिकुड़ जाता है और हानि भी बन सकता है, जो निजी घर पर कटौती योग्य नहीं (Publication 523), जबकि कनाडा में बड़ा लाभ दिखता है। उलटी स्थिति में अमेरिकी लाभ कनाडाई लाभ से बड़ा हो सकता है।

अमेरिकी छूट अमेरिकी डॉलर के लाभ पर लागू होती है, क्योंकि आपके अमेरिकी रिटर्न पर वही लाभ है। कनाडाई डॉलर का मॉर्गेज चुकाने से अलग अमेरिकी मुद्रा लाभ या हानि बन सकती है; देखें विदेश में संपत्ति पर अमेरिकी कर।

क्या जाते समय घर को बिका मानने का चुनाव करना चाहिए (Form T2061A)?

शायद, पर यह ऐसा सौदा है जिसे पलटना मुश्किल है। कनाडा छोड़ने से कनाडा की अचल संपत्ति माना गया बिक्री नहीं बनती (CRA संपत्ति का निपटान)। फिर भी आप Form T2061A पर उचित बाज़ार मूल्य पर माना गया निपटान (deemed disposition) रिपोर्ट करने का चुनाव कर सकते हैं (Form T2061A; धारा 128.1(4)(d))। यह फ़ॉर्म उस साल के कनाडाई रिटर्न के साथ लगता है जिसमें आप निवासी नहीं रहे, इसलिए चुनाव प्रस्थान रिटर्न पर ही होता है।

जब कनाडा माने गए निपटान पर कर लगाता है, तब Article XIII(7) आपको अमेरिकी उद्देश्यों के लिए चुनने देता है कि घर को उचित बाज़ार मूल्य पर बेचा और वापस खरीदा हुआ माना जाए। Rev. Proc. 2010-19 के तहत, आप जाने के बाद समाप्त होने वाले पहले कर वर्ष के समय पर फ़ाइल किए अमेरिकी रिटर्न पर Form 8833 के साथ चुनाव करते हैं, और साथ में कनाडाई मूल्य का सबूत तथा यह प्रमाण देते हैं कि लाभ कनाडा में रिपोर्ट हुआ। चुनाव को कनाडा द्वारा माने गए बिके हर संपत्ति पर लागू होना होगा, उन पर कनाडाई शुद्ध लाभ ज़रूरी है, अगर प्रस्थान पर आप अमेरिका में कर योग्य नहीं थे तो अमेरिकी कर नहीं बनता, और IRS की सहमति के बिना इसे रद्द नहीं किया जा सकता। जिस घर का माना गया लाभ छूट से पूरी तरह ढका हो, वह "कर लगा हुआ" गिना जाएगा या नहीं, और माना गया पुनः खरीद अमेरिकी स्वामित्व की शर्त को कैसे प्रभावित करता है, ये IRS के मार्गदर्शन में तय नहीं हैं; चुनाव से पहले दोनों पर सलाह लें। अमेरिकी लागत का दोबारा तय होना तब सबसे अहम है जब आप अमेरिकी अवधि के बाद बेचने की उम्मीद करते हैं या लाभ छूट से बड़ा है। जाने से पहले इस चुनाव को तौलने की बात कनाडा छोड़ते समय घर रखें या बेचें में है।

अमेरिका जाने के बाद मुख्य निवास की छूट: कनाडा में क्या कर-मुक्त रहता है?

लाभ का केवल वह हिस्सा जो कनाडा में आपके निवासी रहने के सालों से जुड़ा है। छूट का अनुपात उन सालों को गिनता है जब घर आपके मुख्य निवास के रूप में था और आप निवासी थे, साथ में एक अतिरिक्त साल, केवल तब जब आप घर खरीदने वाले साल में निवासी थे (Folio S1-F3-C2, ¶2.20)। बाकी पूँजीगत लाभ है, जिसका 50% कर योग्य है। सूत्र कनाडा छोड़ने के बाद घर बेचना में हल करके दिखाया गया है।

क्या कनाडा में घर बेचने पर अमेरिका में कर लगता है, और दोबारा कर देने से कैसे बचें?

आप केवल उस अमेरिकी डॉलर के लाभ पर अमेरिकी कर देते हैं जिसे छूट नहीं ढकती। बिक्री पर कनाडा का कर Form 1116 पर विदेशी कर क्रेडिट के रूप में माँगा जा सकता है, क्योंकि अचल संपत्ति का लाभ वहीं का स्रोत माना जाता है जहाँ संपत्ति है (Publication 514)। क्रेडिट उस विदेशी-स्रोत आय पर बने अमेरिकी कर तक सीमित है, इसलिए जिस लाभ को अमेरिका ने छूट दी, उस पर कनाडा के कर के पास इस बिक्री पर घटाने को अमेरिकी कर नहीं है; उसे 1 साल पीछे या 10 साल आगे ले जाया जा सकता है, पर वह तभी काम आता है जब उसी श्रेणी में आपकी दूसरी विदेशी आय हो।

• क्रेडिट की श्रेणी: लाभ आम तौर पर निष्क्रिय श्रेणी की आय है, पर अगर उस पर कनाडा का कर उस पर लगने वाले सबसे ऊँचे अमेरिकी कर से ज़्यादा हो, तो उसे सामान्य श्रेणी माना जाता है (Publication 514)। सीमाएँ और आगे ले जाना विदेशी कर क्रेडिट की सीमा, श्रेणियाँ और आगे ले जाना में हैं।
• केवल अंतिम कनाडाई कर गिना जाता है: खरीदार की रोकी गई राशि अग्रिम भुगतान है, कर नहीं। क्रेडिट आपके कनाडाई रिटर्न पर निर्धारित कर के अनुसार चलता है।
• शुद्ध निवेश आय कर: section 121 के तहत जो लाभ नहीं छूटा, वह शुद्ध निवेश आय में आता है, इसलिए अगर आपकी संशोधित समायोजित सकल आय US$200,000 (संयुक्त के लिए US$250,000) से ऊपर जाए तो 3.8% का कर लग सकता है (Form 8960 के निर्देश)। कनाडा के कर का क्रेडिट इस कर को नहीं घटाता (26 CFR 1.1411-1(e))।
• राज्य कर: आपका राज्य भी लाभ पर कर लगा सकता है, और कुछ राज्य, जिनमें California शामिल है, कनाडा में चुकाए कर का कोई क्रेडिट नहीं देते (FTB Schedule S के निर्देश)।

बिक्री वाले साल में हर देश में क्या फ़ाइल करें

कनाडा और अमेरिका दोनों को रिटर्न चाहिए, और कनाडा का कागज़ी काम सौदे के समय से शुरू होता है।

कनाडा की कर योग्य संपत्ति बेचने वाले अनिवासी व्यक्ति को अगले साल की 30 अप्रैल तक फ़ाइल करना होता है (CRA); निर्दिष्टीकरण उसी रिटर्न पर किया जाता है (Folio S1-F3-C2, ¶2.15)। अगर अमेरिकी रिटर्न कनाडा का कर तय होने से पहले फ़ाइल हो जाए, तो क्रेडिट बाद में अपडेट करना पड़ सकता है। सूचना, प्रमाणपत्र और रोकी गई राशि कनाडा की संपत्ति बेचने वाले अनिवासी में हैं, और रोकी गई राशि वापस पाना खरीदार ने आपकी बिक्री की रकम रोक ली में।

उदाहरण

सभी आँकड़े उदाहरण भर के लिए हैं। विनिमय दरें मानी हुई हैं; कनाडाई आँकड़े कनाडाई डॉलर (C$) में और अमेरिकी आँकड़े अमेरिकी डॉलर (US$) में हैं।

जाने के दो साल बाद बेचा

एक अकेले व्यक्ति ने 2018 में Toronto में C$400,000 (US$300,000) का कॉन्डो खरीदा, जून 2024 में अमेरिका जाने तक उसमें रहा, और जून 2026 में उसे C$700,000 (US$500,000) में बेचा।

• अमेरिका: लाभ US$200,000। बिक्री से पहले के 60 महीनों (जून 2021 से) में 36 महीने का उपयोग है, इसलिए पूरा लाभ अकेले व्यक्ति की छूट में समा जाता है।
• कनाडा: लाभ C$300,000। छूट का हिस्सा = (7 निवासी साल, 2018 से 2024, जमा 1) ÷ 9 साल का स्वामित्व (2018 से 2026) = 8/9, करीब C$267,000। करीब C$33,000 पूँजीगत लाभ है, जिसका आधा कर योग्य है, और section 116 के कदमों के बाद रिपोर्ट होता है।
• दोहरा कर: अमेरिका कुछ कर नहीं लगाता, इसलिए इस बिक्री पर कनाडा के कर के पास घटाने को कुछ नहीं है और वह आम तौर पर लागत ही रहता है।

उसी कॉन्डो को जाने के चार साल बाद बेचा

बिक्री जून 2028 में उन्हीं कीमतों पर होती है।

• अमेरिका: बिक्री से पहले के 60 महीनों (जून 2023 से) में 12 महीने का उपयोग है, यानी 24 से कम। अगर वह कम से कम 50 मील ज़्यादा दूर नौकरी के लिए गई थी, तो घटी हुई छूट 12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000 है, और US$75,000 कर योग्य रहता है; अगर जाना काम, सेहत या किसी अप्रत्याशित घटना के लिए नहीं था, तो पूरा US$200,000 कर योग्य है। अगर उसकी आय सीमा से ऊपर जाए, तो कर योग्य हिस्से पर शुद्ध निवेश आय कर लगता है।
• कनाडा: छूट का हिस्सा = 8 ÷ 11 साल का स्वामित्व (2018 से 2028), करीब C$218,000। करीब C$82,000 पूँजीगत लाभ है, जिसका आधा कर योग्य है।
• दोहरा कर: उस हिस्से पर कनाडा का कर Form 1116 पर अमेरिकी विदेशी-स्रोत लाभ के कर के खिलाफ़ क्रेडिट सीमा के भीतर माँगा जाता है; यह शुद्ध निवेश आय कर को नहीं घटाता।

Form T2061A पर विचार करता जोड़ा

एक जोड़े के घर का मूल्य जाने से पहले तेज़ी से बढ़ा। जाते समय T2061A पर चुनाव करने से कनाडा में माना गया निपटान दिखेगा: छूट से न ढके हिस्से पर अभी कर, कनाडाई लागत का प्रस्थान के मूल्य पर दोबारा तय होना, और बाद की ज़्यादातर बढ़त पर कनाडा का कर। बदले में Article XIII(7) उनकी अमेरिकी लागत को प्रस्थान के मूल्य पर दोबारा तय कर सकता है, जो अमेरिकी अवधि के बाद बेचने पर काम आता है। चुनाव न करने से दोनों देशों में पुरानी लागत रहती है और छूट का अनुपात बाद की बढ़त के एक हिस्से को बचाता है।

आपके लिए अलग?

• आपने section 116 की सूचना के बिना बेच दिया, प्रस्थान रिटर्न कभी फ़ाइल नहीं किया, या CRA का पत्र मिला है: किसी भी देश का रिटर्न फ़ाइल करने से पहले सीमा-पार कर में मदद लें।
• आप तीन साल की अवधि पार कर चुके हैं, अमेरिकी लाभ छूट से बड़ा है, या उम्मीद है कि नौकरी के लिए जाने से आंशिक छूट मिलेगी: समय और क्रेडिट के हिसाब के लिए सीमा-पार कर में मदद चाहिए।
• आप T2061A और संधि चुनाव को तौल रहे हैं: यह फ़ैसला पलटना मुश्किल है; प्रस्थान रिटर्न फ़ाइल करने से पहले सीमा-पार कर में मदद लें।
• जाने के बाद घर किराये पर दिया गया: देखें अमेरिका जाने के बाद कनाडा का घर किराये पर देना।
• घर Quebec में है: Quebec की अनिवासी बिक्री की अपनी सूचना और प्रमाणपत्र है; देखें कनाडा की संपत्ति बेचने वाले अनिवासी।
• खरीदार के वकील ने कीमत का कुछ हिस्सा रोक लिया: देखें खरीदार ने आपकी बिक्री की रकम रोक ली।
• आप कनाडा की छूट का अनुपात निकाल रहे हैं: देखें कनाडा छोड़ने के बाद घर बेचना।
• आपके पास कनाडाई डॉलर का मॉर्गेज है या विदेश में दूसरे घर हैं: देखें विदेश में संपत्ति पर अमेरिकी कर।
• आप अभी जाने की योजना बना रहे हैं: शुरू करें कनाडा से अमेरिका जाना से।