Kanadisches Haus nach Umzug in die USA verkaufen: Steuern

Haus in Kanada nach dem Umzug in die USA verkaufen: Welches Land besteuert zuerst?

Beide Länder können den Verkauf besteuern. Kanada besteuert ihn zuerst, weil das Haus in Kanada liegt: Nach dem Steuerabkommen darf das Land, in dem das Grundvermögen liegt, den Gewinn besteuern (Artikel XIII(1)). Die USA besteuern Sie als dort Ansässigen auf Ihren weltweiten Gewinn und rechnen dann die kanadische Einkommensteuer nach Artikel XXIV(1) an.

Jedes Land ermittelt seinen eigenen Gewinn nach eigenen Regeln und in eigener Währung. Die kanadische Befreiung für den Hauptwohnsitz (Principal Residence Exemption) gilt nicht in der US-Steuererklärung, und der US-Freibetrag senkt die kanadische Steuer nicht.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn:

• Sie das Zeitfenster des US-Freibetrags überschritten haben (etwa drei Jahre nach dem Auszug), sodass die USA den gesamten Gewinn in US-Dollar besteuern können;
• Sie bereits ohne Mitteilung nach Abschnitt 116 verkauft oder Ihre Wegzugserklärung nie eingereicht haben;
• das Haus nach Ihrem Wegzug vermietet wurde (siehe kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA vermieten);
• Sie die Wahl mit Form T2061A beim Wegzug getroffen haben oder erwägen;
• sich der Wechselkurs zwischen Kauf und Verkauf stark verändert hat.

Halten Sie bereit: Kauf- und Verkaufsverträge, Belege und Zahlungsdaten für Verbesserungen, die Zeiträume, in denen Sie im Haus gewohnt haben, Ihr Umzugsdatum und den Grund dafür (zum Beispiel ein Jobangebot), Ihre kanadische Wegzugserklärung und später die Unbedenklichkeitsbescheinigung oder die Abrechnung des Einbehalts nach Abschnitt 116 sowie den kanadischen Steuerbescheid für das Verkaufsjahr.

Kann der US-Freibetrag für den Hausverkauf (Section 121) ein Haus in Kanada abdecken?

Ja, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war. Nach IRS Publication 523 können Sie bis zu US$250.000 Gewinn ausnehmen, bei gemeinsamer Veranlagung bis zu US$500.000, wenn Sie das Haus in den 5 Jahren vor dem Verkauf mindestens 24 Monate besessen und als Hauptwohnsitz bewohnt haben. Der Test fragt nicht nach dem Standort des Hauses, und Jahre, in denen Sie in Kanada darin gewohnt haben, zählen mit.

Die 24 Monate müssen nicht zusammenhängen; insgesamt 730 Tage genügen. Bei gemeinsamer Veranlagung muss nur ein Ehepartner den Eigentumstest erfüllen, für den höheren Betrag aber jeder den Nutzungstest. Der Freibetrag ist außerdem ausgeschlossen, wenn Sie in den 2 Jahren vor diesem Verkauf Gewinn aus einem anderen Haus ausgenommen haben (Publication 523). Wer das kanadische Haus zuerst verkauft und den Freibetrag nutzt, kann ihn daher für ein US-Haus sperren, das er innerhalb von 2 Jahren verkauft.

Wie lange nach dem Umzug können Sie verkaufen und den US-Freibetrag noch nutzen?

Etwa drei Jahre ab dem Tag, an dem Sie nicht mehr im Haus gewohnt haben, wenn Sie vorher mindestens zwei Jahre darin gewohnt haben. Nach dem Umzug rückt der 5-Jahres-Rückblick jeden Monat weiter; sobald weniger als 24 Monate Ihrer Nutzung darin liegen, entfällt der volle Freibetrag (Publication 523). Ein anteiliger Freibetrag kann dennoch gelten, wenn der Verkauf wegen eines Arbeitsplatzwechsels, aus gesundheitlichen Gründen oder wegen eines unvorhergesehenen Ereignisses erfolgt. Ein Arbeitsplatzwechsel zählt automatisch, wenn der Jobwechsel stattfand, während Sie das Haus besaßen und bewohnten, und der neue Arbeitsplatz mindestens 50 Meilen weiter entfernt ist (26 CFR 1.121-3(c)(2)). Der gekürzte Höchstbetrag ergibt sich aus Ihren Nutzungsmonaten im 5-Jahres-Fenster geteilt durch 24, mal dem vollen Höchstbetrag (Publication 523).

Eine Vermietung zwischendurch unterbricht das Zeitfenster für sich allein nicht. Die Zeit nach Ihrer letzten Nutzung als Hauptwohnsitz innerhalb der 5 Jahre vor dem Verkauf ist keine „nicht begünstigte Nutzung“ („nonqualified use“). Eine andere Nutzung als zum Wohnen vor Ihrer letzten Nutzung als Hauptwohnsitz ab 1. Januar 2009 kann den Freibetrag mindern. Abschreibungen, die für die Mietjahre zulässig waren, sind nie ausgenommen und werden beim Verkauf besteuert. Die Einzelheiten zur Vermietung stehen in kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA vermieten.

Wie hoch sind Ihre US-Anschaffungskosten für ein kanadisches Haus?

Ihre US-Anschaffungskosten sind der Kaufpreis plus Verbesserungen, umgerechnet in US-Dollar zum Wechselkurs am Zahlungstag. Der Umzug in die USA setzt sie nicht auf den Wert bei der Ankunft zurück. Der IRS verlangt, jeden Betrag in Fremdwährung zu dem Kurs umzurechnen, der bei Erhalt, Zahlung oder Entstehung galt (IRS-Regeln zur Fremdwährung). Der Verkaufspreis wird zum Kurs am Verkaufstag umgerechnet.

Bewahren Sie die Kaufabrechnung, den Nachweis jeder Verbesserung und das Zahlungsdatum auf. Die einzige Möglichkeit, die US-Anschaffungskosten auf den Wert beim Wegzug zu ändern, ist die Abkommenswahl nach Artikel XIII(7); sie setzt die Wahl mit Form T2061A in Kanada voraus.

Warum der Gewinn in US-Dollar vom Gewinn in kanadischen Dollar abweichen kann

Der US-Gewinn ist der Verkaufspreis zum Kurs am Verkaufstag minus die Anschaffungskosten zum Kurs am Kauftag, daher verändern Währungsschwankungen ihn. War der kanadische Dollar beim Kauf stark und ist er beim Verkauf schwach, schrumpft der US-Gewinn und kann sogar zum Verlust werden, der bei einem privaten Haus nicht abziehbar ist (Publication 523), während Kanada einen hohen Gewinn sieht. Im umgekehrten Fall kann der US-Gewinn größer sein als der kanadische.

Der US-Freibetrag gilt für den Gewinn in US-Dollar, weil dies der Gewinn in Ihrer US-Steuererklärung ist. Die Tilgung einer Hypothek in kanadischen Dollar kann einen eigenen Währungsgewinn oder -verlust in den USA auslösen; siehe US-Steuer auf Vermögen im Ausland.

Sollten Sie beim Wegzug wählen, das Haus als verkauft zu behandeln (Form T2061A)?

Vielleicht, aber es ist ein Abwägen, das sich kaum rückgängig machen lässt. Der Wegzug aus Kanada gilt nicht als Veräußerung von kanadischem Grundvermögen (CRA zur Veräußerung von Vermögen). Mit Form T2061A können Sie dennoch wählen, eine fiktive Veräußerung zum Marktwert zu melden (Form T2061A; Abschnitt 128.1(4)(d)). Das Formular wird Ihrer kanadischen Erklärung für das Jahr beigefügt, in dem Sie nicht mehr in Kanada ansässig waren; die Wahl wird also in der Wegzugserklärung getroffen.

Besteuert Kanada eine fiktive Veräußerung, können Sie nach Artikel XIII(7) für US-Zwecke wählen, so behandelt zu werden, als hätten Sie das Haus zum Marktwert verkauft und zurückgekauft. Nach Rev. Proc. 2010-19 treffen Sie die Wahl in Ihrer fristgerecht eingereichten US-Erklärung für das erste Steuerjahr, das nach dem Umzug endet, mit Form 8833 und Nachweisen über den kanadischen Wert und darüber, dass der Gewinn in Kanada gemeldet wurde. Die Wahl muss jedes Objekt umfassen, das Kanada als veräußert behandelt hat, setzt einen kanadischen Nettogewinn daraus voraus, löst keine US-Steuer aus, wenn Sie beim Wegzug in den USA nicht steuerpflichtig waren, und kann nicht ohne Zustimmung des IRS widerrufen werden. Ob ein Haus, dessen fiktiven Gewinn die Befreiung vollständig abdeckt, als „besteuert“ gilt und wie sich ein fiktiver Rückkauf auf den US-Eigentumstest auswirkt, ist in den Hinweisen des IRS nicht geklärt; in beiden Fällen sollten Sie sich vor der Wahl beraten lassen. Das Zurücksetzen der US-Anschaffungskosten lohnt sich am meisten, wenn Sie nach dem US-Zeitfenster verkaufen wollen oder der Gewinn den Freibetrag übersteigt. Die Abwägung vor dem Wegzug steht in Haus behalten oder verkaufen beim Wegzug aus Kanada.

Befreiung für den Hauptwohnsitz nach dem Umzug in die USA: Was bleibt in Kanada steuerfrei?

Nur der Anteil des Gewinns, der auf Jahre entfällt, in denen Sie in Kanada ansässig waren. Der Befreiungsanteil zählt die Jahre, in denen das Haus Ihr Hauptwohnsitz war, während Sie ansässig waren, plus ein zusätzliches Jahr, aber nur wenn Sie im Kaufjahr ansässig waren (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Der Rest ist ein Kapitalgewinn, von dem 50 % steuerpflichtig sind. Die Formel wird in Haus nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen durchgerechnet.

Zahlen Sie US-Steuer auf den Verkauf eines Hauses in Kanada, und wie vermeiden Sie die doppelte Zahlung?

Sie zahlen US-Steuer nur auf den Gewinn in US-Dollar, den der Freibetrag nicht abdeckt. Die kanadische Steuer auf den Verkauf können Sie in Form 1116 als Anrechnung ausländischer Steuern geltend machen, weil Gewinne aus Grundvermögen dort als Einkünfte gelten, wo das Grundvermögen liegt (Publication 514). Die Anrechnung ist auf die US-Steuer auf diese ausländischen Einkünfte begrenzt. Kanadische Steuer auf einen Gewinn, den die USA ausgenommen haben, hat bei diesem Verkauf daher keine US-Steuer zu mindern; sie kann 1 Jahr zurück- oder 10 Jahre vorgetragen werden, hilft aber nur, wenn Sie in derselben Kategorie andere ausländische Einkünfte haben.

• Anrechnungskategorie: Der Gewinn gehört meist zur Kategorie der passiven Einkünfte; er zählt jedoch zur allgemeinen Kategorie, wenn die kanadische Steuer darauf die höchste US-Steuer darauf übersteigt (Publication 514). Grenzen und Vorträge stehen in Grenzen, Kategorien und Vorträge der Anrechnung ausländischer Steuern.
• Nur die endgültige kanadische Steuer zählt: Der Einbehalt des Käufers ist eine Vorauszahlung, nicht die Steuer selbst. Die Anrechnung folgt der Steuer, die in Ihrer kanadischen Erklärung festgesetzt wird.
• Net Investment Income Tax (Steuer auf Nettokapitaleinkünfte): Gewinn, der nicht nach Section 121 ausgenommen ist, gehört zu den Nettokapitaleinkünften; deshalb können 3,8 % anfallen, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen US$200.000 (US$250.000 bei gemeinsamer Veranlagung) übersteigt (Anleitung zu Form 8960). Die Anrechnung der kanadischen Steuer mindert diese Steuer nicht (26 CFR 1.1411-1(e)).
• Steuer des Bundesstaates: Ihr Bundesstaat kann den Gewinn ebenfalls besteuern, und manche Bundesstaaten, darunter Kalifornien, rechnen in Kanada gezahlte Steuer nicht an (Anleitung des FTB zu Schedule S).

Was Sie im Verkaufsjahr in jedem Land einreichen

Kanada und die USA verlangen jeweils eine Steuererklärung, und der Papierkram in Kanada beginnt schon beim Abschluss.

Eine nicht ansässige Person, die steuerpflichtiges kanadisches Vermögen veräußert, muss bis zum 30. April des Folgejahres eine Erklärung einreichen (CRA); die Bestimmung erfolgt in dieser Erklärung (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). Wird die US-Erklärung eingereicht, bevor die kanadische Steuer feststeht, muss die Anrechnung später eventuell angepasst werden. Mitteilung, Bescheinigung und Einbehalt stehen in Nichtansässige verkaufen kanadische Immobilien, die Rückholung eines Einbehalts in Käufer hat Ihren Verkaufserlös einbehalten.

Beispiel

Alle Zahlen sind illustrativ. Die Wechselkurse sind angenommen; kanadische Beträge stehen in kanadischen Dollar (C$), US-Beträge in US-Dollar (US$).

Zwei Jahre nach dem Umzug verkauft

Eine alleinstehende Person kaufte 2018 eine Eigentumswohnung in Toronto für C$400.000 (US$300.000), wohnte darin bis zum Umzug in die USA im Juni 2024 und verkauft sie im Juni 2026 für C$700.000 (US$500.000).

• USA: Gewinn US$200.000. Die 60 Monate vor dem Verkauf (ab Juni 2021) enthalten 36 Monate Nutzung, sodass der ganze Gewinn unter den Freibetrag für Alleinstehende fällt.
• Kanada: Gewinn C$300.000. Befreiter Anteil = (7 Jahre als Ansässiger, 2018 bis 2024, plus 1) ÷ 9 Besitzjahre (2018 bis 2026) = 8/9, rund C$267.000. Etwa C$33.000 sind ein Kapitalgewinn, zur Hälfte steuerpflichtig, zu melden nach den Schritten des Abschnitts 116.
• Doppelbesteuerung: Die USA besteuern nichts, die kanadische Steuer hat bei diesem Verkauf also nichts zu mindern und bleibt in der Regel eine Kostenposition.

Dieselbe Wohnung vier Jahre nach dem Umzug verkauft

Der Verkauf erfolgt im Juni 2028 zu denselben Preisen.

• USA: Die 60 Monate vor dem Verkauf (ab Juni 2023) enthalten 12 Monate Nutzung, also weniger als 24. Ist sie wegen eines Jobs umgezogen, der mindestens 50 Meilen weiter entfernt liegt, beträgt der gekürzte Freibetrag 12 ÷ 24 × US$250.000 = US$125.000, sodass US$75.000 steuerpflichtig bleiben; erfolgte der Umzug nicht aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen oder wegen eines unvorhergesehenen Ereignisses, sind die gesamten US$200.000 steuerpflichtig. Die Net Investment Income Tax fällt auf den steuerpflichtigen Teil an, wenn ihr Einkommen den Schwellenwert übersteigt.
• Kanada: Befreiter Anteil = 8 ÷ 11 Besitzjahre (2018 bis 2028), rund C$218.000. Etwa C$82.000 sind ein Kapitalgewinn, zur Hälfte steuerpflichtig.
• Doppelbesteuerung: Die kanadische Steuer auf diesen Teil wird in Form 1116 gegen die US-Steuer auf den ausländischen Gewinn angerechnet, innerhalb der Anrechnungsgrenze; sie mindert keine Net Investment Income Tax.

Ehepaar erwägt Form T2061A

Das Haus eines Ehepaars ist vor dem Wegzug stark im Wert gestiegen. Die Wahl mit T2061A beim Wegzug würde in Kanada eine fiktive Veräußerung melden: Steuer sofort auf den Teil, den die Befreiung nicht abdeckt, kanadische Anschaffungskosten, die auf den Wert beim Wegzug zurückgesetzt werden, und kanadische Steuer auf den größten Teil des späteren Wertzuwachses. Im Gegenzug kann Artikel XIII(7) ihre US-Anschaffungskosten auf den Wert beim Wegzug zurücksetzen, was hilft, wenn sie nach dem US-Zeitfenster verkaufen. Ohne Wahl bleiben die alten Anschaffungskosten in beiden Ländern bestehen, und der Befreiungsanteil schützt einen Teil des späteren Wertzuwachses.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben bereits ohne Mitteilung nach Abschnitt 116 verkauft, Ihre Wegzugserklärung nie eingereicht oder ein Schreiben der CRA erhalten: Holen Sie Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern, bevor Sie in einem der beiden Länder eine Erklärung einreichen.
• Sie sind über das Drei-Jahres-Fenster hinaus, der US-Gewinn übersteigt den Freibetrag, oder Sie hoffen, dass ein Jobwechsel einen anteiligen Freibetrag bringt: Zeitpunkt und Anrechnung brauchen Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie wägen die Wahl mit T2061A und die Abkommenswahl ab: Die Entscheidung lässt sich kaum rückgängig machen; holen Sie Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern, bevor Sie die Wegzugserklärung einreichen.
• Das Haus wurde nach Ihrem Wegzug vermietet: siehe kanadisches Haus nach dem Umzug in die USA vermieten.
• Das Haus liegt in Québec: Québec hat eine eigene Mitteilung und Bescheinigung für Verkäufe durch Nichtansässige; siehe Nichtansässige verkaufen kanadische Immobilien.
• Der Anwalt des Käufers hat einen Teil des Preises einbehalten: siehe Käufer hat Ihren Verkaufserlös einbehalten.
• Sie ermitteln den kanadischen Befreiungsanteil: siehe Haus nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen.
• Sie haben eine Hypothek in kanadischen Dollar oder besitzen weitere Häuser im Ausland: siehe US-Steuer auf Vermögen im Ausland.
• Sie planen den Umzug noch: beginnen Sie mit Umzug von Kanada in die USA.