Venta de su casa en Canadá tras mudarse a EE. UU.: impuestos

Vender una casa en Canadá tras mudarse a EE. UU.: ¿qué país la grava primero?

Ambos países pueden gravar la venta. Canadá la grava primero porque la casa está en Canadá: el tratado permite que el país donde está el bien inmueble grave la ganancia (Artículo XIII(1)). EE. UU. lo grava como residente sobre su ganancia mundial y luego permite un crédito por el impuesto canadiense sobre la renta conforme al Artículo XXIV(1).

Cada país calcula su propia ganancia con sus propias reglas y su propia moneda. La exención canadiense por residencia principal no pasa a la declaración de EE. UU., y la exclusión de EE. UU. no reduce el impuesto canadiense.

El caso no es sencillo cuando:

• ya pasó la ventana de la exclusión de EE. UU. (unos tres años después de que dejó la casa), por lo que EE. UU. puede gravar toda la ganancia en dólares estadounidenses;
• ya vendió sin enviar el aviso de la sección 116, o nunca presentó su declaración de salida;
• la casa se alquiló después de que usted se fue (vea alquilar su casa canadiense tras mudarse a EE. UU.);
• hizo o está evaluando la elección del Form T2061A al salir;
• el tipo de cambio varió mucho entre la compra y la venta.

Reúna los contratos de compra y de venta, los recibos y las fechas de pago de las mejoras, las fechas en que vivió en la casa, la fecha de su mudanza y el motivo (por ejemplo, una oferta de trabajo), su declaración canadiense de salida y, más adelante, el certificado de la sección 116 o el estado de la retención y el aviso de determinación canadiense del año de la venta.

¿La exclusión de EE. UU. por venta de vivienda (sección 121) cubre una casa en Canadá?

Sí, si la casa era su residencia principal. Según la IRS Publication 523, puede excluir hasta US$250,000 de ganancia, o US$500,000 en una declaración conjunta, si fue propietario de la casa y vivió en ella como residencia principal al menos 24 meses de los 5 años anteriores a la venta. La prueba no exige que la casa esté en EE. UU., y cuentan los años en que vivió en ella estando en Canadá.

Los 24 meses no tienen que ser consecutivos; basta un total de 730 días. En una declaración conjunta, solo uno de los cónyuges debe cumplir la prueba de propiedad, pero cada uno debe cumplir la prueba de uso para obtener el límite más alto. La exclusión tampoco está disponible si excluyó la ganancia de otra casa vendida en los 2 años anteriores a esta venta (Publication 523). Por eso, vender primero la casa canadiense y reclamar la exclusión puede bloquearla para una casa de EE. UU. que venda dentro de 2 años.

¿Cuánto tiempo después de la mudanza se puede vender y aún usar la exclusión de EE. UU.?

Unos tres años desde el día en que dejó de vivir en la casa, si vivió en ella al menos dos años antes. Después de la mudanza, el período de 5 años hacia atrás avanza cada mes; cuando dentro de él quedan menos de 24 meses de uso suyo, se pierde la exclusión completa (Publication 523). Aun así, puede aplicar una exclusión parcial si la venta se debe a un cambio de trabajo, a la salud o a un hecho imprevisto. Un cambio de trabajo califica automáticamente si el cambio ocurrió mientras usted era propietario y vivía en la casa y el nuevo lugar de trabajo queda al menos 50 millas más lejos (26 CFR 1.121-3(c)(2)). El límite reducido es el número de meses de uso dentro de la ventana de 5 años, dividido entre 24, multiplicado por el límite completo (Publication 523).

Alquilar la casa mientras tanto no rompe por sí solo la ventana. El tiempo posterior a su último uso como residencia principal, dentro de los 5 años anteriores a la venta, no es «uso no calificado». El uso que no fue de vivienda antes de su último uso como residencia principal, desde 1 de enero de 2009, puede reducir la exclusión. La depreciación permitida por los años de alquiler nunca se excluye y se grava en la venta. Los detalles del alquiler están en alquilar su casa canadiense tras mudarse a EE. UU..

¿Cuál es su base fiscal en EE. UU. de una casa en Canadá?

Su costo en EE. UU. es lo que pagó, más las mejoras, convertido a dólares estadounidenses al tipo de cambio vigente cuando pagó. Mudarse a EE. UU. no lo restablece al valor de la casa al llegar. El IRS exige convertir cada monto en moneda extranjera al tipo de cambio vigente cuando lo recibe, lo paga o lo acumula (reglas del IRS sobre moneda extranjera). El precio de venta se convierte al tipo de cambio de la fecha de venta.

Conserve el estado de cuenta de la compra, el comprobante de cada mejora y la fecha de pago. La única forma de que el costo en EE. UU. cambie al valor en la fecha de salida es la elección del tratado en el Artículo XIII(7), que requiere la elección del Form T2061A en Canadá.

Por qué la ganancia en dólares estadounidenses puede diferir de la ganancia en dólares canadienses

La ganancia en EE. UU. es el precio de venta al tipo de cambio de la fecha de venta menos el costo al tipo de cambio de la fecha de compra, por lo que las variaciones de la moneda la cambian. Si el dólar canadiense estaba fuerte cuando compró y débil cuando vende, la ganancia en EE. UU. se reduce y hasta puede convertirse en pérdida, que no es deducible en una casa personal (Publication 523), mientras que Canadá ve una ganancia grande. Lo contrario puede producir una ganancia en EE. UU. mayor que la canadiense.

La exclusión de EE. UU. se aplica a la ganancia en dólares estadounidenses, porque esa es la ganancia de su declaración de EE. UU. Pagar una hipoteca en dólares canadienses puede generar una ganancia o pérdida cambiaria aparte en EE. UU.; vea impuestos de EE. UU. sobre bienes en el extranjero.

¿Debe elegir al salir que se trate la casa como vendida (Form T2061A)?

Quizás, pero es una decisión con ventajas y desventajas, y es difícil de revertir. Salir de Canadá no hace que se considere vendido un bien inmueble canadiense (disposición de bienes según la CRA). Aun así, puede elegir en el Form T2061A declarar una venta presunta al valor justo de mercado (Form T2061A; sección 128.1(4)(d)). El formulario se adjunta a su declaración canadiense del año en que dejó de ser residente, así que la decisión se toma en la declaración de salida.

Cuando Canadá grava una venta presunta, el Artículo XIII(7) le permite elegir que, para efectos de EE. UU., se le trate como si hubiera vendido y recomprado la casa a su valor justo de mercado. Según el Rev. Proc. 2010-19, la elección se hace en su declaración de EE. UU. presentada a tiempo para el primer año fiscal que termina después de la mudanza, con el Form 8833 y la prueba del valor canadiense y de que la ganancia se declaró en Canadá. La elección debe cubrir todos los bienes que Canadá consideró vendidos, requiere una ganancia canadiense neta sobre ellos, no genera impuesto en EE. UU. si usted no era contribuyente allí al salir, y no se puede revocar sin el consentimiento del IRS. Las guías del IRS no aclaran si una casa cuya ganancia presunta queda totalmente cubierta por la exención cuenta como «gravada», ni cómo afecta una recompra presunta la prueba de propiedad en EE. UU.; en ambos casos conviene asesorarse antes de elegir. Restablecer el costo en EE. UU. importa más si espera vender después de la ventana de EE. UU. o si la ganancia supera la exclusión. Cómo evaluar la decisión antes de irse se explica en conservar o vender su casa al salir de Canadá.

Exención por residencia principal tras mudarse a EE. UU.: ¿qué sigue libre de impuestos en Canadá?

Solo la parte de la ganancia vinculada con los años en que fue residente de Canadá. La fracción de la exención cuenta los años en que la casa fue su residencia principal mientras era residente, más un año adicional solo si era residente en el año en que la compró (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). El resto es una ganancia de capital, de la cual es gravable 50%. La fórmula se desarrolla en vender su casa después de salir de Canadá.

¿Paga impuestos en EE. UU. por vender una casa en Canadá y cómo evitar pagar dos veces?

Paga impuestos en EE. UU. solo sobre la ganancia en dólares estadounidenses que la exclusión no cubre. El impuesto canadiense de la venta puede reclamarse como crédito por impuestos extranjeros en el Form 1116, porque la ganancia sobre bienes inmuebles tiene su fuente donde está el bien (Publication 514). El crédito se limita al impuesto de EE. UU. sobre ese ingreso de fuente extranjera, así que el impuesto canadiense sobre una ganancia que EE. UU. excluyó no tiene impuesto estadounidense que reducir en esta venta; puede arrastrarse 1 año hacia atrás o 10 hacia adelante, pero solo sirve si tiene otros ingresos extranjeros de la misma categoría.

• Categoría del crédito: la ganancia suele ser ingreso de categoría pasiva, pero se trata como categoría general si el impuesto canadiense sobre ella supera el mayor impuesto de EE. UU. sobre ella (Publication 514). Los límites y arrastres están en límites, categorías y arrastres del crédito por impuestos extranjeros.
• Solo cuenta el impuesto canadiense definitivo: la retención del comprador es un pago anticipado, no el impuesto. El crédito sigue al impuesto determinado en su declaración canadiense.
• Impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT): la ganancia no excluida conforme a la sección 121 se incluye en los ingresos netos de inversión, por lo que puede aplicar el impuesto de 3.8% si su ingreso bruto ajustado modificado supera US$200,000 (US$250,000 en declaración conjunta) (instrucciones del Form 8960). El crédito por el impuesto canadiense no reduce este impuesto (26 CFR 1.1411-1(e)).
• Impuesto estatal: su estado también puede gravar la ganancia, y algunos estados, entre ellos California, no otorgan crédito por el impuesto pagado a Canadá (instrucciones del Schedule S de la FTB).

Qué presentar en cada país por el año de la venta

Canadá y EE. UU. exigen cada uno una declaración, y los trámites de Canadá empiezan en el cierre de la venta.

Una persona no residente que dispone de bienes canadienses sujetos a impuesto debe presentar su declaración a más tardar el 30 de abril del año siguiente (CRA); la designación se hace en esa declaración (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). Si presenta la declaración de EE. UU. antes de que el impuesto canadiense sea definitivo, quizás tenga que actualizar el crédito más tarde. El aviso, el certificado y la retención se explican en no residentes que venden bienes canadienses, y cómo recuperar una retención en el comprador retuvo el dinero de su venta.

Ejemplo

Todas las cifras son ilustrativas. Los tipos de cambio son supuestos; las cifras canadienses están en dólares canadienses (C$) y las de EE. UU. en dólares estadounidenses (US$).

Venta dos años después de la mudanza

Una persona soltera compró un condominio en Toronto en 2018 por C$400,000 (US$300,000), vivió en él hasta mudarse a EE. UU. en junio de 2024 y lo vende en junio de 2026 por C$700,000 (US$500,000).

• EE. UU.: ganancia de US$200,000. Los 60 meses anteriores a la venta (desde junio de 2021) incluyen 36 meses de uso, por lo que toda la ganancia cabe dentro de la exclusión para personas solteras.
• Canadá: ganancia de C$300,000. Parte exenta = (7 años de residencia, de 2018 a 2024, más 1) ÷ 9 años de propiedad (de 2018 a 2026) = 8/9, unos C$267,000. Unos C$33,000 son ganancia de capital, gravable la mitad, que se declara después de los pasos de la sección 116.
• Doble tributación: EE. UU. no grava nada, así que el impuesto canadiense no tiene qué compensar en esta venta y normalmente sigue siendo un costo.

El mismo condominio vendido cuatro años después de la mudanza

La venta es en junio de 2028 a los mismos precios.

• EE. UU.: los 60 meses anteriores a la venta (desde junio de 2023) incluyen 12 meses de uso, menos de los 24 requeridos. Si se mudó por un trabajo al menos 50 millas más lejos, la exclusión reducida es 12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000, y quedan US$75,000 gravables; si la mudanza no fue por trabajo, salud o un hecho imprevisto, los US$200,000 completos son gravables. El impuesto sobre los ingresos netos de inversión se aplica a la parte gravable si su ingreso supera el umbral.
• Canadá: parte exenta = 8 ÷ 11 años de propiedad (de 2018 a 2028), unos C$218,000. Unos C$82,000 son ganancia de capital, gravable la mitad.
• Doble tributación: el impuesto canadiense sobre esa parte se reclama en el Form 1116 contra el impuesto de EE. UU. sobre la ganancia de fuente extranjera, dentro del límite del crédito; no reduce ningún impuesto sobre los ingresos netos de inversión.

Matrimonio que evalúa el Form T2061A

La casa de un matrimonio subió mucho de valor antes de que se fueran. Elegir el T2061A al salir declararía una venta presunta en Canadá: habría impuesto ahora sobre la parte que la exención no cubre, un costo canadiense restablecido al valor de salida e impuesto canadiense sobre la mayor parte del crecimiento posterior. A cambio, el Artículo XIII(7) puede restablecer su costo en EE. UU. al valor de salida, lo que ayuda si venden después de la ventana de EE. UU. No elegir mantiene el costo anterior en ambos países y deja que la fracción de la exención proteja parte del crecimiento posterior.

¿Su caso es distinto?

• Ya vendió sin el aviso de la sección 116, nunca presentó su declaración de salida o recibió una carta de la CRA: consiga ayuda con impuestos transfronterizos antes de presentar la declaración de cualquiera de los dos países.
• Ya pasó la ventana de tres años, la ganancia en EE. UU. supera la exclusión o espera que un cambio de trabajo le dé una exclusión parcial: el momento de la venta y el cálculo del crédito requieren ayuda con impuestos transfronterizos.
• Está evaluando el T2061A y la elección del tratado: la decisión es difícil de revertir; consiga ayuda con impuestos transfronterizos antes de presentar la declaración de salida.
• La casa se alquiló después de que usted se fue: vea alquilar su casa canadiense tras mudarse a EE. UU..
• La casa está en Quebec: Quebec tiene su propio aviso y certificado de venta para no residentes; vea no residentes que venden bienes canadienses.
• El abogado del comprador retuvo parte del precio: vea el comprador retuvo el dinero de su venta.
• Está calculando la fracción de la exención canadiense: vea vender su casa después de salir de Canadá.
• Tiene una hipoteca en dólares canadienses o tiene otras casas en el extranjero: vea impuestos de EE. UU. sobre bienes en el extranjero.
• Aún está planeando la mudanza: empiece por mudarse de Canadá a EE. UU..