Vendre une maison au Canada après un déménagement aux États-Unis

Vendre une maison au Canada après un déménagement aux États-Unis : quel pays impose en premier?

Les deux pays peuvent imposer la vente. Le Canada l'impose en premier parce que la maison est au Canada : la convention fiscale permet au pays où se trouve le bien immeuble d'imposer le gain (article XIII(1)). Les États-Unis vous imposent comme résident sur votre gain mondial, puis accordent un crédit pour l'impôt canadien sur le revenu en vertu de l'article XXIV(1).

Chaque pays calcule son propre gain selon ses règles et sa monnaie. L'exemption canadienne pour résidence principale ne se transpose pas dans la déclaration américaine, et l'exclusion américaine ne réduit pas l'impôt canadien.

Le dossier n'est pas simple dans les cas suivants :

• vous avez dépassé le délai de l'exclusion américaine (environ trois ans après votre départ de la maison), et les États-Unis peuvent donc imposer tout le gain en dollars US;
• vous avez déjà vendu sans l'avis de l'article 116, ou vous n'avez jamais produit votre déclaration de départ;
• la maison a été louée après votre départ (voyez louer votre maison canadienne après un déménagement aux États-Unis);
• vous avez fait le choix du formulaire T2061A au départ, ou vous y songez;
• le taux de change a beaucoup varié entre l'achat et la vente.

Rassemblez les contrats d'achat et de vente, les reçus et les dates de paiement des améliorations, les dates où vous avez habité la maison, la date de votre déménagement et sa raison (par exemple une offre d'emploi), votre déclaration de départ canadienne et, plus tard, le certificat de l'article 116 ou le relevé de retenue et l'avis de cotisation canadien de l'année de la vente.

L'exclusion américaine pour la vente d'une maison (article 121) peut-elle viser une maison au Canada?

Oui, si la maison était votre résidence principale. Selon la Publication 523 de l'IRS, vous pouvez exclure jusqu'à 250 000 US$ de gain, ou 500 000 US$ dans une déclaration conjointe, si vous étiez propriétaire de la maison et l'avez habitée comme résidence principale pendant au moins 24 mois au cours des 5 années précédant la vente. Le critère ne tient pas compte de l'emplacement de la maison, et les années où vous l'avez habitée au Canada comptent.

Les 24 mois n'ont pas à être consécutifs; 730 jours au total suffisent. Dans une déclaration conjointe, un seul conjoint doit satisfaire au critère de propriété, mais chacun doit satisfaire au critère d'occupation pour obtenir la limite la plus élevée. L'exclusion n'est pas non plus offerte si vous avez exclu le gain sur une autre maison vendue dans les 2 années précédant cette vente (Publication 523). Vendre d'abord la maison canadienne et réclamer l'exclusion peut donc la bloquer pour une maison américaine vendue dans les 2 ans.

Combien de temps après le déménagement peut-on vendre et encore utiliser l'exclusion américaine?

Environ trois ans à partir du jour où vous avez cessé d'habiter la maison, si vous l'avez habitée au moins deux ans avant cela. Après le déménagement, la période de référence de 5 ans glisse vers l'avant chaque mois; dès que moins de 24 mois d'occupation y figurent, l'exclusion complète est perdue (Publication 523). Une exclusion partielle peut tout de même s'appliquer si la vente découle d'un déménagement pour le travail, d'un problème de santé ou d'un événement imprévu. Un déménagement pour le travail est admissible d'office si le changement d'emploi est survenu pendant que vous étiez propriétaire de la maison et que vous l'habitiez, et si le nouveau lieu de travail est à au moins 50 milles plus loin (26 CFR 1.121-3(c)(2)). La limite réduite correspond à vos mois d'occupation dans la période de 5 ans divisés par 24, multipliés par la limite complète (Publication 523).

Louer la maison entre-temps ne rompt pas à lui seul le délai. La période qui suit votre dernière occupation comme résidence principale, dans les 5 années précédant la vente, n'est pas une « utilisation non admissible ». Une utilisation autre que résidentielle avant votre dernière occupation, à compter de 1er janvier 2009, peut réduire l'exclusion. L'amortissement permis pour les années de location n'est jamais exclu et est imposé à la vente. Les détails de la location se trouvent dans louer votre maison canadienne après un déménagement aux États-Unis.

Quel est votre coût de base américain pour une maison canadienne?

Votre coût américain correspond à ce que vous avez payé, plus les améliorations, converti en dollars US au taux de change en vigueur au moment du paiement. Le déménagement aux États-Unis ne le remplace pas par la valeur à votre arrivée. L'IRS exige que chaque montant en devise étrangère soit converti au taux en vigueur lorsque vous le recevez, le payez ou le constatez (règles de l'IRS sur les devises étrangères). Le prix de vente est converti au taux de la date de la vente.

Conservez l'état d'achat, la preuve de chaque amélioration et la date de paiement. Le seul moyen de faire passer le coût américain à la valeur au départ est le choix de l'article XIII(7) de la convention, qui exige le choix du formulaire T2061A au Canada.

Pourquoi le gain en dollars US peut différer du gain en dollars canadiens

Le gain américain est le prix de vente au taux de la date de vente moins le coût au taux de la date d'achat; les variations de change le modifient donc. Si le dollar canadien était fort à l'achat et faible à la vente, le gain américain diminue et peut même devenir une perte, qui n'est pas déductible pour une maison personnelle (Publication 523), alors que le Canada constate un gain important. L'inverse peut produire un gain américain plus élevé que le gain canadien.

L'exclusion américaine s'applique au gain en dollars US, parce que c'est le gain de votre déclaration américaine. Le remboursement d'une hypothèque en dollars canadiens peut créer un gain ou une perte de change distinct aux États-Unis; voyez l'impôt américain sur les biens à l'étranger.

Faut-il choisir, au départ, de traiter la maison comme vendue (formulaire T2061A)?

Peut-être, mais c'est un compromis difficile à renverser. Quitter le Canada n'entraîne pas de disposition réputée d'un bien immeuble canadien (ARC : dispositions de biens). Vous pouvez tout de même choisir, au moyen du formulaire T2061A, de déclarer une disposition réputée à la juste valeur marchande (formulaire T2061A; alinéa 128.1(4)d)). Le formulaire est joint à votre déclaration canadienne de l'année où vous avez cessé d'être résident; le choix se fait donc dans la déclaration de départ.

Lorsque le Canada impose une disposition réputée, l'article XIII(7) vous permet de choisir, aux fins américaines, d'être traité comme si vous aviez vendu puis racheté la maison à la juste valeur marchande. Selon la Rev. Proc. 2010-19, vous faites ce choix dans votre déclaration américaine produite à temps pour la première année d'imposition qui se termine après le déménagement, avec le formulaire 8833 et la preuve de la valeur canadienne et de la déclaration du gain au Canada. Le choix doit viser tous les biens que le Canada a réputés vendus, exige un gain canadien net sur ces biens, ne crée aucun impôt américain si vous n'étiez pas imposable aux États-Unis au départ et ne peut être révoqué sans le consentement de l'IRS. Les indications de l'IRS ne précisent pas si une maison dont l'exemption couvre entièrement le gain réputé est considérée comme « imposée », ni comment un rachat réputé influe sur le critère américain de propriété; dans les deux cas, demandez conseil avant de faire le choix. Le remplacement du coût américain compte surtout si vous prévoyez vendre après le délai américain ou si le gain dépasse l'exclusion. Peser ce choix avant votre départ est traité dans garder ou vendre sa maison en quittant le Canada.

Exemption pour résidence principale après un déménagement aux États-Unis : qu'est-ce qui reste sans impôt au Canada?

Seulement la part du gain liée aux années où vous résidiez au Canada. La fraction d'exemption compte les années où la maison était votre résidence principale pendant que vous étiez résident, plus une année supplémentaire seulement si vous étiez résident l'année de l'achat (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Le reste est un gain en capital, dont 50 % est imposable. La formule est détaillée dans vendre sa maison après avoir quitté le Canada.

Payez-vous de l'impôt américain sur la vente d'une maison au Canada, et comment éviter la double imposition?

Vous payez l'impôt américain seulement sur le gain en dollars US que l'exclusion ne couvre pas. L'impôt canadien sur la vente peut être réclamé comme crédit pour impôt étranger dans le formulaire 1116, parce que le gain sur un bien immeuble provient de l'endroit où se trouve le bien (Publication 514). Le crédit est limité à l'impôt américain sur ce revenu de source étrangère; l'impôt canadien sur un gain que les États-Unis ont exclu n'a donc aucun impôt américain à réduire pour cette vente. Il peut être reporté rétrospectivement sur 1 an ou prospectivement sur 10 ans, mais il ne sert que si vous avez d'autres revenus étrangers de la même catégorie.

• Catégorie du crédit : le gain relève généralement de la catégorie du revenu passif, mais il est traité comme appartenant à la catégorie générale si l'impôt canadien qui s'y rapporte dépasse l'impôt américain le plus élevé qui s'y rapporte (Publication 514). Les limites et les reports sont expliqués dans limites, catégories et reports du crédit pour impôt étranger.
• Seul l'impôt canadien final compte : la retenue de l'acheteur est un acompte, et non l'impôt. Le crédit suit l'impôt établi dans votre déclaration canadienne.
• Impôt sur le revenu net de placement : le gain non exclu en vertu de l'article 121 est inclus dans le revenu net de placement; l'impôt de 3,8 % peut donc s'appliquer si votre revenu brut ajusté modifié dépasse 200 000 US$ (250 000 US$ en déclaration conjointe) (instructions du formulaire 8960). Le crédit pour l'impôt canadien ne réduit pas cet impôt (26 CFR 1.1411-1(e)).
• Impôt de l'État : votre État peut aussi imposer le gain, et certains États, dont la Californie, n'accordent aucun crédit pour l'impôt payé au Canada (instructions de l'annexe S du Franchise Tax Board).

Ce qu'il faut produire dans chaque pays pour l'année de la vente

Le Canada et les États-Unis exigent chacun une déclaration, et les formalités canadiennes commencent à la signature de l'acte de vente.

Un particulier non-résident qui dispose d'un bien canadien imposable doit produire sa déclaration au plus tard le 30 avril de l'année suivante (ARC); la désignation se fait dans cette déclaration (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). Si la déclaration américaine est produite avant que l'impôt canadien soit définitif, le crédit devra peut-être être mis à jour plus tard. L'avis, le certificat et la retenue sont expliqués dans non-résidents qui vendent un bien canadien, et la récupération d'une retenue dans l'acheteur a retenu le produit de votre vente.

Exemple

Tous les montants sont donnés à titre d'illustration. Les taux de change sont supposés; les montants canadiens sont en dollars canadiens ($ CA) et les montants américains en dollars américains ($ US).

Vente deux ans après le déménagement

Une personne seule a acheté un condo à Toronto en 2018 pour 400 000 $ CA (300 000 $ US), l'a habité jusqu'à son déménagement aux États-Unis en juin 2024, puis le vend en juin 2026 pour 700 000 $ CA (500 000 $ US).

• États-Unis : gain de 200 000 $ US. Les 60 mois précédant la vente (à partir de juin 2021) comptent 36 mois d'occupation; tout le gain entre donc dans l'exclusion pour personne seule.
• Canada : gain de 300 000 $ CA. Part exemptée = (7 années de résidence, de 2018 à 2024, plus 1) ÷ 9 années de propriété (de 2018 à 2026) = 8/9, soit environ 267 000 $ CA. Environ 33 000 $ CA constituent un gain en capital, imposable à la moitié, déclaré après les étapes de l'article 116.
• Double imposition : les États-Unis n'imposent rien; l'impôt canadien n'a donc rien à compenser pour cette vente et reste généralement un coût.

Même condo vendu quatre ans après le déménagement

La vente a lieu en juin 2028 aux mêmes prix.

• États-Unis : les 60 mois précédant la vente (à partir de juin 2023) comptent 12 mois d'occupation, moins que les 24 exigés. Si elle a déménagé pour un emploi à au moins 50 milles plus loin, l'exclusion réduite est de 12 ÷ 24 × 250 000 $ US = 125 000 $ US, ce qui laisse 75 000 $ US imposables; si le déménagement n'était pas lié au travail, à la santé ou à un événement imprévu, la totalité des 200 000 $ US est imposable. L'impôt sur le revenu net de placement s'applique à la partie imposable si son revenu dépasse le seuil.
• Canada : part exemptée = 8 ÷ 11 années de propriété (de 2018 à 2028), soit environ 218 000 $ CA. Environ 82 000 $ CA constituent un gain en capital, imposable à la moitié.
• Double imposition : l'impôt canadien sur cette tranche est réclamé dans le formulaire 1116 contre l'impôt américain sur le gain de source étrangère, dans la limite du crédit; il ne réduit pas l'impôt sur le revenu net de placement.

Un couple qui envisage le formulaire T2061A

La valeur de la maison d'un couple a fortement augmenté avant son départ. Le choix du T2061A au départ déclarerait une disposition réputée au Canada : impôt immédiat sur la partie que l'exemption ne couvre pas, coût canadien remplacé par la valeur au départ et impôt canadien sur la plus grande partie de la plus-value ultérieure. En contrepartie, l'article XIII(7) peut remplacer leur coût américain par la valeur au départ, ce qui aide s'ils vendent après le délai américain. Sans ce choix, ils gardent leur ancien coût dans les deux pays, et la fraction d'exemption protège une partie de la plus-value ultérieure.

Votre situation est différente?

• Vous avez déjà vendu sans l'avis de l'article 116, vous n'avez jamais produit votre déclaration de départ ou vous avez reçu une lettre de l'ARC : obtenez de l'aide fiscale transfrontalière avant de produire la déclaration de l'un ou l'autre pays.
• Vous avez dépassé le délai de trois ans, le gain américain dépasse l'exclusion ou vous espérez qu'un déménagement pour le travail donne une exclusion partielle : le calendrier et le calcul du crédit exigent de l'aide fiscale transfrontalière.
• Vous hésitez devant le choix du T2061A et celui de la convention : le choix est difficile à renverser; obtenez de l'aide fiscale transfrontalière avant de produire la déclaration de départ.
• La maison a été louée après votre départ : voyez louer votre maison canadienne après un déménagement aux États-Unis.
• La maison est au Québec : le Québec a son propre avis et son propre certificat pour la vente par un non-résident; voyez non-résidents qui vendent un bien canadien.
• Le notaire ou l'avocat de l'acheteur a retenu une partie du prix : voyez l'acheteur a retenu le produit de votre vente.
• Vous calculez la fraction d'exemption canadienne : voyez vendre sa maison après avoir quitté le Canada.
• Vous avez une hypothèque en dollars canadiens ou d'autres maisons à l'étranger : voyez l'impôt américain sur les biens à l'étranger.
• Vous planifiez encore le déménagement : commencez par déménager du Canada aux États-Unis.