Kanada'dan Ayrılırken Evi Satmak, Boş Tutmak veya Kiralamak: Vergi

Kanada'dan ayrılmadan önce evimi satmalı mıyım? Her seçimin maliyeti

Kanada'daki eviniz ayrılış vergisinin parçası değildir. Mukim olmaktan çıktığınızda Kanada, sahip olduklarınızın çoğunu satılmış sayar; ancak Kanada'daki taşınmaz mal bunun dışındadır (Income Tax Act, 128.1(4)(b)). Ev Kanada'da vergilendirilebilir kalır; bu yüzden şimdi vereceğiniz karar, kazancının sonradan nasıl vergilendirileceğini belirler.

Section 116, mukim olmayan bir satıcının CRA'dan istediği onaydır; olmazsa alıcı fiyatın %25 kadarını tutar. 45(2) seçimi, kiralamaya başladığınızda farazi satışı iptal eden bir yazıdır. Form NR6, kiranın brüt kira yerine net kira üzerinden stopaja tabi tutulmasını sağlar.

Üçü de herkes için doğru değildir. Kazanç büyükse, evi ayrılmadan kısa süre önce aldıysanız, bir eş veya çocuklar evde kalıyorsa, kiralamaya ayrıldığınız yıl başlıyorsanız ya da kendi beyannamesi olan Québec'te yaşadıysanız durum basit olmaktan çıkar. Alış fiyatını ve tarihini, büyük iyileştirmelerin maliyetini, evin ayrılış tarihindeki değerinin bir tahminini ve kiralayacaksanız kira sözleşmesini ve kiracının taşınma tarihini toplayın.

Kanada'dan ayrılmak, ayrılış vergisi açısından evimi satmak sayılır mı?

Hayır. Ayrılıştaki farazi satış, Kanada'da bulunan taşınmaz malı kapsam dışı bırakır; bu yüzden eviniz ayrılış listesinde yoktur ve mukim olarak verdiğiniz son beyannamede kazanç doğurmaz. Evin kazancı, ancak onu gerçekten sattığınızda ya da kullanım değişikliği satış sayıldığında vergilenir.

Hisse senetleri ve yatırım hesapları gibi diğer mülkünüz üzerindeki ayrılış vergisi Kanada'dan ayrılmak sayfasında anlatılıyor.

Ayrılmadan önce satarsam kazancın tamamı vergisiz mi olur?

Olabilir. Sahip olduğunuz her yıl boyunca, Kanada'da mukimken asıl konutunuz olan bir evin kazancının tamamı section 40(2)(b) formülü uyarınca istisna olabilir. Evi mukim olmadan önce aldıysanız ya da bazı yıllarda asıl konutunuz başka bir evse, kazancın bir kısmı vergilenebilir. Yine de ayrılış beyannamenizde satışı Schedule 3'te bildirir ve evi Form T2091(IND) ile belirlersiniz.

Bir istisna: evin sahibi 365 ardışık günden az kaldıysanız, kazanç genellikle ticari gelir sayılır ve istisna uygulanmaz (Income Tax Act, 12(12) ve 12(13)). Yeni bir iş için taşınma gibi, yurt dışına olsa bile, sayılan bir yaşam olayının sebep olduğu satış bu kuralın dışında kalabilir.

Section 116, vergilendirilebilir Kanada mülkünü satan mukim olmayan bir kişiye uygulanır. Satış hâlâ mukimken kapanırsa talep edilecek belge ve alıcı kesintisi yoktur. Kapanış ayrılış tarihinizi geçerse mukim olmayan olarak satıyorsunuz demektir ve mukim olmayan satış kuralları uygulanır. Ayrılış tarihiniz genellikle ayrıldığınız gün, eşinizin veya partnerinizin ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin ayrıldığı gün ve yeni ülkenizde mukim olduğunuz günden en geç olanıdır. Kanada'dan önce yaşadığınız bir ülkeye dönüyorsanız, eşiniz evi satmak için geride kalsa bile genellikle ayrıldığınız gündür.

İstisna kuralları ve belirlemenin kendisi için bkz. asıl konut istisnası.

Yurt dışına taşındıktan sonra evimi boş tutarsam CRA hiç ayrılmadığımı söyleyebilir mi?

Söyleyebilir. CRA, Kanada'da kullanıma hazır tuttuğunuz konutu önemli bir ikamet bağı sayar (Folio S5-F1-C1, ¶1.11 ila 1.12). CRA'nın görüşü şudur: ayrılırken tüm önemli ikamet bağlarını koparmadıkça genellikle fiilen mukim kalırsınız (¶1.10). Bir vergi anlaşması sizi yeni ülkenizin mukimi yapmadıkça, dünya çapındaki gelirinizden Kanada'da vergilendirilmeye devam edersiniz.

Bağımsız taraf koşullarında üçüncü bir kişiye kiralanan ev tek başına önemli bir bağ olmayabilir; ancak CRA yine de tüm koşulları tartar (¶1.12 ve ¶1.27). Eşyalı, boş ve dönüşünüze hazır bırakılan ya da bir akrabaya düşük kirayla verilen ev ise tersine işaret eder. Bağların tam listesi için bkz. Kanada vergi mukimliği; CRA'dan görüş istemek için bkz. Form NR73.

Mukim olmayan biri olursam evimi elimde tutabilir miyim?

Evet, ama elde tutmanın iki vergi maliyeti vardır.

• İstisna: istisnaya yalnızca Kanada'da mukim olduğunuz yıllar sayılır; ancak sahip olduğunuz her yıl formülde yer alır. İstisna edilen kısım, yıllara göre tüm kazancın bir oranıdır; bu yüzden değer o yıllarda ne yaparsa yapsın, sattığınızda toplam kazancın yurt dışında geçen yıllarınızla orantılı payı genellikle vergilenir (Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
• Satış evrakı: sonraki bir satış, section 116 kapsamında mukim olmayan satışıdır. İstisnanın nasıl bölündüğü için bkz. Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak.

Yurt dışına taşınırken evimi kiraya verirsem Kanada vergisi nedir?

Evin tamamını kiralamak bir kullanım değişikliğidir: CRA, mülkü gerçeğe uygun piyasa değeriyle satmış ve aynı değerle geri almış sayıldığınızı söyler. Bu farazi satıştaki kazanç, evin asıl konutunuz olduğu yıllar için asıl konut istisnasıyla azaltılabilir veya ortadan kaldırılabilir (Folio S1-F3-C2, ¶2.48); sonraki satış için maliyetiniz de kiralamanın başladığı günkü değer olur. Mukim olmayan olduğunuz sürece kira, CRA net kira üzerinden stopaj yapılması için Form NR6'yı onaylamadıkça brüt kiradan %25 stopaja tabidir. Ödeyen taraf, yani kiracınız ya da sizin adınıza hareket eden bir Kanadalı mülk yöneticisi, bunu kesmek ve aktarmak zorundadır.

Mukim olmayan bir kiralık mülk sahibinin yıllık işlemleri, NR6 ve section 216 beyannamesi, mukim olmayan kiralık mülk sahipleri sayfasında anlatılıyor.

Section 45(2) seçimi, Kanada'dan ayrılan biri için ne işe yarar?

Section 45(2) seçimi, kiralamaya başladığınızda farazi satışı iptal eder: kullanımı değiştirmemişsiniz sayılırsınız. Seçimi, kiralamanın başladığı yılın beyannamesiyle birlikte bir yazıyla yaparsınız; adımlar evi kiralık mülke çevirmek sayfasındadır.

Ayrılan biri için seçim, kalan birine göre daha az iş görür.

• Yurt dışında ek istisna yılı yok. Seçim, bir evin en fazla dört yıl daha asıl konutunuz sayılmasına izin verebilir; ancak yalnızca Kanada'da mukim veya farazi mukim olduğunuz yıllar için (Folio S1-F3-C2, ¶2.48 ila 2.50).
• CCA yok. Ev üzerinde CCA (Kanada amortisman indirimi, yani binanın vergisel amortismanı) talep ederseniz, seçim o yılın ilk gününden itibaren geri alınmış sayılır (Folio S1-F3-C2).
• Takas. Seçim olmadan, kiralamanın başındaki farazi satış maliyetinizi o günkü değere sıfırlar; seçimle ise sonraki satış, kazancı özgün maliyetinizden ölçer. Hangi sonucun daha iyi olduğu rakamlara bağlıdır.

Yurt dışında yaşadığım yıllar asıl konut istisnasına sayılır mı?

Hayır. İstisna formülü yalnızca Kanada'da mukim olduğunuz yılları sayar. Formüldeki ek "bir artı" yılı, yalnızca evi aldığınız yıl mukimseniz uygulanır (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Tüm sahiplik süreniz boyunca mukim değilseniz, CRA sizden onu aramanızı ister.

Evi ayrılıştaki farazi satışa dahil etmeyi seçebilir miyim?

Evet. CRA, göç edenin Kanada taşınmaz malının farazi satışını bildirmeyi Form T2061A ile seçmesine izin verir; bu durumda ev, ayrıldığınız günkü değerle satılmış sayılır. O güne kadarki ev kazancı ayrılış beyannamenizde bildirilir ve asıl konut istisnası mukim yıllara uygulanabilir; sonraki satış için maliyetiniz ayrılış günündeki değer olur.

Seçimin işinize yarayıp yaramayacağı olgularınıza bağlıdır: ayrıldıktan sonra değerin nasıl değiştiği, ayrılıştaki diğer kazanç ve zararlarınız, evin her yıl asıl konutunuz olup olmadığı ve ayrıldıktan sonra evi nasıl kullanacağınız. Ayrılış beyannamenizi değiştirdiği için bu tercih, o beyanname verilirken yapılır.

Evi elimde tutarsam ayrılış gününde hangi kayıtları saklamalıyım?

Kazancı yıllar sonra ölçmek için ihtiyaç duyacağınız kanıtları saklayın:

• fiyatı ve tarihi gösteren satın alma sözleşmesi ve kapanış belgesi
• büyük iyileştirmelerin makbuzları (olağan onarımlar değil)
• evin ayrılış tarihindeki değerinin, kiralama farklı bir günde başlıyorsa o günkü değerinin de tahmini veya ekspertiz raporu
• hangi değerlerin sayılacağını bu tarih belirlediği için, ayrıldığınız ve yurt dışına yerleştiğiniz tarihin kanıtı (seyahat, yurt dışında kira sözleşmesi veya iş)
• kira sözleşmesi, kiracının taşınma tarihi ve kiranın piyasa oranında olduğunun kanıtı
• verdiğiniz 45(2) seçim yazısının, T2061A'nın veya T1161'in bir kopyası

Evi elde tutmak, onu ayrılış evrakınızın dışında bırakmaz. Ayrıldığınız gün sahip olduğunuz her şeyin değeri $25.000 tutarını aşıyorsa, ev farazi satışa tabi olmasa da ve vergi borcunuz olmasa da, beyanname son tarihine kadar evi Form T1161'e yazmalısınız. Geç vermenin bedeli günlük $25, $100 ile $2.500 arasındadır; bkz. Kanada'dan ayrılmak.

İstisnadan sonra kalan sermaye kazancının %50 kadarı gelire eklenir; bu yüzden maliyet ve değer kayıtları vergiyi doğrudan belirler.

İpotek, evde kalan eş ve Az Kullanılan Konut Vergisi ne olacak?

• İpotek: ipotek kazancı veya istisnayı değiştirmez; kazanç, satış fiyatı eksi maliyetiniz ve satış giderleridir. Evi kiralarsanız ipotek faizi, kira üzerindeki vergiyi yalnızca NR6 veya section 216 yoluyla azaltır; varsayılan stopaj brüt kira üzerindendir. Sonradan mukim olmayan olarak satarsanız, belge yokken alıcının kesintisi fiyat üzerinden hesaplanır; bu yüzden ipoteği kapatmak ve kesinti, kapanışta çok az nakit bırakabilir; bkz. mukim olmayanların Kanada mülkü satışı.
• Evde kalan eş veya çocuklar: yaşadıkları ev büyük olasılıkla sizin için önemli bir bağdır ve bir aile birimi yılda tek asıl konuta sahiptir. Bkz. siz yurt dışında çalışırken ailenin Kanada'da kalması.
• Az Kullanılan Konut Vergisi: sahiplerin 2025 ve sonraki yıllar için beyanname vermesi veya vergi ödemesi gerekmez. Etkilenen sahipler için 2022, 2023 ve 2024 dönemine ait beyanname ve vergi borcu geçerliliğini korur. Kanada vatandaşları ve daimi mukimleri, evi mütevelli veya ortak olarak tutmadıkça genellikle hariç tutulan sahiplerdir.

Örnek

Tüm tutarlar örnek amaçlıdır ve Kanada doları cinsindendir.

Ayrılmadan önce satmak

Ana, evini mukimken C$400.000'a satın alır ve sekiz yıl sahip olduktan sonra C$900.000'a satar. Satış, ayrılışından iki hafta önce kapanır. Sahip olduğu her yıl mukimdi ve ev asıl konutuydu; bu yüzden C$500.000'lık kazanç tamamen istisna olabilir. Satışı ayrılış beyannamesinde Schedule 3 ve T2091(IND) ile bildirir. Kapanışta mukim olduğu için section 116 belgesi gerekmez.

Ayrıldıktan sonra kiraya vermek

Ben aynı eve sahiptir ve Kanada'dan ayrılır. Kiracısı, onun ayrılışından sonra taşındığında evin değeri C$900.000'dır.

• Ayrıldığı yıl: kiralamaya başlamak C$900.000 üzerinden farazi satıştır. 45(2) seçimi yapmazsa bunu bildirir ve evi Schedule 3 ile T2091(IND)'de belirler; böylece C$500.000'lık kazanç tamamen istisna olabilir ve maliyeti C$900.000 olur. Seçimle farazi satış olmaz ve maliyeti C$400.000 kalır.
• Yurt dışındaki her yıl: ayda C$3.000 kira, CRA bir NR6'yı onaylamadıkça %25 stopaja (ayda C$750) tabidir.
• Sattığı yıl: seçim olmadan C$900.000'ın üzerindeki kazanç vergilenir; seçimle kazanç C$400.000'dan ölçülür ve istisnaya yalnızca mukim yılları sayılır. Her iki durumda da satış section 116'dan geçer.

Boş tutmak

Chen evi eşyalı bırakır ve anahtarları bir akrabasında tutar. CRA, Chen'in mukim olmaktan ne zaman çıktığını incelediğinde, kullanıma hazır evi önemli bir ikamet bağı olarak tartabilir. Chen yıllar sonra sattığında yurt dışında geçen yıllar istisna sağlamaz ve satış section 116'dan geçer.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kazancınız büyük veya evi ayrılmadan kısa süre önce aldınız: istisna oranı, 365 gün kuralı ile T2061A ve 45(2) tercihleri vergiyi çok değiştirebilir; bireysel vergi desteği alın.
• Evi ayrıldığınız yıl kiralamaya başlıyorsunuz: kullanım değişikliği, 45(2) seçimi ve ayrılış beyannameniz birbirini etkiler; bkz. bireysel vergi desteği.
• Zaten ayrıldınız ve NR6, section 216 beyannameleri veya kullanım değişikliği kararı olmadan kiralıyorsunuz: bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri ve eksikleri tamamlamak için bireysel vergi desteği alın.
• Eşiniz veya çocuklarınız evde kalıyor: bkz. siz yurt dışında çalışırken ailenin Kanada'da kalması ve bireysel vergi desteği.
• Québec'te yaşadınız: Québec'in kendi beyannamesi ve ayrılış için kendi kuralları vardır; bkz. Québec'ten ayrılmak ve bireysel vergi desteği alın.
• Zaten ayrıldınız ve şimdi satmak istiyorsunuz: bkz. Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak.
• Ayrıca bir yazlığınız veya ikinci eviniz var: bkz. Kanada'dan ayrılırken yazlık veya ikinci ev.
• Amerika Birleşik Devletleri'ne taşınıyorsunuz: bkz. ABD'ye taşındıktan sonra Kanada evinizi satmak veya taşınmadan sonra kiraya vermek.
• Hiç ayrılıp ayrılmadığınızdan emin değilsiniz: bkz. Kanada vergi mukimliği.