搬到美国后出售加拿大住宅：两国税务全解析

搬到美国后出售加拿大的房子：哪个国家先征税？

两国都可以对出售征税。房子在加拿大，所以加拿大先征税：协定允许不动产所在国对收益征税（第 XIII(1) 条）。美国把您当作居民，对全球收益征税，然后按第 XXIV(1) 条抵免已缴的加拿大所得税。

两国各自按自己的规则和货币计算收益。加拿大的主要住宅免税不能带到美国税表上，美国的免税额也不会减少加拿大的税。

出现以下情形，情况就不简单：

• 您已超过美国免税期限（搬出后约三年），美国可能对全部美元收益征税；
• 您已经在没有第 116 条通知的情况下卖掉了房子，或从未提交离境税表；
• 离开后房子出租过（见搬到美国后出租加拿大的房子）；
• 您已在离境时提交，或正在考虑提交 T2061A 表选择；
• 从购买到出售期间，汇率变动很大。

请准备：购房和售房合同、装修的收据和付款日期、您住在房子里的日期、搬家日期及原因（如工作机会）、加拿大离境税表，以及之后的第 116 条证明或扣留款说明，还有出售当年的加拿大评税通知。

美国的出售住宅免税（第 121 条）能用于加拿大的房子吗？

可以，前提是这套房子是您的主要住宅。依据 IRS 第 523 号出版物，如果您在出售前 5 年内拥有并作为主要住宅居住至少 24 个月，单身最多可免除 US$250,000 的收益，联合申报最多 US$500,000。这项测试不看房子在哪个国家，您住在加拿大期间的年份也算。

24 个月不必连续，合计 730 天即可。联合申报时，只要一方满足拥有测试即可，但双方都要满足居住测试才能适用较高限额。如果您在这次出售前的 2 年内已就另一套住宅出售免除过收益，这项免税也不能用（第 523 号出版物）。因此，先卖加拿大的房子并使用免税额，可能会让您在 2 年内出售的美国住宅用不了这项免税。

搬家后多久出售，还能用美国的免税？

从您搬出房子之日起约三年，前提是搬出前您至少在房子里住了两年。搬家后，5 年的回溯期每月向前滑动；一旦回溯期内您的居住时间少于 24 个月，就失去全额免税（第 523 号出版物）。如果出售是因为工作调动、健康或不可预见的事件，仍可能适用部分免税。工作调动只要满足以下条件就自动符合：您拥有并住在这套房子期间换了工作，且新工作地点比原来远至少 50 英里（26 CFR 1.121-3(c)(2)）。减免后的限额是：5 年期内您的居住月数除以 24，再乘以全额限额（第 523 号出版物）。

其间把房子出租，本身不会打断这个期限。在您最后一次作为主要住宅使用之后、出售前 5 年之内的时间，不算“不合格使用”。从 2009 年 1 月 1 日 起、最后一次自住之前的非自住时间，则可能减少免税额。出租年度允许的折旧永远不能免税，出售时要纳税。出租的细节见搬到美国后出租加拿大的房子。

加拿大房子的美国计税基础是多少？

美国计税基础是您的购买价加上装修支出，按付款当时的汇率换算成美元。搬到美国并不会把它重设为抵达时的价值。IRS 要求每笔外币金额按收到、支付或应计当时的汇率换算（IRS 外币规则）。售价按出售日汇率换算。

请保存购房结算单、每项装修的凭证和付款日期。美国计税基础改为离境时价值的唯一办法，是协定第 XIII(7) 条的选择，而它需要您在加拿大提交 T2061A 表选择。

为什么美元收益可能与加元收益不同？

美国收益是按出售日汇率换算的售价，减去按购买日汇率换算的成本，所以汇率波动会改变它。如果买入时加元强、卖出时加元弱，美国收益会缩小，甚至变成亏损，而个人住宅的亏损不能扣除（第 523 号出版物），但加拿大却认定有一大笔收益。反过来，美国收益也可能比加拿大收益更大。

美国免税额适用于美元收益，因为那是您美国税表上的收益。还清加元房贷，可能产生另外的美国外币收益或亏损；见美国对境外财产的征税。

离境时要不要选择把房子视同出售（T2061A 表）？

可能要，但这是一个难以反悔的取舍。离开加拿大不会使加拿大不动产被视同出售（CRA：财产处置）。您仍可以在 T2061A 表上选择按公平市价申报视同出售（T2061A 表；第 128.1(4)(d) 段）。这张表附在您不再是加拿大居民那一年的加拿大税表上，所以这个选择要在离境税表上作出。

加拿大对视同出售征税时，第 XIII(7) 条允许您选择在美国税务上，视为按公平市价卖出后又买回这套房子。依据税务程序 2010-19，您要在搬家后结束的第一个纳税年度按时提交的美国税表上作出选择，并附上 8833 表，以及加拿大价值和该收益已在加拿大申报的证明。这项选择必须涵盖加拿大视同出售的每一处财产，这些财产在加拿大必须有净收益；如果您在离境时在美国不需纳税，则不产生美国税；未经 IRS 同意不得撤销。视同出售收益已被免税额完全覆盖的房子，是否算“已征税”，以及视同买回如何影响美国的拥有测试，IRS 的指引都没有明确；两者都应先咨询专业意见再作选择。如果您预计在美国免税期限之后出售，或收益超过免税额，美国成本重设最有价值。离开前如何权衡，见离开加拿大时保留还是出售房子。

搬到美国后的主要住宅免税：在加拿大哪部分收益仍然免税？

只有与您作为加拿大居民的年份相对应的那部分收益。免税比例的计算，是房子作为您的主要住宅且您是居民的年数，再加一年，但只有当您购房当年是居民才加这一年（税务解释 S1-F3-C2，第 2.20 段）。其余部分是资本收益，其中 50% 需要纳税。计算方法见离开加拿大后出售住宅。

出售加拿大的房子，美国要交税吗？如何避免重复缴税？

您只需就免税额未覆盖的美元收益缴美国税。出售的加拿大税可以在 1116 表上申请外国税收抵免，因为不动产收益的来源地就是财产所在地（第 514 号出版物）。抵免以该国外来源收入对应的美国税为限，所以美国已免税的收益所缴的加拿大税，在这次出售中没有美国税可以抵减；它可以向前结转 1 年或向后结转 10 年，但只有当您在同一类别还有其他国外收入时才有用。

• 抵免类别： 这笔收益通常属于被动类别收入，但如果其加拿大税超过其最高美国税，则按一般类别处理（第 514 号出版物）。限额和结转见外国税收抵免限额、类别和结转。
• 只有最终的加拿大税才算数： 买方的扣留款是预缴，不是税。抵免以您的加拿大税表上核定的税额为准。
• 净投资收入税： 第 121 条未免除的收益计入净投资收入，所以如果您的修正后调整总收入超过 US$200,000（联合申报 US$250,000），可能要缴 3.8% 的税（8960 表填报说明）。加拿大税的抵免不能减少这项税（26 CFR 1.1411-1(e)）。
• 州税： 您所在的州也可能对这笔收益征税，包括加州在内的一些州不给加拿大税的抵免（加州特许经营税局 Schedule S 填报说明）。

出售当年两国各要申报什么

加拿大和美国各需要一份税表，而加拿大的手续从成交时就开始了。

处置应税加拿大财产的非居民个人，必须在次年 4 月 30 日前报税（CRA）；指定主要住宅就在这份税表上进行（税务解释 S1-F3-C2，第 2.15 段）。如果美国税表在加拿大税款最终确定之前提交，之后可能需要更新抵免。通知、证明和扣留款见非居民出售加拿大财产，取回扣留款见买方扣留了您的售房款。

示例

所有数字仅为示意。汇率为假设；加拿大数字用加元（C$），美国数字用美元（US$）。

搬家两年后出售

一位单身人士 2018 年以 C$400,000（US$300,000）买下多伦多的一套公寓，住到 2024 年 6 月搬去美国，并在 2026 年 6 月以 C$700,000（US$500,000）出售。

• 美国： 收益 US$200,000。出售前的 60 个月（从 2021 年 6 月起）中有 36 个月自住，所以全部收益都在单身免税额之内。
• 加拿大： 收益 C$300,000。免税比例 =（7 个居民年份，2018 年至 2024 年，加 1）÷ 持有 9 年（2018 年至 2026 年）= 8/9，约 C$267,000。约 C$33,000 是资本收益，其中一半应税，在完成第 116 条的手续后申报。
• 重复征税： 美国没有税，所以加拿大税没有可抵的对象，通常就是实际成本。

同一套公寓搬家四年后出售

2028 年 6 月出售，价格相同。

• 美国： 出售前的 60 个月（从 2023 年 6 月起）中只有 12 个月自住，不足 24 个月。如果她因工作搬到至少远 50 英里的地方，减免后的免税额是 12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000，剩下 US$75,000 应税；如果搬家不是因为工作、健康或不可预见的事件，全部 US$200,000 都应税。她的收入超过门槛时，应税部分还要缴净投资收入税。
• 加拿大： 免税比例 = 8 ÷ 持有 11 年（2018 年至 2028 年），约 C$218,000。约 C$82,000 是资本收益，其中一半应税。
• 重复征税： 这部分的加拿大税，在信用额度内，可在 1116 表上抵减美国对国外来源收益的税；它不会减少任何净投资收入税。

考虑 T2061A 表的夫妇

一对夫妇的房子在他们离开前大幅升值。在离境时选择 T2061A 表，会在加拿大申报视同出售：免税未覆盖的部分现在缴税，加拿大成本重设为离境时价值，之后大部分增值要缴加拿大税。作为回报，第 XIII(7) 条可能把他们的美国成本重设为离境时价值，如果他们在美国免税期限之后出售，这会有帮助。不选择则两国都保留原成本，并让免税比例保护之后部分增值。

您的情况不同？

• 您已经在没有第 116 条通知的情况下卖掉了房子、从未提交离境税表，或收到了 CRA 的信函： 在提交任何一国的税表之前，请先获得跨境税务协助。
• 您已超过三年期限、美国收益超过免税额，或希望靠工作调动获得部分免税： 时间安排和抵免计算需要跨境税务协助。
• 您正在权衡 T2061A 表和协定选择： 这个选择很难反悔；提交离境税表之前，请先获得跨境税务协助。
• 离开后房子出租过： 见搬到美国后出租加拿大的房子。
• 房子在魁北克： 魁北克有自己的非居民出售通知和证明；见非居民出售加拿大财产。
• 买方的律师扣留了部分售价： 见买方扣留了您的售房款。
• 您正在计算加拿大的免税比例： 见离开加拿大后出售住宅。
• 您有加元房贷，或在境外还有其他房产： 见美国对境外财产的征税。
• 您还在计划搬家： 请从从加拿大搬到美国开始。