Venda de imóvel no Canadá depois de se mudar para os EUA: imposto nos dois países

Vender uma casa no Canadá depois de se mudar para os EUA: qual país tributa primeiro?

Os dois países podem tributar a venda. O Canadá tributa primeiro porque o imóvel fica no Canadá: o tratado permite que o país onde o imóvel está tribute o ganho (artigo XIII(1)). Os EUA tributam você como residente sobre o ganho mundial e depois concedem crédito pelo imposto de renda canadense, nos termos do artigo XXIV(1).

Cada país calcula o próprio ganho com as próprias regras e a própria moeda. A isenção da residência principal do Canadá não vale na declaração dos EUA, e a exclusão dos EUA não reduz o imposto canadense.

O caso deixa de ser simples quando:

• você passou da janela da exclusão dos EUA (cerca de três anos depois de sair do imóvel), e os EUA podem tributar todo o ganho em dólares americanos;
• você já vendeu sem o aviso da seção 116 ou nunca entregou a declaração de saída do Canadá;
• o imóvel foi alugado depois que você saiu (veja alugar seu imóvel no Canadá depois de se mudar para os EUA);
• você fez ou está avaliando a opção do Form T2061A na saída;
• a taxa de câmbio mudou muito entre a compra e a venda.

Reúna os contratos de compra e venda, os recibos e as datas de pagamento das reformas, as datas em que você morou no imóvel, a data da mudança e o motivo (como uma oferta de emprego), a declaração de saída do Canadá e, depois, o certificado da seção 116 ou o demonstrativo do valor retido e o aviso de lançamento canadense do ano da venda.

A exclusão dos EUA na venda da residência (seção 121) vale para um imóvel no Canadá?

Sim, se o imóvel era sua residência principal. Segundo a IRS Publication 523, você pode excluir até US$250.000 de ganho, ou US$500.000 em declaração conjunta, se foi proprietário do imóvel e morou nele como residência principal por pelo menos 24 meses dos 5 anos anteriores à venda. O teste não pergunta onde o imóvel fica, e os anos em que você morou nele no Canadá contam.

Os 24 meses não precisam ser seguidos; 730 dias no total bastam. Em declaração conjunta, apenas um dos cônjuges precisa cumprir o teste de propriedade, mas cada um precisa cumprir o teste de moradia para o limite maior. A exclusão também não está disponível se você excluiu ganho de outro imóvel vendido nos 2 anos anteriores a esta venda (Publication 523). Vender primeiro o imóvel canadense e pedir a exclusão pode, portanto, bloqueá-la para um imóvel dos EUA vendido em até 2 anos.

Quanto tempo depois da mudança você ainda pode vender e usar a exclusão dos EUA?

Cerca de três anos a partir do dia em que você deixou de morar no imóvel, se morou nele pelo menos dois anos antes disso. Depois da mudança, o período de 5 anos avança a cada mês; quando menos de 24 meses de moradia ficam dentro dele, a exclusão total se perde (Publication 523). Uma exclusão parcial ainda pode valer se a venda ocorrer por mudança de trabalho, saúde ou um evento imprevisto. Uma mudança de trabalho se qualifica automaticamente se a troca de emprego aconteceu enquanto você era proprietário e morava no imóvel e o novo local de trabalho fica pelo menos 50 milhas mais longe (26 CFR 1.121-3(c)(2)). O limite reduzido é o número de meses de moradia na janela de 5 anos dividido por 24, vezes o limite total (Publication 523).

Alugar o imóvel nesse período não quebra a janela por si só. O tempo depois do seu último uso como residência principal, dentro dos 5 anos anteriores à venda, não é “uso não qualificado”. O uso não residencial anterior ao seu último uso, a partir de 1º de janeiro de 2009, pode reduzir a exclusão. A depreciação permitida nos anos de aluguel nunca é excluída e é tributada na venda. Os detalhes do aluguel estão em alugar seu imóvel no Canadá depois de se mudar para os EUA.

Qual é o seu custo-base (basis) nos EUA de um imóvel no Canadá?

O seu custo nos EUA é o que você pagou, mais as reformas, convertido em dólares americanos pela taxa de câmbio da data do pagamento. Mudar para os EUA não o zera para o valor na chegada. O IRS exige que cada valor em moeda estrangeira seja convertido pela taxa em vigor quando você o recebe, paga ou reconhece (regras do IRS sobre moeda estrangeira). O preço de venda é convertido pela taxa da data da venda.

Guarde o extrato da compra, a comprovação de cada reforma e a data de pagamento. A única forma de o custo nos EUA passar a ser o valor na saída é a opção do tratado no artigo XIII(7), que exige a opção do Form T2061A no Canadá.

Por que o ganho em dólares americanos pode ser diferente do ganho em dólares canadenses

O ganho nos EUA é o preço de venda pela taxa da data da venda menos o custo pela taxa da data da compra, então a variação do câmbio o altera. Se o dólar canadense estava forte quando você comprou e fraco quando você vende, o ganho nos EUA diminui e pode até virar prejuízo, que não é dedutível em uma residência pessoal (Publication 523), enquanto o Canadá vê um ganho grande. O contrário pode gerar um ganho nos EUA maior que o canadense.

A exclusão dos EUA se aplica ao ganho em dólares americanos, porque esse é o ganho na sua declaração dos EUA. Quitar uma hipoteca em dólares canadenses pode gerar um ganho ou prejuízo cambial separado nos EUA; veja imposto dos EUA sobre imóveis no exterior.

Vale optar, na saída, por tratar o imóvel como vendido (Form T2061A)?

Talvez, mas é uma troca difícil de desfazer. Sair do Canadá não faz com que um imóvel canadense seja considerado vendido (CRA: alienação de bens). Mesmo assim, você pode optar, no Form T2061A, por declarar uma venda presumida pelo valor justo de mercado (Form T2061A; seção 128.1(4)(d)). O formulário é anexado à sua declaração canadense do ano em que você deixou de ser residente, então a escolha é feita na declaração de saída.

Quando o Canadá tributa uma venda presumida, o artigo XIII(7) permite optar, para fins dos EUA, por ser tratado como se tivesse vendido e recomprado o imóvel pelo valor justo de mercado. Segundo o Rev. Proc. 2010-19, a opção é feita na declaração dos EUA entregue no prazo do primeiro ano fiscal que termina depois da mudança, com o Form 8833 e a comprovação do valor canadense e de que o ganho foi declarado no Canadá. A opção precisa abranger todos os bens que o Canadá considerou vendidos, exige ganho líquido canadense sobre eles, não gera imposto nos EUA se você não era tributável lá na saída e não pode ser revogada sem o consentimento do IRS. Se um imóvel cujo ganho presumido a isenção cobre por inteiro se qualifica como “tributado”, e como uma recompra presumida afeta o teste de propriedade dos EUA, são pontos que a orientação do IRS não resolve; os dois exigem consultoria antes de optar. A redefinição do custo nos EUA importa mais se você espera vender depois da janela dos EUA ou se o ganho passa da exclusão. Avaliar essa escolha antes de sair é assunto de manter ou vender seu imóvel ao deixar o Canadá.

Isenção da residência principal depois de se mudar para os EUA: o que continua livre de imposto no Canadá?

Apenas a parte do ganho ligada aos anos em que você foi residente no Canadá. A fração de isenção conta os anos em que o imóvel foi sua residência principal enquanto você era residente, mais um ano extra somente se você era residente no ano da compra (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). O restante é ganho de capital, do qual 50% é tributável. A fórmula é explicada passo a passo em vender seu imóvel depois de deixar o Canadá.

Você paga imposto dos EUA na venda de uma casa no Canadá, e como evitar pagar duas vezes?

Você paga imposto dos EUA apenas sobre o ganho em dólares americanos que a exclusão não cobre. O imposto canadense sobre a venda pode ser pedido como crédito por imposto estrangeiro no Form 1116, porque o ganho em imóvel tem como origem o local onde o imóvel está (Publication 514). O crédito é limitado ao imposto dos EUA sobre essa renda de origem estrangeira, então o imposto canadense sobre um ganho que os EUA excluíram não tem imposto americano para reduzir nesta venda; ele pode ser levado 1 ano para trás ou 10 para frente, mas só ajuda se você tiver outra renda estrangeira na mesma categoria.

• Categoria do crédito: o ganho costuma ser renda da categoria passiva, mas é tratado como categoria geral se o imposto canadense sobre ele passar do maior imposto dos EUA sobre ele (Publication 514). Os limites e os saldos levados para anos seguintes estão em limites, categorias e saldos do crédito por imposto estrangeiro.
• Só conta o imposto canadense final: o valor retido pelo comprador é um pagamento antecipado, não o imposto. O crédito segue o imposto lançado na sua declaração canadense.
• Imposto sobre renda líquida de investimentos: o ganho não excluído pela seção 121 entra na renda líquida de investimentos, então o imposto de 3,8% pode se aplicar se a sua renda bruta ajustada modificada passar de US$200.000 (US$250.000 em declaração conjunta) (instruções do Form 8960). O crédito pelo imposto canadense não reduz esse imposto (26 CFR 1.1411-1(e)).
• Imposto estadual: o seu estado também pode tributar o ganho, e alguns estados, entre eles a Califórnia, não dão crédito pelo imposto pago ao Canadá (instruções do Schedule S do FTB).

O que entregar em cada país no ano da venda

O Canadá e os EUA exigem, cada um, uma declaração, e a papelada do Canadá começa no fechamento.

Um indivíduo não residente que aliena um bem canadense tributável precisa entregar a declaração até 30 de abril do ano seguinte (CRA); a designação é feita nessa declaração (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). Se a declaração dos EUA for entregue antes de o imposto canadense ser definitivo, o crédito pode precisar ser atualizado depois. O aviso, o certificado e o valor retido estão em não residentes que vendem bens no Canadá, e a recuperação de um valor retido está em o comprador reteve o valor da sua venda.

Exemplo

Todos os valores são ilustrativos. As taxas de câmbio são hipotéticas; os valores canadenses estão em dólares canadenses (C$) e os valores dos EUA em dólares americanos (US$).

Venda dois anos depois da mudança

Uma pessoa solteira comprou um condomínio em Toronto em 2018 por C$400.000 (US$300.000), morou nele até se mudar para os EUA em junho de 2024 e o vende em junho de 2026 por C$700.000 (US$500.000).

• EUA: ganho de US$200.000. Os 60 meses antes da venda (a partir de junho de 2021) têm 36 meses de moradia, então todo o ganho cabe na exclusão para solteiros.
• Canadá: ganho de C$300.000. Parte isenta = (7 anos de residência, de 2018 a 2024, mais 1) ÷ 9 anos de propriedade (2018 a 2026) = 8/9, cerca de C$267.000. Cerca de C$33.000 são ganho de capital, metade tributável, declarado depois das etapas da seção 116.
• Dupla tributação: os EUA não tributam nada, então o imposto canadense não tem o que compensar nesta venda e normalmente continua sendo um custo.

O mesmo condomínio vendido quatro anos depois da mudança

A venda é em junho de 2028, aos mesmos preços.

• EUA: os 60 meses antes da venda (a partir de junho de 2023) têm 12 meses de moradia, abaixo de 24. Se ela se mudou por um emprego pelo menos 50 milhas mais longe, a exclusão reduzida é 12 ÷ 24 × US$250.000 = US$125.000, deixando US$75.000 tributáveis; se a mudança não foi por trabalho, saúde ou evento imprevisto, todos os US$200.000 são tributáveis. O imposto sobre renda líquida de investimentos se aplica à parte tributável se a renda dela passar do limite.
• Canadá: parte isenta = 8 ÷ 11 anos de propriedade (2018 a 2028), cerca de C$218.000. Cerca de C$82.000 são ganho de capital, metade tributável.
• Dupla tributação: o imposto canadense sobre essa fatia é pedido no Form 1116 contra o imposto dos EUA sobre o ganho de origem estrangeira, dentro do limite do crédito; ele não reduz nenhum imposto sobre renda líquida de investimentos.

Casal avaliando o Form T2061A

O imóvel de um casal valorizou muito antes de eles saírem. Optar pelo T2061A na saída declararia uma venda presumida no Canadá: imposto na hora sobre a parte que a isenção não cobre, custo canadense redefinido para o valor na saída e imposto canadense sobre a maior parte da valorização posterior. Em troca, o artigo XIII(7) pode redefinir o custo deles nos EUA para o valor na saída, o que ajuda se venderem depois da janela dos EUA. Não optar mantém o custo antigo nos dois países e deixa a fração de isenção proteger parte da valorização posterior.

E no seu caso?

• Você já vendeu sem o aviso da seção 116, nunca entregou a declaração de saída ou recebeu uma carta da CRA: procure ajuda tributária entre países antes de entregar a declaração de qualquer um dos países.
• Você passou da janela de três anos, o ganho nos EUA é maior que a exclusão ou espera que uma mudança de emprego dê uma exclusão parcial: o momento e o cálculo do crédito exigem ajuda tributária entre países.
• Você está avaliando o T2061A e a opção do tratado: a escolha é difícil de desfazer; procure ajuda tributária entre países antes de entregar a declaração de saída.
• O imóvel foi alugado depois que você saiu: veja alugar seu imóvel no Canadá depois de se mudar para os EUA.
• O imóvel fica em Quebec: Quebec tem seu próprio aviso e certificado de venda por não residente; veja não residentes que vendem bens no Canadá.
• O advogado do comprador reteve parte do preço: veja o comprador reteve o valor da sua venda.
• Você está calculando a fração de isenção canadense: veja vender seu imóvel depois de deixar o Canadá.
• Você tem uma hipoteca em dólares canadenses ou outros imóveis no exterior: veja imposto dos EUA sobre imóveis no exterior.
• Você ainda está planejando a mudança: comece por mudar do Canadá para os EUA.