بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى أمريكا: الضريبة في البلدين

بيع منزل في كندا بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة: أي بلد يفرض الضريبة أولًا؟

يحق للبلدين فرض الضريبة على البيع. وكندا تفرضها أولًا لأن المنزل فيها: فالاتفاقية الضريبية تتيح للبلد الذي يقع فيه العقار أن يفرض الضريبة على المكسب (المادة ⁦XIII(1)⁩). وتفرض الولايات المتحدة الضريبة عليك كمقيم على مكسبك العالمي، ثم تمنحك ائتمانًا عن ضريبة الدخل الكندية بموجب المادة ⁦XXIV(1)⁩.

يحسب كل بلد مكسبه بقواعده وعملته. إعفاء السكن الرئيسي الكندي لا ينتقل إلى الإقرار الأمريكي، والاستثناء الأمريكي لا يخفض الضريبة الكندية.

تصبح الحالة غير بسيطة عندما:

• تتجاوز نافذة الاستثناء الأمريكي (نحو ثلاث سنوات بعد مغادرتك المنزل)، فقد تفرض الولايات المتحدة الضريبة على كامل المكسب بالدولار الأمريكي؛
• تكون قد بعت دون إشعار المادة 116، أو لم تقدم إقرار المغادرة؛
• أُجّر المنزل بعد مغادرتك (انظر تأجير منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة)؛
• قدّمت اختيار النموذج ⁦T2061A⁩ عند المغادرة أو تفكر فيه؛
• تحرك سعر الصرف بحدة بين الشراء والبيع.

اجمع عقدي الشراء والبيع، وإيصالات التحسينات وتواريخ دفعها، وتواريخ سكنك في المنزل، وتاريخ انتقالك وسببه (مثل عرض عمل)، وإقرار المغادرة الكندي، ولاحقًا شهادة المادة 116 أو بيان المبلغ المحتجز وإشعار التقدير الكندي لسنة البيع.

هل يغطي استثناء بيع المنزل الأمريكي (المادة 121) منزلًا في كندا؟

نعم، إذا كان منزلك الرئيسي. بموجب المنشور 523 من IRS، يمكنك استثناء مكسب يصل إلى 250,000 دولار، أو 500,000 دولار في الإقرار المشترك، إذا امتلكت المنزل وسكنته كمنزل رئيسي 24 شهرًا على الأقل من آخر 5 سنوات قبل البيع. ولا يسأل الاختبار عن موقع المنزل، والسنوات التي سكنته فيها داخل كندا تُحتسب.

لا يشترط أن تكون الأشهر الـ24 متصلة؛ يكفي مجموع 730 يومًا. في الإقرار المشترك، يكفي أن يستوفي أحد الزوجين شرط الملكية، لكن يجب أن يستوفي كل منهما شرط السكن للحصول على الحد الأعلى. ولا يتاح الاستثناء كذلك إذا استثنيت مكسبًا من منزل آخر بعته خلال سنتين ⁦(2)⁩ قبل هذا البيع (المنشور 523). لذلك فإن بيع المنزل الكندي أولًا وطلب الاستثناء قد يمنعه عن منزل أمريكي تبيعه خلال سنتين ⁦(2)⁩.

كم تستطيع الانتظار بعد الانتقال وتبيع وما زلت تستفيد من الاستثناء الأمريكي؟

نحو ثلاث سنوات من اليوم الذي توقفت فيه عن السكن في المنزل، بشرط أن تكون سكنته سنتين على الأقل قبل ذلك. بعد الانتقال، تتحرك فترة المراجعة البالغة 5 سنوات إلى الأمام كل شهر؛ وعندما يقل عدد أشهر سكنك داخلها عن 24 شهرًا يضيع الاستثناء الكامل (المنشور 523). وقد ينطبق استثناء جزئي إذا كان البيع بسبب انتقال للعمل أو الصحة أو حدث غير متوقع. ويُقبل الانتقال للعمل تلقائيًا إذا حدث تغيير الوظيفة وأنت تملك المنزل وتسكنه، وكان مكان العمل الجديد أبعد بـ50 ميلًا على الأقل (⁦26 CFR 1.121-3(c)(2)⁩). والحد المخفض هو أشهر سكنك في نافذة الـ5 سنوات مقسومة على 24، مضروبة في الحد الكامل (المنشور 523).

تأجير المنزل في الفترة بين ذلك لا يكسر النافذة بحد ذاته. فالمدة التي تلي آخر مرة سكنته فيها كمنزل رئيسي، ضمن آخر 5 سنوات قبل البيع، لا تُعد استخدامًا غير مؤهل. أما الاستخدام غير السكني قبل آخر سكن، منذ 1 يناير 2009، فقد يخفض الاستثناء. والإهلاك المسموح به عن سنوات التأجير لا يُستثنى أبدًا ويخضع للضريبة عند البيع. تفاصيل التأجير في تأجير منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة.

ما أساسك الضريبي الأمريكي في منزل كندي؟

أساسك الأمريكي هو ما دفعته مضافًا إليه التحسينات، محوّلًا إلى دولارات أمريكية بسعر الصرف وقت الدفع. والانتقال إلى الولايات المتحدة لا يعيده إلى قيمة المنزل عند الوصول. تشترط IRS تحويل كل مبلغ بعملة أجنبية بالسعر السائد وقت استلامه أو دفعه أو استحقاقه (قواعد IRS للعملات الأجنبية). ويُحوَّل سعر البيع بسعر يوم البيع.

احتفظ ببيان الشراء وإثبات كل تحسين وتاريخ دفعه. والطريقة الوحيدة لتغيير الأساس الأمريكي إلى قيمة المنزل عند المغادرة هي اختيار الاتفاقية في المادة ⁦XIII(7)⁩، الذي يتطلب اختيار النموذج ⁦T2061A⁩ في كندا.

لماذا قد يختلف المكسب بالدولار الأمريكي عن المكسب بالدولار الكندي

المكسب الأمريكي هو سعر البيع بسعر يوم البيع مطروحًا منه التكلفة بسعر يوم الشراء، لذلك تغيّره تقلبات العملة. فإذا كان الدولار الكندي قويًا عند الشراء وضعيفًا عند البيع، يتقلص المكسب الأمريكي وقد يصبح خسارة، وهي غير قابلة للخصم في منزل شخصي (المنشور 523)، بينما ترى كندا مكسبًا كبيرًا. والعكس قد ينتج مكسبًا أمريكيًا أكبر من الكندي.

يُطبَّق الاستثناء الأمريكي على المكسب بالدولار الأمريكي لأنه المكسب في إقرارك الأمريكي. وسداد قرض عقاري بالدولار الكندي قد ينتج مكسبًا أو خسارة عملة أمريكية منفصلة؛ انظر الضريبة الأمريكية على الممتلكات في الخارج.

هل تختار عند المغادرة معاملة المنزل كأنه بِيع (النموذج ⁦T2061A⁩)؟

ربما، لكنه مقايضة يصعب التراجع عنها. مغادرة كندا لا تعتبر العقار الكندي مبيعًا افتراضيًا (CRA: التصرف في الممتلكات). ويمكنك مع ذلك أن تختار في النموذج ⁦T2061A⁩ الإبلاغ عن بيع افتراضي بالقيمة السوقية العادلة (النموذج ⁦T2061A⁩؛ المادة ⁦128.1(4)(d)⁩). يُرفق النموذج بإقرارك الكندي عن السنة التي توقفت فيها عن الإقامة، فيكون الاختيار في إقرار المغادرة.

عندما تفرض كندا الضريبة على بيع افتراضي، تتيح لك المادة ⁦XIII(7)⁩ أن تختار، لأغراض الضريبة الأمريكية، معاملتك كأنك بعت المنزل واشتريته من جديد بالقيمة السوقية العادلة. وبموجب Rev. Proc. 2010-19، تقدّم الاختيار في إقرارك الأمريكي المقدم في موعده عن أول سنة ضريبية تنتهي بعد الانتقال، مع النموذج 8833 وإثبات القيمة الكندية وأن المكسب أُبلغ عنه في كندا. ويجب أن يشمل الاختيار كل عقار اعتبرته كندا مبيعًا، ويتطلب صافي مكسب كندي عليها، ولا ينشئ ضريبة أمريكية إذا لم تكن خاضعًا للضريبة في الولايات المتحدة عند المغادرة، ولا يمكن إلغاؤه دون موافقة IRS. أما هل يُعد منزل يغطي الإعفاء مكسبه الافتراضي كله «خاضعًا للضريبة»، وكيف يؤثر إعادة الشراء الافتراضي في اختبار الملكية الأمريكي، فغير محسومين في إرشادات IRS؛ وكلاهما يستدعي استشارة قبل الاختيار. وتكون إعادة التكلفة الأمريكية أهم إذا توقعت البيع بعد النافذة الأمريكية أو تجاوز المكسب الاستثناء. وتجد الموازنة قبل المغادرة في الاحتفاظ بمنزلك أو بيعه عند مغادرة كندا.

إعفاء السكن الرئيسي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة: ما الذي يبقى معفى في كندا؟

فقط الحصة من المكسب المرتبطة بالسنوات التي كنت فيها مقيمًا في كندا. يحتسب كسر الإعفاء السنوات التي كان فيها المنزل سكنك الرئيسي وأنت مقيم، وسنة إضافية واحدة فقط إذا كنت مقيمًا في سنة شرائه (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.20). والباقي مكسب رأسمالي يخضع منه ⁦50%⁩ للضريبة. وتجد المعادلة محلولة في بيع منزلك بعد مغادرة كندا.

هل تدفع ضريبة أمريكية على بيع منزل في كندا، وكيف تتجنب الدفع مرتين؟

تدفع الضريبة الأمريكية فقط على المكسب بالدولار الأمريكي الذي لا يغطيه الاستثناء. ويمكن المطالبة بالضريبة الكندية على البيع كائتمان ضريبي أجنبي في النموذج 1116، لأن مكسب العقار مصدره حيث يقع العقار (المنشور 514). والائتمان محدود بالضريبة الأمريكية على ذلك الدخل ذي المصدر الأجنبي، فالضريبة الكندية على مكسب استثنته الولايات المتحدة لا تجد ضريبة أمريكية تخفضها في هذا البيع؛ ويمكن ترحيلها 1 سنة إلى الخلف أو 10 سنوات إلى الأمام، لكنها تفيد فقط إذا كان لديك دخل أجنبي آخر في الفئة نفسها.

• فئة الائتمان: المكسب عادةً دخل من فئة الدخل السلبي، لكنه يُعامل كفئة عامة إذا زادت الضريبة الكندية عليه عن أعلى ضريبة أمريكية عليه (المنشور 514). الحدود والترحيل في حدود الائتمان الضريبي الأجنبي وفئاته وترحيله.
• الضريبة الكندية النهائية فقط هي المحتسبة: المبلغ الذي يحتجزه المشتري دفعة مقدمة وليس الضريبة. ويتبع الائتمان الضريبة المقدّرة في إقرارك الكندي.
• ضريبة دخل الاستثمار الصافي: المكسب غير المستثنى بموجب المادة 121 يدخل في صافي دخل الاستثمار، فقد تنطبق ضريبة ⁦3.8%⁩ إذا تجاوز دخلك الإجمالي المعدل المعدّل 200,000 دولار (250,000 دولار للإقرار المشترك) (تعليمات النموذج 8960). والائتمان عن الضريبة الكندية لا يخفض هذه الضريبة (⁦26 CFR 1.1411-1(e)⁩).
• ضريبة الولاية: قد تفرض ولايتك الضريبة على المكسب أيضًا، وبعض الولايات، ومنها كاليفورنيا، لا تمنح ائتمانًا عن الضريبة المدفوعة لكندا (تعليمات FTB Schedule S).

ما الذي تقدمه في كل بلد عن سنة البيع

يحتاج كل من كندا والولايات المتحدة إلى إقرار، وتبدأ أوراق كندا عند إتمام البيع.

على الفرد غير المقيم الذي يتصرف في ممتلكات كندية خاضعة للضريبة أن يقدّم إقراره بحلول 30 أبريل من السنة التالية (CRA)؛ ويتم تحديد المنزل في ذلك الإقرار (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، ¶2.15). وإذا قُدّم الإقرار الأمريكي قبل أن تصبح الضريبة الكندية نهائية، فقد يلزم تحديث الائتمان لاحقًا. الإشعار والشهادة والمبلغ المحتجز في غير المقيمين الذين يبيعون ممتلكات كندية، واسترداد المبلغ المحتجز في المشتري احتجز عائدات بيعك.

مثال

كل الأرقام توضيحية. أسعار الصرف مفترضة؛ والأرقام الكندية بالدولار الكندي (C$)، والأمريكية بالدولار الأمريكي (US$).

بيع بعد سنتين من الانتقال

اشترى شخص أعزب شقة في تورونتو عام 2018 بمبلغ ⁦C$400,000⁩ (⁦US$300,000⁩)، وسكنها حتى انتقاله إلى الولايات المتحدة في يونيو 2024، ويبيعها في يونيو 2026 بمبلغ ⁦C$700,000⁩ (⁦US$500,000⁩).

• الولايات المتحدة: المكسب ⁦US$200,000⁩. الأشهر الـ60 قبل البيع (من يونيو 2021) تضم 36 شهرًا من السكن، فيدخل كامل المكسب ضمن الاستثناء للأعزب.
• كندا: المكسب ⁦C$300,000⁩. الحصة المعفاة = (7 سنوات إقامة، من 2018 إلى 2024، زائد 1) ÷ 9 سنوات ملكية (من 2018 إلى 2026) = ⁦8/9⁩، أي نحو ⁦C$267,000⁩. ونحو ⁦C$33,000⁩ مكسب رأسمالي يخضع نصفه للضريبة، ويُبلّغ عنه بعد خطوات المادة 116.
• الازدواج الضريبي: لا تفرض الولايات المتحدة شيئًا، فلا يجد الإعفاء الكندي ما يقابله في هذا البيع، وتبقى الضريبة الكندية عادةً تكلفة.

الشقة نفسها تُباع بعد أربع سنوات من الانتقال

يقع البيع في يونيو 2028 بالأسعار نفسها.

• الولايات المتحدة: الأشهر الـ60 قبل البيع (من يونيو 2023) تضم 12 شهرًا من السكن، أي أقل من 24. وإذا انتقلت لوظيفة أبعد بـ50 ميلًا على الأقل، فالاستثناء المخفض هو ⁦12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000⁩، فيبقى ⁦US$75,000⁩ خاضعة للضريبة؛ وإذا لم يكن الانتقال للعمل أو الصحة أو حدث غير متوقع، فكامل ⁦US$200,000⁩ خاضع للضريبة. وتنطبق ضريبة دخل الاستثمار الصافي على الجزء الخاضع إذا تجاوز دخلها الحد.
• كندا: الحصة المعفاة = 8 ÷ 11 سنة ملكية (من 2018 إلى 2028)، أي نحو ⁦C$218,000⁩. ونحو ⁦C$82,000⁩ مكسب رأسمالي يخضع نصفه للضريبة.
• الازدواج الضريبي: تُطلب الضريبة الكندية على تلك الشريحة في النموذج 1116 مقابل الضريبة الأمريكية على المكسب ذي المصدر الأجنبي، ضمن حد الائتمان؛ ولا تخفض أي ضريبة دخل استثمار صافي.

زوجان يدرسان النموذج ⁦T2061A⁩

ارتفعت قيمة منزل زوجين ارتفاعًا كبيرًا قبل مغادرتهما. اختيار ⁦T2061A⁩ عند المغادرة يعني الإبلاغ عن بيع افتراضي في كندا: ضريبة الآن على أي جزء لا يغطيه الإعفاء، وتكلفة كندية جديدة بقيمة المغادرة، وضريبة كندية على معظم النمو اللاحق. وفي المقابل قد تعيد المادة ⁦XIII(7)⁩ تكلفتهما الأمريكية إلى قيمة المغادرة، وهذا يفيد إذا باعا بعد النافذة الأمريكية. وعدم الاختيار يُبقي تكلفتهما القديمة في البلدين، ويتيح لكسر الإعفاء حماية جزء من النمو اللاحق.

حالتك مختلفة؟

• بعت دون إشعار المادة 116، أو لم تقدم إقرار المغادرة، أو وصلك خطاب من CRA: احصل على مساعدة ضريبية عابرة للحدود قبل تقديم إقرار أي من البلدين.
• تجاوزت نافذة السنوات الثلاث، أو يزيد المكسب الأمريكي على الاستثناء، أو تأمل أن يمنحك الانتقال للعمل استثناءً جزئيًا: التوقيت وحسابات الائتمان تحتاج إلى مساعدة ضريبية عابرة للحدود.
• تدرس ⁦T2061A⁩ واختيار الاتفاقية: يصعب التراجع عنه؛ احصل على مساعدة ضريبية عابرة للحدود قبل تقديم إقرار المغادرة.
• أُجّر المنزل بعد مغادرتك: انظر تأجير منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة.
• المنزل في كيبك: لكيبك إشعارها وشهادتها الخاصان ببيع غير المقيم؛ انظر غير المقيمين الذين يبيعون ممتلكات كندية.
• محامي المشتري احتجز جزءًا من الثمن: انظر المشتري احتجز عائدات بيعك.
• تحسب كسر الإعفاء الكندي: انظر بيع منزلك بعد مغادرة كندا.
• لديك قرض عقاري بالدولار الكندي أو تملك منازل أخرى في الخارج: انظر الضريبة الأمريكية على الممتلكات في الخارج.
• لا تزال تخطط للانتقال: ابدأ بـالانتقال من كندا إلى الولايات المتحدة.