Bán nhà ở Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ: thuế ở hai nước

Bán nhà ở Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ: nước nào đánh thuế trước?

Cả hai nước đều có thể đánh thuế việc bán nhà. Canada đánh thuế trước vì căn nhà nằm ở Canada: hiệp định cho phép nước nơi bất động sản tọa lạc đánh thuế khoản lãi (Điều XIII(1)). Hoa Kỳ đánh thuế bạn với tư cách người cư trú trên khoản lãi toàn cầu, rồi cho tín thuế đối với thuế thu nhập Canada theo Điều XXIV(1).

Mỗi nước tính khoản lãi riêng theo quy định và đơn vị tiền tệ riêng. Miễn thuế nhà ở chính của Canada không chuyển sang tờ khai Hoa Kỳ, và khoản loại trừ của Hoa Kỳ không làm giảm thuế Canada.

Trường hợp không còn đơn giản khi:

• bạn đã quá thời hạn loại trừ của Hoa Kỳ (khoảng ba năm sau khi dọn khỏi nhà), nên Hoa Kỳ có thể đánh thuế toàn bộ khoản lãi tính bằng đô la Hoa Kỳ;
• bạn đã bán mà không gửi thông báo theo section 116, hoặc chưa từng nộp tờ khai khi rời Canada;
• căn nhà được cho thuê sau khi bạn rời đi (xem cho thuê nhà ở Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ);
• bạn đã chọn hoặc đang cân nhắc lựa chọn Form T2061A khi rời đi;
• tỷ giá hối đoái biến động mạnh giữa lúc mua và lúc bán.

Hãy chuẩn bị hợp đồng mua và bán, biên lai và ngày thanh toán các khoản cải tạo, thời gian bạn ở trong nhà, ngày chuyển đi và lý do (ví dụ nhận được việc làm), tờ khai khi rời Canada, và sau này là giấy chứng nhận theo section 116 hoặc bản kê khoản tiền giữ lại, cùng thông báo ấn định thuế (notice of assessment) của Canada cho năm bán.

Khoản loại trừ khi bán nhà của Hoa Kỳ (section 121) có áp dụng cho căn nhà ở Canada không?

Có, nếu đó là nhà ở chính của bạn. Theo IRS Publication 523, bạn có thể loại trừ tối đa US$250.000 tiền lãi, hoặc US$500.000 nếu khai chung, nếu bạn sở hữu và ở căn nhà làm nhà ở chính ít nhất 24 tháng trong 5 năm trước khi bán. Điều kiện này không xét căn nhà nằm ở đâu, và thời gian bạn ở trong nhà khi còn sống ở Canada vẫn được tính.

24 tháng không cần liền một khối; tổng cộng 730 ngày là đủ. Với tờ khai chung, chỉ cần một người đáp ứng điều kiện sở hữu, nhưng mỗi người đều phải đáp ứng điều kiện sử dụng thì mới có mức loại trừ cao hơn. Khoản loại trừ cũng không áp dụng nếu bạn đã loại trừ khoản lãi của một căn nhà khác bán trong 2 năm trước lần bán này (Publication 523). Vì vậy, bán căn nhà ở Canada trước và dùng khoản loại trừ có thể chặn khoản loại trừ cho căn nhà ở Hoa Kỳ mà bạn bán trong vòng 2 năm.

Sau khi chuyển đi bao lâu thì còn bán được mà vẫn dùng khoản loại trừ của Hoa Kỳ?

Khoảng ba năm kể từ ngày bạn thôi ở căn nhà, nếu trước đó bạn đã ở ít nhất hai năm. Sau khi chuyển đi, khoảng nhìn lại 5 năm dịch về phía trước mỗi tháng; khi thời gian bạn ở trong khoảng đó còn dưới 24 tháng, bạn mất toàn bộ khoản loại trừ (Publication 523). Khoản loại trừ một phần vẫn có thể áp dụng nếu bán vì chuyển chỗ làm, sức khỏe hoặc sự kiện không lường trước. Chuyển chỗ làm đủ điều kiện tự động nếu việc đổi công việc xảy ra khi bạn đang sở hữu và ở căn nhà, và nơi làm việc mới xa hơn ít nhất 50 dặm (26 CFR 1.121-3(c)(2)). Mức loại trừ giảm bằng số tháng bạn ở trong khoảng 5 năm chia cho 24, nhân với mức loại trừ đầy đủ (Publication 523).

Cho thuê nhà trong thời gian đó không tự nó làm mất khoảng thời gian này. Thời gian sau lần cuối bạn ở làm nhà ở chính, trong 5 năm trước khi bán, không phải là "nonqualified use" (sử dụng không đủ điều kiện). Việc không dùng làm nhà ở trước lần cuối bạn ở có thể làm giảm khoản loại trừ. Ngày 1 tháng 1 năm 2009 là mốc bắt đầu tính. Khoản khấu hao được phép cho các năm cho thuê không bao giờ được loại trừ và bị tính thuế khi bán. Chi tiết về cho thuê nằm trong cho thuê nhà ở Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ.

Giá gốc tính thuế (basis) tại Hoa Kỳ của căn nhà ở Canada là bao nhiêu?

Giá gốc tại Hoa Kỳ là số tiền bạn đã trả, cộng chi phí cải tạo, đổi sang đô la Hoa Kỳ theo tỷ giá lúc bạn trả. Việc chuyển đến Hoa Kỳ không đặt lại giá gốc về giá trị lúc đến. IRS yêu cầu mỗi khoản ngoại tệ được quy đổi theo tỷ giá hiện hành lúc bạn nhận, trả hoặc ghi nhận (quy định ngoại tệ của IRS). Giá bán được quy đổi theo tỷ giá ngày bán.

Hãy giữ bản kê mua nhà, chứng từ từng khoản cải tạo và ngày thanh toán. Cách duy nhất để giá gốc tại Hoa Kỳ đổi thành giá trị lúc rời đi là lựa chọn theo hiệp định ở Điều XIII(7), cần có lựa chọn Form T2061A tại Canada.

Vì sao khoản lãi bằng đô la Hoa Kỳ có thể khác khoản lãi bằng đô la Canada

Khoản lãi tại Hoa Kỳ là giá bán theo tỷ giá ngày bán trừ giá gốc theo tỷ giá ngày mua, nên biến động tiền tệ làm nó thay đổi. Nếu đô la Canada mạnh lúc bạn mua và yếu lúc bạn bán, khoản lãi tại Hoa Kỳ thu hẹp và thậm chí có thể thành lỗ, mà khoản lỗ này không được khấu trừ đối với nhà ở cá nhân (Publication 523), trong khi Canada vẫn thấy một khoản lãi lớn. Ngược lại có thể khiến khoản lãi tại Hoa Kỳ lớn hơn khoản lãi tại Canada.

Khoản loại trừ của Hoa Kỳ áp dụng cho khoản lãi bằng đô la Hoa Kỳ, vì đó là khoản lãi trên tờ khai Hoa Kỳ của bạn. Trả hết khoản vay thế chấp bằng đô la Canada có thể tạo ra một khoản lãi hoặc lỗ ngoại tệ riêng tại Hoa Kỳ; xem thuế Hoa Kỳ đối với tài sản ở nước ngoài.

Có nên chọn coi như đã bán nhà khi rời đi (Form T2061A) không?

Có thể, nhưng đó là sự đánh đổi và khó đảo ngược. Việc rời Canada không làm bất động sản Canada bị coi như đã bán (CRA: chuyển nhượng tài sản). Bạn vẫn có thể chọn trên Form T2061A để khai một lần bán được coi như đã xảy ra theo giá trị thị trường hợp lý (Form T2061A; section 128.1(4)(d)). Biểu mẫu này đính kèm tờ khai Canada của năm bạn thôi là người cư trú, nên lựa chọn được đưa ra trên tờ khai khi rời đi.

Khi Canada đánh thuế một lần bán được coi như đã xảy ra, Điều XIII(7) cho phép bạn chọn, cho mục đích thuế Hoa Kỳ, được coi như đã bán và mua lại căn nhà theo giá trị thị trường hợp lý. Theo Rev. Proc. 2010-19, bạn đưa ra lựa chọn trên tờ khai Hoa Kỳ nộp đúng hạn cho năm thuế đầu tiên kết thúc sau khi chuyển đi, kèm Form 8833 và bằng chứng về giá trị tại Canada và việc khoản lãi đã được khai tại Canada. Lựa chọn phải bao gồm mọi tài sản mà Canada coi như đã bán, cần có khoản lãi ròng tại Canada trên các tài sản đó, không phát sinh thuế Hoa Kỳ nếu bạn không chịu thuế tại Hoa Kỳ lúc rời đi, và không thể hủy nếu không có sự đồng ý của IRS. Việc một căn nhà có khoản lãi được coi như đã bán nhưng được miễn thuế hoàn toàn có được xem là "đã bị đánh thuế" hay không, và việc coi như mua lại ảnh hưởng thế nào đến điều kiện sở hữu tại Hoa Kỳ, hướng dẫn của IRS chưa làm rõ; cả hai đều cần tư vấn trước khi bạn chọn. Việc đặt lại giá gốc tại Hoa Kỳ quan trọng nhất nếu bạn dự định bán sau thời hạn loại trừ của Hoa Kỳ hoặc khoản lãi vượt mức loại trừ. Cách cân nhắc lựa chọn này trước khi đi nằm trong giữ hay bán nhà khi rời Canada.

Miễn thuế nhà ở chính sau khi chuyển đến Hoa Kỳ: phần nào vẫn không bị thuế ở Canada?

Chỉ phần của khoản lãi gắn với những năm bạn cư trú tại Canada. Tỷ lệ miễn thuế tính các năm căn nhà là nhà ở chính của bạn khi bạn còn cư trú, cộng thêm một năm chỉ khi bạn đang cư trú trong năm mua (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Phần còn lại là lãi vốn, trong đó 50% bị tính thuế. Công thức được trình bày trong bán nhà sau khi rời Canada.

Bán nhà ở Canada có phải nộp thuế Hoa Kỳ không, và làm sao tránh phải nộp hai lần?

Bạn chỉ nộp thuế Hoa Kỳ trên phần lãi bằng đô la Hoa Kỳ mà khoản loại trừ không che. Thuế Canada trên việc bán có thể được tính là tín thuế nước ngoài trên Form 1116, vì khoản lãi từ bất động sản có nguồn ở nơi bất động sản tọa lạc (Publication 514). Tín thuế bị giới hạn ở số thuế Hoa Kỳ trên thu nhập nguồn nước ngoài đó, nên thuế Canada trên phần lãi mà Hoa Kỳ đã loại trừ không có thuế Hoa Kỳ nào để giảm trong lần bán này; khoản đó có thể chuyển về 1 năm trước hoặc sang 10 năm sau, nhưng chỉ có ích nếu bạn có thu nhập nước ngoài khác trong cùng nhóm.

• Nhóm tín thuế: khoản lãi thường thuộc nhóm thu nhập thụ động, nhưng được coi là nhóm chung nếu thuế Canada trên khoản lãi vượt thuế Hoa Kỳ cao nhất trên khoản đó (Publication 514). Giới hạn và khoản chuyển sang năm sau nằm trong giới hạn, nhóm và khoản chuyển năm của tín thuế nước ngoài.
• Chỉ thuế Canada cuối cùng mới được tính: tiền giữ lại của người mua là khoản nộp trước, không phải thuế. Tín thuế theo số thuế được ấn định trên tờ khai Canada của bạn.
• Thuế thu nhập đầu tư ròng: khoản lãi không được loại trừ theo section 121 nằm trong thu nhập đầu tư ròng, nên khoản thuế 3,8% có thể áp dụng nếu thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi của bạn vượt US$200.000 (US$250.000 nếu khai chung) (Hướng dẫn Form 8960). Tín thuế cho thuế Canada không làm giảm khoản thuế này (26 CFR 1.1411-1(e)).
• Thuế tiểu bang: tiểu bang của bạn cũng có thể đánh thuế khoản lãi, và một số tiểu bang, trong đó có California, không cho tín thuế đối với thuế đã nộp cho Canada (hướng dẫn Schedule S của FTB).

Cần nộp gì ở mỗi nước cho năm bán nhà

Canada và Hoa Kỳ mỗi nước đều cần một tờ khai, và thủ tục giấy tờ của Canada bắt đầu từ lúc chốt giao dịch.

Cá nhân không cư trú chuyển nhượng tài sản Canada chịu thuế phải nộp tờ khai trước ngày 30 tháng 4 của năm sau (CRA); việc chỉ định nhà ở chính được thực hiện trên tờ khai đó (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). Nếu tờ khai Hoa Kỳ được nộp trước khi thuế Canada được chốt, tín thuế có thể cần cập nhật sau. Thông báo, giấy chứng nhận và tiền giữ lại nằm trong người không cư trú bán tài sản Canada, và cách lấy lại tiền giữ lại nằm trong người mua giữ lại tiền bán nhà của bạn.

Ví dụ

Mọi số liệu chỉ mang tính minh họa. Tỷ giá là giả định; số liệu Canada tính bằng đô la Canada (C$), số liệu Hoa Kỳ tính bằng đô la Hoa Kỳ (US$).

Bán sau hai năm kể từ khi chuyển đi

Một người độc thân mua căn hộ ở Toronto năm 2018 với giá C$400.000 (US$300.000), ở đó đến khi chuyển đến Hoa Kỳ vào tháng 6 năm 2024, và bán vào tháng 6 năm 2026 với giá C$700.000 (US$500.000).

• Hoa Kỳ: khoản lãi US$200.000. 60 tháng trước khi bán (từ tháng 6 năm 2021) có 36 tháng sử dụng, nên toàn bộ khoản lãi nằm trong mức loại trừ cho người độc thân.
• Canada: khoản lãi C$300.000. Phần được miễn = (7 năm cư trú, từ 2018 đến 2024, cộng 1) ÷ 9 năm sở hữu (2018 đến 2026) = 8/9, khoảng C$267.000. Khoảng C$33.000 là lãi vốn, một nửa bị tính thuế, được khai sau các bước theo section 116.
• Đánh thuế hai lần: Hoa Kỳ không đánh thuế khoản nào, nên thuế Canada không có gì để bù trừ trong lần bán này và thường vẫn là một khoản chi phí.

Cùng căn hộ đó, bán bốn năm sau khi chuyển đi

Việc bán diễn ra vào tháng 6 năm 2028 với cùng mức giá.

• Hoa Kỳ: 60 tháng trước khi bán (từ tháng 6 năm 2023) có 12 tháng sử dụng, chưa đủ 24. Nếu người đó chuyển đi vì công việc ở nơi xa hơn ít nhất 50 dặm, mức loại trừ giảm là 12 ÷ 24 × US$250.000 = US$125.000, còn lại US$75.000 bị tính thuế; nếu việc chuyển đi không phải vì công việc, sức khỏe hoặc sự kiện không lường trước, toàn bộ US$200.000 bị tính thuế. Thuế thu nhập đầu tư ròng áp dụng cho phần bị tính thuế nếu thu nhập của người đó vượt ngưỡng.
• Canada: Phần được miễn = 8 ÷ 11 năm sở hữu (2018 đến 2028), khoảng C$218.000. Khoảng C$82.000 là lãi vốn, một nửa bị tính thuế.
• Đánh thuế hai lần: thuế Canada trên phần đó được khai trên Form 1116 để trừ vào thuế Hoa Kỳ trên khoản lãi nguồn nước ngoài, trong giới hạn của tín thuế; nó không làm giảm thuế thu nhập đầu tư ròng.

Cặp vợ chồng cân nhắc Form T2061A

Giá nhà của một cặp vợ chồng tăng mạnh trước khi họ rời đi. Nếu chọn T2061A khi rời đi, Canada sẽ ghi nhận một lần bán được coi như đã xảy ra: chịu thuế ngay với phần không nằm trong miễn thuế, giá gốc tại Canada đặt lại về giá trị lúc rời đi, và thuế Canada trên phần lớn mức tăng giá về sau. Đổi lại, Điều XIII(7) có thể đặt lại giá gốc tại Hoa Kỳ của họ về giá trị lúc rời đi, có lợi nếu họ bán sau thời hạn loại trừ của Hoa Kỳ. Nếu không chọn, họ giữ giá gốc cũ ở cả hai nước và tỷ lệ miễn thuế che chắn một phần mức tăng giá về sau.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn đã bán mà không gửi thông báo theo section 116, chưa từng nộp tờ khai khi rời Canada, hoặc đã nhận thư của CRA: hãy tìm hỗ trợ về thuế xuyên biên giới trước khi nộp tờ khai ở bất kỳ nước nào.
• Bạn đã quá thời hạn ba năm, khoản lãi tại Hoa Kỳ vượt mức loại trừ, hoặc bạn hy vọng việc chuyển chỗ làm cho bạn khoản loại trừ một phần: việc chọn thời điểm và tính tín thuế cần hỗ trợ về thuế xuyên biên giới.
• Bạn đang cân nhắc T2061A và lựa chọn theo hiệp định: lựa chọn này khó đảo ngược; hãy tìm hỗ trợ về thuế xuyên biên giới trước khi nộp tờ khai khi rời đi.
• Căn nhà được cho thuê sau khi bạn rời đi: xem cho thuê nhà ở Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ.
• Căn nhà ở Quebec: Quebec có thông báo và giấy chứng nhận riêng cho việc bán của người không cư trú; xem người không cư trú bán tài sản Canada.
• Luật sư của người mua đã giữ lại một phần giá bán: xem người mua giữ lại tiền bán nhà của bạn.
• Bạn đang tính tỷ lệ miễn thuế của Canada: xem bán nhà sau khi rời Canada.
• Bạn có khoản vay thế chấp bằng đô la Canada hoặc sở hữu nhà khác ở nước ngoài: xem thuế Hoa Kỳ đối với tài sản ở nước ngoài.
• Bạn vẫn đang lên kế hoạch chuyển đi: hãy bắt đầu với chuyển từ Canada sang Hoa Kỳ.