למי זה מתאים
- מי שעברו מקנדה לארצות הברית ועדיין מחזיקים בבית שגרו בו
- תושבי ארה״ב שמחליטים מתי למכור בית קנדי לשעבר
לא מכוסה כאן
- הודעות, אישורים ועיכובי תשלום לפי סעיף 116 בפירוט
- נוסחת דירת המגורים העיקרית בקנדה צעד אחר צעד
- השכרת הבית לפני המכירה והחזר פחת
- מגבלות זיכוי המס הזר והעברת יתרות בפירוט
מכירת בית בקנדה אחרי המעבר לארצות הברית: איזו מדינה מטילה מס קודם?
שתי המדינות יכולות להטיל מס על המכירה. קנדה מטילה מס ראשונה כי הבית נמצא בקנדה: האמנה מאפשרת למדינה שבה נמצא המקרקעין להטיל מס על הרווח (סעיף XIII(1)). ארצות הברית מטילה עליכם מס כתושבים על הרווח העולמי, ואחר כך מעניקה זיכוי על מס ההכנסה הקנדי לפי סעיף XXIV(1).
כל מדינה מחשבת את הרווח לפי הכללים והמטבע שלה. פטור דירת המגורים העיקרית של קנדה לא עובר לדוח האמריקאי, והפטור האמריקאי לא מקטין את המס הקנדי.
המקרה אינו פשוט כאשר:
- עברתם את חלון הפטור האמריקאי (כשלוש שנים אחרי שעזבתם את הבית), ולכן ארצות הברית עשויה להטיל מס על כל הרווח בדולרים;
- כבר מכרתם בלי הודעה לפי סעיף 116, או שמעולם לא הגשתם את דוח העזיבה;
- הבית הושכר אחרי שעזבתם (ראו השכרת הבית הקנדי אחרי המעבר לארצות הברית);
- בחרתם או שוקלים לבחור בטופס T2061A בעת העזיבה;
- שער החליפין השתנה בחדות בין הרכישה למכירה.
אספו את חוזי הרכישה והמכירה, קבלות ותאריכי תשלום על שיפורים, התאריכים שבהם גרתם בבית, מועד המעבר והסיבה לו (למשל הצעת עבודה), דוח העזיבה הקנדי שלכם, ובהמשך את אישור סעיף 116 או את הדוח על הסכום שעוכב ואת הודעת השומה הקנדית לשנת המכירה.
הפטור האמריקאי על מכירת בית (סעיף 121) יכול לכסות בית בקנדה?
כן, אם הבית היה בית המגורים העיקרי שלכם. לפי פרסום 523 של IRS, אפשר לפטור רווח של עד US$250,000, או US$500,000 בדוח משותף, אם הייתם בעלי הבית וגרתם בו כבית מגורים עיקרי לפחות 24 חודשים מתוך 5 השנים שלפני המכירה. המבחן לא שואל איפה הבית נמצא, ושנים שגרתם בו בקנדה נספרות.
24 החודשים לא חייבים להיות רצופים; מספיקים 730 ימים בסך הכול. בדוח משותף רק אחד מבני הזוג צריך לעמוד במבחן הבעלות, אבל כל אחד מהם צריך לעמוד במבחן המגורים כדי לקבל את התקרה הגבוהה. הפטור גם לא זמין אם פטרתם רווח על בית אחר שנמכר ב-2 השנים שלפני המכירה הזאת (פרסום 523). לכן מכירת הבית הקנדי תחילה ותביעת הפטור עלולות לחסום אותו על בית אמריקאי שנמכר בתוך 2 שנים.
כמה זמן אחרי המעבר אפשר למכור ועדיין להשתמש בפטור האמריקאי?
כשלוש שנים מהיום שבו הפסקתם לגור בבית, אם גרתם בו לפחות שנתיים לפני כן. אחרי המעבר, 5 שנות הבדיקה לאחור מתקדמות כל חודש; כשנשארים בהן פחות מ-24 חודשי מגורים שלכם, הפטור המלא אובד (פרסום 523). עדיין ייתכן פטור חלקי אם המכירה נובעת ממעבר בגלל עבודה, מבריאות או מאירוע בלתי צפוי. מעבר בגלל עבודה מוכר אוטומטית אם שינוי העבודה קרה בזמן שהייתם בעלי הבית וגרתם בו, ומקום העבודה החדש רחוק לפחות 50 מייל נוספים (26 CFR 1.121-3(c)(2)). התקרה המופחתת היא מספר חודשי המגורים שלכם בחלון של 5 השנים, חלקי 24, כפול התקרה המלאה (פרסום 523).
השכרת הבית בינתיים לא שוברת את החלון כשלעצמה. זמן אחרי השימוש האחרון בבית כבית מגורים עיקרי, בתוך 5 השנים שלפני המכירה, אינו “שימוש שאינו מזכה”. שימוש שאינו כבית מגורים לפני השימוש האחרון, החל מ-1 בינואר 2009, יכול להקטין את הפטור. פחת שהותר בשנות ההשכרה לעולם אינו פטור וחייב במס במכירה. פרטי ההשכרה מופיעים בהשכרת הבית הקנדי אחרי המעבר לארצות הברית.
מהו בסיס העלות האמריקאי שלכם בבית קנדי?
העלות האמריקאית היא מה ששילמתם, בתוספת שיפורים, מומרת לדולרים לפי שער החליפין ביום התשלום. המעבר לארצות הברית לא מאפס אותה לשווי ביום ההגעה. IRS דורש להמיר כל סכום במטבע חוץ לפי השער ששרר כשקיבלתם, שילמתם או צברתם אותו (כללי מטבע חוץ של IRS). מחיר המכירה מומר לפי השער ביום המכירה.
שמרו את דף הרכישה, הוכחה לכל שיפור ואת תאריך התשלום. הדרך היחידה שבה העלות האמריקאית משתנה לשווי ביום העזיבה היא הבחירה באמנה לפי סעיף XIII(7), שדורשת את הבחירה בטופס T2061A בקנדה.
למה הרווח בדולרים יכול להיות שונה מהרווח בדולרים קנדיים
הרווח האמריקאי הוא מחיר המכירה בשער ביום המכירה פחות העלות בשער ביום הרכישה, ולכן תנודות מטבע משנות אותו. אם הדולר הקנדי היה חזק כשקניתם וחלש כשאתם מוכרים, הרווח האמריקאי מצטמצם ואפילו יכול להפוך להפסד, שאינו ניתן לניכוי על בית מגורים פרטי (פרסום 523), בעוד שקנדה רואה רווח גדול. ההפך יכול ליצור רווח אמריקאי גדול מהקנדי.
הפטור האמריקאי חל על הרווח בדולרים, כי זה הרווח בדוח האמריקאי שלכם. פירעון משכנתה בדולרים קנדיים יכול ליצור רווח או הפסד מטבע אמריקאי נפרד; ראו מס אמריקאי על נכסים בחו״ל.
כדאי לבחור בעת העזיבה להתייחס לבית כאילו נמכר (טופס T2061A)?
אולי, אבל זו פשרה שקשה לבטל. עזיבת קנדה אינה יוצרת מכירה לכאורה של מקרקעין קנדיים (מכירת נכסים ב-CRA). אפשר לבחור בטופס T2061A לדווח בכל זאת על מכירה לכאורה בשווי השוק ההוגן (טופס T2061A; סעיף 128.1(4)(d)). הטופס מצורף לדוח הקנדי של השנה שבה חדלתם להיות תושבים, ולכן הבחירה נעשית בדוח העזיבה.
| לבחור ב-T2061A | לא לבחור | |
|---|---|---|
| מס קנדי בעת העזיבה | מס מיידי על כל רווח שפטור דירת המגורים העיקרית אינו מכסה | אין מס על הבית |
| העלות הקנדית אחרי העזיבה | מתאפסת לשווי ביום העזיבה | העלות המקורית |
| מס קנדי על עליית ערך אחרי העזיבה | חייבת במס ברובה, כי מעט שנות תושבות או אף אחת לא נופלות אחרי העלות החדשה; כמה שנים נספרות מחושב במכירת הבית אחרי העזיבה מקנדה | מוגנת חלקית, כי שבר הפטור חל על כל הרווח |
| עלות אמריקאית | יכולה להתאפס לשווי ביום העזיבה אם הבחירה באמנה חלה | העלות המקורית בדולרים |
כשקנדה מטילה מס על מכירה לכאורה, סעיף XIII(7) מאפשר לבחור, לצורכי מס אמריקאי, להיחשב כאילו מכרתם וקניתם בחזרה את הבית בשווי השוק ההוגן. לפי Rev. Proc. 2010-19, בוחרים בדוח האמריקאי שהוגש במועד לשנת המס הראשונה שמסתיימת אחרי המעבר, עם טופס 8833 והוכחה לשווי הקנדי ולכך שהרווח דווח בקנדה. הבחירה חייבת לכלול כל נכס שקנדה ראתה כנמכר, דורשת רווח קנדי נטו עליהם, אינה יוצרת מס אמריקאי אם לא הייתם חייבים במס בארצות הברית בעת העזיבה, ואי אפשר לבטל אותה בלי הסכמת IRS. ההנחיות של IRS אינן מכריעות אם בית שהפטור מכסה במלואו את הרווח לכאורה שלו נחשב “חייב במס”, ואיך רכישה חוזרת לכאורה משפיעה על מבחן הבעלות האמריקאי; בשני המקרים כדאי להתייעץ לפני הבחירה. איפוס העלות האמריקאית חשוב ביותר אם אתם צופים למכור אחרי החלון האמריקאי או שהרווח עולה על הפטור. שקילת הבחירה לפני העזיבה מופיעה בלהשאיר או למכור את הבית כשעוזבים את קנדה.
פטור דירת המגורים העיקרית אחרי המעבר לארצות הברית: מה נשאר פטור ממס בקנדה?
רק החלק מהרווח שקשור לשנים שבהן הייתם תושבי קנדה. שבר הפטור סופר שנים שבהן הבית היה דירת המגורים העיקרית שלכם בזמן שהייתם תושבים, ועוד שנה אחת רק אם הייתם תושבים בשנת הרכישה (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). השאר הוא רווח הון, ו-50% ממנו חייב במס. הנוסחה מוסברת במכירת הבית אחרי העזיבה מקנדה.
משלמים מס אמריקאי על מכירת בית בקנדה, ואיך נמנעים מתשלום כפול?
משלמים מס אמריקאי רק על הרווח בדולרים שהפטור אינו מכסה. אפשר לתבוע את המס הקנדי על המכירה כזיכוי מס זר בטופס 1116, כי רווח ממקרקעין מקורו במקום שבו הנכס נמצא (פרסום 514). הזיכוי מוגבל למס האמריקאי על אותה הכנסה זרה, ולכן למס קנדי על רווח שארצות הברית פטרה אין מס אמריקאי להקטין במכירה הזאת; אפשר להעביר אותו 1 שנה אחורה או 10 שנים קדימה, אבל הוא עוזר רק אם יש הכנסה זרה אחרת מאותה קטגוריה.
- קטגוריית הזיכוי: הרווח הוא בדרך כלל הכנסה בקטגוריה הפסיבית, אבל הוא נחשב לקטגוריה הכללית אם המס הקנדי עליו עולה על המס האמריקאי הגבוה ביותר עליו (פרסום 514). מגבלות והעברת יתרות מופיעות במגבלות זיכוי מס זר, קטגוריות והעברת יתרות.
- רק המס הקנדי הסופי נחשב: העיכוב שהקונה מבצע הוא מקדמה, לא המס עצמו. הזיכוי נגזר מהמס שנקבע בדוח הקנדי שלכם.
- מס על הכנסה מהשקעות נטו: רווח שלא נפטר לפי סעיף 121 נכלל בהכנסה מהשקעות נטו, ולכן ייתכן שיחול מס של 3.8% אם ההכנסה ברוטו המתואמת שלכם עוברת US$200,000 (US$250,000 בדוח משותף) (הוראות טופס 8960). הזיכוי על המס הקנדי אינו מקטין מס זה (26 CFR 1.1411-1(e)).
- מס מדינתי: ייתכן שגם המדינה שלכם מטילה מס על הרווח, וכמה מדינות, ביניהן קליפורניה, אינן נותנות זיכוי על מס ששולם לקנדה (הוראות Schedule S של FTB).
מה להגיש בכל מדינה לשנת המכירה
קנדה וארצות הברית דורשות כל אחת דוח, והניירת הקנדית מתחילה בסגירת העסקה.
| צעד | מדינה | מתי |
|---|---|---|
| הודעה ל-CRA לפי סעיף 116; עד ש-CRA מנפיקה אישור עמידה בחובות המס, הקונה אחראי ל-25% ממחיר המכירה ורשאי לעכב אותם | קנדה | לפני המכירה, או תוך 10 ימים אחריה |
| דוח T1 קנדי שמדווח על המכירה, עם טופס T2091(IND) לייעוד הבית | קנדה | 30 באפריל בשנה שאחרי המכירה |
| טופס 1040: טופס 8949 ו-Schedule D אם יש רווח חייב במס או שקיבלתם טופס 1099-S; טופס 1116 לזיכוי; טופס 8960 אם הוא חל | ארה״ב | 15 באפריל בשנה שאחרי המכירה, או המועד שהוארך |
יחיד שהוא תושב חוץ ומוכר נכס קנדי חייב במס חייב להגיש עד 30 באפריל בשנה שאחרי (CRA); הייעוד נעשה באותו דוח (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). אם הדוח האמריקאי מוגש לפני שהמס הקנדי סופי, ייתכן שיהיה צורך לעדכן את הזיכוי מאוחר יותר. ההודעה, האישור והעיכוב מופיעים בתושבי חוץ שמוכרים נכס קנדי, והחזר סכום שעוכב בהקונה עיכב את תמורת המכירה שלכם.
דוגמה
כל הסכומים להמחשה בלבד. שערי החליפין הם הנחה; הסכומים הקנדיים בדולרים קנדיים (C$) והאמריקאיים בדולרים אמריקאיים (US$).
מכירה שנתיים אחרי המעבר
אדם רווק קנה דירה בטורונטו ב-2018 ב-C$400,000 (US$300,000), גר בה עד שעבר לארצות הברית ביוני 2024, ומוכר אותה ביוני 2026 ב-C$700,000 (US$500,000).
- ארה״ב: רווח של US$200,000. ב-60 החודשים שלפני המכירה (מיוני 2021) יש 36 חודשי מגורים, ולכן כל הרווח נכנס לפטור ליחיד.
- קנדה: רווח של C$300,000. החלק הפטור = (7 שנות תושבות, 2018 עד 2024, ועוד 1) ÷ 9 שנות בעלות (2018 עד 2026) = 8/9, כ-C$267,000. כ-C$33,000 הם רווח הון, מחציתו חייבת במס, ומדווחים עליו אחרי צעדי סעיף 116.
- כפל מס: ארצות הברית לא מטילה מס, ולכן למס הקנדי אין מה לקזז במכירה הזאת, והוא נשאר בדרך כלל עלות.
אותה דירה שנמכרת ארבע שנים אחרי המעבר
המכירה ביוני 2028 באותם מחירים.
- ארה״ב: ב-60 החודשים שלפני המכירה (מיוני 2023) יש 12 חודשי מגורים, פחות מ-24. אם המעבר היה בגלל עבודה במקום שרחוק לפחות 50 מייל נוספים, הפטור המופחת הוא 12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000, ונשארים US$75,000 חייבים במס; אם המעבר לא היה בגלל עבודה, בריאות או אירוע בלתי צפוי, כל US$200,000 חייבים במס. המס על הכנסה מהשקעות נטו חל על החלק החייב אם ההכנסה עוברת את הסף.
- קנדה: החלק הפטור = 8 ÷ 11 שנות בעלות (2018 עד 2028), כ-C$218,000. כ-C$82,000 הם רווח הון, מחציתו חייבת במס.
- כפל מס: המס הקנדי על החלק הזה נתבע בטופס 1116 כנגד המס האמריקאי על הרווח ממקור זר, במסגרת מגבלת הזיכוי; הוא אינו מקטין מס על הכנסה מהשקעות נטו.
זוג ששוקל את טופס T2061A
ערך הבית של זוג עלה בחדות לפני שעזבו. בחירה ב-T2061A בעת העזיבה תדווח על מכירה לכאורה בקנדה: מס מיידי על כל חלק שהפטור אינו מכסה, איפוס העלות הקנדית לשווי ביום העזיבה, ומס קנדי על רוב עליית הערך בהמשך. בתמורה, סעיף XIII(7) עשוי לאפס את העלות האמריקאית שלהם לשווי ביום העזיבה, וזה עוזר אם הם מוכרים אחרי החלון האמריקאי. אם לא בוחרים, העלות הישנה נשמרת בשתי המדינות, ושבר הפטור מגן על חלק מעליית הערך בהמשך.
המצב שלכם שונה?
- כבר מכרתם בלי הודעה לפי סעיף 116, לא הגשתם דוח עזיבה, או שקיבלתם מכתב מ-CRA: קבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות לפני שאתם מגישים דוח באחת המדינות.
- עברתם את חלון שלוש השנים, הרווח האמריקאי עולה על הפטור, או שאתם מקווים שמעבר בגלל עבודה יתן פטור חלקי: התזמון וחישוב הזיכוי דורשים עזרה במיסוי חוצה גבולות.
- אתם שוקלים את T2061A ואת הבחירה באמנה: קשה לבטל את הבחירה; קבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות לפני הגשת דוח העזיבה.
- הבית הושכר אחרי שעזבתם: ראו השכרת הבית הקנדי אחרי המעבר לארצות הברית.
- הבית בקוויבק: לקוויבק יש הודעה ואישור משלה למכירה בידי תושב חוץ; ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס קנדי.
- עורך הדין של הקונה עיכב חלק מהמחיר: ראו הקונה עיכב את תמורת המכירה שלכם.
- אתם מחשבים את שבר הפטור הקנדי: ראו מכירת הבית אחרי העזיבה מקנדה.
- יש לכם משכנתה בדולרים קנדיים או בתים נוספים בחו״ל: ראו מס אמריקאי על נכסים בחו״ל.
- אתם עדיין מתכננים את המעבר: התחילו במעבר מקנדה לארצות הברית.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| הודעה לפי סעיף 116 לאחר מימוש לאחר מימוש נכס קנדי חייב במס שחל עליו סעיף 116(3), אלא אם ניתנה הודעה מראש תקפה | 10 ימים | Income Tax Act: סעיף משנה 116(3) סומן |
| פטור על רווח ממכירת בית, רווק או רווקה רווח מרבי הפטור ממכירת בית עיקרי שהיה בבעלות ובשימוש כבית עיקרי ב-2 מתוך 5 השנים שלפני המכירה; לא צמוד למדד | US$250,000 | IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם סומן |
| פטור על רווח ממכירת בית, נשואים המגישים דוח משותף רווח מרבי הפטור בדוח משותף שעומד בכללי הבעלות והשימוש המשותפים; לא צמוד למדד | US$500,000 | IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם סומן |
| המועד שממנו שימוש שאינו למגורים מקטין את הפטור על מכירת בית תקופות לפני מועד זה אינן תקופות של שימוש שאינו מזכה לפי סעיף 121(b)(5); חל על מכירות אחרי 31 בדצמבר 2008 | 1 בינואר 2009 | 26 U.S.C. 121(b)(5)(C) סומן |
| שיעור כללי של הכללת רווח הון חייב במס הכלל הרגיל לפי סעיף 38(a) של Income Tax Act; חלים חריגים | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, סעיף 38 סומן |
| שיעור מס הכנסה מהשקעות נטו שיעור על הנמוך מבין ההכנסה נטו מהשקעות להכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת מעל הסף של מעמד ההגשה | 3.8% | IRS: מס על הכנסה מהשקעות נטו (Net Investment Income Tax) סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, לא נשואים או ראש משק בית הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | US$200,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, נשואים שמגישים דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | US$250,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס הוני מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5) | 25% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5) סומן |
מקורות ראשוניים
- IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם
- IRS: פרסום 514, זיכוי מס זר ליחידים
- IRS: הוראות טופס 8960
- IRS: מטבע חוץ ושערי חליפין
- משרד האוצר של קנדה: אמנת המס בין קנדה לארצות הברית, נוסח מאוחד
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, דירת מגורים עיקרית
- CRA: מכירת נכסים (מי שעוזבים את קנדה)
- CRA: טופס T2061A
- Justice Laws: Income Tax Act, סעיף 128.1
- CRA: מכירה או רכישה של נכסים קנדיים מסוימים
- eCFR (govinfo): 26 CFR 1.1411-1
- IRS: Rev. Proc. 2010-19 (בחירה לפי סעיף XIII(7))
- eCFR (govinfo): 26 CFR 1.121-3
- רשות המסים של קליפורניה (FTB): הוראות Schedule S
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.