搬到美國後出售加拿大房產：兩國稅務

搬到美國後出售加拿大的房子：哪個國家先課稅？

兩國都可以對這筆出售課稅。加拿大先課稅，因為房子在加拿大：稅收協定允許不動產所在地的國家對收益課稅（第 XIII(1) 條）。美國以居民身份對您的全球收益課稅，再依第 XXIV(1) 條抵免已繳的加拿大所得稅。

兩國各自按自己的規則和貨幣計算收益。加拿大的主要居所豁免不適用於美國稅表，美國的免稅額也不會減少加拿大稅。

下列情況就不簡單：

• 您已超過美國免稅窗口（搬出後約三年），美國可能對全部美元收益課稅；
• 您已經賣掉房子，卻沒有提交第 116 條通知，或從未提交離境年度稅表；
• 您離開後把房子出租了（請見搬到美國後出租加拿大的房子）；
• 您在離境時已做出或正在考慮 T2061A 表選擇；
• 購買和出售之間匯率大幅波動。

請準備好購買和出售合同、裝修的收據和付款日期、您住在該房子裡的日期、搬家日期及原因（例如工作聘用）、加拿大離境年度稅表，以及之後取得的第 116 條證明書或扣留款說明，和出售當年的加拿大評稅通知書。

美國的出售住宅免稅額（第 121 條）可以用在加拿大的房子嗎？

可以，前提是該房子是您的主要住所。依據 IRS 523 號出版物，如果您在出售前 5 年內擁有該房子並把它當作主要住所居住至少 24 個月，最多可以免稅 US$250,000 的收益；聯合申報最多 US$500,000。這項測試不看房子在哪個國家，您住在加拿大期間的年數也計算在內。

這 24 個月不必連續，累計 730 天即可。聯合申報時，只需一方符合擁有權測試，但雙方都須符合居住測試，才能享有較高的上限。如果您在這次出售前 2 年內已就另一套房子的收益申請過免稅，也不能再用這項免稅額（523 號出版物）。因此，先賣加拿大的房子並申請免稅額，可能讓您在 2 年內出售的美國房子無法再用。

搬家後多久出售，仍能使用美國的免稅額？

從您不再居住在該房子之日起約三年，前提是在此之前您已在該房子住滿至少兩年。搬家後，5 年的回溯期每個月往前移動；一旦落在回溯期內的居住時間少於 24 個月，就喪失全額免稅額（523 號出版物）。如果出售是因為工作調動、健康原因或不可預見的事件，仍可能適用部分免稅額。工作調動只要在您擁有並居住該房子期間發生，且新工作地點比原來至少遠 50 英里，就自動符合（26 CFR 1.121-3(c)(2)）。減額後的上限，等於 5 年窗口內您居住的月數除以 24，再乘以全額上限（523 號出版物）。

期間出租房子，本身不會破壞這個窗口。最後一次把房子當主要住所使用之後、出售前 5 年內的時間，不算「不合格使用」。最後一次使用之前、從 2009 年 1 月 1 日 起的非自住使用，可能減少免稅額。出租年度允許扣除的折舊永遠不能免稅，出售時要課稅。出租細節請見搬到美國後出租加拿大的房子。

您在加拿大房子的美國計稅基礎是多少？

您的美國成本，是您實際支付的價款加上裝修費用，並按付款當時的匯率換算成美元。搬到美國不會把它重設為抵達時的價值。IRS 要求每一筆外幣金額，都按您收到、支付或應計時通行的匯率換算（IRS 外幣規則）。售價則按出售日的匯率換算。

請保留購房對帳單、每次裝修的證明和付款日期。美國成本唯一能改成離境時價值的方法，是第 XIII(7) 條的協定選擇，而這需要在加拿大做 T2061A 表選擇。

為什麼美元收益會和加元收益不同

美國收益等於按出售日匯率換算的售價，減去按購買日匯率換算的成本，所以匯率波動會改變結果。如果購買時加元強勢、出售時加元疲弱，美國收益會縮小，甚至變成損失，而個人住宅的損失不能扣除（523 號出版物），加拿大卻認定有一大筆收益。反過來，美國收益可能比加拿大的更大。

美國的免稅額適用於美元收益，因為那才是您美國稅表上的收益。還清加元房貸，可能另外產生美國的匯兌收益或損失；請見境外財產的美國稅。

離境時應該選擇把房子視為已出售（T2061A 表）嗎？

也許，但這是個難以反悔的取捨。離開加拿大不會讓加拿大不動產被視同出售（CRA 財產處置）。您可以用 T2061A 表選擇，無論如何按公平市價申報視同出售（T2061A 表；第 128.1(4)(d) 款）。這張表要附在您不再是居民那一年的加拿大稅表上，所以選擇是在離境年度稅表上做出的。

加拿大對視同出售課稅時，第 XIII(7) 條允許您就美國稅務選擇，視同按公平市價賣出再買回房子。依 Rev. Proc. 2010-19，您要在搬家後結束的第一個稅務年度、按期提交的美國稅表上做出選擇，並附上 8833 表，以及加拿大價值和該收益已在加拿大申報的證明。這項選擇必須涵蓋加拿大視同出售的每一項財產，這些財產須有加拿大淨收益；如果您離境時在美國不用課稅，就不產生美國稅；未經 IRS 同意不能撤銷。主要居所豁免全額涵蓋視同收益的房子是否算「已課稅」，以及視同買回如何影響美國擁有權測試，IRS 指引都沒有定論；做出選擇前，兩點都應先諮詢意見。如果您預計在美國窗口之後出售，或收益超過免稅額，重設美國成本最有意義。離開前如何權衡，請見離開加拿大時保留還是出售房子。

搬到美國後的主要居所豁免：加拿大哪些部分仍免稅？

只有與您作為加拿大居民年度相關的那部分收益。豁免比例，計算的是該房子在您是居民期間作為主要居所的年數，再加上額外的一年，但前提是您在購買當年是居民（Folio S1-F3-C2，¶2.20）。其餘是資本利得，其中 50% 要課稅。公式的演算請見離開加拿大後出售您的房子。

出售加拿大的房子要繳美國稅嗎？如何避免繳兩次？

您只需就免稅額沒有涵蓋的美元收益繳美國稅。出售所繳的加拿大稅，可以在 1116 表上申請外國稅收抵免，因為不動產收益的來源地就是財產所在地（514 號出版物）。抵免額以該境外來源收入的美國稅為上限，所以美國已免稅的收益所繳的加拿大稅，在這次出售中沒有美國稅可抵；它可以向前結轉 1 年或向後結轉 10 年，但只有在同類別中還有其他境外收入時才有用。

• 抵免類別：這筆收益通常屬於被動類別收入，但如果其加拿大稅超過其最高的美國稅，就視為一般類別（514 號出版物）。限額和結轉請見外國稅收抵免的限額、類別和結轉。
• 只有最終的加拿大稅才算：買方扣留的款項是預付款，不是稅款本身。抵免依據的是您加拿大稅表上評定的稅額。
• 淨投資收入稅：第 121 條未排除的收益，會計入淨投資收入，所以如果您的修正後調整總收入超過 US$200,000（聯合申報為 US$250,000），可能要繳 3.8% 的稅（8960 表說明）。加拿大稅的抵免不會減少這項稅（26 CFR 1.1411-1(e)）。
• 州稅：您所在的州也可能對收益課稅，有些州（包括加州）不給已繳加拿大稅的抵免（FTB Schedule S 說明）。

出售當年兩國各要提交什麼

加拿大和美國都要各提交一份稅表，而加拿大的文件從成交時就開始了。

處置應稅加拿大財產的非居民個人，須在次年 4 月 30 日前提交稅表（CRA）；指定是在該稅表上做出的（Folio S1-F3-C2，¶2.15）。如果美國稅表在加拿大稅額確定前提交，之後可能需要更新抵免。通知、證明書和扣留款請見非居民出售加拿大財產，追回扣留款請見買方扣留了您的售屋款項。

範例

所有金額僅供說明。匯率為假設；加拿大金額為加元（C$），美國金額為美元（US$）。

搬家兩年後出售

一位單身人士在 2018 年以 C$400,000（US$300,000）買下多倫多的一套公寓，住到 2024 年 6 月搬到美國，並在 2026 年 6 月以 C$700,000（US$500,000）出售。

• 美國：收益 US$200,000。出售前的 60 個月（從 2021 年 6 月起）內有 36 個月的居住時間，所以全部收益都在單身的免稅額之內。
• 加拿大：收益 C$300,000。豁免比例 =（7 個居民年度，2018 年至 2024 年，加 1）÷ 擁有 9 年（2018 年至 2026 年）= 8/9，約 C$267,000。約 C$33,000 是資本利得，其中一半要課稅，在完成第 116 條的步驟後申報。
• 雙重課稅：美國不課稅，所以加拿大稅在這次出售中沒有可抵的稅額，通常就是一項成本。

同一套公寓，搬家四年後出售

出售在 2028 年 6 月，價格相同。

• 美國：出售前的 60 個月（從 2023 年 6 月起）內只有 12 個月的居住時間，不足 24 個月。如果她是為了遠至少 50 英里的新工作而搬家，減額後的免稅額為 12 ÷ 24 × US$250,000 = US$125,000，剩下 US$75,000 要課稅；如果搬家不是為了工作、健康或不可預見的事件，全部 US$200,000 都要課稅。如果她的收入超過門檻，淨投資收入稅適用於應稅部分。
• 加拿大：豁免比例 = 8 ÷ 擁有 11 年（2018 年至 2028 年），約 C$218,000。約 C$82,000 是資本利得，其中一半要課稅。
• 雙重課稅：這一部分的加拿大稅，在 1116 表上對照境外來源收益的美國稅申請抵免，以抵免限額為限；它不會減少任何淨投資收入稅。

考慮 T2061A 表的夫婦

一對夫婦的房子在離開前大幅增值。如果在離境時用 T2061A 表選擇，加拿大會申報視同出售：豁免未涵蓋的部分要先課稅，加拿大成本重設為離境時的價值，之後大部分增值還要繳加拿大稅。作為交換，第 XIII(7) 條可能把他們的美國成本重設為離境時的價值，如果他們在美國窗口之後出售，這會有幫助。不做選擇則兩國都保留舊成本，並讓豁免比例保護之後增值的一部分。

您的情況不同嗎？

• 您已經賣掉房子卻沒有提交第 116 條通知、從未提交離境年度稅表，或收到了 CRA 的來函：在提交任何一國的稅表前，請先取得跨境稅務協助。
• 您已超過三年窗口、美國收益超過免稅額，或希望靠工作調動取得部分免稅額：時間和抵免的計算需要跨境稅務協助。
• 您正在權衡 T2061A 表和協定選擇：這個選擇難以反悔；提交離境年度稅表前，請先取得跨境稅務協助。
• 房子在您離開後出租了：請見搬到美國後出租加拿大的房子。
• 房子在魁北克：魁北克有自己的非居民出售通知和證明書；請見非居民出售加拿大財產。
• 買方的律師扣留了部分售價：請見買方扣留了您的售屋款項。
• 您正在計算加拿大的豁免比例：請見離開加拿大後出售您的房子。
• 您有加元房貸，或在境外還擁有其他房子：請見境外財產的美國稅。
• 您還在規劃搬家：請先從從加拿大搬到美國開始。