Kira Geliri İçin Form 1099-K Kira Tutarınızla Uyuşmuyor

Kira geliri için gelen Form 1099-K neden elimde kalan kiradan yüksek?

Box 1a, platformun veya kart işlemcisinin yıl içinde size aktardığı her ödemenin brüt tutarını gösterir; bu tutar komisyon, kredi, iade, kargo veya diğer tutarlar dikkate alınmadan hesaplanır (Form 1099-K talimatları). Komisyonlar önce kesildiği için banka hesabınıza geçen tutar genellikle daha düşüktür. Form, kira olmayan veya size ait olmayan paraları da saydığında kiranız formdan düşük olabilir. IRS, formdaki bir ödemenin otomatik olarak vergiye tabi olmadığını belirtir (Form 1099-K ile ne yapmalı). Kiranızı bir ödeme uygulaması toplasa da kısa süreli veya tatil kiralaması için bir rezervasyon platformu size ödeme yapsa da, fiilen aldığınız kirayı beyan eder, komisyon ve maliyetleri gider olarak indirirsiniz.

Para bir ortak mal sahibi veya ortak ev sahibiyle paylaşılıyorsa, tek bir forma birden fazla mülk veya platform bağlanıyorsa, aşağıdaki adımlardan sonra da toplamlar tutmuyorsa, birden fazla yıl hatalı olabilirse veya bir IRS bildirimi geldiyse durum basit değildir. Başlamadan önce toplayın:

• Form 1099-K, her kopyasıyla.
• Platformun yıllık ve aylık ödeme aktarım raporları.
• Ödemelerin yattığı hesabın banka ekstreleri.
• Rezervasyon veya kira sözleşmesi listeniz.
• Ödemelerin, iadelerin ve komisyonların kayıtları.
• Gider kayıtları.

Kira geliri için gelen 1099-K'yı Schedule E'de nasıl beyan ederim?

Fiilen aldığınız kirayı, mülk bazında Schedule E'nin 3. satırında, “Rents received” (alınan kiralar) bölümünde beyan edin (Schedule E). Form gelsin ya da gelmesin, kira genellikle vergiye tabidir (Form 1099-K ile ne yapmalı). 3. satırdaki tutarı bir uzlaştırma tablosuyla, yani Box 1a'dan kiranıza adım adım giden bir hesapla oluşturun:

Uzlaştırma tablosunu beyannameyle birlikte saklayın. Formdan daha az gelir bildiren bir beyanname uyuşmazlık bildirimi çekebilir; bu tablo ona verilecek yanıttır (CP2000 bildirimi).

Platform komisyonları, iadeler ve temizlik masrafları nereye yazılır?

Brüt tutarı kira, komisyonları gider sayın. IRS, Box 1a'nın komisyon, kredi veya iadeler için düşülmediğini ve bunları brüt tutardan indirebileceğinizi belirtir (Form 1099-K ile ne yapmalı). Yalnızca net banka yatışını beyan etmek kirayı olduğundan düşük gösterir ve giderleri kaybettirir.

Platform ödemelerini hesaplarınıza işlemek için bkz. brüt veya net ödemeler.

Kiralama için Schedule C mi gerekir, yoksa Schedule E'ye mi yazılır?

Gayrimenkulden gelen kira genellikle Schedule C'ye değil Schedule E'ye yazılır (Tax Topic 414). Kiracının rahatı için ağırlıklı olarak önemli hizmetler veriyorsanız (düzenli temizlik, nevresim değişimi veya hizmetçi hizmeti gibi) ya da müşterilere satış için elde tutulan mülkü kiralayan bir gayrimenkul tüccarıysanız Schedule C uygulanır (Publication 527; Schedule E talimatları).

Kısa süreli kiralamanın hangi tarafa girdiği ve serbest çalışma vergisi için bkz. kısa süreli kiralama için Schedule C veya Schedule E. Mülkü kendiniz de kullanıyorsanız bkz. makul kira günleri ve kişisel kullanım.

Form iade edilen depozitoları veya ortak mal sahibinin ya da ortak ev sahibinin parasını içeriyorsa ne yapmalıyım?

Yalnızca kendi kiranızı beyan edin ve kimin ne aldığını gösteren kayıtları saklayın.

Güvence depozitoları. İade etmeyi planladığınız depozito, aldığınızda gelir değildir. Kiracı sözleşme şartlarını yerine getirmediği için bir kısmını alıkoyarsanız alıkoyduğunuz kısmı o yılın gelirine dahil edin. Son ayın kirası olarak mahsup edilen depozito peşin kiradır ve aldığınızda gelirdir (Publication 527; Tax Topic 414). Depozitoyu kiradan ayrı kalacak şekilde kaydetmek için bkz. kira muhasebesinde güvence depozitoları.

Ortak mal sahibi. Başka bir kişiye ait tutarlar için Form 1099 aldıysanız genellikle nominee sayılırsınız; yani başkasına ait parayı almış olursunuz. Diğer her sahip için aynı türde Form 1099 vermeniz ve bir kopyasını onlara iletmeniz gerekir; bir eş, diğer eş için form vermek zorunda değildir (Publication 1099; Form 1099-K talimatları). Her sahip daha sonra kendi payını beyan eder (Publication 527). Ortak mal sahiplerinin bunun yerine ortaklık beyannamesi verip vermeyeceği için bkz. ortak sahipli kiralık mülk: Schedule E mi ortaklık beyannamesi mi.

Ortak ev sahibi. Kiralamayı yönetmesi için ödeme yaptığınız ortak ev sahibi, yönetim ücretleri (11. satır) altında sizin için bir maliyettir. Kiralamanın bir kısmına sahip olan ortak ev sahibi ise ortak mal sahibidir. Her iki durumda da platformun kimin ne aldığını gösteren ödeme raporu kanıtınızdır.

Form hatalıysa, mükerrerse veya yanlış ad ya da vergi kimlik numarasıyla düzenlenmişse ne yapmalıyım?

IRS'ye değil formu düzenleyen kuruluşa düzeltilmiş form için başvurun ve yine de beyanname verin. IRS, Form 1099-K'yı kendisinin düzeltemeyeceğini belirtir (Form 1099-K ile ne yapmalı).

1. Formu düzenleyen kuruluşu formun sol üstündeki “Filer” (düzenleyen) kutusunda bulun. Tanımıyorsanız hesap numarasının üstünde yazılı ödeme uzlaştırma kuruluşuyla iletişime geçin.
2. Düzeltilmiş form isteyin: form mükerrerse veya size ait değilse sıfır tutarlı, aksi hâlde doğru vergi kimlik numarası veya tutarla.
3. Aslını, düzeltilmiş formu ve tüm yazışmaları saklayın.
4. Beklemeden beyanname verin. Vergi kimlik numarası yanlışsa ödemeleri normalde verdiğiniz beyannamede beyan edin. Tutar yanlışsa ve düzeltme gelmezse hatalı bildirilen kısmı Schedule 1'in üstündeki giriş alanına yazın, kalanı ait olduğu yerde beyan edin (Form 1040 talimatları, 2025 baskısı; kendi yılınıza ait formu kontrol edin).

Bu giriş alanı, “hatayla dahil edilen” ödemeler için tarif edilir; IRS'nin örnekleri hediyeler ve geri ödemelerdir. IRS talimatları, iade edilen bir depozitonun veya ortak mal sahibinin payının buraya ait olup olmadığını söylemez; bu yüzden bunları Schedule E uzlaştırma tablosunda gösterin ve bir hazırlayıcıya danışın. Bir kuruluşun Form 1120, 1120-S veya 1065 ile bildirdiği bir kiralama için adınıza düzenlenmiş form düzeltilmelidir.

Kiralama, kurumsal vergilendirme seçimi yapmamış tek üyeli bir LLC'deyse LLC gelir vergisi bakımından yok sayılır: kirası kendi beyannamenize, önemli hizmet vermiyorsanız Schedule E'ye yazılır. Formda önce sizin adınız yer almalı, LLC'nin adı ikinci sırada görünebilir ve numara LLC'nin EIN'i değil sizin SSN'niz veya EIN'iniz olmalıdır. Formda LLC'nin kendi EIN'i varsa formu düzenleyen kuruluştan düzeltmesini isteyin (Tek üyeli LLC'ler; Publication 1099, J bölümü). İki veya daha fazla üyeli bir ABD LLC'si, aksi yönde seçim yapmadıkça ortaklıktır; LLC'nin tamamına topluluk mülkiyeti olarak sahip olan eşler onu bunun yerine yok sayılan işletme olarak değerlendirebilir. Bkz. LLC içindeki kiralık mülk ve yanlış veya düzeltilmiş platform formu.

Form 1099-K almadıysam veya eşiğin altındaysam kirayı yine de beyan eder miyim?

Evet. Form alsanız da almasanız da tüm geliri beyan edersiniz (Form 1099-K'nızı anlamak). Bir ödeme uygulaması veya çevrimiçi pazaryeri, ödemeler $20.000 tutarını aşıp işlem sayısı 200'den fazla olduğunda form göndermek zorundadır; daha düşük tutarlar için de gönderebilir. Ödeme kartı işlemcisi ise her tutar için form gönderir.

Eksik bir form, eksik kira demek değildir: platformun ödeme aktarım raporları ve banka yatışlarınız toplamları yine verir. Eşiğin kendisi için bkz. platform bildirim eşiği.

Formdan ödeme aktarım raporlarına ve banka yatışlarına uyumu nasıl kanıtlarım?

Mülk ve ay bazında, formdan bankaya uzanan tek bir tablo hazırlayın.

1. Platformun brüt ödemeler, komisyonlar, iadeler ve ödeme aktarımları raporlarını aylık olarak indirin.
2. Box 1a ile aylık 5a–5l kutularını platformun aylık brüt tutarıyla karşılaştırın. Fark genellikle mükerrer bir formdan, başka bir mülkten veya yıl sonunu aşan bir ödeme aktarımından kaynaklanır.
3. Her ödeme aktarımını bir banka yatışıyla eşleştirin; başka hesaba gidenleri not edin. Box 4'te kesilen vergiyi ayrı gösterin; kirayı azaltmaz.
4. İadeleri, depozitoları, diğer sahiplerin paylarını ve komisyonları listeleyin, yukarıdaki uzlaştırma hesabını yapın.
5. Sonucu her mülk için 3. satıra ve gider satırlarına bağlayın.
6. Tabloyu ve Box 1a ile 3. satır arasındaki her farkı açıklayan tek sayfalık bir notu beyannameyle birlikte saklayın. Schedule E'yi destekleyen kayıtlar olmadan daha fazla vergi ve ceza ödemeniz gerekebilir (Schedule E talimatları).

Zamanlama. Form, ödemeyi konaklama veya rezervasyon yılına göre değil, platformun parayı gönderdiği yıla göre sayar (Form 1099-K talimatları). Bankanız ödemenin ulaştığı günü gösterir; bu yüzden Aralık'taki bir konaklamanın Ocak'ta yapılan ödemesi bir sonraki yılın formunda yer alabilir. Çoğu bireysel kiralık mülk sahibi kirayı alındığı veya kendilerine sunulduğu yılda, peşin kirayı ise alındığı yılda sayar (Publication 527). Platform ödemeyi check-in'e kadar bekletiyorsa burada anılan IRS rehberliği ödemenin hangi yıla ait olduğunu belirlemez; bu platformun şartlarına bağlıdır. Bunları hazırlayıcınıza götürün; kayıt tarafı için bkz. brüt veya net ödemeler.

Birkaç mülk kiralıyorsam veya birden fazla platform kullanıyorsam ne yapmalıyım?

Birden fazla form bekleyin ve her birini doğru mülke bölün. Her platform kendi formunu gönderebilir ve bir platform kart ödemeleri ile ağ ödemeleri için ayrı formlar gönderebilir (Form 1099-K'nızı anlamak; Form 1099-K talimatları).

• Her ödemeyi bir mülke atamak için platformun ilan bazlı raporlarını kullanın, sonra her mülk için uzlaştırma hesabını yapın.
• Bir hesap veya terminal başka bir işletmenin ödemelerini de alıyorsa onları kendi schedule'larında, kirayı ise Schedule E'de beyan edin (Form 1099-K ile ne yapmalı).
• Üçten fazla mülkünüz varsa daha fazla Schedule E ekleyin ve 23a–26. satırları yalnızca birinde doldurun (Publication 527).

Genel çevrimiçi satıcı bildirimi için bkz. çevrimiçi satıcı gelir vergisi.

IRS gelirimin uyuşmadığını söyleyen bir CP2000 gönderirse ne yapmalıyım?

CP2000, üçüncü kişilerden gelen bilgi beyannamenizle uyuşmadığı için değişiklik önerir. Bu bir fatura değildir ve bildirimde yazan tarihe kadar yanıt verirsiniz (CP2000 bildirimi).

• Katılıp katılmadığınızı belirtin ve destek belgeleri gönderin: formun beyan ettiğiniz kiradan neden yüksek olduğunu gösteren uzlaştırma tablosu, ödeme aktarım raporları ve yatış kayıtları.
• Görmezden gelmeyin. Yanıt vermezseniz veya fark çözülmezse IRS yeni bir bildirim ve fatura gönderebilir.

Kabul etme, düzeltme beyannamesi, önceki yıllar, ek süre ve temsilci için bkz. IRS eksik beyan bildirimine yanıt vermek.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tüm tutarlar ABD dolarıdır ve her biri tek bir vergi yılı varsayar.

Kısa süreli kiralama yapan bir ev sahibi

Önemli hizmet verilmediğini ve kiralamanın Schedule E'de olduğunu varsayın. Form Box 1a'da US$48.000 gösteriyor. Misafirlere US$2.000 iade yapıldı ve platform US$6.000 komisyon kesti.

Ödeme uygulamasıyla ödeme alan bir kiralık mülk sahibi

Bir kiralık mülk sahibi iki dairenin kirasını bir ödeme uygulamasıyla tahsil ediyor. Form, sonradan iade edilen US$3.000 güvence depozitosunu da içeren US$30.000 gösteriyor. Schedule E'deki kira, iki mülk sütunu toplamında US$27.000'dir. Depozito makbuzları ve iade transferleri US$3.000'lık farkı destekler.

Bir kiralık mülke ortak sahip olan kardeşler

Bir kiralık mülke %50/%50 sahipler ve form erkek kardeşin adına US$36.000 için düzenlenmiş. Basit tutmak için komisyon ve iade olmadığını ve kiranın aynı %50/%50 oranında paylaşıldığını varsayın. Her biri US$18.000 kira beyan eder. Erkek kardeş ödeme aktarım kayıtlarını ve payı gösteren mülkiyet kayıtlarını saklar; nominee olarak kız kardeşin payı için ona Form 1099-K göndermesi gerekebilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Formu mevduatlarınıza bağlayamıyorsanız, bir ortak mal sahibi veya ortak ev sahibi parayı paylaşıyorsa ya da birkaç yıl uyuşmuyor olabilirse: iş; formu, ödeme aktarım raporlarını ve banka ekstrelerini ay ay eşleştirmek, düzeltilmiş form gerekip gerekmediğini kontrol etmek ve beyannameyi hazırlamaktır. Beyanname için bkz. bireysel vergi desteği, aylık eşleştirme için muhasebe desteği.
• Bir CP2000 veya başka bir uyuşmazlık bildirimi geldi: yanıt tarihi bildirimin üzerinde yazar. IRS eksik beyan bildirimine yanıt vermek bölümünü okuyun ve o tarihten önce bireysel vergi desteği alın.
• Önceki beyannameler formların gösterdiğinden daha az kira bildirdi ya da komisyon ve iadelerle birlikte formun tamamı beyan edildi: birincisi için bkz. önceki beyannamelerde eksik bırakılan gelir için düzeltme; ikisi için de bireysel vergi desteği alın.
• Kiralık mülk muhasebe kayıtlarınız yıllarca geride ya da bankayla uyuşmuyor: bkz. kiralık mülk muhasebe kayıtlarını tamamlama ve muhasebe desteği.
• Mülk yöneticisi kiranızı tahsil edip size net ödüyor: yatışlarınız tahsil edilen kiradan düşüktür. Bkz. mal sahibi ekstresini Schedule E'ye çevirmek ve muhasebe desteği.
• Siz veya ortak mal sahibiniz ABD dışında yaşıyorsanız ya da sahip ABD'de mukim değilse: beyanname ve stopaj ABD'de mukim birinden farklı olabilir. Bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri, ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar ve sınır ötesi vergi desteği.
• Form hatalıysa, yılın yalnızca bir bölümünü kapsıyorsa, başka bir vergi kimlik numarası veya LLC adı altındaysa: bkz. yanlış veya düzeltilmiş platform formu ve LLC içindeki kiralık mülk.
• Forma hediyeler, bölüşülen hesaplar veya aile parası karışmışsa: bkz. kişisel ödemeler için ödeme uygulaması formu.
• Kiralık mülke başkalarıyla birlikte sahipseniz ve ortaklık beyannamesi gerekip gerekmediğinden emin değilseniz: bkz. ortak sahipli kiralık mülk: Schedule E mi ortaklık beyannamesi mi.
• Mülkü kendiniz de kullanıyorsanız veya otel benzeri hizmetler veriyorsanız: bkz. makul kira günleri ve kişisel kullanım ve kısa süreli kiralama için Schedule C veya Schedule E.
• Kira geliri vergisinin tüm resmini görmek istiyorsanız: bkz. ABD'de kira geliri nasıl vergilendirilir.