1099-K et revenus de location : le montant dépasse le loyer

Pourquoi mon formulaire 1099-K de revenus de location dépasse-t-il le loyer que j'ai conservé?

La case 1a indique le montant brut de tous les paiements que la plateforme ou le processeur de cartes vous a réglés pendant l'année, calculé sans tenir compte des frais, des crédits, des remboursements, de l'expédition ni des autres sommes (instructions du formulaire 1099-K). Vos dépôts bancaires sont généralement moins élevés, parce que les frais sont prélevés d'abord. Votre loyer peut aussi être inférieur au formulaire quand celui-ci compte de l'argent qui n'est pas un loyer ou qui n'est pas à vous. L'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, précise qu'un paiement figurant sur le formulaire n'est pas automatiquement imposable (que faire du formulaire 1099-K). Que ce soit une application de paiement qui perçoit votre loyer ou une plateforme de réservation qui vous verse le produit d'une location à court terme ou de vacances, vous déclarez le loyer réellement reçu et vous déduisez les frais et les coûts comme dépenses.

Le cas n'est pas simple quand un copropriétaire ou un co-hôte partage l'argent, que plusieurs propriétés ou plateformes alimentent un même formulaire, que les totaux ne concordent toujours pas après les étapes ci-dessous, que plus d'une année est peut-être touchée ou qu'un avis de l'IRS est arrivé. Rassemblez avant de commencer :

• Le formulaire 1099-K, toutes les copies.
• Les rapports de versements annuels et mensuels de la plateforme.
• Les relevés bancaires du compte qui reçoit les versements.
• Votre liste de réservations ou de baux.
• Les registres des dépôts, des remboursements et des frais.
• Les registres des dépenses.

Comment déclarer un formulaire 1099-K de revenus de location à l'annexe E?

Déclarez le loyer réellement reçu, propriété par propriété, à la ligne 3 de l'annexe E, « Rents received » (loyers reçus) (annexe E). Le loyer est généralement imposable, qu'un formulaire arrive ou non (que faire du formulaire 1099-K). Établissez le chiffre de la ligne 3 avec un rapprochement, un parcours étape par étape de la case 1a jusqu'à votre loyer :

Gardez le rapprochement avec votre déclaration. Une déclaration qui indique moins que le formulaire peut entraîner un avis de non-concordance, et le rapprochement en est la réponse (avis CP2000).

Où vont les frais de plateforme, les remboursements et les frais de ménage?

Traitez le montant brut comme du loyer et les frais comme des dépenses. L'IRS indique que la case 1a n'est pas réduite des frais, des crédits ni des remboursements, et que vous pouvez les déduire du montant brut (que faire du formulaire 1099-K). Déclarer seulement le dépôt net sous-estime le loyer et fait perdre les dépenses.

Pour inscrire les versements dans vos comptes, voir versements bruts ou nets.

Une location relève-t-elle de l'annexe C ou de l'annexe E?

Le loyer d'un bien immobilier va généralement à l'annexe E, et non à l'annexe C (Tax Topic 414). L'annexe C s'applique si vous fournissez des services importants, principalement pour la commodité du locataire, comme le ménage régulier, le changement des draps ou un service d'entretien ménager, ou si vous êtes un négociant immobilier qui loue des biens détenus pour la vente à des clients (Publication 527; instructions de l'annexe E).

Le côté où tombe une location à court terme, et l'impôt sur le travail autonome, sont expliqués dans annexe C ou annexe E pour une location à court terme. Si vous utilisez aussi la propriété vous-même, voir les jours de location à juste valeur et l'usage personnel.

Que faire si le formulaire inclut des dépôts remboursés ou l'argent d'un copropriétaire ou d'un co-hôte?

Déclarez seulement votre propre loyer et gardez des registres qui montrent qui a reçu quoi.

Dépôts de garantie. Un dépôt que vous prévoyez rembourser n'est pas un revenu au moment où vous le recevez. Si vous en gardez une partie parce que le locataire ne respecte pas les conditions du bail, incluez la partie conservée dans l'année en cause. Un dépôt appliqué au loyer du dernier mois est un loyer payé d'avance, un revenu au moment où vous le recevez (Publication 527; Tax Topic 414). Pour inscrire un dépôt dans vos livres sans qu'il se retrouve dans le loyer, voir les dépôts de garantie dans les livres d'une location.

Un copropriétaire. Si vous recevez un formulaire 1099 pour des sommes qui appartiennent à une autre personne, vous êtes généralement traité comme un prête-nom (nominee), c'est-à-dire que vous avez reçu de l'argent qui appartient à quelqu'un d'autre. Vous devez produire le même type de formulaire 1099 pour chaque autre propriétaire et lui en remettre une copie; un conjoint n'a pas à en produire un pour l'autre conjoint (Publication 1099; instructions du formulaire 1099-K). Chaque propriétaire déclare ensuite sa propre part (Publication 527). Pour savoir si des copropriétaires doivent plutôt produire une déclaration de société de personnes, voir location en copropriété : annexe E ou déclaration de société de personnes.

Un co-hôte. Un co-hôte que vous payez pour gérer la location est un coût pour vous, classé dans les frais de gestion (ligne 11). Un co-hôte qui possède une partie de la location est un copropriétaire. Dans les deux cas, le rapport de versements de la plateforme montrant qui a reçu quoi est votre preuve.

Que faire si le formulaire est erroné, en double ou établi au mauvais nom ou au mauvais numéro d'identification fiscale?

Demandez un formulaire corrigé à l'émetteur, pas à l'IRS, et produisez quand même votre déclaration. L'IRS indique qu'il ne peut pas corriger un formulaire 1099-K (que faire du formulaire 1099-K).

1. Repérez l'émetteur dans la case « Filer » (déclarant) en haut à gauche du formulaire. Si vous ne le reconnaissez pas, communiquez avec l'entité de règlement des paiements nommée au-dessus du numéro de compte.
2. Demandez un formulaire corrigé : un montant nul si le formulaire est un doublon ou ne vous appartient pas, ou le bon numéro d'identification fiscale ou le bon montant.
3. Gardez l'original, le formulaire corrigé et toute la correspondance.
4. Produisez sans attendre. Si le numéro d'identification fiscale est erroné, déclarez les paiements dans la déclaration que vous produisez normalement. Si le montant est erroné et qu'aucune correction n'arrive, inscrivez la partie déclarée par erreur dans l'espace prévu en haut de l'annexe 1 et déclarez le reste là où il doit l'être (instructions du formulaire 1040, édition 2025; vérifiez le formulaire de votre année).

Cet espace de saisie est décrit pour les paiements « inclus par erreur », avec les cadeaux et les remboursements comme exemples de l'IRS. Les instructions de l'IRS ne disent pas si un dépôt remboursé ou la part d'un copropriétaire s'y inscrit, alors montrez-les dans le rapprochement de l'annexe E et consultez un préparateur de déclarations de revenus. Un formulaire à votre nom pour une location qu'une entité déclare sur le formulaire 1120, 1120-S ou 1065 doit être corrigé.

Si la location est détenue par une LLC à membre unique qui n'a pas choisi l'imposition comme société, la LLC est ignorée aux fins de l'impôt sur le revenu : son loyer va dans votre propre déclaration, à l'annexe E, sauf si vous fournissez des services importants. Le formulaire devrait afficher votre nom en premier, le nom de la LLC peut figurer en second, et le numéro devrait être votre numéro de sécurité sociale (SSN) ou votre numéro d'identification de l'employeur (EIN), et non l'EIN de la LLC. Demandez à l'émetteur de corriger le formulaire si l'EIN de la LLC y figure (LLC à membre unique; Publication 1099, partie J). Une LLC américaine de deux membres ou plus est une société de personnes, sauf choix contraire; des conjoints qui détiennent entièrement une LLC en biens communs peuvent plutôt la traiter comme une entité ignorée. Voir un bien locatif détenu dans une LLC et un formulaire de plateforme erroné ou corrigé.

Dois-je déclarer le loyer si je n'ai pas reçu de formulaire 1099-K ou si je suis sous le seuil?

Oui. Vous déclarez tous vos revenus, que vous receviez un formulaire ou non (comprendre votre formulaire 1099-K). Une application de paiement ou une place de marché en ligne doit envoyer un formulaire lorsque les paiements dépassent 20 000 $ et qu'il y a plus de 200 transactions, mais elle peut en envoyer un pour des montants inférieurs. Un processeur de cartes de paiement en envoie un quel que soit le montant.

Un formulaire manquant ne signifie pas un loyer manquant : les rapports de versements de la plateforme et vos dépôts bancaires donnent quand même les totaux. Pour le seuil lui-même, voir le seuil de déclaration des plateformes de paiement.

Comment prouver la concordance entre le formulaire, les rapports de versements et les dépôts bancaires?

Dressez un tableau par propriété et par mois qui va du formulaire jusqu'à la banque.

1. Téléchargez les rapports de la plateforme sur les paiements bruts, les frais, les remboursements et les versements, par mois.
2. Comparez la case 1a et les cases mensuelles 5a à 5l avec le total brut mensuel de la plateforme. Un écart signale généralement un doublon, une autre propriété ou un versement qui chevauche la fin de l'année.
3. Associez chaque versement à un dépôt bancaire et notez ceux qui sont allés dans un autre compte. Montrez à part l'impôt retenu de la case 4; il ne réduit pas le loyer.
4. Dressez la liste des remboursements, des dépôts, des parts des autres propriétaires et des frais, puis faites le rapprochement ci-dessus.
5. Reliez le résultat à la ligne 3 et aux lignes de dépenses de chaque propriété.
6. Conservez avec votre déclaration le tableau et une note d'une page sur chaque écart entre la case 1a et la ligne 3. Sans registres qui appuient l'annexe E, vous pourriez devoir plus d'impôt et des pénalités (instructions de l'annexe E).

Moment du paiement. Le formulaire compte un paiement dans l'année où la plateforme envoie les fonds, et non dans l'année du séjour ou de la réservation (instructions du formulaire 1099-K). Votre banque indique le jour où le versement est arrivé; un séjour de décembre versé en janvier peut donc figurer sur le formulaire de l'année suivante. La plupart des propriétaires particuliers comptent le loyer dans l'année où il leur est reçu ou mis à leur disposition, et le loyer payé d'avance dans l'année de réception (Publication 527). Quand une plateforme garde un paiement jusqu'à l'arrivée, les indications de l'IRS citées ici ne précisent pas à quelle année il appartient; cela dépend des conditions de la plateforme. Apportez-les à votre préparateur de déclarations de revenus et voyez versements bruts ou nets pour le côté des livres.

Que faire si je loue plusieurs propriétés ou si j'utilise plus d'une plateforme?

Attendez-vous à plus d'un formulaire et répartissez chacun entre les bonnes propriétés. Chaque plateforme peut envoyer son propre formulaire, et une même plateforme peut envoyer des formulaires distincts pour les paiements par carte et par réseau (comprendre votre formulaire 1099-K; instructions du formulaire 1099-K).

• Utilisez les rapports par annonce de la plateforme pour attribuer chaque paiement à une propriété, puis faites le rapprochement pour chacune.
• Si un même compte ou terminal reçoit aussi des paiements pour une autre entreprise, déclarez-les dans leur propre annexe et la location à l'annexe E (que faire du formulaire 1099-K).
• Avec plus de trois propriétés, joignez d'autres annexes E et remplissez les lignes 23a à 26 sur une seule (Publication 527).

Pour la déclaration générale des vendeurs en ligne, voir l'impôt sur le revenu d'un vendeur en ligne.

Que faire si l'IRS m'envoie un avis CP2000 disant que mon revenu ne concorde pas?

Un avis CP2000 propose des changements parce que des renseignements de tiers ne concordent pas avec votre déclaration. Ce n'est pas une facture, et vous répondez au plus tard à la date indiquée (avis CP2000).

• Dites si vous êtes d'accord ou non et envoyez des pièces à l'appui : le rapprochement, les rapports de versements et les registres de dépôts qui montrent pourquoi le formulaire est supérieur au loyer que vous avez déclaré.
• Ne l'ignorez pas. Si vous ne répondez pas, ou si l'écart n'est pas réglé, l'IRS peut envoyer un autre avis et une facture.

Pour savoir comment accepter l'avis, modifier une déclaration, traiter des années antérieures, obtenir plus de temps et mandater un représentant, voir répondre à un avis de l'IRS sur des revenus sous-déclarés.

Exemple

Ces exemples sont illustratifs. Tous les chiffres sont en dollars américains, et chacun suppose une seule année d'imposition.

Un hôte de location à court terme

Supposons qu'aucun service important n'est fourni; la location va donc à l'annexe E. Le formulaire indique 48 000 $ US à la case 1a. Des invités ont été remboursés de 2 000 $ US et la plateforme a gardé 6 000 $ US de frais.

Un propriétaire payé par une application de paiement

Un propriétaire perçoit le loyer de deux logements par une application de paiement. Le formulaire indique 30 000 $ US, ce qui comprend 3 000 $ US de dépôts de garantie remboursés par la suite. Le loyer à l'annexe E est de 27 000 $ US, réparti dans les deux colonnes de propriétés. Les reçus de dépôt et les virements de remboursement appuient l'écart de 3 000 $ US.

Un frère et une sœur qui sont copropriétaires d'une location

Ils possèdent une location à parts égales (50/50) et le formulaire est à son nom pour 36 000 $ US. Pour simplifier, supposons qu'il n'y a ni frais ni remboursements et que le loyer est partagé dans la même proportion 50/50. Chacun déclare 18 000 $ US de loyer. Il conserve les registres des versements et de propriété qui montrent le partage, et, comme prête-nom, il pourrait devoir lui envoyer un formulaire 1099-K pour sa part.

Votre situation est différente?

• Vous n'arrivez pas à relier le formulaire à vos dépôts, un copropriétaire ou un co-hôte partage l'argent, ou plusieurs années pourraient ne pas concorder : le travail consiste à relier le formulaire, les rapports de versements et les relevés bancaires mois par mois, à vérifier si un formulaire corrigé est nécessaire et à préparer la déclaration. Voir l'aide en impôt des particuliers pour la déclaration et l'aide en tenue de livres pour le rapprochement mensuel.
• Un avis CP2000 ou un autre avis de non-concordance est arrivé : la date de réponse est imprimée sur l'avis. Lisez répondre à un avis de l'IRS sur des revenus sous-déclarés et obtenez de l'aide en impôt des particuliers avant cette date.
• Vos déclarations antérieures ont déclaré moins de loyer que les formulaires, ou ont repris le formulaire complet avec les frais et les remboursements laissés dedans : voir modifier une déclaration pour des revenus omis dans les années passées pour le premier cas et l'aide en impôt des particuliers pour l'un ou l'autre.
• Vos livres de location accusent des années de retard ou ne concordent pas avec la banque : voir rattraper les livres d'un bien locatif et l'aide en tenue de livres.
• Un gestionnaire immobilier perçoit votre loyer et vous verse le net : vos dépôts sont inférieurs au loyer perçu. Voir transformer un état du propriétaire en annexe E et l'aide en tenue de livres.
• Vous ou un copropriétaire vivez hors des États-Unis, ou le propriétaire est non-résident des États-Unis : la déclaration et la retenue peuvent différer de celles d'un résident américain. Voir les propriétaires non-résidents, les Canadiens propriétaires d'un bien locatif aux États-Unis et l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Le formulaire est erroné, couvre une partie de l'année, est au nom d'un autre numéro d'identification fiscale ou d'une LLC : voir un formulaire de plateforme erroné ou corrigé et un bien locatif détenu dans une LLC.
• Le formulaire mélange des cadeaux, des factures partagées ou de l'argent de la famille : voir un formulaire d'application de paiement pour des paiements personnels.
• Vous possédez la location avec d'autres personnes et ne savez pas si une déclaration de société de personnes est nécessaire : voir location en copropriété : annexe E ou déclaration de société de personnes.
• Vous utilisez la propriété vous-même, ou vous offrez des services de type hôtelier : voir les jours de location à juste valeur et l'usage personnel et annexe C ou annexe E pour une location à court terme.
• Vous voulez un portrait complet de l'impôt sur les revenus de location : voir comment les revenus de location américains sont imposés.