النموذج ⁦1099-K⁩ لإيجار العقار أعلى من الإيجار الفعلي: ماذا تفعل

لماذا النموذج ⁦1099-K⁩ لدخل الإيجار أعلى من الإيجار الذي بقي معي؟

تُظهر الخانة 1a المبلغ الإجمالي لكل دفعة سوّتها المنصة أو معالج البطاقات لصالحك خلال السنة، محسوبًا دون النظر إلى الرسوم أو الائتمانات أو المبالغ المستردة أو الشحن أو أي مبالغ أخرى (تعليمات النموذج ⁦1099-K⁩). وغالبًا تكون إيداعاتك المصرفية أقل لأن الرسوم تُخصم أولًا. وقد يكون إيجارك أقل من النموذج حين يشمل أموالًا ليست إيجارًا أو ليست لك. وتقول مصلحة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) إن الدفعة الظاهرة في النموذج ليست خاضعة للضريبة تلقائيًا (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩). وسواء حصّل تطبيق دفع إيجارك أو دفعت لك منصة حجز مقابل إيجار قصير الأجل أو إيجار عطلات، فإنك تبلّغ عن الإيجار الذي استلمته فعلًا وتخصم الرسوم والتكاليف كمصروفات.

تكون الحالة غير بسيطة إذا كان شريك في الملكية أو مضيف مشارك يتقاسم المال، أو كانت عقارات أو منصات عدة تغذي نموذجًا واحدًا، أو ظلت المجاميع غير متطابقة بعد الخطوات أدناه، أو قد تكون أكثر من سنة غير مطابقة، أو وصل إشعار من IRS. اجمع قبل أن تبدأ:

• النموذج ⁦1099-K⁩، وكل نسخة منه.
• تقارير المنصة السنوية والشهرية للدفعات.
• كشوف الحساب المصرفي للحساب الذي يستلم الدفعات.
• قائمة حجوزاتك أو عقود الإيجار.
• سجلات الإيداعات والمبالغ المستردة والرسوم.
• سجلات المصروفات.

كيف أبلّغ عن النموذج ⁦1099-K⁩ لدخل الإيجار في Schedule E؟

بلّغ عن الإيجار الذي استلمته فعلًا، لكل عقار، في Schedule E (بيان دخل الإيجار ومصروفاته)، السطر 3 «Rents received» (Schedule E). والإيجار خاضع للضريبة عمومًا سواء وصلك نموذج أم لا (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩). ابنِ رقم السطر 3 بجدول مطابقة (bridge)، وهو سير خطوة بخطوة من الخانة 1a إلى إيجارك:

احتفظ بجدول المطابقة مع الإقرار. فالإقرار الذي يبلّغ عن أقل مما في النموذج قد يستدعي إشعار عدم تطابق، وجدول المطابقة هو الرد عليه (إشعار ⁦CP2000⁩).

أين تذهب رسوم المنصة والمبالغ المستردة وتكاليف التنظيف؟

اعتبر الإجمالي إيجارًا والرسوم مصروفات. تقول IRS إن الخانة 1a لا تُخفَّض بالرسوم أو الائتمانات أو المبالغ المستردة، وإنه يمكنك خصمها من المبلغ الإجمالي (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩). والإبلاغ عن الإيداع الصافي فقط يقلل الإيجار المصرَّح به ويُسقط المصروفات.

لتسجيل دفعات المنصات في حساباتك، راجع الدفعات الإجمالية أم الصافية.

هل يحتاج الإيجار إلى Schedule C أم يُدرج في Schedule E؟

يُدرج إيجار العقارات عمومًا في Schedule E لا Schedule C (الموضوع الضريبي 414). وينطبق Schedule C إذا قدمت خدمات كبيرة تُقدَّم أساسًا لراحة المستأجر، مثل التنظيف المنتظم أو تغيير الشراشف أو خدمة الخادمة، أو إذا كنت تاجر عقارات يؤجّر عقارًا محتفظًا به للبيع للعملاء (المنشور 527؛ تعليمات Schedule E).

أي جدول ينطبق على الإيجار قصير الأجل، وضريبة العمل الحر، في Schedule C أم Schedule E للإيجار قصير الأجل. وإذا كنت تستخدم العقار بنفسك أيضًا، فراجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.

ماذا لو شمل النموذج ودائع أعيدت أو أموال شريك في الملكية أو مضيف مشارك؟

بلّغ عن إيجارك أنت فقط، واحتفظ بسجلات تُظهر من استلم ماذا.

ودائع التأمين. الوديعة التي تنوي إعادتها ليست دخلًا عند استلامها. وإذا احتفظت بجزء منها لأن المستأجر لم يلتزم بشروط العقد، فأدرج الجزء الذي احتفظت به في تلك السنة. أما الوديعة التي تُحتسب إيجار الشهر الأخير فهي إيجار مقدَّم، وهي دخل عند استلامها (المنشور 527؛ الموضوع الضريبي 414). ولتسجيل الوديعة بحيث تبقى خارج الإيجار، راجع ودائع التأمين في دفاتر الإيجار.

شريك في الملكية. إذا استلمت نموذج 1099 عن مبالغ تخص شخصًا آخر، فتُعامل عمومًا بوصفك nominee، أي من استلم مالًا يخص غيره. عليك تقديم نوع نموذج 1099 نفسه عن كل مالك آخر وتزويده بنسخة؛ ولا يلزم الزوج أو الزوجة تقديم نموذج عن الطرف الآخر (المنشور 1099؛ تعليمات النموذج ⁦1099-K⁩). ثم يبلّغ كل مالك عن حصته (المنشور 527). أما هل يجب على الشركاء في الملكية تقديم إقرار شراكة بدلًا من ذلك، فراجع عقار مؤجَّر مملوك بالشراكة: Schedule E أم إقرار شراكة.

مضيف مشارك. المضيف المشارك الذي تدفع له لإدارة الإيجار هو تكلفة عليك، تحت رسوم الإدارة (السطر 11). أما المضيف المشارك الذي يملك جزءًا من العقار فهو شريك في الملكية. وفي الحالتين، فإن تقرير دفعات المنصة الذي يُظهر من استلم ماذا هو إثباتك.

ماذا لو كان النموذج خاطئًا أو مكررًا أو باسم أو رقم تعريف ضريبي غير صحيح؟

اطلب نموذجًا مصحَّحًا من الجهة المُصدِرة لا من IRS، وقدّم إقرارك على أي حال. تقول IRS إنها لا تستطيع تصحيح النموذج ⁦1099-K⁩ (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩).

1. ابحث عن الجهة المُصدِرة في خانة «Filer» أعلى يسار النموذج. وإذا لم تعرفها، فاتصل بكيان تسوية المدفوعات المذكور فوق رقم الحساب.
2. اطلب نموذجًا مصحَّحًا: بمبلغ صفر إذا كان النموذج مكررًا أو ليس لك، أو برقم التعريف الضريبي أو المبلغ الصحيح.
3. احتفظ بالأصل والنموذج المصحَّح وكل المراسلات.
4. قدّم دون انتظار. إذا كان رقم التعريف الضريبي خاطئًا، فبلّغ عن المدفوعات في الإقرار الذي تقدمه عادةً. وإذا كان المبلغ خاطئًا ولم يصلك تصحيح، فأدخل الجزء المبلَّغ عنه خطأً في خانة الإدخال أعلى Schedule 1 وبلّغ عن الباقي في موضعه (تعليمات النموذج 1040، طبعة 2025؛ تحقق من النموذج الخاص بسنتك).

توصف خانة الإدخال تلك للمدفوعات «المدرجة بالخطأ»، وأمثلة IRS عليها الهدايا والتعويضات المسدَّدة. ولا تقول تعليمات IRS ما إذا كانت وديعة أُعيدت أو حصة شريك في الملكية تنتمي إليها، فأظهر ذلك في جدول المطابقة بـ Schedule E واسأل معدّ إقرارات. والنموذج الصادر باسمك عن عقار مؤجَّر يبلّغ عنه كيان في النموذج 1120 أو ⁦1120-S⁩ أو 1065 يحتاج إلى تصحيح.

إذا كان العقار المؤجَّر في شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) بعضو واحد لم تختر المعاملة الضريبية كشركة، فتُتجاهل الـ LLC لأغراض ضريبة الدخل: يُدرج إيجارها في إقرارك الشخصي، في Schedule E ما لم تقدم خدمات كبيرة. ينبغي أن يظهر اسمك أولًا في النموذج، وقد يظهر اسم الـ LLC ثانيًا، ويجب أن يكون الرقم رقم الضمان الاجتماعي (SSN) أو رقم تعريف صاحب العمل (EIN) الخاص بك لا EIN الخاص بالـ LLC. اطلب من الجهة المُصدِرة تصحيح النموذج إذا كان EIN الخاص بالـ LLC عليه (الشركات ذات المسؤولية المحدودة بعضو واحد؛ المنشور 1099، الجزء J). والـ LLC المحلية بعضوين أو أكثر شراكة ما لم تختر غير ذلك؛ أما الزوجان اللذان يملكان LLC بالكامل كملكية مجتمعية فقد يعاملانها كيانًا مُهمَلًا ضريبيًا (Disregarded Entity) بدلًا من ذلك. راجع عقار مؤجَّر في LLC ونموذج منصة خاطئ أو مصحَّح.

هل أبلّغ عن الإيجار إذا لم يصلني النموذج ⁦1099-K⁩ أو كنت دون الحد؟

نعم. تبلّغ عن كل الدخل سواء استلمت نموذجًا أم لا (فهم النموذج ⁦1099-K⁩). على تطبيق الدفع أو السوق الإلكتروني إرسال نموذج حين تتجاوز المدفوعات 20,000 دولار وأكثر من 200 معاملة، لكنه قد يرسل نموذجًا بمبالغ أقل. أما معالج بطاقات الدفع فيرسله عن أي مبلغ.

غياب النموذج لا يعني غياب الإيجار: تقارير دفعات المنصة وإيداعاتك المصرفية تعطيان المجاميع. وللاطلاع على الحد نفسه، راجع حد إبلاغ المنصات.

كيف أثبت التطابق بين النموذج وتقارير الدفعات والإيداعات المصرفية؟

ابنِ جدولًا واحدًا لكل عقار وشهر يسير من النموذج إلى البنك.

1. نزّل تقارير المنصة عن المدفوعات الإجمالية والرسوم والمبالغ المستردة والدفعات، شهريًا.
2. قارن الخانة 1a والخانات الشهرية من 5a إلى 5l بإجمالي المنصة الشهري. والفرق يعني عادةً نموذجًا مكررًا أو عقارًا آخر أو دفعة عبرت نهاية السنة.
3. طابق كل دفعة مع إيداع مصرفي، وسجّل أي دفعة ذهبت إلى حساب آخر. وأظهر الضريبة المقتطعة في الخانة 4 منفصلة؛ فهي لا تخفض الإيجار.
4. اذكر المبالغ المستردة والودائع وحصص المالكين الآخرين والرسوم، ثم طبّق جدول المطابقة أعلاه.
5. اربط الناتج بالسطر 3 وسطور المصروفات لكل عقار.
6. احتفظ مع إقرارك بالجدول وبمذكرة من صفحة واحدة بكل فرق بين الخانة 1a والسطر 3. وبدون سجلات تدعم Schedule E قد تدين بضريبة أكبر وغرامات (تعليمات Schedule E).

التوقيت. يحتسب النموذج الدفعة في السنة التي ترسل فيها المنصة الأموال، لا سنة الإقامة أو الحجز (تعليمات النموذج ⁦1099-K⁩). ويُظهر بنكك يوم وصول الدفعة، لذا قد تظهر إقامة في ديسمبر دُفعت في يناير في نموذج السنة التالية. ويحتسب معظم ملّاك العقارات الأفراد الإيجار في السنة التي يستلمونه فيها أو يصبح متاحًا لهم، والإيجار المقدَّم في سنة استلامه (المنشور 527). وحين تحتجز المنصة دفعة حتى تسجيل الوصول، لا يحسم إرشاد IRS المذكور هنا السنة التي تنتمي إليها؛ فالأمر يتوقف على شروط المنصة. أحضرها إلى معدّ إقراراتك، وراجع الدفعات الإجمالية أم الصافية لجانب الدفاتر.

ماذا لو أؤجر عقارات عدة أو أستخدم أكثر من منصة؟

توقع أكثر من نموذج، ووزّع كل نموذج على العقار الصحيح. فكل منصة قد ترسل نموذجها، وقد ترسل منصة واحدة نماذج منفصلة لمدفوعات البطاقات والشبكات (فهم النموذج ⁦1099-K⁩؛ تعليمات النموذج ⁦1099-K⁩).

• استخدم تقارير المنصة لكل إعلان لتخصيص كل دفعة لعقار، ثم طبّق جدول المطابقة لكل عقار.
• إذا كان حساب أو جهاز واحد يستلم أيضًا مدفوعات لنشاط آخر، فبلّغ عنها في جدولها الخاص وبلّغ عن الإيجار في Schedule E (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩).
• مع أكثر من ثلاثة عقارات، أرفق عدة نسخ من Schedule E وأكمل السطور من 23a إلى 26 في واحدة فقط (المنشور 527).

وللاطلاع على الإبلاغ العام للبائعين عبر الإنترنت، راجع ضريبة دخل البائع عبر الإنترنت.

ماذا لو أرسلت IRS إشعار ⁦CP2000⁩ يقول إن دخلي لا يطابق؟

يقترح إشعار ⁦CP2000⁩ تغييرات لأن معلومات من أطراف ثالثة لا تطابق إقرارك. وهو ليس فاتورة، وترد عليه بحلول التاريخ المذكور (إشعار ⁦CP2000⁩).

• اذكر هل توافق أم تعترض وأرسل المستندات: جدول المطابقة وتقارير الدفعات وسجلات الإيداعات التي تبيّن لماذا النموذج أعلى من الإيجار الذي أبلغت عنه.
• لا تتجاهله. إذا لم ترد، أو لم يُحل الفرق، فقد ترسل IRS إشعارًا آخر وفاتورة.

وللاطلاع على الموافقة والتعديل والسنوات السابقة وطلب مهلة إضافية والممثل، راجع الرد على إشعار IRS بعدم تطابق الدخل.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية. جميع الأرقام بالدولار الأمريكي، وكل مثال يفترض سنة ضريبية واحدة.

مضيف إيجار قصير الأجل

افترض عدم وجود خدمات كبيرة، فيُدرج الإيجار في Schedule E. يُظهر النموذج 48,000 دولار في الخانة 1a. أُعيد للضيوف 2,000 دولار، واحتفظت المنصة بـ 6,000 دولار رسومًا.

مالك عقار يُدفع له عبر تطبيق دفع

يحصّل مالك عقار الإيجار عن وحدتين عبر تطبيق دفع. يُظهر النموذج 30,000 دولار، تشمل 3,000 دولار ودائع تأمين أُعيدت لاحقًا. الإيجار في Schedule E هو 27,000 دولار موزعًا على عمودي العقارين. وتدعم إيصالات الودائع وتحويلات الإعادة فرق الـ 3,000 دولار.

أخ وأخت يملكان عقارًا مؤجَّرًا بالشراكة

يملكان عقارًا مؤجَّرًا مناصفة ⁦50/50⁩، والنموذج باسمه بمبلغ 36,000 دولار. للتبسيط، افترض عدم وجود رسوم أو مبالغ مستردة وأن الإيجار يُقسم بالنسبة ⁦50/50⁩ نفسها. يبلّغ كل منهما عن 18,000 دولار إيجارًا. ويحتفظ هو بسجلات الدفعات وسجلات الملكية التي تثبت التقسيم، وبصفته nominee قد يحتاج إلى أن يرسل لها النموذج ⁦1099-K⁩ عن حصتها.

هل وضعك مختلف؟

• لا تستطيع ربط النموذج بإيداعاتك، أو يتقاسم شريك في الملكية أو مضيف مشارك المال، أو قد لا تتطابق سنوات عدة: العمل هو ربط النموذج وتقارير الدفعات والكشوف المصرفية شهرًا بشهر، وفحص الحاجة إلى نموذج مصحَّح، وإعداد الإقرار. راجع مساعدة الضرائب الفردية للإقرار، ومساعدة مسك الدفاتر للربط الشهري.
• وصل إشعار ⁦CP2000⁩ أو إشعار آخر بعدم التطابق: تاريخ الرد مطبوع على الإشعار. اقرأ الرد على إشعار IRS بعدم تطابق الدخل واحصل على مساعدة الضرائب الفردية قبل ذلك التاريخ.
• أبلغت إقراراتك السابقة عن إيجار أقل مما في النماذج، أو عن النموذج كاملًا مع بقاء الرسوم والمبالغ المستردة فيه: راجع تعديل الإقرار للدخل الذي لم يُدرج في إقرارات سابقة للحالة الأولى، ومساعدة الضرائب الفردية لأي منهما.
• دفاتر إيجارك متأخرة سنوات أو لا تطابق البنك: راجع استكمال دفاتر العقار المؤجَّر ومساعدة مسك الدفاتر.
• يحصّل مدير العقار إيجارك ويدفع لك الصافي: إيداعاتك أقل من الإيجار المحصَّل. راجع تحويل كشف المالك إلى Schedule E ومساعدة مسك الدفاتر.
• تقيم أنت أو شريكك في الملكية خارج الولايات المتحدة، أو المالك غير مقيم فيها: قد يختلف الإقرار والاستقطاع عن حالة المقيم الأمريكي. راجع ملّاك العقارات غير المقيمين وكنديون لديهم عقار مؤجَّر في الولايات المتحدة ومساعدة الضرائب العابرة للحدود.
• النموذج خاطئ، أو يغطي جزءًا من سنة، أو صادر برقم تعريف ضريبي آخر أو باسم LLC: راجع نموذج منصة خاطئ أو مصحَّح وعقار مؤجَّر في LLC.
• يخلط النموذج بين هدايا وفواتير مقسَّمة وأموال عائلية: راجع نموذج تطبيق دفع لمدفوعات شخصية.
• تملك العقار المؤجَّر مع آخرين ولا تعرف هل يحتاج إلى إقرار شراكة: راجع عقار مؤجَّر مملوك بالشراكة: Schedule E أم إقرار شراكة.
• تستخدم العقار بنفسك، أو تقدم خدمات شبيهة بخدمات الفنادق: راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي وSchedule C أم Schedule E للإيجار قصير الأجل.
• تريد الصورة الكاملة لضريبة دخل الإيجار: راجع كيف يخضع دخل الإيجار الأمريكي للضريبة.