Form 1099-K für Mieteinnahmen weicht von Ihrer Miete ab

Warum ist meine Form 1099-K für Mieteinnahmen höher als die Miete, die ich behalten habe?

Feld 1a zeigt den Bruttobetrag aller Zahlungen, die die Plattform oder der Kartenabwickler im Jahr an Sie ausgezahlt hat, berechnet ohne Rücksicht auf Gebühren, Gutschriften, Erstattungen, Versandkosten oder andere Beträge (Anleitung zu Form 1099-K). Ihre Bankeingänge sind meist niedriger, weil zuerst die Gebühren abgezogen werden. Ihre Miete kann niedriger sein als das Formular, wenn dieses Geld mitzählt, das keine Miete ist oder nicht Ihnen gehört. Laut IRS ist eine Zahlung auf dem Formular nicht automatisch steuerpflichtig (Was Sie mit Form 1099-K tun sollten). Ob eine Zahlungs-App Ihre Miete einzieht oder eine Buchungsplattform Sie für eine Kurzzeit- oder Ferienvermietung bezahlt: Sie melden die Miete, die Sie tatsächlich erhalten haben, und setzen Gebühren und Kosten als Ausgaben ab.

Der Fall ist nicht einfach, wenn ein Miteigentümer oder Mitgastgeber das Geld teilt, mehrere Objekte oder Plattformen in ein Formular einfließen, die Summen nach den folgenden Schritten immer noch nicht aufgehen, mehr als ein Jahr abweichen kann oder eine Mitteilung des IRS eingetroffen ist. Legen Sie vorab bereit:

• Die Form 1099-K, jede Ausfertigung.
• Die jährlichen und monatlichen Auszahlungsberichte der Plattform.
• Kontoauszüge des Kontos, das die Auszahlungen erhält.
• Ihre Buchungs- oder Mietliste.
• Nachweise zu Eingängen, Erstattungen und Gebühren.
• Ausgabenbelege.

Wie melde ich eine Form 1099-K für Mieteinnahmen in Schedule E?

Melden Sie die tatsächlich erhaltene Miete je Objekt in Schedule E, Zeile 3, „Rents received“ (Schedule E). Miete ist in der Regel steuerpflichtig, ob ein Formular eintrifft oder nicht (Was Sie mit Form 1099-K tun sollten). Ermitteln Sie die Zahl für Zeile 3 mit einer Überleitungsrechnung, einer Schritt-für-Schritt-Rechnung von Feld 1a zu Ihrer Miete:

Bewahren Sie die Überleitungsrechnung bei der Steuererklärung auf. Eine Erklärung, die weniger meldet als das Formular, kann eine Abweichungsmitteilung auslösen, und die Überleitungsrechnung ist die Antwort darauf (CP2000).

Wohin gehören Plattformgebühren, Erstattungen und Reinigungskosten?

Behandeln Sie den Bruttobetrag als Miete und die Gebühren als Ausgaben. Laut IRS wird Feld 1a nicht um Gebühren, Gutschriften oder Erstattungen gekürzt, und Sie können diese vom Bruttobetrag abziehen (Was Sie mit Form 1099-K tun sollten). Wer nur den Nettoeingang meldet, weist die Miete zu niedrig aus und lässt die Ausgaben weg.

Wie Sie Auszahlungen in Ihrer Buchhaltung erfassen, steht unter Brutto- oder Nettoauszahlungen.

Brauche ich für eine Vermietung Schedule C, oder gehört sie in Schedule E?

Mieteinnahmen aus Immobilien gehören in der Regel in Schedule E, nicht in Schedule C (Tax Topic 414). Schedule C gilt, wenn Sie wesentliche Dienstleistungen hauptsächlich zum Vorteil des Mieters erbringen, etwa regelmäßige Reinigung, Wäschewechsel oder Zimmerservice, oder wenn Sie als Immobilienhändler Objekte vermieten, die zum Verkauf an Kunden gehalten werden (Publication 527; Anleitung zu Schedule E).

Auf welche Seite eine Kurzzeitvermietung fällt und wie es mit der Selbstständigensteuer steht, lesen Sie unter Schedule C oder Schedule E bei Kurzzeitvermietung. Wenn Sie das Objekt auch selbst nutzen, siehe angemessene Vermietungstage und private Nutzung.

Was gilt, wenn das Formular zurückgezahlte Kautionen oder Geld eines Miteigentümers oder Mitgastgebers enthält?

Melden Sie nur Ihre eigene Miete und führen Sie Nachweise, wer was erhalten hat.

Kautionen. Eine Kaution, die Sie zurückzahlen wollen, ist beim Empfang kein Einkommen. Behalten Sie einen Teil ein, weil der Mieter die Bedingungen des Mietvertrags nicht erfüllt, rechnen Sie den einbehaltenen Teil in diesem Jahr zum Einkommen. Eine Kaution, die auf die letzte Monatsmiete angerechnet wird, ist Vorauszahlung und beim Empfang Einkommen (Publication 527; Tax Topic 414). Wie Sie eine Kaution so buchen, dass sie nicht in die Miete einfließt, steht unter Kautionen in der Buchhaltung für Vermietung.

Ein Miteigentümer. Erhalten Sie eine Form 1099 für Beträge, die einer anderen Person gehören, gelten Sie in der Regel als Nominee, also als Empfänger von Geld, das jemand anderem gehört. Sie müssen für jeden anderen Eigentümer dieselbe Art von Form 1099 einreichen und ihm eine Kopie geben; ein Ehepartner muss für den anderen Ehepartner keine einreichen (Publication 1099; Anleitung zu Form 1099-K). Jeder Eigentümer meldet dann seinen eigenen Anteil (Publication 527). Ob Miteigentümer stattdessen eine Erklärung als Personengesellschaft einreichen müssen, steht unter gemeinsame Vermietung: Schedule E oder Erklärung einer Personengesellschaft.

Ein Mitgastgeber. Ein Mitgastgeber, den Sie für die Verwaltung der Vermietung bezahlen, ist für Sie ein Kostenpunkt unter Management fees (Zeile 11). Ein Mitgastgeber, dem ein Teil der Vermietung gehört, ist ein Miteigentümer. In beiden Fällen ist der Auszahlungsbericht der Plattform, der zeigt, wer was erhalten hat, Ihr Nachweis.

Was gilt, wenn das Formular falsch ist, doppelt vorliegt oder auf den falschen Namen oder die falsche Steuernummer lautet?

Bitten Sie den Aussteller um ein korrigiertes Formular, nicht den IRS, und reichen Sie trotzdem ein. Laut IRS kann er eine Form 1099-K nicht korrigieren (Was Sie mit Form 1099-K tun sollten).

1. Den Aussteller finden Sie im Feld „Filer“ oben links auf dem Formular. Erkennen Sie ihn nicht, wenden Sie sich an die Zahlungsabwicklungsstelle, die über der Kontonummer genannt ist.
2. Bitten Sie um ein korrigiertes Formular: mit dem Betrag null, wenn das Formular doppelt vorliegt oder nicht Ihnen gehört, oder mit der richtigen Steuernummer oder dem richtigen Betrag.
3. Bewahren Sie das Original, das korrigierte Formular und den gesamten Schriftverkehr auf.
4. Reichen Sie ein, ohne zu warten. Ist die Steuernummer falsch, melden Sie die Zahlungen in der Erklärung, die Sie üblicherweise einreichen. Ist der Betrag falsch und kommt keine Korrektur, tragen Sie den irrtümlich gemeldeten Teil in das Eingabefeld oben in Schedule 1 ein und melden den Rest dort, wo er hingehört (Anleitung zu Form 1040, Ausgabe 2025; prüfen Sie das Formular für Ihr Jahr).

Dieses Eingabefeld ist für Zahlungen beschrieben, die „included in error“ (irrtümlich enthalten) sind, mit Geschenken und Kostenerstattungen als Beispielen des IRS. Die IRS-Anleitung sagt nicht, ob eine zurückgezahlte Kaution oder der Anteil eines Miteigentümers dorthin gehört. Zeigen Sie diese daher in der Überleitungsrechnung zu Schedule E und fragen Sie einen Ersteller der Steuererklärung. Ein Formular auf Ihren Namen für eine Vermietung, die eine Gesellschaft in Form 1120, 1120-S oder 1065 meldet, muss korrigiert werden.

Liegt die Vermietung in einer LLC mit einem Mitglied, die sich nicht für die Besteuerung als Kapitalgesellschaft entschieden hat, wird die LLC bei der Einkommensteuer ignoriert: Ihre Miete gehört in Ihre eigene Erklärung, in Schedule E, sofern Sie keine wesentlichen Dienstleistungen erbringen. Das Formular sollte zuerst Ihren Namen zeigen, der Name der LLC kann an zweiter Stelle stehen, und die Nummer sollte Ihre SSN oder EIN sein, nicht die EIN der LLC. Bitten Sie den Aussteller um Korrektur, wenn die eigene EIN der LLC darauf steht (Single Member LLCs; Publication 1099, Teil J). Eine inländische LLC mit zwei oder mehr Mitgliedern ist eine Personengesellschaft, sofern sie nichts anderes wählt; Ehepartner, die eine LLC als Gütergemeinschaft vollständig besitzen, können sie stattdessen als Disregarded Entity behandeln. Siehe Mietobjekt in einer LLC und ein falsches oder korrigiertes Plattformformular.

Muss ich Miete melden, wenn ich keine Form 1099-K erhalten habe oder unter der Schwelle liege?

Ja. Sie melden alle Einkünfte, ob Sie ein Formular erhalten oder nicht (Verständnis Ihrer Form 1099-K). Eine Zahlungs-App oder ein Online-Marktplatz muss ein Formular senden, wenn die Zahlungen $20.000 übersteigen und mehr als 200 Transaktionen vorliegen, darf aber auch bei niedrigeren Beträgen eines senden. Ein Kartenabwickler sendet eines für jeden Betrag.

Ein fehlendes Formular bedeutet keine fehlende Miete: Die Auszahlungsberichte der Plattform und Ihre Bankeingänge liefern die Summen weiterhin. Zur Schwelle selbst siehe die Meldeschwelle für Zahlungsplattformen.

Wie belege ich den Abgleich vom Formular zu Auszahlungsberichten und Bankeingängen?

Erstellen Sie je Objekt und Monat eine Aufstellung, die vom Formular bis zur Bank führt.

1. Laden Sie die Berichte der Plattform zu Bruttozahlungen, Gebühren, Erstattungen und Auszahlungen herunter, nach Monaten.
2. Vergleichen Sie Feld 1a und die Monatsfelder 5a bis 5l mit dem Bruttobetrag der Plattform je Monat. Eine Lücke bedeutet meist ein Duplikat, ein anderes Objekt oder eine Auszahlung über den Jahreswechsel.
3. Ordnen Sie jede Auszahlung einem Bankeingang zu und vermerken Sie Auszahlungen, die auf ein anderes Konto gingen. Zeigen Sie die einbehaltene Steuer aus Feld 4 getrennt; sie mindert die Miete nicht.
4. Listen Sie Erstattungen, Kautionen, Anteile anderer Eigentümer und Gebühren auf und führen Sie die obige Überleitungsrechnung durch.
5. Gleichen Sie das Ergebnis mit Zeile 3 und den Ausgabenzeilen je Objekt ab.
6. Bewahren Sie die Aufstellung und eine einseitige Notiz zu jeder Abweichung zwischen Feld 1a und Zeile 3 bei Ihrer Steuererklärung auf. Ohne Unterlagen, die Schedule E stützen, können Sie mehr Steuern und Strafzuschläge schulden (Anleitung zu Schedule E).

Zeitpunkt. Das Formular zählt eine Zahlung in dem Jahr, in dem die Plattform das Geld auszahlt, nicht im Jahr des Aufenthalts oder der Buchung (Anleitung zu Form 1099-K). Ihre Bank zeigt den Tag, an dem die Auszahlung ankam; ein Aufenthalt im Dezember, der im Januar ausgezahlt wird, kann daher im Formular des nächsten Jahres stehen. Die meisten privaten Vermieter rechnen Miete in dem Jahr, in dem sie ihnen zufließt oder zur Verfügung steht, und Vorauszahlungen im Jahr des Erhalts (Publication 527). Hält eine Plattform eine Zahlung bis zum Check-in zurück, entscheidet die hier genannte IRS-Anleitung nicht, in welches Jahr sie gehört; das hängt von den Bedingungen der Plattform ab. Bringen Sie diese zu Ihrem Ersteller der Steuererklärung, und für die Buchhaltungsseite siehe Brutto- oder Nettoauszahlungen.

Was gilt, wenn ich mehrere Objekte vermiete oder mehr als eine Plattform nutze?

Rechnen Sie mit mehr als einem Formular und teilen Sie jedes auf die richtigen Objekte auf. Jede Plattform kann ein eigenes Formular senden, und eine Plattform kann getrennte Formulare für Karten- und Netzwerkzahlungen senden (Verständnis Ihrer Form 1099-K; Anleitung zu Form 1099-K).

• Ordnen Sie anhand der Berichte der Plattform je Inserat jede Zahlung einem Objekt zu und führen Sie dann für jedes die Überleitungsrechnung durch.
• Nimmt ein Konto oder Terminal auch Zahlungen für ein anderes Geschäft entgegen, melden Sie diese in der dafür vorgesehenen Anlage und die Vermietung in Schedule E (Was Sie mit Form 1099-K tun sollten).
• Bei mehr als drei Objekten fügen Sie weitere Schedules E bei und füllen die Zeilen 23a bis 26 nur in einer aus (Publication 527).

Zur allgemeinen Meldung von Einkünften als Online-Verkäufer siehe Einkommensteuer für Online-Verkäufer.

Was gilt, wenn der IRS eine CP2000 sendet, nach der mein Einkommen nicht übereinstimmt?

Eine CP2000 schlägt Änderungen vor, weil Angaben Dritter nicht zu Ihrer Erklärung passen. Sie ist keine Rechnung, und Sie antworten bis zu dem genannten Datum (CP2000).

• Erklären Sie, ob Sie zustimmen oder nicht, und senden Sie Nachweise: die Überleitungsrechnung, Auszahlungsberichte und Belege zu den Eingängen, die zeigen, warum das Formular höher ist als die von Ihnen gemeldete Miete.
• Ignorieren Sie sie nicht. Antworten Sie nicht oder bleibt der Unterschied ungeklärt, kann der IRS eine weitere Mitteilung und eine Rechnung senden.

Zu Zustimmung, Änderungserklärung, früheren Jahren, mehr Zeit und Vertretung siehe Antwort auf eine Mitteilung des IRS zu abweichenden Angaben.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung. Alle Beträge sind in US-Dollar, und jedes geht von einem Steuerjahr aus.

Ein Gastgeber einer Kurzzeitvermietung

Angenommen, es gibt keine wesentlichen Dienstleistungen, die Vermietung gehört also in Schedule E. Das Formular zeigt in Feld 1a US$48.000. Gästen wurden US$2.000 erstattet, und die Plattform behielt US$6.000 an Gebühren ein.

Ein Vermieter, der über eine Zahlungs-App bezahlt wird

Ein Vermieter zieht die Miete für zwei Einheiten über eine Zahlungs-App ein. Das Formular zeigt US$30.000, darin enthalten US$3.000 Kautionen, die später zurückgezahlt wurden. Die Miete in Schedule E beträgt US$27.000 über die beiden Objektspalten. Die Belege zu den Kautionseingängen und die Rücküberweisungen stützen die Differenz von US$3.000.

Ein Bruder und eine Schwester, die gemeinsam eine Mietimmobilie besitzen

Sie besitzen eine Mietimmobilie zu 50/50, und das Formular lautet auf seinen Namen über US$36.000. Zur Vereinfachung gehen wir von keinen Gebühren oder Erstattungen aus und davon, dass die Miete im selben Verhältnis von 50/50 geteilt wird. Jeder meldet US$18.000 Miete. Er bewahrt die Auszahlungsunterlagen und die Eigentumsnachweise auf, die die Aufteilung zeigen, und muss als Nominee ihr möglicherweise eine Form 1099-K für ihren Anteil senden.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie können das Formular nicht mit Ihren Eingängen abgleichen, ein Miteigentümer oder Mitgastgeber teilt das Geld, oder mehrere Jahre stimmen möglicherweise nicht: Die Aufgabe ist, Formular, Auszahlungsberichte und Kontoauszüge Monat für Monat abzugleichen, zu prüfen, ob ein korrigiertes Formular nötig ist, und die Steuererklärung zu erstellen. Für die Erklärung siehe Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, für den monatlichen Abgleich Hilfe bei der Buchhaltung.
• Eine CP2000 oder eine andere Abweichungsmitteilung ist eingetroffen: Das Antwortdatum steht auf der Mitteilung. Lesen Sie Antwort auf eine Mitteilung des IRS zu abweichenden Angaben und holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen ein, bevor das Datum erreicht ist.
• Frühere Erklärungen meldeten weniger Miete, als die Formulare zeigten, oder das ganze Formular mit Gebühren und Erstattungen: Für den ersten Fall siehe Änderung bei Einkünften, die in früheren Erklärungen fehlten, für beide Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Ihre Buchhaltung für die Vermietung liegt Jahre zurück oder stimmt nicht mit der Bank überein: siehe Buchhaltung für Mietobjekte nachholen und Hilfe bei der Buchhaltung.
• Eine Hausverwaltung zieht Ihre Miete ein und zahlt Ihnen netto aus: Ihre Eingänge sind niedriger als die eingezogene Miete. Siehe Abrechnung der Hausverwaltung in Schedule E übernehmen und Hilfe bei der Buchhaltung.
• Sie oder ein Miteigentümer leben außerhalb der USA, oder der Eigentümer ist in den USA nicht ansässig: Erklärung und Einbehalt können sich von denen eines in den USA Ansässigen unterscheiden. Siehe nicht ansässige Vermieter, Kanadier mit einer Mietimmobilie in den USA und Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Das Formular ist falsch, deckt nur einen Teil des Jahres ab, lautet auf eine andere Steuernummer oder den Namen einer LLC: siehe ein falsches oder korrigiertes Plattformformular und Mietobjekt in einer LLC.
• Das Formular enthält Geschenke, geteilte Rechnungen oder Familiengeld: siehe ein Formular einer Zahlungs-App für private Zahlungen.
• Sie besitzen die Immobilie mit anderen und wissen nicht, ob eine Erklärung als Personengesellschaft nötig ist: siehe gemeinsame Vermietung: Schedule E oder Erklärung einer Personengesellschaft.
• Sie nutzen das Objekt selbst oder bieten hotelähnliche Dienstleistungen an: siehe angemessene Vermietungstage und private Nutzung und Schedule C oder Schedule E bei Kurzzeitvermietung.
• Sie möchten das Gesamtbild der Besteuerung von Mieteinnahmen: siehe wie Mieteinnahmen in den USA besteuert werden.