טופס ⁦1099-K⁩ על הכנסה משכירות גבוה מהשכירות שקיבלתם

למה טופס ⁦1099-K⁩ על הכנסה משכירות גבוה מהשכירות שנשארה לי?

שורה 1a מציגה את הסכום ברוטו של כל התשלומים שהפלטפורמה או מעבד הכרטיסים סילקו לכם במהלך השנה, מחושב בלי להתחשב בעמלות, בזיכויים, בהחזרים, במשלוח או בסכומים אחרים (הוראות טופס ⁦1099-K⁩). ההפקדות בבנק שלכם בדרך כלל נמוכות יותר, כי העמלות מנוכות קודם. השכירות שלכם יכולה להיות נמוכה מהטופס כשהוא כולל כסף שאינו שכירות או שאינו שלכם. IRS מבהיר שתשלום שמופיע בטופס אינו חייב במס באופן אוטומטי (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩). בין שאפליקציית תשלומים גובה את השכירות ובין שפלטפורמת הזמנות משלמת לכם על השכרה לטווח קצר או על דירת נופש, אתם מדווחים על השכירות שקיבלתם בפועל ומנכים עמלות ועלויות כהוצאות.

המקרה אינו פשוט כשבעלים משותף או מארח משותף חולק את הכסף, כשכמה נכסים או פלטפורמות מזינים טופס אחד, כשהסכומים עדיין אינם תואמים אחרי הצעדים שלהלן, כשייתכן שיותר משנה אחת שגויה, או כשהגיעה הודעה מ-⁠IRS. אספו לפני שמתחילים:

• את טופס ⁦1099-K⁩, כל עותק.
• את דוחות ההעברות השנתיים והחודשיים של הפלטפורמה.
• דפי חשבון בנק של החשבון שמקבל את ההעברות.
• את רשימת ההזמנות או חוזי השכירות שלכם.
• רישומים של הפקדות, החזרים ועמלות.
• רישומי הוצאות.

איך מדווחים טופס ⁦1099-K⁩ על הכנסה משכירות ב-⁠Schedule E?

דווחו את השכירות שקיבלתם בפועל, לכל נכס בנפרד, ב-⁠Schedule E, שורה 3, “Rents received” (Schedule E). שכירות חייבת במס בדרך כלל, בין שהגיע טופס ובין שלא (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩). בנו את המספר בשורה 3 בעזרת טבלת התאמה (bridge), מעבר שלב אחר שלב משורה 1a אל השכירות שלכם:

שמרו את טבלת ההתאמה יחד עם הדוח. דוח שמדווח על פחות מהטופס עלול לגרור הודעת אי-התאמה, וטבלת ההתאמה היא התשובה לה (הודעת ⁦CP2000⁩).

לאן נכנסות עמלות הפלטפורמה, החזרים ועלויות ניקיון?

התייחסו לסכום הברוטו כאל שכירות ולעמלות כאל הוצאות. IRS מציין ששורה 1a אינה מקוטנת בעמלות, בזיכויים או בהחזרים, ושאפשר לנכות אותם מהסכום הברוטו (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩). דיווח רק על ההפקדה נטו מקטין את השכירות בחסר ומפיל את ההוצאות.

כדי לרשום את ההעברות בחשבונות שלכם, ראו תשלומים ברוטו או נטו.

האם שכירות דורשת Schedule C, או שהיא נרשמת ב-⁠Schedule E?

שכירות ממקרקעין נרשמת בדרך כלל ב-⁠Schedule E ולא ב-⁠Schedule C (נושא 414). Schedule C חל אם אתם מספקים שירותים משמעותיים בעיקר לנוחות השוכר, כמו ניקיון קבוע, החלפת מצעים או שירות עוזרת בית, או אם אתם סוחרי מקרקעין שמשכירים נכס שמוחזק למכירה ללקוחות (פרסום 527; הוראות Schedule E).

לאיזה צד נופלת השכרה לטווח קצר, ומה לגבי מס עצמאים, מוסבר ב-Schedule C או Schedule E להשכרה לטווח קצר. אם אתם משתמשים בנכס גם בעצמכם, ראו ימי שכירות הוגנת ושימוש אישי.

מה אם הטופס כולל פיקדונות שהוחזרו או כסף של בעלים משותף או מארח משותף?

דווחו רק על השכירות שלכם, ושמרו רישומים שמראים מי קיבל מה.

פיקדונות ביטחון. פיקדון שאתם מתכננים להחזיר אינו הכנסה כשמקבלים אותו. אם אתם שומרים חלק ממנו כי השוכר לא עמד בתנאי החוזה, כללו את החלק ששמרתם בשנה הזו. פיקדון שהוחל כשכירות החודש האחרון הוא שכירות מראש, והוא הכנסה כשמקבלים אותו (פרסום 527; נושא 414). כדי לרשום פיקדון כך שיישאר מחוץ לשכירות, ראו פיקדונות ביטחון בספרי שכירות.

בעלים משותף. אם קיבלתם טופס 1099 על סכומים ששייכים לאדם אחר, אתם נחשבים בדרך כלל ל-⁠nominee, כלומר מי שקיבל כסף ששייך למישהו אחר. עליכם להגיש טופס 1099 מאותו סוג לכל בעלים אחר ולמסור לו עותק; בן או בת זוג אינם חייבים להגיש אותו זה לזו (פרסום 1099; הוראות טופס ⁦1099-K⁩). כל בעלים מדווח אז על חלקו (פרסום 527). השאלה אם בעלים משותפים צריכים להגיש במקום זאת דוח שותפות מוסברת ב-השכרה בבעלות משותפת: Schedule E או דוח שותפות.

מארח משותף. מארח משותף ששילמתם לו כדי לנהל את הנכס הוא עלות עבורכם, תחת דמי ניהול (שורה 11). מארח משותף שהוא בעלים של חלק מהנכס הוא בעלים משותף. בשני המקרים, דוח ההעברות של הפלטפורמה שמראה מי קיבל מה הוא ההוכחה שלכם.

מה אם הטופס שגוי, כפול, או רשום על שם או מספר זיהוי מס שגויים?

בקשו טופס מתוקן מהמנפיק, לא מ-⁠IRS, והגישו בכל זאת. IRS מציין שאינו יכול לתקן טופס ⁦1099-K⁩ (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩).

1. מצאו את המנפיק בתיבה “Filer” בפינה השמאלית העליונה של הטופס. אם אינכם מזהים אותו, פנו לגוף הסליקה (payment settlement entity) שמופיע מעל מספר החשבון.
2. בקשו טופס מתוקן: סכום אפס אם הטופס כפול או אינו שלכם, או מספר זיהוי מס או סכום נכונים.
3. שמרו את המקור, את הטופס המתוקן ואת כל ההתכתבות.
4. הגישו בלי להמתין. אם מספר זיהוי המס שגוי, דווחו על התשלומים בדוח שאתם מגישים בדרך כלל. אם הסכום שגוי ואין תיקון, הזינו את החלק שדווח בטעות בשדה בראש Schedule 1 ודווחו על השאר במקום המתאים (הוראות טופס 1040, מהדורת 2025; בדקו את הטופס לשנה שלכם).

השדה הזה מתואר לתשלומים ש“נכללו בטעות”, ו-⁠IRS נותן כדוגמאות מתנות והחזרים. הוראות IRS אינן קובעות אם פיקדון שהוחזר או חלקו של בעלים משותף שייכים לשם, ולכן הציגו אותם בטבלת ההתאמה של Schedule E ושאלו מכין דוחות. טופס על שמכם לנכס להשכרה שישות מדווחת עליו בטופס 1120, ⁦1120-S⁩ או 1065 דורש תיקון.

אם הנכס להשכרה נמצא ב-⁠LLC עם בעלים יחיד שלא בחרה בטיפול מס של חברה, ה-⁠LLC אינה מוכרת לצורכי מס הכנסה: השכירות שלה נרשמת בדוח האישי שלכם, ב-⁠Schedule E אלא אם אתם מספקים שירותים משמעותיים. הטופס צריך להציג את שמכם קודם, שם ה-⁠LLC עשוי להופיע שני, והמספר צריך להיות ה-⁠SSN או ה-⁠EIN שלכם, לא ה-⁠EIN של ה-⁠LLC. בקשו מהמגיש לתקן את הטופס אם מופיע בו ה-⁠EIN של ה-⁠LLC עצמה (LLC עם חבר יחיד; פרסום 1099, חלק J). LLC אמריקאית עם שני חברים או יותר היא שותפות אלא אם בחרה אחרת; בני זוג שמחזיקים LLC כולה כרכוש קהילתי יכולים להתייחס אליה במקום זאת כישות שאינה מוכרת לצורכי מס. ראו נכס להשכרה ב-⁠LLC וטופס פלטפורמה שגוי או מתוקן.

האם אני מדווח על שכירות אם לא קיבלתי טופס ⁦1099-K⁩ או שאני מתחת לסף?

כן. מדווחים על כל ההכנסה בין שמקבלים טופס ובין שלא (הבנת טופס ⁦1099-K⁩). אפליקציית תשלומים או שוק מקוון חייבים לשלוח טופס כשהתשלומים עולים על ⁦$20,000⁩ ויש יותר מ-⁠200 עסקאות, אבל הם רשאים לשלוח אותו גם בסכומים נמוכים יותר. מעבד כרטיסי תשלום שולח טופס בכל סכום.

טופס חסר אינו שכירות חסרה: דוחות ההעברות של הפלטפורמה וההפקדות בבנק עדיין נותנים את הסכומים. לגבי הסף עצמו, ראו סף הדיווח של פלטפורמות תשלום.

איך מוכיחים את ההתאמה מהטופס לדוחות ההעברות ולהפקדות בבנק?

בנו טבלה אחת לכל נכס ולכל חודש שעוברת מהטופס אל הבנק.

1. הורידו מהפלטפורמה את הדוחות של תשלומים ברוטו, עמלות, החזרים והעברות, לפי חודשים.
2. השוו את שורה 1a ואת השורות החודשיות 5a עד 5l עם הסכום ברוטו של הפלטפורמה לפי חודש. פער מצביע בדרך כלל על כפילות, על נכס אחר או על העברה שחצתה את סוף השנה.
3. התאימו כל העברה להפקדה בבנק, וציינו כל אחת שהלכה לחשבון אחר. הציגו בנפרד את המס שנוכה בשורה 4; הוא אינו מקטין שכירות.
4. רשמו החזרים, פיקדונות, חלקם של בעלים אחרים ועמלות, והריצו את טבלת ההתאמה שלמעלה.
5. קשרו את התוצאה לשורה 3 ולשורות ההוצאות של כל נכס.
6. שמרו עם הדוח את הטבלה ופתק של עמוד אחד על כל הבדל בין שורה 1a לשורה 3. בלי רישומים שתומכים ב-⁠Schedule E אתם עלולים לשלם יותר מס וקנסות (הוראות Schedule E).

תזמון. הטופס סופר תשלום בשנה שבה הפלטפורמה שולחת את הכסף, לא בשנת השהייה או ההזמנה (הוראות טופס ⁦1099-K⁩). הבנק שלכם מציג את היום שבו ההעברה הגיעה, ולכן שהייה בדצמבר ששולמה בינואר יכולה להופיע בטופס של השנה הבאה. רוב משכירי הדירות הפרטיים סופרים שכירות בשנה שבה קיבלו אותה או שהיא עמדה לרשותם, ושכירות מראש בשנה שבה התקבלה (פרסום 527). כשפלטפורמה מחזיקה תשלום עד הצ׳ק-אין, הנחיות IRS שצוטטו כאן אינן קובעות לאיזו שנה הוא שייך; זה תלוי בתנאי הפלטפורמה. הביאו אותם למכין הדוחות, וראו תשלומים ברוטו או נטו לצד הספרים.

מה אם אני משכיר כמה נכסים או משתמש ביותר מפלטפורמה אחת?

צפו ליותר מטופס אחד, וחלקו כל אחד בין הנכסים הנכונים. כל פלטפורמה יכולה לשלוח טופס משלה, ופלטפורמה אחת יכולה לשלוח טפסים נפרדים לתשלומי כרטיס ולתשלומי רשת (הבנת טופס ⁦1099-K⁩; הוראות טופס ⁦1099-K⁩).

• השתמשו בדוחות של הפלטפורמה לפי נכס כדי לשייך כל תשלום לנכס, והריצו את טבלת ההתאמה לכל אחד.
• אם חשבון או מסוף אחד מקבל גם תשלומים של עסק אחר, דווחו עליהם ב-⁠Schedule נפרד ואת השכירות ב-⁠Schedule E (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩).
• עם יותר משלושה נכסים, צרפו עוד טפסי Schedule E ומלאו את שורות 23a עד 26 רק באחד מהם (פרסום 527).

לדיווח כללי של מוכרים ברשת, ראו מס הכנסה למוכרים ברשת.

מה אם IRS שלח ⁦CP2000⁩ שאומר שההכנסה שלי לא תואמת?

הודעת ⁦CP2000⁩ מציעה שינויים כי מידע מצדדים שלישיים אינו תואם את הדוח שלכם. היא אינה חשבון לתשלום, ועליכם להשיב עד התאריך שמצוין בה (הודעת ⁦CP2000⁩).

• ציינו אם אתם מסכימים או חולקים, ושלחו הוכחות: את טבלת ההתאמה, את דוחות ההעברות ואת רישומי ההפקדות שמראים למה הטופס גבוה מהשכירות שדיווחתם.
• אל תתעלמו. אם לא תשיבו, או שההפרש לא יוסדר, IRS עשוי לשלוח הודעה נוספת וחשבון לתשלום.

להסכמה, לתיקון דוחות, לשנים קודמות, להארכה ולנציג, ראו מענה להודעת IRS על אי-התאמת הכנסה.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד. כל הסכומים בדולרים אמריקאים, וכל אחת מניחה שנת מס אחת.

מארח בהשכרה לטווח קצר

נניח שאין שירותים משמעותיים, ולכן השכירות נרשמת ב-⁠Schedule E. הטופס מראה ⁦US$48,000⁩ בשורה 1a. האורחים קיבלו החזרים של ⁦US$2,000⁩ והפלטפורמה שמרה ⁦US$6,000⁩ עמלות.

משכיר שמקבל תשלום דרך אפליקציה

משכיר גובה שכירות על שתי יחידות דרך אפליקציית תשלומים. הטופס מראה ⁦US$30,000⁩, כולל ⁦US$3,000⁩ פיקדונות ביטחון שהוחזרו בהמשך. השכירות ב-⁠Schedule E היא ⁦US$27,000⁩ בשתי עמודות הנכסים. קבלות הפיקדון וההעברות שהחזירו אותו תומכות בהפרש של ⁦US$3,000⁩.

אח ואחות שמחזיקים יחד נכס להשכרה

הם מחזיקים נכס להשכרה בחלקים שווים של ⁦50/50⁩, והטופס על שמו, על סך ⁦US$36,000⁩. לשם הפשטות, נניח שאין עמלות או החזרים ושהשכירות מתחלקת באותו יחס ⁦50/50⁩. כל אחד מדווח על ⁦US$18,000⁩ שכירות. הוא שומר את רישומי ההעברות ואת רישומי הבעלות שמראים את החלוקה, וכ-⁠nominee ייתכן שעליו לשלוח לה טופס ⁦1099-K⁩ על חלקה.

המצב שלכם שונה?

• אתם לא מצליחים להתאים את הטופס להפקדות שלכם, בעלים משותף או מארח משותף חולקים את הכסף, או שכמה שנים עשויות לא להתאים: העבודה היא להתאים את הטופס, את דוחות ההעברות ואת דפי הבנק חודש אחר חודש, לבדוק אם נדרש טופס מתוקן ולהכין את הדוח. ראו עזרה במס אישי לדוח ועזרה בהנהלת חשבונות להתאמה החודשית.
• הגיעה הודעת ⁦CP2000⁩ או הודעת אי-התאמה אחרת: תאריך המענה מודפס על ההודעה. קראו מענה להודעת IRS על אי-התאמת הכנסה וקבלו עזרה במס אישי לפני התאריך הזה.
• דוחות קודמים דיווחו על פחות שכירות ממה שהטפסים הראו, או על כל הטופס עם עמלות והחזרים בפנים: ראו תיקון דוחות בגלל הכנסה שהושמטה בשנים קודמות למקרה הראשון ועזרה במס אישי לשניהם.
• ספרי השכירות שלכם מפגרים בשנים או אינם מתאימים לבנק: ראו השלמת הנהלת חשבונות של נכס להשכרה ועזרה בהנהלת חשבונות.
• מנהל נכס גובה את השכירות שלכם ומשלם לכם נטו: ההפקדות שלכם נמוכות מהשכירות שנגבתה. ראו הפיכת דוח בעלים ל-⁠Schedule E ועזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם או בעלים משותף גרים מחוץ לארה״ב, או שהבעלים הוא תושב חוץ של ארה״ב: הדוח וניכוי המס במקור יכולים להיות שונים מאלה של תושב ארה״ב. ראו משכירי נכסים שהם תושבי חוץ, קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב ועזרה במיסוי חוצה גבולות.
• הטופס שגוי, מכסה חלק משנה, או רשום על מספר זיהוי מס אחר או על שם של LLC: ראו טופס פלטפורמה שגוי או מתוקן ונכס להשכרה ב-⁠LLC.
• הטופס מערבב מתנות, חשבונות מפוצלים או כסף משפחתי: ראו טופס אפליקציית תשלומים לתשלומים אישיים.
• אתם מחזיקים את הנכס להשכרה עם אחרים ואינכם בטוחים אם נדרש דוח שותפות: ראו השכרה בבעלות משותפת: Schedule E או דוח שותפות.
• אתם משתמשים בנכס בעצמכם, או מספקים שירותים כמו במלון: ראו ימי שכירות הוגנת ושימוש אישי וSchedule C או Schedule E להשכרה לטווח קצר.
• אתם רוצים את התמונה המלאה של מיסוי הכנסה משכירות: ראו איך ממסים הכנסה משכירות בארה״ב.