किराये की आय पर Form 1099-K किराये से मेल क्यों नहीं खाता

किराये की आय का मेरा Form 1099-K मेरे हाथ में आए किराये से ज़्यादा क्यों है?

बॉक्स 1a में वह सकल रकम दिखती है जो प्लेटफ़ॉर्म या कार्ड प्रोसेसर ने साल भर में आपको दी, फ़ीस, क्रेडिट, रिफ़ंड, शिपिंग या किसी और रकम का ध्यान रखे बिना (Form 1099-K के निर्देश)। आपके बैंक में जमा आम तौर पर कम होता है, क्योंकि फ़ीस पहले कट जाती है। आपका किराया फ़ॉर्म से कम तब हो सकता है जब फ़ॉर्म में ऐसी रकम गिनी गई हो जो किराया नहीं है या आपकी नहीं है। IRS कहती है कि फ़ॉर्म में दिखा हर भुगतान अपने आप कर योग्य नहीं होता (Form 1099-K का क्या करें)। चाहे पेमेंट ऐप आपका किराया वसूले या बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म अल्पकालिक या छुट्टियों के किराये का भुगतान करे, आप वही किराया दर्ज करते हैं जो आपको असल में मिला, और फ़ीस व लागत को खर्च के रूप में काटते हैं।

मामला तब सीधा नहीं रहता जब कोई सह-स्वामी या सह-होस्ट पैसा बाँटता है, कई संपत्तियाँ या प्लेटफ़ॉर्म एक ही फ़ॉर्म में आते हैं, नीचे के कदम उठाने के बाद भी कुल योग नहीं मिलते, एक से ज़्यादा साल गलत हो सकते हैं, या IRS का नोटिस आ चुका है। शुरू करने से पहले ये इकट्ठा करें:

• Form 1099-K, उसकी हर प्रति।
• प्लेटफ़ॉर्म की सालाना और मासिक पेआउट रिपोर्ट।
• उस खाते के बैंक विवरण जिसमें पेआउट आते हैं।
• आपकी बुकिंग या लीज़ की सूची।
• जमा, रिफ़ंड और फ़ीस के रिकॉर्ड।
• खर्च के रिकॉर्ड।

किराये की आय के 1099-K को मैं Schedule E पर कैसे दर्ज करूँ?

Schedule E की लाइन 3, "Rents received" पर, हर संपत्ति के हिसाब से, वह किराया दर्ज करें जो आपको असल में मिला (Schedule E)। किराया आम तौर पर कर योग्य है, फ़ॉर्म आए या न आए (Form 1099-K का क्या करें)। लाइन 3 की रकम एक मिलान-तालिका (bridge) से बनाएँ, यानी बॉक्स 1a से आपके किराये तक कदम-दर-कदम हिसाब:

इस मिलान-तालिका को रिटर्न के साथ रखें। जो रिटर्न फ़ॉर्म से कम दिखाए, उस पर बेमेल का नोटिस आ सकता है, और यह तालिका उसका जवाब है (CP2000 नोटिस)।

प्लेटफ़ॉर्म की फ़ीस, रिफ़ंड और सफ़ाई का खर्च कहाँ जाते हैं?

सकल रकम को किराया मानें और फ़ीस को खर्च। IRS कहती है कि बॉक्स 1a फ़ीस, क्रेडिट या रिफ़ंड से कम नहीं किया जाता, और आप इन्हें सकल रकम में से काट सकते हैं (Form 1099-K का क्या करें)। सिर्फ़ शुद्ध जमा रकम दर्ज करने से किराया कम दिखता है और खर्च छूट जाते हैं।

अपने खातों में पेआउट दर्ज करने के लिए देखें सकल या शुद्ध पेआउट।

क्या किराये के लिए Schedule C चाहिए, या वह Schedule E पर जाता है?

अचल संपत्ति का किराया आम तौर पर Schedule E पर जाता है, Schedule C पर नहीं (Tax Topic 414)। Schedule C तब लागू होता है जब आप मुख्य रूप से किरायेदार की सुविधा के लिए बड़ी सेवाएँ देते हैं, जैसे नियमित सफ़ाई, लिनन बदलना या मेड सेवा, या जब आप ऐसे रियल एस्टेट डीलर हैं जो ग्राहकों को बेचने के लिए रखी संपत्ति किराये पर देते हैं (Publication 527; Schedule E के निर्देश)।

अल्पकालिक किराया किस तरफ़ आता है, और स्वरोज़गार कर क्या है, यह अल्पकालिक किराये के लिए Schedule C या Schedule E में है। अगर आप संपत्ति खुद भी इस्तेमाल करते हैं, तो देखें उचित किराये के दिन और निजी उपयोग।

अगर फ़ॉर्म में लौटाए गए जमा या सह-स्वामी या सह-होस्ट का पैसा शामिल हो तो?

सिर्फ़ अपना किराया दर्ज करें, और ऐसे रिकॉर्ड रखें जो दिखाएँ कि किसे क्या मिला।

सुरक्षा जमा। जो जमा आप लौटाने वाले हैं, वह मिलते समय आय नहीं है। अगर किरायेदार लीज़ की शर्तें पूरी नहीं करता और आप उसका कुछ हिस्सा रख लेते हैं, तो जो हिस्सा आप रखते हैं उसे उसी साल की आय में शामिल करें। जो जमा आखिरी महीने के किराये में लगा दिया जाए, वह अग्रिम किराया है और मिलते समय आय है (Publication 527; Tax Topic 414)। जमा को ऐसे दर्ज करने के लिए कि वह किराये से बाहर रहे, देखें किराये के बहीखाते में सुरक्षा जमा।

सह-स्वामी। अगर आपको किसी और व्यक्ति की रकम के लिए Form 1099 मिलता है, तो आम तौर पर आपको नॉमिनी माना जाता है, यानी आपको वह पैसा मिला जो किसी और का है। आपको हर दूसरे स्वामी के लिए उसी तरह का Form 1099 फ़ाइल करना होगा और उन्हें एक प्रति देनी होगी; जीवनसाथी को दूसरे जीवनसाथी के लिए फ़ाइल करना ज़रूरी नहीं (Publication 1099; Form 1099-K के निर्देश)। फिर हर स्वामी अपना हिस्सा खुद दर्ज करता है (Publication 527)। सह-स्वामियों को साझेदारी रिटर्न फ़ाइल करना होगा या नहीं, यह सह-स्वामित्व वाला किराया: Schedule E या साझेदारी रिटर्न में है।

सह-होस्ट। जिस सह-होस्ट को आप किराये का प्रबंधन करने के लिए पैसे देते हैं, वह आपके लिए एक खर्च है, जो Management fees (लाइन 11) में जाता है। जो सह-होस्ट किराये के एक हिस्से का स्वामी है, वह सह-स्वामी है। दोनों हालात में, प्लेटफ़ॉर्म की पेआउट रिपोर्ट जो दिखाती है कि किसे क्या मिला, वही आपका सबूत है।

अगर फ़ॉर्म गलत है, दोहराया गया है या गलत नाम या कर पहचान संख्या पर है तो?

सुधारा हुआ फ़ॉर्म जारी करने वाले से माँगें, IRS से नहीं, और फिर भी रिटर्न फ़ाइल करें। IRS कहती है कि वह Form 1099-K को सुधार नहीं सकती (Form 1099-K का क्या करें)।

1. जारी करने वाले को फ़ॉर्म के ऊपर बाईं ओर "Filer" वाले बॉक्स में खोजें। अगर आप उसे नहीं पहचानते, तो खाता संख्या के ऊपर लिखी भुगतान निपटान संस्था से संपर्क करें।
2. सुधारा हुआ फ़ॉर्म माँगें: अगर फ़ॉर्म दोहराया हुआ है या आपका नहीं है तो शून्य रकम का, या सही कर पहचान संख्या या रकम वाला।
3. मूल फ़ॉर्म, सुधारा हुआ फ़ॉर्म और सारा पत्राचार रखें।
4. इंतज़ार किए बिना फ़ाइल करें। अगर कर पहचान संख्या गलत है, तो भुगतान उस रिटर्न पर दर्ज करें जो आप आम तौर पर फ़ाइल करते हैं। अगर रकम गलत है और सुधार नहीं आता, तो गलती से शामिल हिस्से को Schedule 1 के ऊपर वाली प्रविष्टि की जगह में लिखें और बाकी को वहाँ दर्ज करें जहाँ वह आता है (Form 1040 के निर्देश, 2025 संस्करण; अपने साल का फ़ॉर्म जाँचें)।

उस प्रविष्टि की जगह का वर्णन "गलती से शामिल" भुगतानों के लिए है, जिनके IRS के उदाहरण उपहार और प्रतिपूर्तियाँ हैं। IRS के निर्देश यह नहीं बताते कि लौटाया गया जमा या सह-स्वामी का हिस्सा वहाँ आता है या नहीं, इसलिए उन्हें Schedule E की मिलान-तालिका में दिखाएँ और कर तैयारकर्ता से पूछें। जिस किराये की रिपोर्ट कोई संस्था Form 1120, 1120-S या 1065 पर करती है, उसके लिए आपके नाम का फ़ॉर्म सुधारना पड़ता है।

अगर किराया ऐसी एकल-सदस्य LLC में है जिसने कंपनी के रूप में कर का चुनाव नहीं किया है, तो आयकर के लिए LLC को अलग नहीं माना जाता: उसका किराया आपके अपने रिटर्न पर जाता है, Schedule E पर, जब तक आप बड़ी सेवाएँ न दें। फ़ॉर्म में पहले आपका नाम होना चाहिए, LLC का नाम दूसरे नंबर पर आ सकता है, और नंबर आपका SSN या EIN होना चाहिए, LLC का EIN नहीं। अगर फ़ॉर्म पर LLC का अपना EIN है, तो फ़ाइल करने वाले से फ़ॉर्म सुधारने को कहें (Single Member LLCs; Publication 1099, भाग J)। दो या ज़्यादा सदस्यों वाली अमेरिकी LLC साझेदारी होती है जब तक वह कुछ और न चुने; जो जीवनसाथी सामुदायिक संपत्ति के रूप में LLC के पूरे स्वामी हैं, वे उसे उपेक्षित संस्था (disregarded entity) मान सकते हैं। देखें LLC में किराये की संपत्ति और गलत या सुधारा हुआ प्लेटफ़ॉर्म फ़ॉर्म।

अगर मुझे Form 1099-K नहीं मिला या मैं सीमा से नीचे हूँ, तो क्या मैं किराया दर्ज करूँ?

हाँ। आप सारी आय दर्ज करते हैं, फ़ॉर्म मिले या न मिले (अपना Form 1099-K समझें)। पेमेंट ऐप या ऑनलाइन मार्केटप्लेस को तब फ़ॉर्म भेजना होता है जब भुगतान $20,000 से ज़्यादा हों और 200 से ज़्यादा लेन-देन हों, लेकिन वह कम रकम पर भी भेज सकता है। पेमेंट कार्ड प्रोसेसर किसी भी रकम पर फ़ॉर्म भेजता है।

फ़ॉर्म न आने का मतलब किराया न होना नहीं है: प्लेटफ़ॉर्म की पेआउट रिपोर्ट और आपके बैंक जमा से फिर भी कुल रकम मिल जाती है। सीमा के बारे में जानने के लिए देखें प्लेटफ़ॉर्म रिपोर्टिंग की सीमा।

मैं फ़ॉर्म का पेआउट रिपोर्ट और बैंक जमा से मिलान कैसे साबित करूँ?

हर संपत्ति और महीने के लिए एक तालिका बनाएँ जो फ़ॉर्म से बैंक तक चलती हो।

1. प्लेटफ़ॉर्म की सकल भुगतान, फ़ीस, रिफ़ंड और पेआउट की रिपोर्टें महीने के हिसाब से डाउनलोड करें।
2. बॉक्स 1a और मासिक बॉक्स 5a से 5l की तुलना प्लेटफ़ॉर्म की महीने-वार सकल रकम से करें। अंतर का मतलब आम तौर पर दोहराया फ़ॉर्म, दूसरी संपत्ति, या साल के अंत को पार करने वाला पेआउट होता है।
3. हर पेआउट को एक बैंक जमा से मिलाएँ, और जो दूसरे खाते में गया हो उसे नोट करें। बॉक्स 4 में रोका गया कर अलग दिखाएँ; यह किराये को कम नहीं करता।
4. रिफ़ंड, जमा, दूसरे स्वामियों के हिस्से और फ़ीस की सूची बनाएँ, और ऊपर की मिलान-तालिका चलाएँ।
5. नतीजे को हर संपत्ति की लाइन 3 और खर्च की लाइनों से मिलाएँ।
6. इस तालिका को और बॉक्स 1a व लाइन 3 के हर अंतर के एक-पन्ने के नोट को अपने रिटर्न के साथ रखें। Schedule E का समर्थन करने वाले रिकॉर्ड के बिना आप पर ज़्यादा कर और जुर्माना लग सकता है (Schedule E के निर्देश)।

समय-निर्धारण। फ़ॉर्म किसी भुगतान को उस साल में गिनता है जिसमें प्लेटफ़ॉर्म रकम भेजता है, ठहराव या बुकिंग वाले साल में नहीं (Form 1099-K के निर्देश)। आपका बैंक वह दिन दिखाता है जब पेआउट पहुँचा, इसलिए दिसंबर के ठहराव का जो पेआउट जनवरी में हुआ, वह अगले साल के फ़ॉर्म पर हो सकता है। ज़्यादातर व्यक्तिगत मकान मालिक किराये को उस साल में गिनते हैं जिसमें वह उन्हें मिलता है या उनके लिए उपलब्ध होता है, और अग्रिम किराये को मिलने वाले साल में (Publication 527)। जब प्लेटफ़ॉर्म चेक-इन तक भुगतान रोके रखता है, तब यहाँ बताया गया IRS मार्गदर्शन तय नहीं करता कि वह किस साल का है; यह प्लेटफ़ॉर्म की शर्तों पर निर्भर है। उन्हें अपने कर तैयारकर्ता के पास ले जाएँ, और बहीखाते के पक्ष के लिए देखें सकल या शुद्ध पेआउट।

अगर मैं कई संपत्तियाँ किराये पर देता हूँ या एक से ज़्यादा प्लेटफ़ॉर्म इस्तेमाल करता हूँ तो?

एक से ज़्यादा फ़ॉर्म की उम्मीद रखें, और हर एक को सही संपत्ति में बाँटें। हर प्लेटफ़ॉर्म अपना फ़ॉर्म भेज सकता है, और एक ही प्लेटफ़ॉर्म कार्ड और नेटवर्क भुगतानों के लिए अलग-अलग फ़ॉर्म भेज सकता है (अपना Form 1099-K समझें; Form 1099-K के निर्देश)।

• हर भुगतान को किसी संपत्ति से जोड़ने के लिए प्लेटफ़ॉर्म की प्रति-लिस्टिंग रिपोर्टें इस्तेमाल करें, फिर हर एक के लिए मिलान-तालिका चलाएँ।
• अगर एक ही खाता या टर्मिनल किसी दूसरे व्यवसाय के भुगतान भी लेता है, तो उन्हें उनके अपने शेड्यूल पर और किराये को Schedule E पर दर्ज करें (Form 1099-K का क्या करें)।
• तीन से ज़्यादा संपत्तियाँ हों तो और Schedule E लगाएँ और लाइन 23a से 26 सिर्फ़ एक पर भरें (Publication 527)।

ऑनलाइन विक्रेताओं की आम रिपोर्टिंग के लिए देखें ऑनलाइन विक्रेता की आय पर आयकर।

अगर IRS CP2000 भेजकर कहे कि मेरी आय मेल नहीं खाती तो?

CP2000 बदलाव प्रस्तावित करता है क्योंकि तीसरे पक्षों से मिली जानकारी आपके रिटर्न से मेल नहीं खाती। यह बिल नहीं है, और आप लिखी हुई तारीख तक जवाब देते हैं (CP2000 नोटिस)।

• बताएँ कि आप सहमत हैं या असहमत, और सबूत भेजें: मिलान-तालिका, पेआउट रिपोर्टें और जमा के रिकॉर्ड, जो दिखाएँ कि फ़ॉर्म आपके दर्ज किए किराये से ज़्यादा क्यों है।
• इसे अनदेखा न करें। अगर आप जवाब नहीं देते, या अंतर सुलझता नहीं, तो IRS एक और नोटिस और बिल भेज सकती है।

सहमति, संशोधन, पिछले सालों, ज़्यादा समय और प्रतिनिधि के बारे में देखें IRS के अंडर-रिपोर्टर नोटिस का जवाब देना।

उदाहरण

ये उदाहरण समझाने के लिए हैं। सभी आँकड़े अमेरिकी डॉलर में हैं, और हर उदाहरण में एक कर वर्ष माना गया है।

अल्पकालिक किराये का एक होस्ट

मान लें कि कोई बड़ी सेवा नहीं दी जाती, इसलिए किराया Schedule E पर है। फ़ॉर्म के बॉक्स 1a में US$48,000 दिखते हैं। मेहमानों को US$2,000 रिफ़ंड हुए और प्लेटफ़ॉर्म ने US$6,000 फ़ीस रखी।

पेमेंट ऐप से भुगतान पाने वाला मकान मालिक

एक मकान मालिक पेमेंट ऐप से दो यूनिटों का किराया वसूलता है। फ़ॉर्म में US$30,000 दिखते हैं, जिनमें US$3,000 के सुरक्षा जमा शामिल हैं जो बाद में लौटा दिए गए। Schedule E पर किराया दोनों संपत्ति-कॉलमों में मिलाकर US$27,000 है। जमा की रसीदें और लौटाने के ट्रांसफ़र US$3,000 के अंतर का समर्थन करते हैं।

किराये के सह-स्वामी भाई और बहन

वे एक किराये के 50/50 स्वामी हैं और फ़ॉर्म भाई के नाम पर US$36,000 का है। सरलता के लिए मान लें कि कोई फ़ीस या रिफ़ंड नहीं है और किराया उसी 50/50 अनुपात में बँटता है। हर कोई US$18,000 का किराया दर्ज करता है। वह पेआउट के रिकॉर्ड और बँटवारा दिखाने वाले स्वामित्व के रिकॉर्ड रखता है, और नॉमिनी के रूप में उसे बहन को उसके हिस्से का Form 1099-K भेजना पड़ सकता है।

आपके लिए अलग है?

• आप फ़ॉर्म को अपने जमा से नहीं मिला पा रहे, कोई सह-स्वामी या सह-होस्ट पैसा बाँटता है, या कई साल मेल नहीं खा रहे: काम है फ़ॉर्म, पेआउट रिपोर्ट और बैंक विवरण को महीने-दर-महीने मिलाना, जाँचना कि सुधारा हुआ फ़ॉर्म चाहिए या नहीं, और रिटर्न तैयार करना। रिटर्न के लिए देखें व्यक्तिगत कर सहायता और महीने के मिलान के लिए बहीखाता सहायता।
• CP2000 या कोई और बेमेल का नोटिस आया है: जवाब की तारीख नोटिस पर छपी होती है। IRS के अंडर-रिपोर्टर नोटिस का जवाब देना पढ़ें और उस तारीख से पहले व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• पिछले रिटर्न में फ़ॉर्मों से कम किराया दर्ज हुआ, या फ़ीस और रिफ़ंड के साथ पूरा फ़ॉर्म दर्ज हुआ: पहले मामले के लिए देखें पिछले रिटर्न में छूटी आय के लिए संशोधन, और दोनों के लिए व्यक्तिगत कर सहायता।
• आपके किराये का बहीखाता सालों पीछे है या बैंक से मेल नहीं खाता: देखें किराये की संपत्ति का बहीखाता पूरा करना और बहीखाता सहायता।
• प्रॉपर्टी मैनेजर आपका किराया वसूलकर आपको शुद्ध रकम देता है: आपके जमा वसूले किराये से कम होते हैं। देखें स्वामी के स्टेटमेंट को Schedule E में बदलना और बहीखाता सहायता।
• आप या कोई सह-स्वामी अमेरिका से बाहर रहता है, या स्वामी अमेरिका का अनिवासी है: रिटर्न और विथहोल्डिंग अमेरिकी निवासी से अलग हो सकते हैं। देखें अनिवासी मकान मालिक, अमेरिका में किराये की संपत्ति वाले कनाडाई और सीमा-पार कर सहायता।
• फ़ॉर्म गलत है, साल के कुछ हिस्से का है, किसी और कर पहचान संख्या या LLC के नाम पर है: देखें गलत या सुधारा हुआ प्लेटफ़ॉर्म फ़ॉर्म और LLC में किराये की संपत्ति।
• फ़ॉर्म में उपहार, बँटे बिल या परिवार का पैसा मिला हुआ है: देखें निजी भुगतानों के लिए पेमेंट ऐप का फ़ॉर्म।
• आप किराये के दूसरों के साथ स्वामी हैं और पक्का नहीं कि साझेदारी रिटर्न चाहिए या नहीं: देखें सह-स्वामित्व वाला किराया: Schedule E या साझेदारी रिटर्न।
• आप संपत्ति खुद भी इस्तेमाल करते हैं, या होटल जैसी सेवाएँ देते हैं: देखें उचित किराये के दिन और निजी उपयोग और अल्पकालिक किराये के लिए Schedule C या Schedule E।
• आप किराये की आय पर कर की पूरी तस्वीर चाहते हैं: देखें अमेरिका में किराये की आय पर कर कैसे लगता है।