Kısa Süreli Kiralama Boşluğu: 7 Gün ve 500 Saat Kayıtları

“Kısa süreli kiralama boşluğu” denen şey nedir ve zarar neden W-2 gelirinden düşülebilir?

Bu bir boşluk değil, olağan bir kuraldır. Kira zararı genellikle pasiftir; yani yalnızca pasif gelirden düşülebilir, ücretten düşülemez. Ancak misafirlerin ortalama konaklama süresi 7 gün veya daha kısa olan mülk (7 gün kuralı), pasif zarar kurallarında “kiralama faaliyeti” sayılmaz (Publication 925; Reg. 1.469-1T(e)(3)). O zaman zararı, her işletme zararı gibi test edilir. Esaslı olarak katılırsanız, yani genellikle yıl içinde 500 saat üzerinde çalışırsanız ya da 100 saat üzerinde ve mülkte çalışan herkesten en az o kadar saat çalışırsanız, zarar pasif olmaz. Aşağıdaki diğer sınırlar izin veriyorsa ücret gelirinizi azaltabilir.

Dört olgu belirler:

1. Ortalama konaklama süresi, mülk mülk (veya grup grup), rezervasyon kayıtlarınıza göre.
2. Sizin saatleriniz (eşinizinkilerle birlikte), mülkte çalışan diğer herkesinkiyle karşılaştırılır.
3. Sizin ve ailenizin kullanımı: kişisel kullanım konut sınırını aşarsa (14 gün veya adil kira günlerinin %10 tutarından büyük olanı; aşağıda açıklanır) kira zararı ücretten düşülemez.
4. Pasif testten sonra uygulanan sınırlar: risk altındaki tutar, aşırı işletme zararı ve mülkü ortaklık veya S şirketi elinde tutuyorsa maliyet esası.

Kısa ortalama konaklama yalnızca pasif zarar etiketini değiştirir. Gelirin Schedule E'ye mi Schedule C'ye mi yazılacağı ve serbest çalışma vergisinin uygulanıp uygulanmayacağı ayrı bir sorudur: bkz. Kısa süreli kiralamada Schedule C mi Schedule E mi.

Şu durumlarda dosya daha zordur:

• işin çoğunu bir yönetici veya temizlikçiler yapıyorsa;
• saatleriniz yalnızca hafızanızdaysa;
• amortisman büyük bir zarar yarattıysa veya beyanname zararı zaten ücrete karşı talep ediyorsa;
• birkaç mülkünüz varsa ya da biri mülke ortak sahipse veya işletmeye yardım ediyorsa;
• siz veya aileniz orada çok gün kalıyorsa.

Her mülk için toplayın: tam yıllık rezervasyon dökümü, takvim ve mesaj geçmişi, sizin veya ailenizin kaldığı günler, yönetici sözleşmesi ve amortisman çizelgesi.

Ortalama konaklama sürem gerçekten 7 gün veya daha kısa mı?

Tüm müşteri kullanım dönemlerindeki toplam günü bu dönemlerin sayısına bölün ve sonucu 7 gün ile karşılaştırın (Publication 925; Form 8582 talimatları). Yalnızca vergi yılı içinde biten veya yılın son gününü kapsayan konaklamaları sayın; yıl sonunu aşan konaklama için makul bir tahmin kullanılabilir (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)).

• Dönem, misafirin mülkü kullanma hakkının kesintisiz veya tekrarlayan olduğu süredir; misafir bu süre boyunca mülkü kullansın ya da kullanmasın, hatta süreyi uzatsın veya yenilesin fark etmez (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)(D)). Erken ayrılmak tek başına dönemi kısaltmaz; bu yüzden rezervasyon şartlarını ve hakkı kısaltan her anlaşmayı saklayın. Aynı misafirin ardı ardına rezervasyonlarını tek satırda birleştirin.
• Bir uzun konaklama da diğerleri gibi sayılır: on adet 3 günlük konaklama ve bir adet 45 günlük konaklamanın ortalaması yaklaşık 6,8 gündür.
• Yönetmelik “gün” sayar ve çıkış gününün sayılıp sayılmadığını söylemez. Ortalamanız hangi yönteme göre hesaplanırsa hesaplansın 7 gün değerine yakınsa, güvenmeden önce sayma yöntemini bir hazırlayıcıya doğrulatın.

30 gün istisnası, “kiralama faaliyeti” kapsamından çıkmanın ikinci yoludur:

Önemli kişisel hizmetler, bireyler tarafından yapılan hizmetlerdir; ne sıklıkta sunulduklarına, ne kadar emek gerektirdiklerine ve kiraya göre değerlerine bakılır. Önce üç tür hizmet dışarıda bırakılır: yasal kullanım için gereken hizmetler, mülkün ömrünü ortalama bir konaklamanın çok ötesine uzatan iyileştirme ve onarımlar ve ortak alanların temizliği, rutin onarımlar ve çöp toplama gibi uzun süreli kiralamalarda yaygın hizmetler (Reg. 1.469-1T(e)(3)(iv)). Bu test yalnızca ortalama konaklama 7 günden fazla ve en çok 30 gün olduğunda önemlidir. Misafirler arasındaki temizliğin veya çarşafların “önemli” sayılıp sayılmayacağı olgulara bağlıdır; yönetmeliğin kendi örneğinde, günlük oda temizliği ve çarşaf hizmetinin maliyeti konaklama bedelinin onda birinden az olan bir apart otel için önemli olmadığına karar verilmiştir.

Ben veya ailem orada kalırsak ne olur?

Sizin veya ailenizin kişisel kullanımı, 14 günü ya da mülkün adil bedelle kiralandığı günlerin %10 tutarını (hangisi büyükse) aşarsa mülk konut sayılır. Mülkü onarmak ve bakımını yapmak (iyileştirmek değil) için neredeyse tam zamanlı çalıştığınız günler, o gün aile bireyleri mülkten yararlansa bile kişisel kullanım sayılmaz; bu iş günlerini ayrı kaydedin. Konutu kiralamak pasif faaliyet değildir; bu yüzden kısa ortalama konaklama ve saatleriniz yardımcı olmaz: kira gelirini aşan kira giderleri ücret dahil diğer gelirden düşülemez. Sonraki yıllara devreder (Publication 527; Form 8582 talimatları). Takvimde sahip ve aile günlerini misafir konaklaması olarak değil, sahip konaklaması olarak işaretleyin. Gün sayıları için bkz. adil kira günleri ve kişisel kullanım.

Kısa süreli kiralama sahipleri hangi esaslı katılım testlerini kullanır?

Sahip, yönetmeliğin yedi testinden herhangi biri o yıl mülk için karşılanırsa geçer (Reg. 1.469-5T(a); Publication 925). Kısa süreli kiralamalarda işin çoğunu 1'den 3'e kadar olan testler görür.

Testler her faaliyet ve her yıl için uygulanır. Mülkü bir ortaklık elinde tutuyorsa ve siz sınırlı ortaksanız yalnızca 1, 5 ve 6. testler uygulanabilir (Reg. 1.469-5T(e)); bkz. fon yatırımcıları için gayrimenkul profesyoneli statüsü. Bu sayfa, doğrudan sahip olduğunuz mülkü kapsar.

Hangi saatlerim sayılır, hangileri sayılmaz?

Üzerinde pay sahibiyken mülkle bağlantılı yaptığınız iş, hangi rolde yaparsanız yapın sayılır (Reg. 1.469-5(f)(1); Publication 925). Kısa süreli kiralamada bu genellikle şu demektir: misafirleri yanıtlamak, fiyat ve müsaitliği belirlemek, konaklamalar arasında temizlik ve ikmal yapmak, onarımları halletmek ve yüklenicilerle buluşmak.

İki tür süre sayılmaz (Reg. 1.469-5T(f)(2)):

• Yatırımcı tipi iş, günlük yönetim veya işletmeye doğrudan dahil değilseniz: mali tabloları veya faaliyet raporlarını incelemek, kendi kullanımınız için mali durumun özetlerini veya analizlerini hazırlamak ve yönetici olmayan bir rolde mali durumu veya işleyişi izlemek.
• Sahiplerin âdeten yapmadığı iş, onu yapmanın ana nedenlerinden biri zarar sınırlarından kaçınmaksa.

Rutin muhasebe kayıtlarının yatırımcı tipi iş mi yoksa işletmenin bir parçası mı sayılacağı olgulara bağlıdır. Gerekirse çıkarılabilmesi için bunu kendi satırında kaydedin.

Eşimin zamanı sayılır mı, yöneticinin ve temizlikçilerin saatleri bana zarar verir mi?

Eşinizin işi, eşinizin mülkte payı olmasa ve ayrı beyanname verseniz bile sizin işiniz sayılır (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)). İki eşin saatlerini toplayın ve her eşi adıyla kaydedin.

Yöneticinin ve temizlikçilerin saatleri yalnızca 2, 3 ve 7. testlerde önemlidir; çünkü bu testler sizi, sahip olsun olmasın faaliyette çalışan her bireyle karşılaştırır (Reg. 1.469-5T(a)). 500 saat testindeki sayınızı azaltmazlar. İşin çoğunu bir yönetici veya ekip yapıyorsa bu test genellikle tek gerçekçi yoldur. Ne yönetmelik ne de Publication 925, bir yönetim şirketinin personelinin nasıl sayılacağını söyler; bu yüzden fiilen çalışılan saatleri gösteren zaman kayıtları veya faturalar isteyin.

Birden fazla mülküm var: saatler her biri için ayrı mı test edilir?

Tek bir ekonomik birim oluşturan mülkleri gruplamadıkça her mülk kendi başına test edilir. Gruplama, esaslı katılımı grup için bir kez göstermenizi sağlar ve grubun tek bir ortalama konaklaması olur (Reg. 1.469-4). Günlük kiralar önemli ölçüde farklıysa tüm konaklamaları birleştirmek yerine her kira sınıfının ortalamasını hesaplayın ve o sınıfın grubun brüt kira gelirindeki payıyla ağırlıklandırın (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)). Kiralama faaliyeti genellikle bir ticaret veya işletmeyle gruplanamaz; bu yüzden ortalaması 7 günü aşan mülk ile 7 gün veya daha az olan mülk genellikle ayrı kalır. Gruplamayı geri almak zordur ve bildirim kuralları vardır: beyanname imzalanmadan önce bireysel vergi desteği ile karar verin.

Günlük bir zaman kaydı tutmam gerekir mi?

Hayır. Katılım her makul yolla gösterilebilir; başka makul yollar saatleri ortaya koyuyorsa o anda tutulmuş günlük kayıtlar şart değildir. Makul yollar arasında, randevu defterlerine, takvimlere veya anlatı özetlerine dayanarak bir dönem boyunca yapılan hizmetler ve yaklaşık saatler sayılabilir (Reg. 1.469-5T(f)(4); Publication 925).

Bir özet, arkasındaki tarihli kayıtlar kadar güçlüdür. İş yapıldığı sırada yazılmış bir kayıt, bir mesaja, makbuza veya takvim girdisine eşleştirilebilir. Örnek bir kayıt:

Ortalama konaklamayı kanıtlayan rezervasyon kayıtlarını nasıl tutarım?

Her mülk için düzenlenmemiş tam yıllık bir rezervasyon dökümü ve her konaklamayı, süresini ve ortalamayı listeleyen bir çalışma sayfası saklayın. Diğer kayıtlar bu çalışma sayfasını destekler:

Dökümdeki her satırı misafir konaklaması, sahip konaklaması veya iptal edilmiş rezervasyon olarak işaretleyin. Defterlerin kendisi için bkz. her kiralık mülk için ayrı banka hesabı ve kiralık mülk muhasebe kayıtları kurulumu. Gider tarafını destekleyen makbuzlar için bkz. kiralık mülk kayıtları ve makbuzları.

Yıl bittikten sonra saatleri ve konaklamaları yeniden oluşturabilir miyim?

Konaklamalar genellikle dış kayıtlardan yeniden oluşturulabilir: her rezervasyon kanalından ve yöneticiden tam yıllık döküm ve ödeme raporları isteyin. Saatler, o anda tutulmuş bir kayıt olmadan makul yollarla kanıtlanabilir, ancak kural, sonradan yapılan bir tahminin kabul edileceğini vaat etmez. Bu, arkasındaki kanıta bağlıdır.

Saatleri yeniden oluşturmak için:

1. Tarihli her kaydı çıkarın: takvim, mesajlar, e-postalar, malzeme makbuzları, yüklenici faturaları ve yönetici özetleri.
2. Dönemlere göre, görevleri ve yaklaşık saatleri listeleyen bir anlatı özeti yazın ve her kaydı bir belgeyle eşleştirin.
3. Desteklemediğiniz hiçbir şeyi eklemeyin ve bir eşiğe ulaşmak için yukarı yuvarlamayın.
4. Özete yazdığınız günün tarihini atın. Onu o anda tutulmuş bir kayıt olarak değil, yeniden oluşturma olarak sunun.
5. Önümüzdeki yıl için hemen sürekli bir kayıt tutmaya başlayın.

Bir beyanname zararı zaten pasif değil olarak talep ettiyse ve kayıtlar yetersiz kalıyorsa Form 1040-X ile düzeltilmesi gerekebilir (işletme gideri hataları için beyanname düzeltme). Herhangi bir şey değiştirilmeden önce bireysel vergi desteği ile inceletin. Muhasebe kayıtları da geride kaldıysa bkz. kiralık mülk kayıtlarının tamamlanması.

Zararın arkasında genellikle hangi amortisman var ve başka hangi sınırlar uygulanır?

Kısa süreli kiralama zararını çoğunlukla amortisman yaratır ve en fazla beş sınır onu yine de durdurabilir. Konut amaçlı kiralık bina 27,5 yılda doğrusal amortismana tabi tutulur; arsa amortismana tabi değildir. Konut kiralama faaliyetinde kullanılan beyaz eşya, halı ve mobilyalar 5 yıllık mülktür ve uygun 5 yıllık mülk, 19 Ocak 2025'ten sonra edinilip kullanıma alındığında, siz seçimle vazgeçmedikçe genellikle ilk yıl için %100 indirim alır; daha önceki alımlarda daha düşük, kademeli azalan bir oran uygulanır (Publication 946; Form 4562 talimatları). Sahip, süresinde verilen beyannameye (uzatmalar dahil) mülk sınıfını belirten bir beyan ekleyerek vazgeçer; bu, o sınıftaki her varlığı kapsar, IRS onayı olmadan geri alınamaz ve kaçırılırsa beyannamenin uzatmalar hariç son tarihinden itibaren 6 ay içinde düzeltme beyannamesiyle yine yapılabilir.

İlk indirimden önce çözülmesi gereken bir tuzak: Publication 946, brüt kira gelirinin %80 veya daha fazlası konut birimlerinden geliyorsa binayı konut amaçlı kiralık mülk sayar; konut birimi ise birimlerin yarısından fazlasının geçici olarak kullanıldığı otel, motel veya benzeri bir işletmedeki birimi kapsamaz. Publication 946, bu ifadenin kısa konaklamalar için kiralanan tek bir eve nasıl uygulanacağını söylemez; bu kapsamın dışındaki bina genellikle konut dışı gayrimenkuldür ve 39 yılda amortismana tabi tutulur. İlk indirimden önce geri kazanım süresini bireysel vergi desteği ile netleştirin. Amortisman temelleri için bkz. kiralık mülk vergileri.

Kısa süreli kiralama zararı bu sırayla en fazla beş sınırdan geçer; pasif olmayan zarar pasif zarar adımını atlar (Publication 925; Form 461 talimatları):

Aşırı işletme zararı hesabı, çalışan olarak çalışmaktan elde edilen ücretleri ve diğer gelirleri dışarıda bırakır (Form 461 talimatları); bu yüzden W-2 ücreti üst sınırı yükseltmez. Eşikler Rev. Proc. 2025-32 kaynaklıdır. 2025 beyannamesi için $313.000 ($626.000 ortak beyannamede). Satış sırasında amortisman üzerindeki vergi için bkz. kiralık mülkte amortismanın geri alınması.

Zarar beyannamede nereye yazılır?

Her mülkün geliri, giderleri ve amortismanı, önemli hizmetler geliri Schedule C'ye taşımadıkça Schedule E, Part I'e yazılır (Publication 527). Zarar sonra şu adımlardan geçer (Schedule E talimatları; Form 8582 talimatları):

1. Amortisman 18. satıra yazılır; bu yıl ilk kez kullanıma alınan mülk için Form 4562 eklenir.
2. Risk altındaki tutar: tamamen risk altında değilseniz Form 6198, 21. satır için indirilebilir tutarı verir.
3. Pasif test: zarar pasif bir faaliyetten değilse Form 8582 gerekmez ve 21. satırdaki zarar 22. satıra geçer. Esaslı olarak katılmadığınız kısa konaklamalı bir faaliyet, aktif katılımlı kiralık gayrimenkulü listeleyen Part IV'e değil, Form 8582'nin Part V'ine yazılır. Özel kira zararı ödeneği (Part II) yalnızca Part IV listesinden çalışır; bu yüzden o zarara ulaşmaz. Kabul edilmeyen tutar sonraki yıllara devreder. Önceki askıdaki pasif zararlar, esaslı katılmaya başladığınızda ücrete karşı kullanılabilir hâle gelmez: faaliyetin cari net gelirinden düşülebilir, kalanı pasif kalır (Publication 925; askıdaki pasif zararlar).
4. Aşırı işletme zararı: Form 461 hesaplar. Kabul edilmeyen tutar Schedule 1, 8p satırında geri eklenir ve sonraki yıllara devreder.

Satır numaraları yayımlanmış en güncel formlardandır ve değişebilir. Ortalama konaklama çalışma sayfasını ve saat kaydını beyanname dosyasıyla birlikte saklayın.

Örnek

Bunlar ardışık yıllar değil, alternatif senaryolardır. Tutarlar ABD dolarıdır, her gece bir gün sayılır ve her kiralama kâr amacıyla bir işletme olarak yürütülür. Kişisel kullanım, başka pasif gelir ve önceki zarar devri olmadığını, ayrıca her zararın maliyet esası ve risk altındaki tutar sınırını zaten geçtiğini varsayın.

Temizlik yüklenicisi olan bir Denver dairesi

Dairede 240 kiralanan gecede 80 konaklama var. Ortalama konaklama 240 ÷ 80 = 3 gündür; bu yüzden pasif zarar kurallarında kiralama faaliyeti değildir. Sahip 140 saat kaydediyor, temizlik yüklenicisi 220 saat çalışıyor. Sahibin 500 saatten az saati var ve yükleniciden azdır; bu yüzden 1'den 3'e kadar olan testler başarısız olur. Önceki yıl geçmişi olmadığını ve başka hiçbir testin uymadığını varsayın. Bu olgularla US$40.000 zarar pasiftir: Form 8582'nin Part V'ine yazılır ve sonraki yıllara devreder. Ücrete karşı kullanılamaz.

Aynı daire, kendi yönetimiyle

Sahip daireyi tek başına yönetiyor; takvim, mesajlar ve makbuzlar 520 saati destekliyor. 500 saat testi, başkası ne kadar çalışırsa çalışsın karşılanır; bu yüzden US$45.000 zarar pasif değildir. Sahibin başka işletme geliri olmadığını varsayın. Bu varsayımlarla zarar, aşırı işletme zararı eşiğinin çok altındadır ve ücreti azaltabilir. Yine de her yıl risk altındaki tutar ve aşırı işletme zararı kontrolleri gerekir; daireyi bir ortaklık veya S şirketi elinde tutuyorsa maliyet esası kontrolü de gerekir.

Hafızadan saatler

Bir sahip, ortalama konaklaması 3 gün olan bir daire için 600 saat bildiriyor ve ücrete karşı US$35.000 zarar alıyor. Tarihli mesajlar, makbuzlar ve takvim yalnızca 260 saati destekliyor; yöneticinin özetleri 300 saat gösteriyor. Desteklenen saatlere göre sahip 500'ün altında ve yöneticinin 300'ünün de altında olduğundan 1 ve 3. testler başarısız olur. Önceki yıl geçmişi olmadığını ve başka hiçbir testin uymadığını varsayın. Bu olgularla zarar pasiftir; bu yüzden beyannamenin düzeltilmesi gerekir. Sahip önce kayıtları yeniden oluşturur ve beyannameyi inceletir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• İşin çoğunu bir yönetici veya temizlikçiler yapıyor, saatleriniz yalnızca hafızanızda ve büyük bir zarar ücrete karşı kullanılıyor: konaklamalarınızın ve saatlerinizin zararı pasif değil saymayı destekleyip desteklemediğini beyanname imzalanmadan önce bireysel vergi desteği ile netleştirmeye değer.
• Zararı zaten aldınız ve saatleriniz veya konaklamalarınız zayıf, ya da bununla ilgili bir IRS yazısı aldınız: önce kayıtları yeniden oluşturun, sonra cevap vermeden veya bir şey değiştirmeden önce bunları ve beyannameyi bireysel vergi desteği için getirin.
• Birkaç mülkünüz var, biri mülke ortak sahip, ortaklık veya S şirketi olarak vergilendirilen bir LLC mülkü elinde tutuyor ya da bir akraba işletmeye yardım ediyor: saatler kişi başına test edilir, aktarılan zarar maliyet esası sınırına tabidir ve sınırlı ortağın daha az testi vardır. Beyanname imzalanmadan önce bunu bireysel vergi desteği ile kontrol ettirin.
• Ortalama konaklamanız 7 günden fazla ve önemli kişisel hizmet sunmuyorsunuz: zarar, kiralık mülk vergileri rehberindeki olağan kiralama kurallarına tabidir.
• Temizlik, çarşaf veya başka hizmetler sunuyorsunuz: form ve serbest çalışma vergisi için bkz. Schedule C mi Schedule E mi.
• Çalışma sürenizin çoğu gayrimenkulde geçiyor veya fon payları tutuyorsunuz: bkz. gayrimenkul profesyoneli statüsü ve askıdaki pasif zararlar.
• Mülk başına muhasebe kayıtlarınız veya rezervasyon dökümleriniz yok: konaklamalar ve gelir beyannameye bağlanabilsin diye bunları muhasebe kayıtları desteği ile şimdi kurun.