Kiralık mülk satışı: amortismanın geri alınması ve Form 4797

Kiralık mülkü sattığımda amortismanın geri alınması nasıl vergilendirilir?

Amortismanın geri alınması, kiralık mülkte aldığınız ya da alabileceğiniz amortismandan doğan kazanç kısmının vergisidir. bir yıldan fazla elde tutulan bir kiralık mülkte, binanın amortismanına denk gelen katman en fazla %25 oranında vergilendirilir; bina ve arsa kazancının geri kalanı uzun vadeli sermaye kazancıdır (IRS Topic 409; Publication 544).

Normal gelir olarak geri alma, doğrusal yöntemden daha hızlı ya da özel bir amortisman ödeneğiyle amortismana tabi tutulan gayrimenkul için geçerlidir. 1986'dan sonra kullanıma alınan konut amaçlı bir kiralık bina genellikle 27,5 yıl boyunca doğrusal yöntemle amortismana tabi tutulur (Publication 527) ve Form 4797 talimatları bu mülk sınıfını kapsam dışında bırakır. Diğer kısımlar yine de normal gelir olarak geri alınabilir: halı ve beyaz eşya gibi kişisel mülkte alınan amortismanın tamamına kadar, daha hızlı amortismana tabi tutulan gayrimenkul kısımlarında ise doğrusal yöntemi aşan tutar için (geri kalanı %25 katmanında kalır) (Publication 544).

Aşağıdakilerden herhangi biri geçerliyse satış basit değildir:

• Mülkün herhangi bir kısmında ek amortisman veya başka hızlandırılmış amortisman talep ettiniz ya da mülkü daha kısa ömürlü parçalara böldünüz (maliyet ayrıştırma çalışması).
• Önceki beş yıl içinde net 1231. madde zararlarınız (bir yıldan uzun süre elde tutulan kiralık ve işletme mülkündeki zararlar) oldu. Net kazanç, bu zararlara kadar normal gelirdir (Publication 544).
• Hiç amortisman almadınız, ne aldığınızdan emin değilsiniz veya defterleriniz maliyeti, iyileştirmeleri ve amortismanı gösteremiyor.
• Kiralık mülk için sözleşme yapılmış durumda veya kapanışa yakın.
• Alıcı bir akraba veya kendi kuruluşunuz.
• Satıcı finansmanı sağlıyorsunuz, değişim yapıyorsunuz veya askıya alınmış pasif zararlarınız var (her biri aşağıdadır).

Alış ve satış kapanış belgelerini, satış sözleşmesini ve varsa senet ya da değişim sözleşmesini, her yılın amortisman çizelgesini, maliyetleriyle birlikte tarihli bir iyileştirme listesini, kredi kapatma belgesini ve pasif zarar devirlerini toplayın.

Değişim veya satıcı finansmanı kapanıştan önce kurulur: yerine geçen mülkü almadan önce eline geçen para, bir değişimi satışa çevirebilir (Publication 544).

Geri alınmamış 1250. madde kazancı nedir ve en yüksek oran kaçtır?

Geri alınmamış 1250. madde kazancı, amortismana tabi tutulan gayrimenkulde uzun vadeli kazancın amortismandan doğan kısmıdır ve en yüksek oranı %25'tir (IRS Topic 409). Normal gelir sayılan kazancı içeremez; 1231. madde mülkü için net 1231. madde kazancını da aşamaz (Publication 544). Bunun yerine Form 8949'da bildirilen bir kiralık mülk, aynı çalışma sayfasıyla ama 1231. madde sınırı olmadan hesaplanır.

Tutar, bina için indirilmiş veya indirilebilecek amortismanın ve binanın toplam kazancının küçüğünden, normal gelir olarak geri alınan kısım düşüldükten sonra bulunur. Bunu Schedule D talimatlarındaki Geri Alınmamış 1250. Madde Kazancı Çalışma Sayfası'nı kullanarak Schedule D'nin 19. satırına yazın.

%25 oranı bir üst sınırdır: Schedule D Vergi Çalışma Sayfası, bu katmanın vergisini gelirinizin geri kalanıyla birlikte hesaplar. Uzun vadeli sermaye kazancında %20 en yüksek oranı, bu vergi yılında bekâr beyan edenler için $545.500, müşterek beyan edenler için $613.700 vergilendirilebilir gelirin üzerinde geçerlidir. Hane reisi ve ayrı beyan veren evlilerin kendi eşikleri vardır (Revenue Procedure 2025-32).

Hiç amortisman almadıysam amortismanın geri alınması vergisi öder miyim?

Geri alma, hiç almamış olsanız bile alabileceğiniz amortisman üzerinden hesaplanır. IRS, maliyet esasını indirebileceğiniz amortisman kadar, hiç almadıysanız alabileceğiniz tutarın tamamı kadar azaltmanızı söyler (Publication 551).

Geri alınmamış 1250. madde kazancı ve normal gelir olarak geri alma, “indirilmiş veya indirilebilecek” (allowed or allowable) amortismanı kullanır; bu yüzden indirimi atlamak vergi katmanını atlamaz (Form 4797 talimatları; Schedule D talimatları). Yıllar atlandıysa düzeltmenin kendi formları ve zamanlaması vardır: kiralık mülkte atlanan amortisman rehberine bakın.

Kazancı nasıl hesaplarım: satış fiyatı, satış masrafları ve düzeltilmiş maliyet esası?

Kazanç, gerçekleşen tutar eksi satış masrafları eksi düzeltilmiş maliyet esasıdır (Publication 544).

1. Gerçekleşen tutar. Nakit, artı aldığınız diğer her şeyin değeri, artı alıcının devraldığı veya mülkün üzerinde olduğu hâlde satıldığı ipotek ve diğer borçlar. Kapanışta kapatılan ipotek bu rakamın parçasıdır; bu yüzden elinize geçen nakit kazanç değildir.
2. Satış masrafları. Bunları gerçekleşen tutardan düşün.
3. Düzeltilmiş maliyet esası. Maliyet, artı bir yıldan uzun süre dayanan iyileştirmeler, eksi indirilmiş veya indirilebilecek amortisman (Publication 551).
4. Kazanç veya zarar. 1. adım eksi 2. adım eksi 3. adım.

Arsa amortismana tabi tutulamaz; bu yüzden fiyatı, satış masraflarını ve maliyet esasını arsa ile bina arasında bölün. Form 4797, binayı Bölüm III'te, arsayı Bölüm I'de bildirir (Form 4797 talimatları). Kapanış belgesinin hangi satırlarının maliyet esasına eklendiği ve arsanın binadan nasıl ayrılacağı defterlerde kiralık mülk kapanış belgeleri rehberindedir.

Satışı hangi formlar bildirir: Form 4797, Form 8949 ve Schedule D?

Kiralık mülk satışı genellikle Form 4797 ile bildirilir ve net kazanç Schedule D'ye aktarılır. 1231. madde açısından, kira getirmek için elde tutulan mülk genellikle bir ticari faaliyette veya işletmede kullanılıyormuş gibi ele alınır (Publication 544).

Kapanış görevlisinin Form 1099-S'i brüt hasılatı gösterir ve Form 4797 talimatları bunu 1a satırına yazmanızı söyler. Bir kiralık mülkün ticari faaliyet veya işletme düzeyine ulaşıp ulaşmadığı bir olgu sorusudur; talimatlar bunu belirli bir kiralık mülk için çözmez. Ticari faaliyet olmayan kiralık mülk bir sermaye varlığıdır ve Form 8949'da bildirilir; yalnızca geri alma Bölüm III'te hesaplanır (Form 4797 talimatları).

Satış yılında ne yapmalıyım: son amortisman ve defterler?

Kiralık mülke sahip olduğunuz yılın bölümü için amortisman alın, ardından mülkü defterlerden çıkarın ve kazancı vergi formlarına bağlayın.

Satış yılında amortisman tam bir yılın yalnızca bir kısmıdır. Konut amaçlı kiralık mülk, satış ayını yarım ay sayan ay ortası kuralını kullanır (Publication 946). 2 Mart'taki bir satış, o yılın amortismanının 2,5 ayını kazandırır. Beyaz eşya ve mobilya bunun yerine yarım yıl veya çeyrek ortası kuralını kullanır (Publication 946).

Defterleri kapatmak için:

1. Kira ve giderleri kapanış tarihine kadar kaydedin.
2. Satışı kapanış belgesinden kaydedin: alınan nakit, satış masrafları, ipotek kapatma ve alıcının paylaştırma payı. Alıcı senet imzalarsa bunu alacak olarak kaydedin ve anapara geldikçe azaltın.
3. Arsa, bina ve iyileştirme maliyetlerini ve birikmiş amortismanı varlık hesaplarından çıkarın.
4. Aradaki fark, defter kazancı veya zararıdır. Bu, yalnızca defterler beyannameyle aynı maliyet esasını ve amortismanı taşıyorsa, taksit ertelemesi veya değişimden önceki Form 4797 kazancıyla eşleşir. Eşleşmiyorsa beyanname hazırlanmadan önce nedenini bulun.
5. Kapanış belgelerini ve amortisman çizelgesini saklayın. IRS, indirilmiş veya indirilebilecek amortisman için kalıcı kayıtlar tutmanızı söyler (Publication 544).

Kazanç, satış yılı için vergilendirilir. Vergi, ödeme yaparak ilerleme esasına dayanır; bu yüzden büyük bir kazanç o yıl tahmini ödemeler anlamına gelebilir ve eksik kalırsa ceza doğurur (IRS Topic 306); tarihler üç aylık tahmini vergi ödemeleri rehberindedir.

Satışı satıcı finansmanıyla yapıyorum: geri alma ödemelere yayılır mı?

Beyaz eşya veya hızlandırılmış amortisman gibi normal geri alma, o yıl hiç ödeme gelmese bile tamamen satış yılında bildirilir (Publication 537; Publication 544). Doğrusal yöntemle amortismana tabi tutulan bir binanın amortisman katmanı taksit yöntemini kullanabilir, ancak ilk ödemelerden çıkar: her ödemedeki kazanç, bu katman bitene kadar ona sayılır; bu yüzden büyük bir peşinat %25 katmanının tamamını satış yılına getirebilir (26 CFR 1.453-12; Schedule D talimatları). Taksit yöntemini yalnızca normal geri almanın üzerindeki kazanç kullanabilir.

• Form 6252 satışı her yıl bildirir ve kazancı Form 4797'ye veya Schedule D'ye gider.
• Yöntemden çıkma seçimi, tüm kazancı satış yılında bildirmek demektir; süre uzatımları dahil, satış yılının beyanname son tarihi tarihine kadar verilir (Publication 537).
• Alıcının devraldığı ipotek, taksitli satış maliyet esasınızı aştığı ölçüde satış yılında ödeme sayılır: düzeltilmiş maliyet esası, artı satış masrafları, artı normal geri alma geliri. Amortismandan sonra bu yaygındır ve kazancın büyük kısmını, %25 katmanı dahil, satış yılına getirebilir (Publication 537).
• Senedin faizi, kazançtan ayrı olarak her yıl normal gelirdir. Sözleşme çok az faiz belirtiyorsa fiyatın bir kısmı faiz sayılır (Publication 537).
• Alıcısı kontrol ettiğiniz bir kuruluş veya sizin ya da eşinizin lehtarı olduğu bir trust olan satış, diğer ilişkili kişiler arasında, amortismana tabi mülk için genellikle taksit yöntemini kullanamaz; tüm ödemeler satış yılında alınmış sayılır (Publication 537).

1031 değişimi vergiyi erteleyebilir mi?

İşletme veya yatırım amacıyla elde tutulan gayrimenkulün benzer nitelikte başka bir gayrimenkulle değişimi, amortisman katmanı dahil kazancı erteleyebilir. Aldığınız nakit, diğer mülk ve ipotek rahatlaması, kazancın tutarına kadar kazancı şimdi vergilendirilebilir hale getirir. İpotek rahatlaması, karşı tarafın devraldığı borçtan, sizin üstlendiğiniz borç ve eklediğiniz nakit veya diğer mülk düşüldükten sonra kalan tutardır (Form 8824 talimatları). Yalnızca gayrimenkul yararlanır; bu yüzden kiralık mülkle birlikte satılan mobilya ve diğer kişisel mülk, üzerindeki normal geri alma dahil, genellikle satış olarak vergilendirilir (IRS: benzer nitelikli değişimler; Publication 544).

Zamanlama Form 8824 talimatlarından gelir. İki tuzak var:

• Satış parasını yerine geçen mülkü almadan önce fiilen veya dolaylı olarak alırsanız işlem satış sayılır; yalnızca bir kısmını alırsanız kısmen vergilendirilebilir bir değişim sayılır (Publication 544). Değişim genellikle satış kapanmadan önce kurulur ve satış parasını kimin elinde tuttuğu, devrin satış sayılıp sayılmayacağını belirler.
• Esas olarak satış için elde tutulan mülk uygun değildir ve ABD mülkü yurt dışındaki mülkle benzer nitelikli sayılmaz (IRS: benzer nitelikli değişimler).

Erteleme af değildir. Yerine geçen mülk genellikle eski mülkün maliyet esasını devralır ve kazanç, onu daha sonra başka bir değişim yapmadan sattığınızda gerçekleşmiş sayılır (Publication 544). İlişkili bir kişiyle yapılan değişimin iki tarafından biri mülkü 2 yıl içinde elden çıkarırsa erteleme genellikle sona erer (Form 8824 talimatları). Bir sendikasyona veya fırsat bölgesi fonuna yapılan değişimler için 1031 ve fırsat bölgesi rehberine bakın.

Net yatırım geliri vergisi kazanca uygulanır mı?

Uygulanabilir. Kiralık mülk satışından doğan kazanç, kiralık mülk pasif olmayan bir ticari faaliyet veya işletme değilse net yatırım gelirdir ve vergi yalnızca bir gelir eşiğinin üzerinde uygulanır (IRS Topic 559).

Vergi, net yatırım gelirinin veya değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelirin $200.000 (bekâr veya hane reisi), $250.000 (müşterek beyan veren evli veya nitelikli hayatta kalan eş) ya da $125.000 (ayrı beyan veren evli) tutarını aşan kısmının, hangisi küçükse, %3,8 tutarıdır.

Bu vergi açısından, kiralık mülk üzerinde çok çalışsanız bile sınırlı istisnalar dışında pasiftir. Kiralık mülk 162. madde kapsamında bir ticari faaliyet veya işletmeyse ve sizin için pasif değilse, örneğin maddi olarak katılan bir gayrimenkul profesyoneli için, kazanç net yatırım geliri değildir. Güvenli limanı karşılayan bir gayrimenkul profesyoneli (satış yılında her kiralık faaliyette 500 saat üzerinde veya önceki 10 yılın 5'inde) kazanç üzerindeki verginin dışındadır. Yalnızca gayrimenkul profesyoneli olmak yetmez: kiralık mülkün aynı zamanda bir ticari faaliyet veya işletme olması gerekir (Form 8960 talimatları). Vergiyi Form 8960 hesaplar. Yukarıdaki sermaye kazancı oranlarından ayrıdır. Bu verginin kira tarafı için kiralık mülk vergileri rehberine bakın.

Sattığımda askıya alınmış pasif zararlara ne olur?

Askıya alınmış pasif zararlar, kiralık mülkteki payınızın tamamını sattığınız yıl genellikle tamamen kabul edilir (Publication 925). Bunlar yalnızca kiralık mülk kazancını değil, diğer geliri de azaltır.

Üç koşul geçerlidir:

• Pasif faaliyetteki payınızın tamamını elden çıkarırsınız. Birkaç kiralık mülkü tek faaliyet olarak gruplandırdıysanız, satılan kısma bağlı zararları kanıtlayamıyorsanız birini satmak genellikle faaliyetin zararlarını serbest bırakmaz (Publication 925).
• İşlem, gerçekleşen tüm kazanç veya zararı tanır; bu yüzden kazancı erteleyen benzer nitelikli bir değişim zararları serbest bırakmaz.
• Alıcı sizinle ilişkili değildir.

Taksitli satışta zararlar, her yıl tanınan kazançla orantılı olarak serbest bırakılır (Publication 925). Satıştaki sermaye zararı önce sermaye kazançlarını azaltır. Net sermaye zararı ise yılda en fazla $3.000 kadar diğer geliri azaltır (ayrı beyan veren evlilerde $1.500); kalanı sonraki yıllara devredilir.

Kiralık mülkü zararına satarsam ne olur?

Bir yıldan uzun süre elde tutulan kiralık gayrimenkuldeki zarar genellikle 1231. madde zararıdır ve Form 4797'nin Bölüm I'inde bildirilir. Net 1231. madde zararı normal zarardır (Publication 544).

• Amortisman maliyet esasını düşürür; bu yüzden ödediğinizden düşük bir fiyata satış yine de vergilendirilebilir kazanç doğurabilir.
• Kiralık mülk ticari faaliyet veya işletme değilse zarar sermaye zararıdır. Sermaye kazançlarını, ardından yılda en fazla $3.000 kadar diğer geliri azaltır (ayrı beyan veren evlilerde $1.500) (IRS Topic 409).
• Önce Form 8582 gelir. Zarar Form 4797'ye yazılmadan önce ne kadar pasif zarara izin verildiğini gösterir (Form 4797 talimatları). Pasif faaliyetteki payınızın tamamını ilişkili olmayan bir alıcıya tümüyle vergilendirilebilir bir satışla satmak, askıya alınmış pasif zararları serbest bırakır (yukarıya bakın).
• Eskiden ev olan, sonra kiralık mülke dönüşen bir mülk: indirilebilir zarar, mülkün kiralık hale geldiği gün düzeltilmiş maliyet esasının veya gerçeğe uygun piyasa değerinin düşüğünden başlar; sonraki iyileştirmeler ve amortisman için düzeltilir (Publication 544).
• İlişkili bir kişiye satıştan doğan zarar indirilemez (Publication 544).

Örnek

Tüm tutarlar ABD dolarıdır ve açıklayıcıdır. Eyalet vergisi ile net yatırım geliri vergisi hesaba katılmamıştır.

Amortisman alınmış satış

Bir kiralık mülk sahibi bir kiralık mülkü US$300.000'a aldı: arsa için US$60.000, bina için US$240.000. Alınan amortisman toplam US$60.000'dır. Mülk, US$27.000 satış masrafıyla US$450.000'a satılıyor. Binanın kazancın en az US$60.000'ını taşıdığını varsayın.

US$60.000'lık katman en fazla %25 oranında, yani en çok US$15.000 vergilendirilir. US$123.000 ise gelire göre %0, %15 veya %20 oranında vergilendirilir.

Hiç alınmamış amortisman

Bir kiralık mülk sahibi bir evi 8 yıl kiraya verdi ve US$240.000'lık bina için hiç amortisman talep etmedi. Yılda yaklaşık US$8.700 alınabilirdi (27,5 yılda US$240.000), toplamda kabaca US$70.000. Binanın düzeltilmiş maliyet esası US$240.000 değil, US$170.000'dır. Binanın net satış fiyatındaki payı US$300.000 ise kazanç US$130.000'dır ve bunun US$70.000'ı, indirim alınmış gibi, amortisman katmanındadır.

Satıcı finansmanlı satış

Bir kiralık mülk sahibi mülkü US$400.000'a satar: US$100.000 peşin ve 10 yılda ödenecek US$300.000'lık bir senet. Alınan amortisman US$50.000, toplam kazanç ise satış masrafları ve faiz hesaba katılmadan US$200.000'dır. Alınan her anapara dolarının yarısı kazançtır.

• Satış yılı: US$100.000 peşinat US$50.000 kazanç taşır. Talimatlar bunun tamamını genellikle geri alınmamış 1250. madde kazancı sayar; böylece amortisman katmanının tamamı satış yılında bildirilir.
• Sonraki yıllar: kazancın diğer US$150.000'ı, uzun vadeli sermaye kazancı olarak senet ödemeleriyle gelir.
• Beyaz eşya: beyaz eşyanın maliyet esası kalmadıysa ve US$400.000'a ek olarak ayrıca US$5.000'a satıldıysa, alıcı henüz ödememiş olsa bile bu US$5.000 satış yılında normal gelirdir. Yukarıdaki gayrimenkul rakamları değişmez.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Mülk için sözleşme yapıldı, finansmanı var, değişim yapılıyor veya amortisman geçmişi belirsiz: maliyet esası, geri alma tutarı, formlar ve ayrılacak vergi dosyaya bağlıdır ve değişim kapanıştan önce düzenlenir. Bu seçimler henüz açıkken bireysel vergi desteği alın.
• Hiç amortisman almadınız: kiralık mülkte atlanan amortisman rehberine bakın.
• Kiralık mülk defterleriniz geride veya kapanış belgesi ile defterler birbirini tutmuyor: bunlar olmadan maliyet esası ve amortisman kanıtlanamaz. Kiralık mülk defterlerini tamamlama ve defterlerde kiralık mülk kapanış belgeleri rehberlerine bakın ve muhasebe kayıtları desteği alın.
• Kiralık mülk bir zamanlar eviniz oldu veya satıştan önce içine taşındınız: konut satışı istisnası, 6 Mayıs 1997 tarihinden sonra alınan amortismana denk gelen kazanç kısmını koruyamaz (Publication 523). İstisna ve kiralık mülk yılları konut satışı istisnası rehberinde anlatılır.
• Kiralık mülkü miras aldınız veya size hediye edildi: miras alınan kiralık mülkün maliyet esası genellikle ölüm tarihindeki (veya alternatif değerleme tarihindeki) gerçeğe uygun piyasa değeridir; bu yüzden önceki sahibin amortismanı size geçmez. Hediye edilen kiralık mülk farklıdır: genellikle hediye verenin zaten amortismanını yansıtan maliyet esasını korursunuz (Publication 551). Satmadan önce bireysel vergi desteği alın.
• Kiralık mülk bir LLC veya ortaklıkta tutuluyor: LLC'de kiralık mülk rehberine bakın.
• Sahip ABD vatandaşı veya mukimi değil: satış üzerindeki stopaj mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberinde ele alınır.
• Kanada'da veya başka bir ülkede yaşıyorsunuz ya da satış orada da vergilendiriliyor: her ülkenin kazanç için kendi kuralları vardır ve kredilerin birbirini tutması gerekir. ABD'deki kiralık mülkü değiştirme rehberine bakın ve sınır ötesi vergi desteği alın.
• Geçmiş beyannameler eksik: verilmemiş beyannameleri tamamlama rehberine bakın.
• Kiralık mülk Kanada'da: Kanada'da kiralık mülk satışı rehberine bakın.
• Kiralık mülkün genel resmini görmek istiyorsunuz: kiralık mülk vergileri rehberine bakın. Bir eyalet kazancı farklı vergilendirebilir; bu yüzden eyaletinizin gelir idaresine de bakın.