Aluguel de curta temporada: registros de 7 dias e 500 horas

O que é a chamada “brecha do aluguel de curta temporada” e por que um prejuízo pode abater o salário W-2?

É uma regra comum, não uma brecha. Um prejuízo de aluguel geralmente é passivo, então só pode abater renda passiva, não salário. Mas um imóvel cuja permanência média dos hóspedes é de 7 dias ou menos (a regra dos 7 dias) não é uma “atividade de aluguel” (rental activity) para as regras de prejuízo passivo (Publication 925; Reg. 1.469-1T(e)(3)). O prejuízo é então testado como qualquer prejuízo de negócio. Se você tem participação material (material participation), em geral trabalhando mais de 500 horas no ano, ou mais de 100 horas e ao menos tantas horas quanto qualquer outra pessoa que trabalhe nele, o prejuízo não é passivo e pode reduzir o salário, se os outros limites abaixo permitirem.

Quatro fatos decidem:

1. A permanência média, imóvel por imóvel (ou grupo por grupo), a partir dos seus registros de reservas.
2. Suas horas (com as do cônjuge) comparadas com as de todas as outras pessoas que trabalham no imóvel.
3. Seu uso pessoal e o da família: se o uso pessoal passa do limite de residência (o maior valor entre 14 dias ou 10% dos dias de aluguel a preço justo, explicado abaixo), um prejuízo de aluguel não pode abater o salário.
4. Os limites que valem depois do teste de atividade passiva: valor em risco (at-risk), prejuízo empresarial excedente (excess business loss) e, se uma sociedade ou corporação S for dona do imóvel, o custo-base (basis).

Uma permanência média curta muda apenas o rótulo de prejuízo passivo. Se a renda vai no Schedule E ou no Schedule C, e se o imposto de autônomo se aplica, é outra pergunta: veja Schedule C ou Schedule E para um aluguel de curta temporada.

O caso é mais difícil se:

• um gestor ou faxineiros fazem a maior parte do trabalho;
• suas horas existem só na memória;
• a depreciação gerou um prejuízo grande, ou a declaração já o usa contra o salário;
• você tem vários imóveis, ou outra pessoa é coproprietária ou ajuda a administrar um deles;
• você ou sua família ficam no imóvel muitos dias.

Reúna, por imóvel: a exportação de reservas do ano inteiro, o calendário e o histórico de mensagens, os dias em que você ou a família ficaram, o contrato com o gestor e o cronograma de depreciação.

Minha permanência média é mesmo de 7 dias ou menos?

Divida o total de dias de todos os períodos de uso pelo cliente pelo número desses períodos e compare o resultado com 7 dias (Publication 925; instruções do Form 8582). Conte apenas as estadias que terminaram durante o ano fiscal ou que incluem o último dia dele; uma estadia que passa do fim do ano pode usar uma estimativa razoável (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)).

• Um período é o tempo em que o hóspede tem direito contínuo ou recorrente de usar o imóvel, quer o use o tempo todo ou não, e ainda que prorrogue ou renove esse direito (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)(D)). Sair antes não encurta o período por si só, então guarde as condições da reserva e qualquer acordo que tenha encurtado o direito. Junte reservas seguidas do mesmo hóspede em uma única linha.
• Uma estadia longa conta como qualquer outra: dez estadias de 3 dias e uma de 45 dias dão uma média de cerca de 6,8 dias.
• O regulamento conta “dias” e não diz se o dia do check-out conta. Se a sua média ficar perto de 7 dias por qualquer um dos métodos, peça a um preparador de declarações que confirme o método de contagem antes de confiar nele.

A exceção dos 30 dias é um segundo caminho para sair de “atividade de aluguel”:

Serviços pessoais significativos são serviços prestados por pessoas, avaliados pela frequência com que são oferecidos, pelo trabalho envolvido e pelo valor em relação ao aluguel. Três tipos ficam de fora primeiro: serviços necessários para o uso legal, melhorias e reparos que prolongam a vida do imóvel muito além de uma estadia média, e serviços comuns em aluguéis de longo prazo, como limpeza de áreas comuns, reparos de rotina e coleta de lixo (Reg. 1.469-1T(e)(3)(iv)). Este teste só importa quando a permanência média é de mais de 7 dias e até 30. Se a limpeza entre hóspedes ou a roupa de cama são “significativas” depende dos fatos; o próprio exemplo do regulamento, um apart-hotel com camareira diária e roupa de cama que custavam menos de um décimo da diária, concluiu que não eram.

E se eu ou minha família ficarmos no imóvel?

Se o uso pessoal seu ou da sua família passa do maior valor entre 14 dias ou 10% dos dias em que o imóvel é alugado a preço justo, ele é tratado como residência. Os dias em que você trabalha em tempo substancialmente integral consertando e conservando o imóvel (não melhorando) não são uso pessoal, mesmo que familiares aproveitem o imóvel nesse dia; registre esses dias de trabalho à parte. Alugar uma residência não é atividade passiva, então uma permanência média curta e as suas horas não ajudam: despesas de aluguel acima da renda de aluguel não podem abater outra renda, inclusive o salário. Elas são levadas para os anos seguintes (Publication 527; instruções do Form 8582). Marque no calendário os dias do proprietário e da família como estadias do proprietário, não de hóspedes. Para a contagem de dias, veja dias de aluguel a preço justo e uso pessoal.

Quais testes de participação material os donos de aluguel de curta temporada usam?

O proprietário passa se qualquer um dos sete testes do regulamento for atendido para o imóvel no ano (Reg. 1.469-5T(a); Publication 925). Os testes 1 a 3 fazem a maior parte do trabalho em aluguéis de curta temporada.

Os testes valem para cada atividade e cada ano. Se uma sociedade for dona do imóvel e você for sócio com responsabilidade limitada (limited partner), só os testes 1, 5 e 6 podem valer (Reg. 1.469-5T(e)); veja status de profissional do mercado imobiliário para investidores de fundos. Esta página trata de um imóvel que você possui diretamente.

O que conta como minhas horas e o que não conta?

Conta o trabalho que você faz ligado ao imóvel enquanto tem participação nele, seja qual for a função em que o faz (Reg. 1.469-5(f)(1); Publication 925). Em um aluguel de curta temporada, isso costuma significar responder a hóspedes, definir preços e disponibilidade, limpar e repor itens entre estadias, cuidar de reparos e atender prestadores.

Dois tipos de tempo não contam (Reg. 1.469-5T(f)(2)):

• Trabalho de tipo investidor, a menos que você participe diretamente da gestão ou operação do dia a dia: revisar demonstrações financeiras ou relatórios operacionais, preparar resumos ou análises das finanças para uso próprio e acompanhar finanças ou operações sem função de gestão.
• Trabalho que os proprietários não costumam fazer, quando um dos principais motivos para fazê-lo é evitar os limites de prejuízo.

Se a escrituração de rotina é trabalho de tipo investidor ou parte da operação depende dos fatos. Registre-a em uma linha própria para que possa ser retirada.

O tempo do meu cônjuge conta, e as horas do gestor e dos faxineiros me prejudicam?

O trabalho do seu cônjuge conta como seu, mesmo que ele não tenha participação no imóvel e vocês entreguem declarações separadas (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)). Some as horas dos dois cônjuges e registre cada cônjuge pelo nome.

As horas do gestor e dos faxineiros só importam nos testes 2, 3 e 7, porque eles comparam você com todas as pessoas que trabalham na atividade, donas ou não (Reg. 1.469-5T(a)). Elas não reduzem a sua contagem no teste de 500 horas. Com um gestor ou equipe fazendo a maior parte do trabalho, esse teste costuma ser o único caminho realista. Nem o regulamento nem a Publication 925 dizem como contar a equipe de uma empresa de gestão, então peça registros de tempo ou faturas que mostrem as horas realmente trabalhadas.

Tenho mais de um imóvel: as horas são testadas para cada um?

Cada imóvel é testado separadamente, a menos que você agrupe imóveis que formam uma unidade econômica. O agrupamento permite mostrar a participação material uma vez para o grupo, e o grupo passa a ter uma única permanência média (Reg. 1.469-4). Se as diárias diferem muito, calcule a média de cada faixa de diária e pondere-a pela participação da faixa na receita bruta de aluguel do grupo, em vez de juntar todas as estadias (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)). Uma atividade de aluguel geralmente não pode ser agrupada com um negócio, então um imóvel com média acima de 7 dias e outro com média de 7 dias ou menos geralmente ficam separados. O agrupamento é difícil de desfazer e tem regras de divulgação: decida antes de assinar a declaração, com a ajuda com impostos de pessoa física.

Preciso de um registro diário de horas?

Não. A participação pode ser mostrada por qualquer meio razoável, e registros diários feitos na época não são exigidos se outros meios razoáveis comprovam as horas. Meios razoáveis podem incluir os serviços prestados em um período e as horas aproximadas, com base em agendas, calendários ou resumos narrativos (Reg. 1.469-5T(f)(4); Publication 925).

Um resumo é tão forte quanto os registros com data que o sustentam. Uma anotação escrita quando o trabalho aconteceu pode ser cruzada com uma mensagem, um recibo ou um item do calendário. Um registro ilustrativo:

Como guardo registros de reservas que provem a permanência média?

Guarde uma exportação completa e sem edição das reservas do ano para cada imóvel, mais uma planilha que liste cada estadia, sua duração e a média. Os outros registros sustentam essa planilha:

Marque cada linha da exportação como estadia de hóspede, estadia do proprietário ou reserva cancelada. Para a escrituração em si, veja uma conta bancária separada para cada imóvel alugado e como montar a escrituração de aluguel. Para os recibos que sustentam as despesas, veja registros e recibos de imóveis para aluguel.

Posso reconstruir horas e estadias depois do fim do ano?

As estadias geralmente podem ser reconstruídas com registros de fora: peça a cada canal de reservas e ao gestor uma exportação do ano inteiro e os relatórios de repasses. As horas podem ser provadas por meios razoáveis sem um registro feito na época, mas a regra não promete que uma estimativa posterior será aceita. Isso depende das provas por trás dela.

Para reconstruir as horas:

1. Reúna todos os registros com data: calendário, mensagens, e-mails, recibos de suprimentos, faturas de prestadores e extratos do gestor.
2. Escreva um resumo narrativo por período, listando as tarefas e as horas aproximadas, e ligue cada anotação a um registro.
3. Deixe de fora o que você não consegue comprovar, e não arredonde para cima para atingir um limite.
4. Date o resumo com o dia em que o escreveu. Apresente-o como uma reconstrução, não como um registro feito na época.
5. Comece agora um registro contínuo para o ano que vem.

Se uma declaração já lançou o prejuízo como não passivo e os registros não bastam, talvez seja preciso corrigi-la no Form 1040-X (retificar uma declaração por erros em despesas do negócio). Peça à ajuda com impostos de pessoa física que a revise antes de mudar qualquer coisa. Se a escrituração contábil também está atrasada, veja atualizar a escrituração de imóveis para aluguel.

Que depreciação costuma estar por trás do prejuízo, e que outros limites se aplicam?

A depreciação costuma ser o que gera um prejuízo de aluguel de curta temporada, e até cinco limites ainda podem barrá-lo. Um prédio residencial de aluguel é depreciado em linha reta por 27,5 anos, e o terreno não é depreciável. Eletrodomésticos, carpetes e móveis usados em uma atividade de aluguel residencial são bens de 5 anos, e os bens elegíveis de 5 anos geralmente têm uma dedução de 100% no primeiro ano quando adquiridos e colocados em uso depois de 19 de janeiro de 2025, a menos que você opte por não usá-la; compras anteriores têm uma taxa menor, em redução gradual (Publication 946; instruções do Form 4562). O proprietário opta por não usá-la anexando uma declaração à declaração entregue no prazo (prorrogações incluídas) que nomeie a classe do bem; ela vale para todos os bens dessa classe, não pode ser revogada sem o consentimento do IRS e, se for esquecida, ainda pode ser feita por declaração retificadora em até 6 meses após o vencimento da declaração, sem contar prorrogações.

Uma armadilha para resolver antes da primeira dedução: a Publication 946 chama um prédio de imóvel residencial de aluguel se 80% ou mais da sua receita bruta de aluguel vem de unidades residenciais, e uma unidade residencial não inclui uma unidade em hotel, motel ou outro estabelecimento em que mais da metade das unidades é usada de forma transitória. A Publication 946 não diz como essa redação se aplica a uma única casa alugada por estadias curtas, e um prédio fora dela geralmente é imóvel não residencial, depreciado em 39 anos. Defina o prazo de recuperação com a ajuda com impostos de pessoa física antes da primeira dedução. Para o básico da depreciação, veja impostos de imóveis para aluguel.

Um prejuízo de aluguel de curta temporada passa por até cinco limites, nesta ordem; um prejuízo que não é passivo pula a etapa do prejuízo passivo (Publication 925; instruções do Form 461):

O cálculo do prejuízo empresarial excedente deixa de fora salários e outras rendas do trabalho como empregado (instruções do Form 461), então o salário W-2 não eleva o teto. Os limites vêm da Rev. Proc. 2025-32. Para uma declaração de 2025, são $313.000 ($626.000 em declaração conjunta). Para o imposto sobre a depreciação quando você vende, veja recaptura de depreciação em um imóvel alugado.

Onde o prejuízo vai na declaração?

A renda, as despesas e a depreciação de cada imóvel vão no Schedule E, Parte I, a menos que serviços substanciais levem a renda para o Schedule C (Publication 527). O prejuízo passa, então, por estas etapas (instruções do Schedule E; instruções do Form 8582):

1. Depreciação vai na linha 18, com o Form 4562 para bens colocados em uso pela primeira vez neste ano.
2. Valor em risco: se você não está totalmente em risco, o Form 6198 dá o valor dedutível para a linha 21.
3. Teste passivo: se o prejuízo não vem de uma atividade passiva, o Form 8582 não é necessário e o prejuízo da linha 21 vai para a linha 22. Uma atividade de estadia curta em que você não teve participação material vai na Parte V do Form 8582, não na Parte IV, que lista imóveis para aluguel com participação ativa. A dedução especial para prejuízo de aluguel (Parte II) funciona só a partir da lista da Parte IV, então não alcança esse prejuízo. O valor não permitido é levado para os anos seguintes. Prejuízos passivos suspensos de anos anteriores não passam a poder ser usados contra o salário quando você começa a ter participação material: eles podem abater a renda líquida atual da atividade, e o resto continua passivo (Publication 925; prejuízos passivos suspensos).
4. Prejuízo empresarial excedente: o Form 461 o calcula. O valor não permitido é somado de volta no Schedule 1, linha 8p, e levado para os anos seguintes.

Os números das linhas são dos formulários publicados mais recentes e podem mudar. Guarde a planilha da permanência média e o registro de horas com o arquivo da declaração.

Exemplo

São cenários alternativos, não anos seguidos. Os valores estão em dólares americanos, cada noite conta como um dia e cada aluguel é tratado como um negócio com objetivo de lucro. Suponha que não há uso pessoal, nem outra renda passiva, nem prejuízos anteriores levados adiante, e que cada prejuízo já passou por qualquer limite de custo-base e de valor em risco.

Um apartamento em Denver com um prestador de limpeza

O apartamento tem 80 estadias em 240 noites alugadas. A permanência média é 240 ÷ 80 = 3 dias, então não é uma atividade de aluguel para as regras de prejuízo passivo. O proprietário registra 140 horas e um prestador de limpeza trabalha 220. O proprietário tem menos de 500 horas e menos do que o prestador, então os testes 1 a 3 falham. Suponha que não há histórico de anos anteriores e que nenhum outro teste se aplica. Nesses fatos, o prejuízo de US$40.000 é passivo: vai na Parte V do Form 8582 e é levado para os anos seguintes. Ele não pode ser usado contra o salário.

O mesmo apartamento, administrado pelo próprio dono

O proprietário o administra sozinho, e o calendário, as mensagens e os recibos sustentam 520 horas. O teste de 500 horas é atendido, seja quanto for que outras pessoas trabalhem, então o prejuízo de US$45.000 não é passivo. Suponha que o proprietário não tem outra renda empresarial. Nessas premissas, o prejuízo fica bem abaixo do limite do prejuízo empresarial excedente, então poderia reduzir o salário. Ele ainda precisa das conferências de valor em risco e de prejuízo empresarial excedente todo ano, e de uma conferência de custo-base se uma sociedade ou corporação S for dona do apartamento.

Horas de memória

Um proprietário declara 600 horas em um apartamento com permanência média de 3 dias e lança um prejuízo de US$35.000 contra o salário. Mensagens com data, recibos e o calendário sustentam apenas 260 horas, e os extratos do gestor mostram 300. Com as horas comprovadas, o proprietário fica abaixo de 500 e abaixo das 300 do gestor, então os testes 1 e 3 falham. Suponha que não há histórico de anos anteriores e que nenhum outro teste se aplica. Nesses fatos, o prejuízo é passivo, e a declaração precisaria ser corrigida. O proprietário reconstrói os registros primeiro e pede que a declaração seja revisada.

E no seu caso?

• Um gestor ou faxineiros fazem a maior parte do trabalho, suas horas existem só na memória e um prejuízo grande está sendo usado contra o salário: vale definir, antes de assinar a declaração, se as suas estadias e horas sustentam tratar o prejuízo como não passivo, com a ajuda com impostos de pessoa física.
• Você já usou o prejuízo e suas horas ou estadias são frágeis, ou recebeu uma carta do IRS sobre isso: reconstrua os registros primeiro e leve-os, com a declaração, à ajuda com impostos de pessoa física antes de responder ou mudar qualquer coisa.
• Você tem vários imóveis, outra pessoa é coproprietária de um, uma LLC tributada como sociedade ou corporação S é dona dele, ou um parente ajuda a administrá-lo: as horas são testadas por pessoa, um prejuízo repassado encontra o limite de custo-base e um sócio com responsabilidade limitada tem menos testes. Peça à ajuda com impostos de pessoa física que confira isso antes de assinar a declaração.
• Sua permanência média é de mais de 7 dias e você não presta serviços pessoais significativos: o prejuízo segue as regras comuns de aluguel em impostos de imóveis para aluguel.
• Você oferece limpeza, roupa de cama ou outros serviços: veja Schedule C ou Schedule E para o formulário e o imposto de autônomo.
• A maior parte do seu tempo de trabalho é no mercado imobiliário, ou você tem participações em fundos: veja status de profissional do mercado imobiliário e prejuízos passivos suspensos.
• Você não tem escrituração por imóvel nem exportações de reservas: monte-as agora com a ajuda com escrituração contábil, para que estadias e renda possam ser ligadas à declaração.