यह किसके लिए है
- W-2 वेतन पाने वाले अमेरिकी करदाता जो अल्पकालिक किराये की संपत्ति के सीधे स्वामी हैं और घाटा दिखाते हैं
- वे स्वामी जिनकी संपत्ति कुछ हद तक मैनेजर, सफ़ाई करने वालों या जीवनसाथी के भरोसे चलती है
यहाँ शामिल नहीं
- Schedule C बनाम Schedule E और स्वरोज़गार कर
- अचल संपत्ति पेशेवर का दर्जा, और फ़ंड या सिंडिकेशन K-1 का घाटा
- राज्य के आयकर नियम और स्थानीय ठहराव कर
- संपत्ति बेचना और मूल्यह्रास की वसूली
"short-term rental loophole" क्या है, और इसमें घाटा W-2 आय से क्यों घट सकता है?
यह कोई खामी नहीं, एक सामान्य नियम है। किराये का घाटा आम तौर पर निष्क्रिय (passive) होता है, इसलिए वह सिर्फ़ निष्क्रिय आय से घट सकता है, वेतन से नहीं। लेकिन जिस संपत्ति में मेहमानों का औसत ठहराव 7 दिन या उससे कम है (7 दिन का नियम), वह निष्क्रिय घाटे के नियमों में "किराये की गतिविधि" नहीं मानी जाती (Publication 925; Reg. 1.469-1T(e)(3))। तब उसके घाटे को किसी भी व्यावसायिक घाटे की तरह परखा जाता है। अगर आप सक्रिय भागीदारी करते हैं, आम तौर पर साल में 500 घंटे से ज़्यादा घंटे काम करके, या 100 घंटे से ज़्यादा और उसी संपत्ति पर काम करने वाले किसी भी और व्यक्ति के बराबर या उससे ज़्यादा घंटे काम करके, तो घाटा निष्क्रिय नहीं रहता और नीचे की दूसरी सीमाएँ अनुमति दें तो वेतन से घट सकता है।
चार बातें इसे तय करती हैं:
- औसत ठहराव, संपत्ति-दर-संपत्ति (या समूह-दर-समूह), आपके बुकिंग रिकॉर्ड से।
- आपके घंटे (जीवनसाथी के घंटों सहित), उस संपत्ति पर काम करने वाले बाकी सभी लोगों के घंटों से तुलना में।
- आपका और परिवार का अपना इस्तेमाल: अगर निजी इस्तेमाल घर की सीमा (14 दिन या उचित किराये वाले दिनों का 10%, जो ज़्यादा हो; आगे समझाया गया है) से ऊपर चला जाए, तो किराये का घाटा वेतन से नहीं घट सकता।
- निष्क्रिय जाँच के बाद लागू होने वाली सीमाएँ: एट-रिस्क, अतिरिक्त व्यावसायिक हानि और, अगर संपत्ति साझेदारी या S corporation के पास है, तो आधार (basis)।
छोटा औसत ठहराव सिर्फ़ निष्क्रिय घाटे का लेबल बदलता है। आय Schedule E पर जाएगी या Schedule C पर, और स्वरोज़गार कर लगेगा या नहीं, यह अलग सवाल है: देखें अल्पकालिक किराये के लिए Schedule C या Schedule E।
मामला ज़्यादा कठिन तब होता है जब:
- ज़्यादातर काम मैनेजर या सफ़ाई करने वाले करते हैं;
- आपके घंटे सिर्फ़ याददाश्त में हैं;
- मूल्यह्रास से बड़ा घाटा बना है, या रिटर्न में वह पहले ही वेतन के मुकाबले लिया जा चुका है;
- आपकी कई संपत्तियाँ हैं, या कोई और सह-स्वामी है या किसी एक को चलाने में मदद करता है;
- आप या परिवार वहाँ कई दिन ठहरते हैं।
हर संपत्ति के लिए इकट्ठा करें: पूरे साल का बुकिंग एक्सपोर्ट, कैलेंडर और संदेशों का इतिहास, वे दिन जब आप या परिवार ठहरे, मैनेजर का समझौता और मूल्यह्रास की सूची।
क्या मेरा औसत ठहराव सचमुच 7 दिन या उससे कम है?
मेहमानों के इस्तेमाल की सभी अवधियों के कुल दिनों को उन अवधियों की संख्या से भाग दें, और नतीजे की तुलना 7 दिन से करें (Publication 925; Form 8582 के निर्देश)। सिर्फ़ वे ठहराव गिनें जो कर वर्ष में खत्म हुए या जिनमें उसका आख़िरी दिन शामिल है; जो ठहराव वर्ष के अंत से आगे चलता है उसके लिए उचित अनुमान लिया जा सकता है (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii))।
- अवधि वह समय है जिसमें मेहमान को संपत्ति इस्तेमाल करने का लगातार या बार-बार का अधिकार है, चाहे मेहमान पूरे समय उसे इस्तेमाल करे या नहीं, और मेहमान उसे बढ़ाए या नवीनीकृत करे तब भी (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)(D))। जल्दी चले जाने से अवधि अपने-आप छोटी नहीं होती, इसलिए बुकिंग की शर्तें और अधिकार घटाने वाला कोई भी समझौता रखें। एक ही मेहमान की लगातार बुकिंगों को एक पंक्ति में जोड़ें।
- एक लंबा ठहराव भी बाकी की तरह ही गिना जाता है: 10 ठहराव, हर एक 3 दिन का, और 45 दिन का एक ठहराव मिलकर औसतन लगभग 6.8 दिन बनते हैं।
- नियम "दिन" गिनता है और यह नहीं बताता कि चेक-आउट वाला दिन गिना जाए या नहीं। अगर किसी भी तरीके से आपका औसत 7 दिन के करीब आता है, तो उस पर भरोसा करने से पहले अपने कर तैयारकर्ता से गिनने का तरीका पक्का करवाएँ।
30 दिन का अपवाद "किराये की गतिविधि" से बाहर निकलने का दूसरा रास्ता है:
| औसत ठहराव | और क्या सच होना चाहिए | निष्क्रिय घाटे का नतीजा |
|---|---|---|
| 7 दिन या उससे कम | और कुछ नहीं | किराये की गतिविधि नहीं |
| 7 दिन से ज़्यादा, 30 दिन तक | स्वामी महत्वपूर्ण व्यक्तिगत सेवाएँ देता है | किराये की गतिविधि नहीं |
| 7 दिन से ज़्यादा, 30 दिन तक | कोई महत्वपूर्ण व्यक्तिगत सेवा नहीं | किराये की गतिविधि, इसलिए निष्क्रिय |
| 30 दिन से ज़्यादा | कुछ नहीं, सिर्फ़ असाधारण व्यक्तिगत सेवाओं के एक सीमित अपवाद को छोड़कर | किराये की गतिविधि, इसलिए निष्क्रिय |
महत्वपूर्ण व्यक्तिगत सेवाएँ वे सेवाएँ हैं जो लोग देते हैं, और इन्हें इस आधार पर परखा जाता है कि वे कितनी बार दी जाती हैं, उनमें कितना श्रम लगता है और किराये की तुलना में उनकी कीमत कितनी है। पहले तीन तरह की सेवाएँ बाहर रखी जाती हैं: कानूनी इस्तेमाल के लिए ज़रूरी सेवाएँ, संपत्ति की उम्र को औसत ठहराव से कहीं ज़्यादा बढ़ाने वाले सुधार और मरम्मत, और लंबी अवधि के किराये में आम सेवाएँ, जैसे साझा जगहों की सफ़ाई, नियमित मरम्मत और कचरा उठवाना (Reg. 1.469-1T(e)(3)(iv))। यह जाँच तभी मायने रखती है जब औसत ठहराव 7 दिन से ज़्यादा और 30 दिन तक हो। मेहमानों के बीच की सफ़ाई या लिनन "महत्वपूर्ण" है या नहीं, यह तथ्यों पर निर्भर करता है; नियम के अपने उदाहरण में, जिस अपार्टमेंट होटल में रोज़ की सफ़ाई और लिनन की सेवा का खर्च ठहराव शुल्क के दसवें हिस्से से कम था, वहाँ इसे महत्वपूर्ण नहीं पाया गया।
अगर मैं या मेरा परिवार वहाँ ठहरे तो?
अगर आपका या परिवार का निजी इस्तेमाल 14 दिन या उचित कीमत पर किराये पर दिए गए दिनों के 10% में से जो ज़्यादा हो, उससे अधिक है, तो संपत्ति को घर माना जाता है। मरम्मत और रखरखाव (सुधार नहीं) में आप जो दिन लगभग पूरे समय काम करते हैं, वे निजी इस्तेमाल नहीं हैं, भले ही उस दिन परिवार के सदस्य वहाँ मज़ा लें; इन कामकाजी दिनों को अलग दर्ज करें। घर किराये पर देना निष्क्रिय गतिविधि नहीं है, इसलिए छोटा औसत ठहराव और आपके घंटे मदद नहीं करते: किराये की आय से ऊपर के किराये के खर्च दूसरी आय से, वेतन सहित, नहीं घट सकते। वे आगे ले जाए जाते हैं (Publication 527; Form 8582 के निर्देश)। कैलेंडर में स्वामी और परिवार के दिनों को मेहमानों के ठहराव की जगह स्वामी के ठहराव के रूप में चिह्नित करें। दिनों की गिनती के लिए देखें उचित किराये वाले दिन और निजी इस्तेमाल।
अल्पकालिक किराये के स्वामी सक्रिय भागीदारी की कौन-सी जाँचें इस्तेमाल करते हैं?
उस साल उस संपत्ति के लिए नियम की सात जाँचों में से कोई एक भी पूरी हो जाए, तो स्वामी पास हो जाता है (Reg. 1.469-5T(a); Publication 925)। अल्पकालिक किराये के लिए ज़्यादातर काम जाँच 1 से 3 करती हैं।
| जाँच | क्या चाहिए | अल्पकालिक किराये पर टिप्पणी |
|---|---|---|
| 1. घंटे | गतिविधि में 500 घंटे से ज़्यादा घंटे | दूसरों के घंटे मायने नहीं रखते। जब मैनेजर या सफ़ाई करने वाले भी काम करें, तब यही आम रास्ता है। |
| 2. लगभग सब कुछ | आपकी भागीदारी उन सभी की भागीदारी का लगभग पूरा हिस्सा है, जिनमें वे लोग भी हैं जिनकी संपत्ति में कोई हिस्सेदारी नहीं | मैनेजर या सफ़ाई करने वालों के साथ पूरा करना मुश्किल। नियम कोई प्रतिशत तय नहीं करता। |
| 3. तुलना | 100 घंटे से ज़्यादा, और किसी भी और व्यक्ति से कम नहीं | बराबरी होने पर भी पास। मैनेजर और सफ़ाई करने वालों के घंटे तुलना में शामिल हैं। |
| 4. कई गतिविधियाँ | कई व्यावसायिक गतिविधियों में से हर एक में 100 घंटे से ज़्यादा, जो बाकी जाँचों में पास नहीं होतीं, और उन सबको मिलाकर 500 घंटे से ज़्यादा | कई संपत्तियों के स्वामी की मदद कर सकती है। |
| 5 और 6. पिछले साल | पिछले 10 सालों में से 5 में सक्रिय भागीदारी, या व्यक्तिगत सेवा गतिविधि के लिए पिछले 3 साल | इतिहास चाहिए; जाँच 6 किराये पर फ़िट नहीं बैठती। |
| 7. नियमित, लगातार, पर्याप्त | तथ्य और परिस्थितियाँ | 100 घंटे या उससे कम पर उपलब्ध नहीं। अगर किसी और को प्रबंधन के लिए भुगतान मिलता है या उसने प्रबंधन में ज़्यादा घंटे लगाए, तो आपका प्रबंधन का समय नहीं गिना जाता। |
जाँचें हर गतिविधि और हर साल पर लागू होती हैं। अगर संपत्ति साझेदारी के पास है और आप सीमित साझेदार हैं, तो सिर्फ़ जाँच 1, 5 और 6 लागू हो सकती हैं (Reg. 1.469-5T(e)); देखें फ़ंड निवेशकों के लिए अचल संपत्ति पेशेवर का दर्जा। यह पृष्ठ उस संपत्ति के बारे में है जिसके आप सीधे स्वामी हैं।
मेरे घंटों में क्या गिना जाता है और क्या नहीं?
संपत्ति से जुड़ा वह काम गिना जाता है जो आप उसमें हिस्सेदारी रखते हुए करते हैं, आप उसे किसी भी भूमिका में करें (Reg. 1.469-5(f)(1); Publication 925)। अल्पकालिक किराये में इसका आम मतलब है मेहमानों को जवाब देना, कीमत और उपलब्धता तय करना, ठहराव के बीच सफ़ाई और सामान दोबारा भरना, मरम्मत सँभालना और ठेकेदारों से मिलना।
दो तरह का समय नहीं गिना जाता (Reg. 1.469-5T(f)(2)):
- निवेशक जैसा काम, जब तक आप रोज़ के प्रबंधन या संचालन में सीधे शामिल न हों: वित्तीय विवरण या संचालन रिपोर्ट देखना, अपने इस्तेमाल के लिए वित्त का सारांश या विश्लेषण तैयार करना, और प्रबंधक की भूमिका के बिना वित्त या संचालन पर नज़र रखना।
- वह काम जो स्वामी आम तौर पर नहीं करते, जब उसे करने के मुख्य कारणों में से एक घाटे की सीमाओं से बचना हो।
नियमित बहीखाता निवेशक जैसा काम है या संचालन का हिस्सा, यह तथ्यों पर निर्भर करता है। उसे अलग पंक्ति में दर्ज करें ताकि ज़रूरत पड़ने पर हटाया जा सके।
क्या मेरे जीवनसाथी का समय गिना जाता है, और मैनेजर व सफ़ाई करने वालों के घंटे मुझे नुकसान पहुँचाते हैं?
आपके जीवनसाथी का काम आपका गिना जाता है, भले ही जीवनसाथी की संपत्ति में कोई हिस्सेदारी न हो और आप अलग-अलग रिटर्न फ़ाइल करें (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3))। दोनों जीवनसाथियों के घंटे जोड़ें, और हर जीवनसाथी को उसके नाम से दर्ज करें।
मैनेजर और सफ़ाई करने वालों के घंटे सिर्फ़ जाँच 2, 3 और 7 में मायने रखते हैं, क्योंकि वे आपकी तुलना गतिविधि पर काम करने वाले हर व्यक्ति से करती हैं, स्वामी हों या नहीं (Reg. 1.469-5T(a))। वे 500 घंटे वाली जाँच में आपकी गिनती नहीं घटाते। जब मैनेजर या टीम ज़्यादातर काम करती है, तब यही जाँच आम तौर पर एकमात्र व्यावहारिक रास्ता होती है। न नियम और न Publication 925 बताती है कि प्रबंधन कंपनी के कर्मचारियों को कैसे गिनें, इसलिए ऐसे समय-रिकॉर्ड या चालान माँगें जो सचमुच काम के घंटे दिखाएँ।
मेरी एक से ज़्यादा संपत्तियाँ हैं: क्या हर एक के घंटे अलग जाँचे जाते हैं?
हर संपत्ति की जाँच अलग से होती है, जब तक आप उन संपत्तियों को एक आर्थिक इकाई मानकर समूह न बना लें। समूह बनाने से आप पूरे समूह के लिए एक बार सक्रिय भागीदारी दिखा सकते हैं, और तब समूह का एक ही औसत ठहराव होता है (Reg. 1.469-4)। अगर रोज़ का किराया काफ़ी अलग हो, तो सभी ठहराव को मिलाने के बजाय हर किराया-वर्ग का औसत निकालें और उसे समूह की कुल किराया आय में उस वर्ग के हिस्से से भारित करें (Reg. 1.469-1(e)(3)(iii))। किराये की गतिविधि को आम तौर पर किसी व्यापार या व्यवसाय के साथ समूहित नहीं किया जा सकता, इसलिए औसतन 7 दिन से ज़्यादा वाली संपत्ति और औसतन 7 या उससे कम दिन वाली संपत्ति आम तौर पर अलग रहती हैं। समूह बनाना पलटना कठिन है और उसके प्रकटीकरण के नियम हैं: रिटर्न पर हस्ताक्षर से पहले व्यक्तिगत कर में मदद के साथ तय करें।
क्या मुझे रोज़ का समय-लॉग चाहिए?
नहीं। भागीदारी किसी भी उचित तरीके से दिखाई जा सकती है, और अगर दूसरे उचित तरीके घंटे साबित करते हैं तो उसी समय बने रोज़ के लॉग ज़रूरी नहीं हैं। उचित तरीकों में एक अवधि में किए गए काम और अनुमानित घंटे शामिल हो सकते हैं, जो अपॉइंटमेंट बुक, कैलेंडर या ब्योरेवार सारांश पर आधारित हों (Reg. 1.469-5T(f)(4); Publication 925)।
सारांश उतना ही मज़बूत है जितने उसके पीछे तारीख़ वाले रिकॉर्ड। काम होने के समय लिखी गई प्रविष्टि को किसी संदेश, रसीद या कैलेंडर आइटम से मिलाया जा सकता है। एक उदाहरण-लॉग:
| तारीख | संपत्ति | काम | घंटे | किसने | समर्थन में रिकॉर्ड |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Mar | कॉन्डो | ठहराव के बीच सफ़ाई और सामान दोबारा भरा | 3.0 | स्वामी | सामान की रसीद, मेहमान का संदेश |
| 4 Mar | कॉन्डो | वसंत की कीमतें और उपलब्धता दोबारा तय की | 1.0 | जीवनसाथी | प्लेटफ़ॉर्म का कीमत इतिहास |
| 9 Mar | कॉन्डो | मासिक विवरण देखे | 1.5 | स्वामी | अपनी अलग पंक्ति; निवेशक जैसा काम हो तो कुल से बाहर |
ऐसे बुकिंग रिकॉर्ड कैसे रखूँ जो औसत ठहराव साबित करें?
हर संपत्ति के लिए पूरे साल का बिना संपादित बुकिंग एक्सपोर्ट रखें, और एक वर्कशीट जिसमें हर ठहराव, उसकी अवधि और औसत हो। बाकी रिकॉर्ड उस वर्कशीट का समर्थन करते हैं:
| रिकॉर्ड | यह क्या दिखाता है |
|---|---|
| हर संपत्ति का बुकिंग एक्सपोर्ट | चेक-इन और चेक-आउट की तारीखें और ठहराव की संख्या: औसत ठहराव का हिसाब |
| स्वामी के ब्लॉक वाला कैलेंडर | वे दिन जब आपने या परिवार ने संपत्ति इस्तेमाल की, जो मेहमानों के ठहराव नहीं हैं |
| पेआउट रिपोर्ट और बैंक जमा | हर ठहराव की आय, बहीखाते से जुड़ी हुई; देखें पेआउट को ग्रॉस या नेट दर्ज करना |
| संदेश और पुष्टियाँ | बढ़ाए गए, बदले गए और रद्द किए गए ठहराव |
| सीधी बुकिंग के चालान या अनुबंध | वे ठहराव जो किसी प्लेटफ़ॉर्म के बाहर बुक हुए |
| मैनेजर का समझौता और विवरण | संपत्ति पर कौन काम करता है और क्या करता है |
एक्सपोर्ट की हर पंक्ति को मेहमान का ठहराव, स्वामी का ठहराव या रद्द की गई बुकिंग के रूप में चिह्नित करें। बहीखाते के लिए देखें हर किराये की संपत्ति के लिए अलग बैंक खाता और किराये की संपत्ति का बहीखाता सेट अप करना। खर्च वाले पक्ष का समर्थन करने वाली रसीदों के लिए देखें किराये की संपत्ति के रिकॉर्ड और रसीदें।
क्या साल खत्म होने के बाद घंटे और ठहराव दोबारा बनाए जा सकते हैं?
ठहराव आम तौर पर बाहरी रिकॉर्ड से दोबारा बनाए जा सकते हैं: हर बुकिंग चैनल और मैनेजर से पूरे साल का एक्सपोर्ट और पेआउट रिपोर्ट माँगें। घंटे उस समय बने लॉग के बिना भी उचित तरीकों से साबित किए जा सकते हैं, लेकिन नियम यह वादा नहीं करता कि बाद का अनुमान मान लिया जाएगा। यह उसके पीछे के सबूत पर निर्भर करता है।
घंटे दोबारा बनाने के लिए:
- तारीख़ वाला हर रिकॉर्ड निकालें: कैलेंडर, संदेश, ईमेल, सामान की रसीदें, ठेकेदारों के चालान और मैनेजर के विवरण।
- अवधि के अनुसार ब्योरेवार सारांश लिखें, जिसमें काम और अनुमानित घंटे हों, और हर प्रविष्टि को किसी रिकॉर्ड से मिलाएँ।
- जिसका आप सबूत नहीं दे सकते उसे छोड़ दें, और सीमा तक पहुँचने के लिए घंटे बढ़ाकर न लिखें।
- सारांश पर वह तारीख़ डालें जिस दिन आपने उसे लिखा। उसे पुनर्निर्माण के रूप में पेश करें, उस समय रखे गए लॉग के रूप में नहीं।
- अगले साल के लिए अभी से चालू लॉग शुरू करें।
अगर किसी रिटर्न ने घाटे को निष्क्रिय नहीं मानकर दावा किया है और रिकॉर्ड कमज़ोर हैं, तो उसे Form 1040-X पर सुधारना पड़ सकता है (व्यावसायिक खर्च की गलतियों के लिए रिटर्न संशोधित करना)। कुछ भी बदलने से पहले व्यक्तिगत कर में मदद से उसकी समीक्षा करवाएँ। अगर बहीखाता भी पीछे है, तो देखें किराये की संपत्ति का पिछला बहीखाता पूरा करना।
घाटे के पीछे आम तौर पर कौन-सा मूल्यह्रास होता है, और कौन-सी दूसरी सीमाएँ लागू होती हैं?
अल्पकालिक किराये का घाटा अक्सर मूल्यह्रास से बनता है, और पाँच तक सीमाएँ उसे फिर भी रोक सकती हैं। आवासीय किराये की इमारत का मूल्यह्रास 27.5 साल में सीधी रेखा पद्धति से होता है, और ज़मीन पर मूल्यह्रास नहीं होता। आवासीय किराये की गतिविधि में इस्तेमाल होने वाले उपकरण, कालीन और फ़र्नीचर 5-साल की संपत्ति हैं, और पात्र 5-साल की संपत्ति पर आम तौर पर 100% की पहले साल की कटौती मिलती है, जब वह 19 जनवरी 2025 के बाद खरीदी और इस्तेमाल में लाई गई हो, जब तक आप बाहर होने का चुनाव न करें; इससे पहले की खरीद पर घटती हुई कम दर मिलती है (Publication 946; Form 4562 के निर्देश)। स्वामी बाहर होने का चुनाव समय पर फ़ाइल किए रिटर्न (विस्तार सहित) के साथ संपत्ति के वर्ग का नाम देने वाला विवरण लगाकर करता है; वह उस वर्ग की हर संपत्ति पर लागू होता है, IRS की सहमति के बिना वापस नहीं लिया जा सकता, और छूट जाए तो भी रिटर्न की देय तारीख (विस्तार छोड़कर) से 6 महीने के भीतर संशोधित रिटर्न से किया जा सकता है।
पहली कटौती से पहले एक जाल सुलझा लें: Publication 946 किसी इमारत को आवासीय किराये की संपत्ति तब कहती है जब उसकी कुल किराया आय का 80% या अधिक रहने की इकाइयों से आता है, और रहने की इकाई में होटल, मोटल या ऐसी संस्था की इकाई शामिल नहीं है जहाँ आधे से ज़्यादा इकाइयाँ अस्थायी रूप से इस्तेमाल होती हैं। Publication 946 यह नहीं बताती कि यह शब्दावली छोटे ठहराव के लिए किराये पर दिए गए एक अकेले घर पर कैसे लागू होती है, और इसके दायरे के बाहर की इमारत आम तौर पर गैर-आवासीय अचल संपत्ति है, जिसका मूल्यह्रास 39 साल में होता है। पहली कटौती से पहले व्यक्तिगत कर में मदद के साथ वसूली की अवधि तय करें। मूल्यह्रास की बुनियादी बातों के लिए देखें किराये की संपत्ति पर कर।
अल्पकालिक किराये का घाटा इसी क्रम में पाँच तक सीमाओं से गुज़रता है; जो घाटा निष्क्रिय नहीं है, वह निष्क्रिय घाटे वाला चरण छोड़ देता है (Publication 925; Form 461 के निर्देश):
| सीमा | यह क्या करती है | फ़ॉर्म |
|---|---|---|
| घर का इस्तेमाल | ऊपर बताई निजी इस्तेमाल की रेखा के पार, किराये की आय से ऊपर के खर्च दूसरी आय से नहीं घट सकते और आगे ले जाए जाते हैं | आपके दिनों की गिनती |
| आधार (basis) | साझेदारी या S corporation से आए घाटे को आपके आधार तक सीमित करती है, यानी पिछली आय, घाटे और भुगतानों के बाद उसमें आपका निवेश; संपत्ति के सीधे स्वामी होने पर कोई पास-थ्रू नहीं | आपके आधार के रिकॉर्ड |
| एट-रिस्क (at-risk) | घाटे को उस नकदी, संपत्ति के आधार और कुछ उधार राशियों तक सीमित करती है जो आपने जोखिम पर लगाई हैं | Form 6198 |
| निष्क्रिय घाटा | निष्क्रिय घाटे को निष्क्रिय आय तक सीमित करती है | Form 8582 |
| अतिरिक्त व्यावसायिक हानि | व्यावसायिक आय और $256,000 ($512,000 संयुक्त रिटर्न पर) से ऊपर की व्यावसायिक हानि को अस्वीकार करती है; अतिरिक्त राशि शुद्ध परिचालन हानि के रूप में आगे ले जाई जाती है | Form 461 |
अतिरिक्त व्यावसायिक हानि की गणना में कर्मचारी के रूप में काम से हुई मज़दूरी और दूसरी आय शामिल नहीं होती (Form 461 के निर्देश), इसलिए W-2 वेतन से सीमा नहीं बढ़ती। सीमाएँ Rev. Proc. 2025-32 से आती हैं। 2025 के रिटर्न के लिए वे $313,000 ($626,000 संयुक्त रिटर्न पर) हैं। बेचते समय मूल्यह्रास पर कर के लिए देखें किराये की संपत्ति पर मूल्यह्रास की वसूली।
घाटा रिटर्न पर कहाँ जाता है?
हर संपत्ति की आय, खर्च और मूल्यह्रास Schedule E, Part I पर जाते हैं, जब तक कि पर्याप्त सेवाएँ आय को Schedule C पर न ले जाएँ (Publication 527)। घाटा फिर इन चरणों से गुज़रता है (Schedule E के निर्देश; Form 8582 के निर्देश):
- मूल्यह्रास लाइन 18 पर जाता है, और इसी साल पहली बार इस्तेमाल में लाई गई संपत्ति के लिए Form 4562 के साथ।
- एट-रिस्क: अगर आप पूरी तरह एट-रिस्क पर नहीं हैं, तो Form 6198 लाइन 21 के लिए कटौती योग्य राशि देता है।
- निष्क्रिय जाँच: अगर घाटा निष्क्रिय गतिविधि से नहीं है, तो Form 8582 की ज़रूरत नहीं और लाइन 21 का घाटा लाइन 22 पर जाता है। जिस छोटे ठहराव वाली गतिविधि में आपने सक्रिय भागीदारी नहीं की, वह Form 8582 के Part V में जाती है, Part IV में नहीं, जो सक्रिय भागीदारी वाली किराये की अचल संपत्ति की सूची है। किराये के घाटे की विशेष छूट (Part II) सिर्फ़ Part IV की सूची से काम करती है, इसलिए वह उस घाटे तक नहीं पहुँचती। अस्वीकृत राशि आगे ले जाई जाती है। पहले के रुके हुए निष्क्रिय घाटे तब वेतन के मुकाबले इस्तेमाल योग्य नहीं बनते जब आप सक्रिय भागीदारी शुरू करते हैं: वे गतिविधि की मौजूदा शुद्ध आय से घट सकते हैं, और बाकी निष्क्रिय ही रहता है (Publication 925; रुके हुए निष्क्रिय घाटे)।
- अतिरिक्त व्यावसायिक हानि: Form 461 इसकी गणना करता है। अस्वीकृत राशि Schedule 1, लाइन 8p पर वापस जोड़ी जाती है और आगे ले जाई जाती है।
लाइन नंबर नवीनतम प्रकाशित फ़ॉर्मों से हैं और बदल सकते हैं। औसत ठहराव की वर्कशीट और घंटों का रिकॉर्ड रिटर्न की फ़ाइल के साथ रखें।
उदाहरण
ये वैकल्पिक परिस्थितियाँ हैं, लगातार साल नहीं। राशियाँ अमेरिकी डॉलर में हैं, हर रात एक दिन गिनी गई है, और हर किराया लाभ के इरादे से व्यवसाय की तरह चलाया जाता है। मान लें कि कोई निजी इस्तेमाल नहीं है, कोई और निष्क्रिय आय नहीं है, पिछला कोई घाटा आगे नहीं आया है, और हर घाटा आधार और एट-रिस्क की सीमा पहले ही पार कर चुका है।
सफ़ाई ठेकेदार वाला Denver का कॉन्डो
कॉन्डो में 240 किराये की रातों में 80 ठहराव हैं। औसत ठहराव 240 ÷ 80 = 3 दिन है, इसलिए निष्क्रिय घाटे के नियमों में यह किराये की गतिविधि नहीं है। स्वामी 140 घंटे दर्ज करता है और सफ़ाई ठेकेदार 220 घंटे काम करता है। स्वामी के 500 घंटे से कम हैं और ठेकेदार से भी कम हैं, इसलिए जाँच 1 से 3 पास नहीं होतीं। मान लें कि पिछले सालों का कोई इतिहास नहीं है और कोई और जाँच नहीं बैठती। इन तथ्यों में US$40,000 का घाटा निष्क्रिय है: वह Form 8582 के Part V में जाता है और आगे ले जाया जाता है। उसे वेतन के मुकाबले इस्तेमाल नहीं किया जा सकता।
वही कॉन्डो, खुद सँभालते हुए
स्वामी उसे अकेले सँभालता है, और कैलेंडर, संदेश और रसीदें 520 घंटे का समर्थन करते हैं। 500 घंटे की जाँच इस बात से परे पास हो जाती है कि और कोई कितना काम करता है, इसलिए US$45,000 का घाटा निष्क्रिय नहीं है। मान लें कि स्वामी की कोई और व्यावसायिक आय नहीं है। इन मान्यताओं में घाटा अतिरिक्त व्यावसायिक हानि की सीमा से काफ़ी नीचे है, इसलिए वह वेतन घटा सकता है। फिर भी हर साल एट-रिस्क और अतिरिक्त व्यावसायिक हानि की जाँच चाहिए, और अगर कॉन्डो साझेदारी या S corporation के पास है तो आधार की जाँच भी।
याददाश्त से घंटे
एक स्वामी 3 दिन के औसत ठहराव वाले कॉन्डो पर 600 घंटे बताता है और वेतन के मुकाबले US$35,000 का घाटा लेता है। तारीख़ वाले संदेश, रसीदें और कैलेंडर सिर्फ़ 260 घंटे का समर्थन करते हैं, और मैनेजर के विवरण 300 घंटे दिखाते हैं। प्रमाण वाले घंटों पर स्वामी 500 से कम है और मैनेजर के 300 से भी कम, इसलिए जाँच 1 और 3 पास नहीं होतीं। मान लें कि पिछले सालों का कोई इतिहास नहीं है और कोई और जाँच नहीं बैठती। इन तथ्यों में घाटा निष्क्रिय है, इसलिए रिटर्न सुधारना पड़ेगा। स्वामी पहले रिकॉर्ड दोबारा बनाता है और रिटर्न की समीक्षा करवाता है।
आपके मामले में अलग है?
- ज़्यादातर काम मैनेजर या सफ़ाई करने वाले करते हैं, आपके घंटे सिर्फ़ याददाश्त में हैं, और बड़ा घाटा वेतन के मुकाबले जा रहा है: क्या आपके ठहराव और घंटे घाटे को निष्क्रिय न मानने का समर्थन करते हैं, यह रिटर्न पर हस्ताक्षर से पहले व्यक्तिगत कर में मदद के साथ तय करना ठीक रहता है।
- आप पहले ही घाटा ले चुके हैं और आपके घंटे या ठहराव कमज़ोर हैं, या इस बारे में आपको IRS की चिट्ठी मिली है: पहले रिकॉर्ड दोबारा बनाएँ, फिर जवाब देने या कुछ बदलने से पहले उन्हें और रिटर्न को व्यक्तिगत कर में मदद के पास लाएँ।
- आपकी कई संपत्तियाँ हैं, कोई और एक का सह-स्वामी है, साझेदारी या S corporation के रूप में कर वाली LLC उसे रखती है, या कोई रिश्तेदार उसे चलाने में मदद करता है: घंटे हर व्यक्ति के हिसाब से जाँचे जाते हैं, पास-थ्रू घाटे पर आधार की सीमा लगती है, और सीमित साझेदार के लिए जाँचें कम हैं। रिटर्न पर हस्ताक्षर से पहले व्यक्तिगत कर में मदद से इसे जँचवा लें।
- आपका औसत ठहराव 7 दिन से ज़्यादा है और आप कोई महत्वपूर्ण व्यक्तिगत सेवा नहीं देते: घाटा किराये की संपत्ति पर कर के सामान्य किराये के नियमों का पालन करता है।
- आप सफ़ाई, लिनन या दूसरी सेवाएँ देते हैं: फ़ॉर्म और स्वरोज़गार कर के लिए देखें Schedule C या Schedule E।
- आपके काम का ज़्यादातर समय अचल संपत्ति में जाता है, या आपके पास फ़ंड में हिस्सेदारी है: देखें अचल संपत्ति पेशेवर का दर्जा और रुके हुए निष्क्रिय घाटे।
- आपके पास हर संपत्ति के अलग बहीखाते या बुकिंग एक्सपोर्ट नहीं हैं: उन्हें अभी बहीखाते में मदद से सेट अप करें, ताकि ठहराव और आय रिटर्न से जोड़ी जा सके।
इस पृष्ठ के आँकड़े
| आँकड़ा | मान | स्रोत |
|---|---|---|
| औसत ठहराव की वह अवधि, जिस पर या जिससे कम होने पर निष्क्रिय हानि नियमों के लिए किराये की संपत्ति किराये की गतिविधि नहीं मानी जाती ग्राहकों के उपयोग की औसत अवधि 7 दिन या कम हो: उपयोग की सभी अवधियों के कुल दिनों को अवधियों की संख्या से भाग देने पर | 7 दिन | IRS: Publication 925 जाँचा गया |
| प्राथमिक घंटों के परीक्षण के तहत सक्रिय भागीदारी के घंटे कर वर्ष के दौरान भागीदारी इस संख्या से अधिक होनी चाहिए | 500 घंटे | IRS: Publication 925 जाँचा गया |
| तुलना परीक्षण के तहत सक्रिय भागीदारी के घंटे भागीदारी इस संख्या से अधिक और किसी अन्य व्यक्ति की भागीदारी के कम से कम बराबर होनी चाहिए | 100 घंटे | IRS: Publication 925 जाँचा गया |
| उचित किराये के दिनों में अमेरिका के छुट्टी वाले घर में निजी उपयोग का हिस्सा मकान को घर तब माना जाता है जब निजी उपयोग 14 दिन या उचित किराये पर दूसरों को दिए गए दिनों के इस हिस्से में से जो अधिक हो, उससे ज़्यादा हो | 10% | IRS: Publication 527, घर के रूप में इस्तेमाल होने वाली आवास इकाई जाँचा गया |
| मेहमानों के औसत ठहराव की वह अवधि, जिस पर या जिससे कम होने पर महत्वपूर्ण व्यक्तिगत सेवाएँ किराये को किराये की गतिविधि से बाहर कर देती हैं ग्राहकों के उपयोग की औसत अवधि 30 दिन या कम हो, और किराये के साथ महत्वपूर्ण व्यक्तिगत सेवाएँ दी जाएँ | 30 दिन | IRS: Publication 925 जाँचा गया |
| पात्र किराये की संपत्ति के लिए संघीय बोनस मूल्यह्रास 19 जनवरी 2025 के बाद अधिग्रहित और सेवा में लगाई गई कुछ योग्य संपत्ति; ज़रूरी है जब तक आप संपत्ति वर्ग के अनुसार बाहर रहने का चुनाव न करें; आवासीय किराये की इमारत स्वयं नहीं | 100% कर वर्ष 2026 | IRS: Publication 946 जाँचा गया |
| आवासीय किराये की संपत्ति के लिए आवासीय इकाइयों से सकल किराया आय का हिस्सा इमारत की सकल किराया आय का न्यूनतम हिस्सा, जो आवासीय इकाइयों से आना चाहिए, 27.5 वर्ष की आवासीय किराये की संपत्ति श्रेणी के लिए; आवासीय इकाई में होटल, मोटल या ऐसे प्रतिष्ठान की इकाइयाँ शामिल नहीं हैं, जहाँ आधे से ज़्यादा इकाइयाँ अस्थायी आधार पर इस्तेमाल होती हैं | 80% | IRS: Publication 946 जाँचा गया |
| अत्यधिक व्यावसायिक हानि की सीमा, संयुक्त रिटर्न के अलावा अन्य रिटर्न 2026 में शुरू होने वाले कर वर्षों की सीमा; धारा 4.31 देखें | $256,000 कर वर्ष 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.31 जाँचा गया |
| अत्यधिक व्यावसायिक हानि की सीमा, संयुक्त रिटर्न 2026 में शुरू होने वाले कर वर्षों की सीमा; धारा 4.31 देखें | $512,000 कर वर्ष 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.31 जाँचा गया |
| 2025 के लिए अतिरिक्त व्यावसायिक हानि की सीमा, संयुक्त रिटर्न के अलावा अन्य रिटर्न 2025 में शुरू होने वाले कर वर्षों के लिए (Rev. Proc. 2024-40)। तुलना के लिए दिखाया गया है; 2026 का आँकड़ा कम है। | $313,000 कर वर्ष 2025 | IRS: Form 461 के निर्देश (2025) जाँचा गया |
| 2025 के लिए अतिरिक्त व्यावसायिक हानि की सीमा, संयुक्त रिटर्न 2025 में शुरू होने वाले कर वर्षों के लिए (Rev. Proc. 2024-40)। तुलना के लिए दिखाया गया है; 2026 का आँकड़ा कम है। | $626,000 कर वर्ष 2025 | IRS: Form 461 के निर्देश (2025) जाँचा गया |
प्राथमिक स्रोत
- IRS: Publication 925, निष्क्रिय गतिविधि और एट-रिस्क नियम
- IRS: Form 8582 के निर्देश
- IRS: Topic 425, निष्क्रिय गतिविधियाँ, घाटे और क्रेडिट
- US Code: 26 USC 469, निष्क्रिय गतिविधि का घाटा
- eCFR: 26 CFR 1.469-1T, निष्क्रिय गतिविधि की परिभाषा
- eCFR: 26 CFR 1.469-1, ग्राहक के इस्तेमाल की औसत अवधि
- eCFR: 26 CFR 1.469-4, गतिविधि की परिभाषा
- eCFR: 26 CFR 1.469-5T, सक्रिय भागीदारी
- eCFR: 26 CFR 1.469-5, भागीदारी
- IRS: Publication 527, आवासीय किराये की संपत्ति
- IRS: Publication 946, संपत्ति का मूल्यह्रास कैसे करें
- IRS: Form 4562 के निर्देश
- IRS: Schedule E (Form 1040) के निर्देश
- IRS: Form 461 के निर्देश
- IRS: Rev. Proc. 2025-32 (Internal Revenue Bulletin 2025-45), अतिरिक्त व्यावसायिक हानि की सीमा
इस मार्गदर्शिका के बारे में
अंग्रेज़ी मार्गदर्शिका से अनुवादित · अंग्रेज़ी मूल पढ़ें
यह दिखाए गए कर वर्ष के सामान्य नियम समझाता है। यह आपकी स्थिति के लिए सलाह नहीं है।
अंग्रेज़ी मूल में बदलाव
- : पहली बार प्रकाशित।