Airbnb Geliri: Schedule C mi, Schedule E mi?

Airbnb geliri Schedule E'ye mi Schedule C'ye mi girer?

Airbnb'den, başka bir rezervasyon sitesinden veya doğrudan rezervasyondan elde edilen kısa süreli kira geliri, misafirlerin rahatı için ağırlıklı olarak kayda değer hizmet vermediğiniz sürece Schedule E, Part I'e girer. Hizmet verirseniz gelir Schedule C'ye girer ve kâr serbest çalışma vergisine tabi olur. Kira gelirinde Schedule E ile Schedule C arasındaki ayrım verdiğiniz hizmetlere bağlıdır (Publication 527; Topic 414). IRS metinleri platforma veya kalış süresine dayalı bir test koymaz.

Konaklama sırasında temizlik yapıyorsanız, çarşaf değiştiriyorsanız, kahvaltı veya başka yemek servisi veriyorsanız, concierge tarzı yardım sunuyorsanız, farklı hizmet düzeylerinde birkaç birim işletiyorsanız, mülkü başkalarıyla paylaşıyorsanız veya bunlardan birini yaparken önceki yıllarda Schedule E verdiyseniz durumunuz muhtemelen basit değildir. Ev kirasında IRS örnekler verir ama “kayda değer” için saat veya dolar sınırı koymaz; bu yüzden hazırlayıcı testi sizin olgularınıza uygular. Önceki yıllar yanlış formda olabilirse, aşağıdaki önceki beyannameler bölümü düzeltme beyannamesini anlatır.

Karar vermeden önce şunları toplayın:

• Misafirlerin aldığı her hizmetin listesi: hizmetin ne olduğu, ne sıklıkta verildiği, kimin yaptığı ve misafirin ek ücret ödeyip ödemediği.
• Her birim için rezervasyon ve ödeme (payout) raporları.
• Birim bazında ayrılmış gider kayıtları.
• Sizin veya ailenizin mülkü kullandığı günler.

Kayda değer hizmet ne sayılır?

Hizmetler, öncelikle misafirin rahatı için verildiğinde ve yalnızca barınma amacıyla alan kiralamasıyla birlikte gelenin ötesine geçtiğinde kayda değerdir (Publication 334). Publication 527 düzenli temizliği, çarşaf değişimini ve oda servisini sayar. Isıtma ve aydınlatmanın, ortak alanların temizliğinin ve çöp toplamanın kayda değer olmadığını belirtir. Gayrimenkul kiralarına ilişkin yönetmelik de aynı çizgiyi çeker: oda servisi sayılır; ısıtma, aydınlatma, ortak girişlerin, merdivenlerin ve lobilerin temizliği ve çöp toplama sayılmaz.

Yönetmelikteki genel test şudur: hizmet öncelikle misafirin rahatı için mi veriliyor ve yalnızca barınma amacıyla alan kiralamasıyla genellikle veya âdet olarak sağlananın ötesinde mi? Listede olmayan bir hizmet kendiliğinden ne kayda değerdir ne de güvenlidir. Tax Court ve IRS kararlarını özetleyen Chief Counsel Advice 202151005 iki şart daha ekler: hizmetler alanı barınmaya elverişli tutmanın ötesine geçmeli ve bunlar için alınan ücret kiranın önemli bir kısmını oluşturacak kadar kayda değer olmalıdır. Bu görüş emsal olarak kullanılamaz veya anılamaz.

Yalnızca bazı birimlerde hizmet verilirse, yönetmeliğin dört daireli bina örneği, yalnızca hizmet verilen dairelerin kirasını ve giderlerini serbest çalışma kazancına katar; diğerlerini dışarıda bırakır.

Ortalama kalışı 2 gün olan kısa süreli kira Schedule E mi Schedule C mi?

Hayır. Bu soruya ilişkin IRS metinleri ortalama kalışı değil, verdiğiniz hizmetleri sınar. Misafire hizmet verilmeyen ve ortalama kalışı 2 gün olan kiralama normalde Schedule E kirasıdır; düzenli temizlik veya çarşaf hizmeti olan daha uzun kalışlar Schedule C işletmesi olabilir (Publication 527).

7 günlük ortalama kalış başka bir testin parçasıdır. Pasif faaliyet kurallarına göre ortalama kalış 7 gün veya daha azsa ya da 30 gün veya daha azsa ve kayda değer kişisel hizmetler verildiyse kira bir “kira faaliyeti” sayılmaz. Bu testlerden birini karşılamak tek başına geliri veya zararı pasif olmaktan çıkarmaz (Form 8582 talimatları). Hiçbiri geliri Schedule C'ye taşımaz veya serbest çalışma vergisi doğurmaz. Kalış süresi hesabı, saatler ve kayıtlar için kısa süreli kira zararlarını kullanma kayıtları rehberine bakın.

Kısa süreli kira gelirinde serbest çalışma vergisini ne zaman öderim?

Gelir Schedule C'deyse ve serbest çalışmadan elde ettiğiniz net kazanç $400 veya daha fazlaysa serbest çalışma vergisi ödersiniz (Schedule SE talimatları). Schedule E'deki gayrimenkul kirası, gayrimenkul komisyoncusu (dealer) olarak almadıysanız serbest çalışma geliri değildir. Kayda değer hizmet de verdiğiniz oda veya diğer alanlar için alınan ödemeler serbest çalışma gelirdir (Schedule SE talimatları; Publication 334).

Serbest çalışma vergisi %15,3 oranındadır ve net kârınızın %92,35 kadarı üzerinden hesaplanır. Sosyal güvenlik vergisi yalnızca ücret ve serbest çalışma kazancının toplamında $184.500 tutarına kadar uygulanır; Medicare vergisinin böyle bir sınırı yoktur. Serbest çalışma geliriniz $250.000 (ortak beyan veren evliler), $125.000 (ayrı beyan veren evliler) veya $200.000 (bekâr, aile reisi veya nitelikli hayatta kalan eş) tutarını aşarsa Form 8959'da %0,9 oranında Ek Medicare Vergisi de uygulanabilir; her eşik, bu vergiye zaten tabi ücretler kadar düşürülür (Schedule SE talimatları). Serbest çalışma vergisinin yarısını Form 1040'ınızda indirirsiniz (Form 1040-ES; Topic 554). Kira gelirinden genellikle vergi kesilmez; bu yüzden tahmini vergi ödemeleri rehberine bakın.

Schedule E kirasına uygulanan başka bir vergi var mı?

Olabilir: Form 8960'ta hesaplanan, %3,8 oranındaki net yatırım geliri vergisi. Yalnızca değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelir $200.000 (bekâr veya aile reisi), $250.000 (ortak beyan veren evliler veya nitelikli hayatta kalan eş) ya da $125.000 (ayrı beyan veren evliler) tutarını aştığında uygulanır. Net yatırım geliriniz ile gelirinizin eşiği aştığı tutardan küçük olan üzerinden alınır (Form 8960 talimatları).

Kira, pasif olmayan bir ticari faaliyetten gelmiyorsa net yatırım gelirdir. Sınırlı istisnalar dışında, esaslı olarak katılsanız bile kira pasiftir. İstisnalardan biri, talimatlardaki güvenli limanı karşılayan gayrimenkul profesyonelidir. Bir diğeri, ortalama kalış istisnalarından birini karşılayan (yukarıdaki bölüme bakın), ticari faaliyet olan ve sizin esaslı olarak katıldığınız kiradır; Schedule E'de kalabilir ve yine de bu verginin dışında olabilir. Kiranızın buna uyup uymadığı saatlere ve olgulara bağlıdır; kısa süreli kira zararlarını kullanma kayıtları ve kiralık mülk vergileri rehberlerine bakın. Serbest çalışma vergisi için zaten sayılan gelir ayrıca net yatırım geliri sayılmaz (Form 8960 talimatları).

LLC veya eşim şemayı ya da serbest çalışma vergisini değiştirir mi?

Tek sahipli bir LLC ikisini de değiştirmez. Tek üyeli ABD LLC'si, şirket olarak vergilendirilmeyi seçmediyse federal gelir vergisi açısından genellikle ayrı bir kuruluş değildir; bu yüzden aynı hizmet testiyle Schedule E veya Schedule C verirsiniz (Schedule E talimatları).

İki eşin birlikte sahip olup yürüttüğü kira işi genellikle ortaklıktır ve Form 1065 verir. Eşler bunun yerine nitelikli ortak girişim (qualified joint venture) seçebilir; bu durumda her biri ortak beyannamede payını bildirir. Seçim için ortak beyanname, eşlerin birlikte sahip olup yürüttüğü bir iş (yalnızca ortak mülkiyet yetmez), iki eşin de esaslı katılımı ve eyalet hukukuna göre kurulmuş bir kuruluşun olmaması gerekir: LLC üzerinden sahip olunan kira bu seçime uygun değildir (Schedule E talimatları; IRS seçim sayfası). Müşterek mal rejimi olan bir eyaletteki eşlerin LLC'de tutulan iş için ayrı bir kuralı vardır; bu, eş ve aile LLC'leri rehberinde anlatılır.

• Kayda değer hizmet yoksa: her eş payını Schedule E'de, QJV kutusu işaretli olarak bildirir ve gelir genellikle serbest çalışma geliri değildir.
• Kayda değer hizmet varsa: her eş ayrı bir Schedule C verir ve başka türlü gerekiyorsa Schedule SE de verir (Publication 527; IRS seçim sayfası).

Nitelikli ortak girişim seçimi, serbest çalışma vergisinin uygulanıp uygulanmayacağını değiştirmez. Çok üyeli LLC dahil ortak sahiplerin ortaklık beyannamesi verip vermeyeceği ortak sahipli kira: Schedule E mi ortaklık beyannamesi mi rehberinde anlatılır.

Evde oturuyorsam veya yılın bir bölümünde kullanıyorsam ne olur?

Kişisel kullanım hizmet testini değiştirmez. Hangi giderlerin kira gideri sayılacağını sınırlar: Schedule E, 2. satırda emsal bedelle kiralanan günleri ve kişisel kullanım günlerini ister; kişisel kullanım günlerine ait giderler kira gideri sayılmaz (Schedule E talimatları). Bu günlerin sayımı, 15 günden az kiralanan ev kuralı ve giderlerin bölüştürülmesi için kira günleri ve kişisel kullanım rehberine bakın.

Her yol için hangi form ve kayıtlar gerekir?

Kısa süreli konaklama evinde amortisman sınıfı açık bir noktadır. Publication 527, yarısından fazlası geçici konaklama için kullanılan otel, motel, han veya benzeri bir işletmedeki birimi konut kirası mülkünden hariç tutar; ne bu yayın ne de Publication 946, kısa süreli misafirlere kiralanan bir evin bu hariç tutmaya girip girmediğini söyler. Amortisman ayırmaya başlamadan önce hangi sınıfın geçerli olduğunu bir hazırlayıcıya sorun. Genel kurallar kiralık mülk vergileri rehberindedir.

Her konaklama için tek bir kayıt tutun: giriş, çıkış, gece sayısı ve tutar; ödeme (payout) ve banka mevduatıyla eşleştirin (ödemeleri brüt mü net mi kaydetmeli rehberine bakın). Buna hizmetlerin tarihli listesini, kimin yaptığını, maliyetini ve kişisel kullanım günlerinin takvimini ekleyin. Böylece ortalama kalışı, kira günlerini ve hizmet maliyetini sonradan yeniden oluşturmak zorunda kalmazsınız. Form 1099-K uyuşmuyorsa kira geliri için 1099-K rehberine bakın. Temizlikçiye veya tamirciye ödeme yapıyorsanız kiralık mülk sahipleri için yüklenici vergi formları rehberine bakın.

Önceki beyannameler yanlış formu kullandıysa ne olur?

Her yıl, o yıl fiilen verdiğiniz hizmetlere göre belirlenir; IRS metinlerinde hiçbir şey formu bir tercih yapmaz. Olgular diğer formu gerektiriyorsa geçmiş yıl yanlıştır. Hizmetleri değiştirmeden formu değiştirmek cevabı değiştirmez.

• Schedule C olması gerekiyordu: beyannamede Schedule SE ve serbest çalışma vergisi eksik olabilir. O yıllarda hizmetleriniz testi karşıladıysa çözüm, her yıl için ayrı bir Form 1040-X'tir (Form 1040-X talimatları). Eklenen vergiye faiz işler ve ceza uygulanabilir. IRS genellikle beyanname verdikten sonra 3 yıl içinde ek vergi tarh edebilir; bazı durumlarda süre daha uzundur (6501. madde). Düzeltme beyannamesi önceki beyannamenin yanlış olduğunu belirtir; bu yüzden önce her yılın olgularını bir hazırlayıcıyla doğrulayın. Ne kadar geriye gidileceği ve cezalar geçmiş beyannamelerde unutulan gelir için düzeltme rehberindedir.
• Schedule E olması gerekiyordu: serbest çalışma vergisi fazla ödenmiş olabilir; ancak gelir bu durumda net yatırım geliri sayılabilir, serbest çalışma vergisinin yarısı için yapılan indirim de ortadan kalkar; bu yüzden iade ödenen vergiden küçük olabilir. İade talebi genellikle beyannameyi verdikten sonra 3 yıl veya vergiyi ödedikten sonra 2 yıl içinde, hangisi daha geçse, yapılmalıdır (Form 1040-X talimatları).

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tutarlar ABD doları cinsindendir.

Uzun süreli kiralanan dubleks

Bir dubleks yılda US$30.000 getirir. Sahibi yalnızca onarımları öder, kiracılara başka bir şey sağlamaz. Kira Schedule E'ye girer ve serbest çalışma vergisi yoktur.

Ortalama kalışı 3 gece olan plaj evi

Bir plaj evinde ortalama 3 gece süren 60 konaklama vardır. Sahibi wifi ve faturaları sağlar, misafirler arasında temizlik yapar ama konaklama sırasında temizlik yapmaz ve çarşaf değiştirmez. Ortalama 3 gece formu belirlemez; hizmet testi belirler. Isıtma ve aydınlatma kayda değer olmayanlar arasında sayılmıştır. Wifi ve diğer faturalar sayılmamıştır, bu yüzden genel test uygulanır. IRS Chief Counsel Advice (emsal değil), yalnızca alanı bir sonraki misafire hazırlayan temizliği bakım sayar; bu mantıkla bu hizmetler tek başına kirayı Schedule C'ye taşımaz, ama hazırlayıcı olguların tamamını okur. Konaklama sırasında düzenli temizlik ve çarşaf değişimi, Publication 527'nin kayda değer saydığı hizmetlerdir ve eklenirlerse kira Schedule C'ye geçebilir.

Her gün çarşaf değiştiren ve kahvaltı veren ev sahibi

Bir ev sahibi üç odayı yılda US$48.000 karşılığında kiralar, her gün çarşaf değiştirir ve kahvaltı verir. Giderler US$18.000'dır, yani net kâr US$30.000'dır. Hizmetler kayda değerdir: Schedule C, kârın %92,35 kadarı üzerinden %15,3 serbest çalışma vergisi, yılda yaklaşık US$4.240. Üç yıl boyunca aynı rakamların geçerli olduğunu, ücret veya başka serbest çalışma geliri ya da zararı bulunmadığını ve US$18.000'lık giderin tamamının indirilebilir olduğunu varsayın. Ücretler veya başka işletme zararları serbest çalışma vergisini değiştirir. Rakamlar, serbest çalışma vergisinin yarısını indirmenin gelir vergisine etkisini içermez.

• 1. ve 2. yıllar: Schedule E'de verildi, bu yüzden serbest çalışma vergisi ödenmedi. Her yıl yaklaşık US$4.240 serbest çalışma vergisi eksiktir; buna faiz ve muhtemelen ceza eklenir ve her yılın kendi Form 1040-X'i gerekir.
• 3. yıl: kira, Schedule SE ile birlikte Schedule C'de bildirilir.

Sizin için farklı mı?

• Günlük temizlik, kahvaltı veya benzeri hizmet veriyorsanız, birkaç birim işletiyorsanız, hizmetleri temizlikçi veya ortak ev sahibi yapıyorsa ya da yıllardır bunu yaparken Schedule E veriyorsanız: doğru form, serbest çalışma vergisi, temizlikçi veya ortak ev sahibinin sizin adınıza verdiği hizmetlerin nasıl sayıldığı, amortisman sınıfı ve düzeltilecek yıllar için bir hazırlayıcının olgularınızı okuması gerekir. Bireysel vergi desteği alın.
• Ödemeleriniz kayıtsızsa veya muhasebe kayıtlarınız gerideyse: beyanname vermeden önce her konaklama ve hizmet kayıt altında olsun diye muhasebe kayıtları desteği alın.
• ABD dışında yaşıyor ve ABD'deki bir mülkü kiralıyorsanız: mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberine bakın; iki ülke söz konusuysa sınır ötesi vergi desteği alın.
• Ortalama kalışınız 7 gün veya daha azsa ya da zararları maaş gelirine karşı kullanmak istiyorsanız: kısa süreli kira zararlarını kullanma kayıtları rehberine bakın.
• Kira geliri ve indirimlerine ilişkin genel kuralları öğrenmek istiyorsanız: kiralık mülk vergileri rehberine bakın.
• Mülkü kendiniz de kullanıyorsanız: kira günleri ve kişisel kullanım rehberine bakın.
• Form 1099-K kazandığınızdan fazlasını gösteriyorsa: kira geliri için 1099-K rehberine bakın.
• Başkalarıyla ortak sahipseniz: ortak sahipli kiralar rehberine bakın; bir çiftin veya ailenin sahip olduğu LLC için eş ve aile LLC'leri rehberine bakın.
• Misafirler konaklamalarda konaklama veya satış vergisi ödüyorsa: kira üzerinden satış vergisi rehberine bakın.