Taxe de vente sur les loyers : séjours, locaux, équipement

Le loyer est-il assujetti à la taxe de vente?

Parfois. Chaque État décide, et la réponse dépend de ce que vous louez et de la durée. Ce guide prend le Texas, New York, la Floride et le Montana comme exemples, parce que leurs ministères du revenu publient les règles. Votre État peut différer, et votre ville peut ajouter sa propre taxe. Une taxe sur les courts séjours porte plusieurs noms : taxe d'hébergement, taxe hôtelière, taxe d'occupation, taxe sur la location transitoire ou taxe de séjour. Ici, on l'appelle taxe d'hébergement, et le propriétaire ou l'hôte qui loue le logement est l'exploitant.

Un dossier n'est pas simple quand :

• vous louez dans plusieurs États ou villes, chacun ayant sa propre taxe et son propre bureau de production
• des invités réservent à la fois par un site de réservation et directement auprès de vous
• un bail regroupe un local avec du stationnement, de l'entreposage, de l'équipement ou des services
• vous avez reçu un avis au sujet de mois pour lesquels vous n'avez pas perçu la taxe

À rassembler avant de décider : la liste des propriétés ou des articles avec l'État et la ville, la durée moyenne des séjours ou des baux, la provenance de chaque réservation, les loyers par mois et tout avis reçu.

Vous n'êtes pas dans ces quatre États? Posez quatre questions au ministère du revenu de votre État : le loyer de ce type de bien est-il taxé, y a-t-il une taxe d'hébergement distincte, combien de temps un invité doit-il rester pour que la taxe cesse, et un site de réservation perçoit-il la taxe? Posez ensuite les mêmes questions à votre ville et à votre comté. Si vous louez dans plusieurs États, attendez-vous à des réponses différentes pour chaque propriété.

Y a-t-il de la taxe de vente sur une location à court terme ou une maison de vacances?

En général, oui au Texas, à New York, en Floride et au Montana : un court séjour dans une maison, un condo, un appartement ou une chambre est taxé comme de l'hébergement, et le propriétaire ou un site de réservation perçoit la taxe. Il existe de petites exceptions, comme le seuil de tarif de New York et sa règle des 3 jours pour les propriétaires qui louent leur propre bien. La taxe d'hébergement comporte des couches, d'abord l'État, puis le comté ou la ville, et les couches peuvent aller à des bureaux différents.

Les frais peuvent faire partie du prix taxé. New York indique que les frais de ménage, de service, d'hôte et d'animaux peuvent être taxables comme partie du prix de l'occupation. New York exige que la facture de l'invité indique séparément les taxes et les éventuels frais d'unité de la ville de New York, et la Floride exige que la taxe de vente soit indiquée séparément.

New York dispense le propriétaire qui loue seulement son propre bien pendant 3 jours ou moins au total dans une année civile et qui n'utilise aucun service de réservation (TB-ST-331).

Combien de temps un invité doit-il rester pour que la taxe cesse?

Chaque État fixe sa propre limite : 30 jours au Texas et au Montana, 90 jours à New York (180 jours pour la taxe de vente locale de la ville de New York) et six mois en Floride. À New York et au Montana, les jours sont consécutifs pour un même invité; le Texas compte le droit d'occuper les lieux sans interruption de paiement; en Floride, c'est la durée de la convention de location écrite qui compte. Un séjour d'un an dépasse les quatre limites, mais un bail écrit n'évite pas toujours les premiers jours : New York perçoit la taxe jusqu'à ce que l'invité atteigne 90 jours, et le Texas a la règle de l'avis écrit ci-dessous. Dans ces règles, un « résident permanent » est un invité qui est resté au-delà de la limite; cela n'a rien à voir avec le statut d'immigration.

Les longs séjours payés d'avance sont un piège. À New York, même un invité qui a une convention écrite de long séjour et qui paie la totalité avant son arrivée est taxé jusqu'à ce qu'il atteigne 90 jours : l'exploitant doit percevoir la taxe sur ce paiement et peut la créditer ou la rembourser quand l'invité atteint 90 jours; s'il ne le fait pas, l'invité peut en faire la demande à l'État (foire aux questions du ministère des Impôts). Une entreprise qui loue la chambre pour son personnel ou ses clients peut y avoir droit si elle paie au moins 90 jours (TB-ST-331). Le Texas indique qu'un hôtel est responsable de la taxe si un invité ne reste pas 30 jours consécutifs; certains exploitants perçoivent donc d'abord et remboursent ensuite (foire aux questions du Comptroller).

Qui perçoit la taxe quand un site de réservation prend la réservation?

Cela dépend de l'État, et un site de réservation ne couvre jamais les réservations que vous prenez vous-même. Les quatre États traitent les sites de réservation de façons différentes.

• Texas : une plateforme qui a accepté de percevoir et de verser la taxe hôtelière de l'État le fait, et un propriétaire qui loue seulement par une telle plateforme ne perçoit pas la taxe de l'État. Un propriétaire qui loue par son propre site Web, ou par une plateforme qui n'a pas accepté de percevoir la taxe, la perçoit et la verse. Dans les deux cas, le Comptroller demande aux propriétaires de s'informer auprès de la ville et du comté au sujet de la taxe hôtelière locale.
• New York : un service de réservation doit s'inscrire, percevoir et verser la taxe sur les locations à court terme qu'il facilite. L'exploitant n'est pas responsable de ces ventes seulement s'il détient le certificat du formulaire ST-155 du service ou une entente publique indiquant que le service perçoit la taxe. Les ventes que l'exploitant fait sans service de réservation sont à percevoir par l'exploitant.
• Montana : les places de marché de location à court terme et les plateformes d'hébergement en ligne doivent s'inscrire, percevoir, déclarer et payer la taxe sur les ventes qu'elles facilitent. Le propriétaire paie quand même la taxe sur les ventes faites en dehors d'une plateforme.
• Floride : la page du ministère sur la taxe de vente n'indique pas qu'un site de réservation perçoit la taxe sur les séjours; confirmez-le auprès du site ou du ministère avant de vous y fier, et conservez le rapport de taxe du site. Une société de gestion peut s'inscrire pour un propriétaire au moyen du formulaire DR-1C, mais l'entente du propriétaire prévue par ce formulaire précise que le propriétaire est en fin de compte responsable de la taxe de vente exigible.
• Si un gestionnaire immobilier ou un co-hôte gère votre annonce, demandez-lui par écrit s'il s'inscrit et produit en votre nom ou au sien. Le Texas indique que les sociétés de gestion immobilière et les sociétés de voyages en ligne peuvent aussi être responsables de la perception.

Chaque État décide si vous devez quand même vous inscrire et produire quand un site perçoit tout : posez la question au bureau des impôts, et consultez la production des déclarations de taxe de vente pour les déclarations à zéro.

Conservez la preuve qu'un site a perçu la taxe. Le Texas demande aux propriétaires vérifiés au sujet de réservations sur une plateforme d'obtenir l'historique des opérations de la plateforme. New York ne libère l'exploitant que si le certificat ou l'entente existe, si l'exploitant et le service ne sont pas affiliés et si l'exploitant a donné au service des renseignements exacts.

Le loyer d'un local commercial est-il taxé?

Pas par la taxe de vente à New York, ni en Floride pour les périodes de location commençant le 1er octobre 2025 ou après. Les autres États diffèrent : l'Arizona, par exemple, peut le taxer, et l'abrogation de la Floride ne s'applique pas à eux.

• New York : le ministère des Impôts range les ventes ou locations de biens immeubles parmi les opérations non assujetties à la taxe de vente. Il existe une taxe distincte sur les loyers commerciaux de la ville de New York, administrée par la ville (Publication 848).
• Floride : la taxe de vente de l'État sur les loyers ou les droits d'usage de biens immeubles, comme les locaux de bureaux, de commerce de détail, d'entrepôt et de libre-entreposage, a été abrogée à compter du 1er octobre 2025 (projet de loi adopté, article 37). Aucune taxe de vente de l'État ni surtaxe du comté ne s'applique aux loyers pour les périodes commençant à cette date ou après.
• Montana : le ministère du Revenu indique que l'État n'a pas de taxe de vente générale; aucune taxe de vente de l'État ne s'applique donc au loyer commercial. Le Montana taxe l'hébergement séparément, comme ci-dessus.
• Texas : la taxe de vente s'applique aux ventes d'articles imposables, soit les biens meubles corporels et certains services énumérés, et le loyer d'un bien immeuble n'est ni l'un ni l'autre. Le stationnement et l'entreposage de véhicules automobiles figurent sur la liste; une facturation groupée peut donc être taxée.
• Arizona : le ministère du Revenu indique que les baux commerciaux de biens immeubles sont assujettis aux taxes de privilège de transaction du comté et de la ville, mais seulement cinq comtés (Coconino, Gila, Maricopa, Pima et Pinal) prélèvent la taxe de comté et certaines villes ne taxent pas les baux commerciaux. Cherchez l'adresse du bien.

La Floride taxe toujours les loyers des périodes jusqu'en septembre 2025, même payés plus tard, au taux en vigueur pour la période (l'exemple du ministère utilise 2 % pour le loyer d'août 2025), plus toute surtaxe du comté. Elle taxe aussi toujours les locations transitoires, les places de stationnement ou d'entreposage de véhicules automobiles, l'amarrage ou l'entreposage de bateaux, et l'ancrage ou l'entreposage d'aéronefs (TIP 25A01-04). Un locataire de la Floride qui a payé de la taxe sur un loyer non taxable doit obtenir le remboursement auprès du bailleur, pas auprès du ministère. Un bailleur dont le compte ne déclarait que des loyers commerciaux produit quand même des déclarations jusqu'en septembre 2025, même sans taxe à payer, et récupère la taxe qu'il a remboursée à un locataire au moyen du formulaire DR-26S.

Lisez le bail pour repérer les éléments groupés. Un espace pour véhicules, ou un bail qui ajoute de l'équipement ou des services, peut être taxé même quand le loyer du bureau ou de la boutique ne l'est pas. New York, par exemple, taxe certains services de stationnement, de garage ou d'entreposage de véhicules automobiles.

Y a-t-il de la taxe de vente sur la location d'équipement, d'outils, d'instruments ou de véhicules?

En général, oui là où un État taxe les biens : le Texas, New York et la Floride traitent chacun la location de biens comme une vente taxable. La taxe porte sur le prix de la location, et le propriétaire qui loue l'article la perçoit.

• Texas : l'État impose 6,25 % sur les ventes au détail, les baux et les locations de la plupart des biens, et des taxes locales peuvent s'ajouter. Les véhicules automobiles loués ont leur propre taxe du Comptroller sur les recettes brutes de location : 10 % pour les contrats de 1 à 30 jours et 6,25 % pour 31 à 180 jours. Demandez au Comptroller quelle taxe s'applique à votre véhicule.
• New York : le terme « vente » comprend les locations, les baux et les licences d'utilisation de biens meubles corporels, comme les machines, les outils, les ordinateurs et les véhicules automobiles. Un locataire qui demande une exonération doit remettre un document d'exonération rempli dans les 90 jours suivant la livraison, sinon le propriétaire perçoit la taxe. Le propriétaire doit accepter le certificat de bonne foi et avec une diligence normale, et il est responsable de la taxe s'il savait que l'usage n'était pas exonéré (TB-ST-240).
• Floride : une entreprise qui loue ou donne à bail des biens meubles, comme des véhicules, des machines ou de l'équipement, doit s'inscrire pour percevoir la taxe de vente. Le certificat de revente annuel du ministère permet à une entreprise inscrite d'acheter ou de louer un bien sans taxe quand elle le reloue.

La location de véhicules peut comporter sa propre taxe. Le Montana prélève 4 % sur les frais de location de base pour les véhicules de location qu'il énumère, comme les voitures, les camions légers et les bateaux, loués pour moins de 30 jours sans chauffeur; les autocaravanes et les voiturettes de golf ne figurent pas sur sa liste. New York ajoute une taxe spéciale de l'État seulement de 6 % sur les voitures de tourisme louées pour moins d'un an, plus une taxe spéciale supplémentaire de 6 % sur toutes les locations de voitures de tourisme, les deux en plus de la taxe de vente (bulletin sur les taux).

L'équipement que vous avez acheté pour l'entreprise de location sans payer de taxe soulève une autre question, celle de la taxe d'utilisation : consultez la taxe d'utilisation sur les achats d'entreprise. Pour les documents d'exonération des locataires, consultez les certificats d'exonération des clients.

Où m'inscrire, quoi percevoir et quand produire ma déclaration?

Si la taxe s'applique à vous, vous vous inscrivez avant la première réservation ou location taxable, dans chaque État et souvent auprès de chaque ville ou comté. La taxe est ensuite perçue sur une ligne distincte de la facture et produite à la date d'échéance de l'État.

Au Texas, la location d'équipement exige plutôt un permis de taxe de vente et d'utilisation, et les véhicules automobiles loués relèvent de la taxe sur les recettes brutes de location décrite ci-dessus. Savoir où vous devez percevoir la taxe est un test distinct, traité dans quand vous devez percevoir la taxe de vente. La fréquence de production, les déclarations à zéro et les déclarations manquées sont traitées dans la production des déclarations de taxe de vente.

Comment inscrire la taxe sur les loyers dans mes livres?

Inscrivez la taxe perçue dans un compte de passif tant que vous la détenez, séparément du loyer : elle est due à l'État ou à la ville jusqu'à ce que vous la versiez. La Floride avertit les déclarants de ne pas inclure la taxe perçue dans les ventes brutes, parce que cela augmente la taxe due et entraîne une facture.

1. Ouvrez un compte à payer pour chaque taxe et chaque lieu, par exemple taxe hôtelière de l'État à payer et taxe hôtelière de la ville à payer.
2. Pour une réservation ou une location directe, inscrivez le loyer comme revenu et la taxe dans le compte à payer correspondant, en deux lignes pour une même vente.
3. Pour une réservation par un site de réservation, suivez les versements des réservations dans les livres, et conservez le rapport de taxe du site comme preuve qu'il a perçu la taxe.
4. À chaque production, le solde à payer de la période doit correspondre à la taxe de la déclaration, et le paiement l'éteint. Un escompte ou une allocation pour production dans les délais (Texas 1 %, Floride jusqu'à 30 $ par emplacement, Montana 5 % de la taxe de vente sur l'hébergement) a sa propre ligne et ne modifie pas le compte à payer.
5. Inscrivez les pénalités et les intérêts dans leurs propres comptes, et non dans le compte à payer.
6. Conservez les documents d'exonération avec le rapprochement mensuel.

Pour l'impôt fédéral sur le revenu, l'IRS (l'agence fiscale fédérale des États-Unis) distingue les taxes imposées à l'acheteur, qui ne sont pas votre revenu, des taxes imposées à vous comme vendeur, qui font partie des recettes brutes. La nature d'une taxe d'hébergement d'un État ou d'une ville dépend de la loi de cet endroit; confirmez-la avant de traiter toutes les taxes de la même façon. Le volet de l'impôt sur le revenu est traité dans les impôts sur un bien locatif.

Que faire si une plateforme ou un avis de l'État dit que je devais de la taxe sur des locations passées?

Vérifiez d'abord la date de réponse de l'avis, puis réglez trois points : quelle propriété ou quel article et quels mois, qui était responsable de la perception pour ces réservations, et si l'État taxait même cette période.

• Qui était responsable : si une plateforme a perçu la taxe, obtenez ses registres pour le compte. Le Texas renvoie à l'historique des opérations de la plateforme lors d'une vérification, et l'allègement de New York dépend du certificat ou de l'entente et de l'exactitude des renseignements fournis par l'exploitant.
• Si la période est taxée : la taxe de vente de New York sur les logements loués à court terme s'applique aux paiements faits à partir du 1er mars 2025; vérifiez donc si le loyer visé par l'avis a été payé avant cette date. L'abrogation de la Floride vise les loyers commerciaux des périodes commençant le 1er octobre 2025 ou après. Les loyers des périodes antérieures restent taxables, et le ministère indique que l'abrogation n'annule pas les pénalités et les intérêts déjà dus pour des déclarations en retard (TIP 25A01-04).
• Ce que coûte l'attente : au Texas, un rapport de taxe hôtelière produit en retard entraîne une pénalité de 50 $, la taxe payée de 1 à 30 jours en retard ajoute 5 %, et la taxe payée plus de 30 jours en retard ajoute 10 %. Les intérêts commencent 61 jours après la date d'échéance (Comptroller).
• Invités déjà facturés : pouvoir facturer aux invités une taxe que vous n'avez pas perçue est une question distincte, traitée dans les factures envoyées sans taxe de vente.

Pour les mois où vous avez loué sans percevoir la taxe, consultez le rattrapage de la taxe de vente non perçue. Pour une vérification de l'État ou une demande de renseignements, consultez la vérification de la taxe de vente. Les personnes derrière une entreprise peuvent aussi devoir la taxe. À New York, certains propriétaires, dirigeants, administrateurs, employés, associés et membres peuvent être personnellement responsables (Publication 750); au Texas, c'est aussi le cas d'un dirigeant, gestionnaire, administrateur, employé ou associé qui contrôle la perception ou le paiement et omet volontairement de verser la taxe (Tax Code 111.016). Les deux États peuvent établir une cotisation en tout temps si aucune déclaration n'a été produite; consultez la production des déclarations de taxe de vente. Plusieurs mois, plusieurs propriétés, ou des registres d'un site de réservation qui ne concordent pas avec vos livres sont des cas à soumettre à un professionnel avant de répondre.

Exemple

Ces exemples utilisent des dollars américains et des chiffres ronds.

Locations de fin de semaine à Austin

Une propriétaire loue sa maison d'Austin en fin de semaine et accueille des invités par son propre site Web : 2 400 $ US par mois au total. La taxe d'occupation hôtelière de 6 % du Texas s'applique à ces séjours, soit 144 $ US par mois, plus toute taxe hôtelière de la ville ou du comté, qui va à la ville ou au comté. Elle produit le rapport de l'État au plus tard le 20 du mois suivant. Si 900 $ US du mois sont passés par un site de réservation qui a accepté de percevoir la taxe hôtelière de l'État du Texas, son propre rapport couvre les autres 1 500 $ US, soit 90 $ US. Dans ses livres, les réservations directes sont de 1 590 $ US en espèces, 1 500 $ US de revenus de location et 90 $ US de taxe hôtelière à payer. En supposant que les 900 $ US sont un loyer avant les frais du site, elle les inscrit comme revenus de location et les frais du site comme dépense, selon les versements des réservations dans les livres, et conserve le rapport de taxe du site. Le paiement de 90 $ US (avant tout escompte de production) éteint le compte à payer.

Location de caméras à Brooklyn

Une entreprise de Brooklyn loue du matériel de caméra à des équipes de tournage et encaisse 40 000 $ US par année, livré dans l'État de New York. New York traite la location de biens comme une vente; les frais de location sont donc en général taxables au taux de l'État et au taux local. Un producteur de films inscrit qui utilise le matériel directement et principalement pour produire un film destiné à la vente peut le louer en exonération avec le formulaire ST-121. L'entreprise ne peut se dispenser de la taxe que si elle reçoit le certificat rempli dans les 90 jours suivant la livraison, l'accepte de bonne foi et le conserve avec ses dossiers de location. Les autres clients paient la taxe.

Une boutique et un condo en Floride

Un bailleur de la Floride loue une boutique 3 000 $ US par mois et loue un condo meublé pour des séjours de deux mois à 4 000 $ US chacun. Le loyer de la boutique pour l'occupation d'octobre 2025 est hors du champ de la taxe de vente. Le loyer de la boutique pour l'occupation de septembre 2025 reste taxable, au taux de 2 % que le ministère utilise dans son exemple d'août 2025 (60 $ US), plus toute surtaxe du comté, même si le locataire le paie en novembre. Les séjours dans le condo sont des locations transitoires de six mois ou moins : la taxe de vente et la surtaxe du comté vont au ministère du Revenu, et la taxe de location transitoire du comté va au comté ou au ministère, selon le comté.

Votre situation est différente?

• Vous louez dans plusieurs États ou villes, ou un site de réservation ou une lettre de l'État vous interroge sur une taxe que vous n'avez jamais perçue : chaque propriété a sa propre taxe, son inscription et son bureau de production, et les mois passés exigent leur propre plan. La date de réponse d'un avis ne bouge pas pendant que vous démêlez la situation; commencez tôt. Obtenez de l'aide en tenue de livres pour inscrire séparément la taxe de chaque endroit et rapprocher vos livres de ce qui a été perçu et produit.
• Vous avez loué sans percevoir la taxe au cours de mois passés : suivez le rattrapage de la taxe de vente non perçue et obtenez de l'aide en tenue de livres pour ces mois.
• Vous ne savez pas si vous devez percevoir la taxe dans un État donné : utilisez quand vous devez percevoir la taxe de vente.
• Votre propriété est au Montana : lisez le guide sur le Montana pour le détail de la taxe d'hébergement.
• Vous voulez connaître l'impôt sur le revenu tiré du loyer : consultez les impôts sur un bien locatif et l'annexe C ou l'annexe E pour les locations à court terme.
• Votre propriété est au Canada : consultez la TPS/TVH sur les biens commerciaux ou sur les biens résidentiels.